東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[561: 匿名さん]

ほんとに、大規模になればなるほど
デベは入居時期を3月末より前にすべき。
せめて10月から3月くらいの入居にしないと、
ファミリー向けなんて言葉だけでしかない。

[562: 評判気になるさん]

認証と認可外も選択肢アリなら豊島区高田付近には何か所かあります。
通勤が高田馬場からのアクセスなら途中にあるので便利かと思います。
今のうちから申し込めればいいですね・・・。

[563: マンション検討中さん]

うちの子は園庭ありの認可保育園に通っているので、今さら認証、認可外なんて無理や～
認可外はたまに事故とか報道されてるし

[564: 評判気になるさん]

選択肢アリならの話。

[565: マンション検討中さん]

私も認可外入れるまでは、割と不安だったんですが、今の所は少人数だしかなり良いですよ！日記も丁寧だし、風邪も貰ってきたことないし、ほぼマンツーマンです。難点はやはり保育料が高いことですね。
認可でも認証でも認可外でも、一概に安心とか不安とかは言えず、やはり園の方針とかによるんだろうな、と改めて思いました。

でも認可園以外には通わせたくなくて、都電通園も無理となると、5月入居開始の西早稲田は厳しくなりそうですね…
うちは認可園に転園出来なかったら認証か認可外、それもダメなら最悪は待機児童として家で私が子どもを見ながら仕事するしかないかなと思ってます。

[566: マンション検討中さん]

>>565 マンション検討中さん

ファミリー向けだけど、これじゃファミリーの人買えないね。リストから除外。

[567: 匿名さん]

>>565 マンション検討中さん

子供が0、1歳の頃はいいけど、2歳以上になると園庭で体を動かすことや沢山の友達と関わることって凄く大切な気がします。
だからみんな園庭がある認可(コロナの影響で前ほど散歩行けないし余計に)を希望して待機してるのが本音でしょ？
子供の成長って1日1日が本当に大切だし、いい環境で育てたいなぁ。
3歳児クラスで小規模から異動してきた子とか慣れなくて泣きまくってるの見るとかわいそうになります…。

[568: 匿名さん]

保育園の話はきりがないですね。
うちは私立小なので引っ越し時期も転校も関係ありません。そういうお宅も多いと思います。

[569: マンション検討中さん]

保育園問題はここに限った話ではなく、どこでもついてまわる問題かと思います。

[570: マンション検討中さん]

>>567 匿名さん
私はあなたの価値観を否定しないような返信を心掛けたつもりだったのですが、あなたはそうではないようですので、コメントを見ていたら悲しい気持ちになってしまいました。
園庭のない認可も、園庭がある認可外もあります。
人間関係は保育園だけではありません。習い事や家族、ご近所さんとの関わりもあります。保育園を選択せず幼稚園から通うお子さんだっているでしょう。
これ以上はこのスレにはそぐわないのでやめます。

結局は無理だと思うなら買わない、しかないのでしょう。
私はここが良いと思ったので抽選通ったら買います。

[571: 匿名さん]

>>570
あなたのスタンスを支持します。
567さんは物件否定のために書き散らかしているだけなので情報交換になりませんよね。
自分に合わなければ黙って他を探すのが普通だと思いますが、おそらくどこを買う気もないから持論をこねくり回してるのだと思います。

[572: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/23029/

定借がリセール可能か否かですが、可能とは思いますが上の記事を見ると全て立地によるものだと思いました。
近場の桜プレイスの値下がりが凄いので、ここも同じ状況になりそうです。

[573: マンション検討中さん]

桜プレイスが苦戦しているとなると、ここもリセールが心配です。桜プレイスの定借年数が50年、ここが70年なので、その違いがどのように資産価値に反映されるのか気になるところ。

[574: マンション検討中さん]

定借残り30年とかだと売却は苦戦するでしょう。(35年ローンが通りづらいため)
残り50年なら売れるんじゃないでしょうか。(桜プレイスを定借50年で買った人がいるように)
おそらく価値下落の曲線として等価に下落していくのではなく、ある年数を境に急に価値が落ちるような線を描くんだと思います

[575: 匿名さん]

きっと皆、10～20年後に売り逃げようとして大量の中古が出回るんだろうな
大規模あるあるだが、そうなった場合ライバルが増えてなかなか売れないリスクがある

[576: 匿名さん]

やはり定借はリスク高いか。最初の告知出たときに価格が随分と安かったので注目してたけど、まあそんなにうまい話はないよね。

[577: マンション検討中さん]

幾らで売却できるか計算しやすい分、リスクはないでしょう(リスクとは不確実性のことですから

20年後に4000万後半?5000万前半くらいで売れると考えれば、住居費がトータルで幾らになるか計算できます。(売らないならマンションの時価など関係ありませんが)
流石に4000万円であそこに50年住めるなら普通に買う人はいますよね。

そのコストと見合う便益が得られると考えられれば買えばいいんじゃないでしょうか。

定借物件は合理的に考えましょう。

[578: 匿名さん]

定期借地ってだけで知人から冷たい視線を浴びそう

[579: 匿名さん]

売らずにずっと賃貸で運用したら、相当利回り高いべ

[580: 検討板ユーザーさん]

>>578 匿名さん
いやいやどこの世界の話？プラウド南麻布に新築時に買ってたら今頃大儲けですよ。
要は立地と価格のバランスです。レッテル張りは辞めましょう

[581: マンション検討中さん]

話題切り替わったのにすみません。豊島区から返信がきました。
とても丁寧な長文の返信を頂いたので、要約して記載します。

認可保育園：
申込締切日までに、入園希望月の前月中に転入することがわかる書類等を用意する必要あり。
つまり令和4年4月の入園申込は、令和4年4月入園申込み締切日までに令和4年3月中に豊島区へ転入することが確認できる書類※1 を提出する必要がある。

　※1：「売買契約書」等のコピーを提出する場合、契約者(売主・買主)全員の押印完了かつ、豊島区の住所と引渡し日または入居予定日のページが必要。

「令和4年3月中に豊島区へ転入することが確認できる書類」を用意できない場合(令和4年5月中に転入される場合を含む)は、転入予定なしでの入園申込みが可能な場合もあり。
ただし、この場合、歳児によって申込み可能な園が限られていたり、豊島区民(転入予定ありの方を含む)と異なる条件での利用調整になる。

必要書類や利用調整については、以下URL参照。
https://www.city.toshima.lg.jp/260/kosodate/kosodate/hoikuen/nyuen/028...
令和4年度版は令和3年10月1日発行予定。

[582: マンション検討中さん]

区立幼稚園：
豊島区に住民登録があることが入園条件。
転入手続き後、各園該当歳児クラス園児数が申込時点で定員を下回っている場合のみ申込可。
※私立幼稚園の入園については、各幼稚園へ要問い合わせ。

区立小学校：
住民票を移す前に豊島区立小学校への入学を希望される場合は、「区域外就学申請」という手続きが可能。
区域外就学につきましては、豊島区が定めている「許可基準」に該当する必要がある。（
今回の場合は「３　区内転入予定」に該当する）

ただし、豊島区は安全性を理由に徒歩通学が必須。
電車やバス、自家用車などの交通機関の利用、自転車での通学を原則禁止。

（参考：区域外就学許可基準https://www.city.toshima.lg.jp/353/kosodate/gakko/sho-chu/tennyugaku/0...）


以上です。ご参考になれば…

[583: 匿名さん]

結局ここはどうなの？
安いの？高いの？
安くないんだったら、デメリットが目立って躊躇しちゃう

[584: マンション検討中さん]

国土交通省は17日、住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の水害リスクを説明することを、8月28日から不動産業者に義務付けると発表した。豪雨による大規模水害が頻発する中、居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがある。

　赤羽一嘉国交相は17日の記者会見で「各地で大きな被害が発生している。住民に水害リスクを把握してもらうことが大変重要だ」と述べた。

　浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで物件の所在地を説明するよう義務付ける。説明を怠った業者に対しては、悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行う。

[585: 匿名さん]

>>583
その判断を他人任せにする？w
高いか安いかなんて検討者一人一人違うでしょ。

[586: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
つまり、中古で買ったほうがいい、という結論ですね。

[587: マンション検討中さん]

良いか悪いか物事を単純に捉えられると、どうして思うのですか？

[588: マンション検討中さん]

サウスで最安は68M?

[589: 匿名さん]

仮住まい先なら豊島区内に範囲を広げてみたら…板橋駅の辺りまでなら豊島区ですよ。板橋と聞くとびっくりするかもしれませんが、多分この物件より利便性では上ですよ。

[590: 匿名さん]

>>589
たしかに。板橋駅前のプラウドシティ池袋本町も豊島区だもんね。
共働きならあっちのほうがいいかも！

…と思って調べたら築9年の中古のくせにコッチより高い！！
おかしい！世の中どうかしてるよ！

[591: 匿名さん]

>>590 匿名さん

あちらは駅徒歩２分で、所有権ですから。
ここと比べても仕方がない。

[592: マンション検討中さん]

MRレポートお願いします！

[593: マンション検討中さん]

>>592 マンション検討中さん
週明け訪問予定ですが既出の情報以外に何がお知りになりたいですか？

[594: マンション検討中さん]

>>592 マンション検討中さん

価格どうなってました？

[595: 匿名さん]

価格は前回から変わっていません。

サウス　　6700万円台～
ウエスト　5900万円台～
イースト　5700万円台～

サウスを除き、中層階でそこそこ条件の良いお部屋は大体6400万円台～と思ってください。

サウスがやはり人気でどんどん申込入っているようです

[596: 匿名さん]

あと管理費が物凄く高いです
大体平米300円で、全戸21,000円超
やはり共用部に力を入れすぎた感が。。

[597: 匿名さん]

ヤバすぎる位高いやん。ちょっと見当し直さないけまへんわ

[598: マンション検討中さん]

サウスはやっぱり眺望もよいので人気ですね。
ウエストの２階で5700か、5800万円台はございませんでしたでしょうか？

[599: マンション検討中さん]

>>596 匿名さん

え？聞いていた想定より6,000円も高い！

[600: マンション検討中さん]

21,000×70年＝約18M…

[601: マンション検討中さん]

>>596 匿名さん

何でこんなに高い？
検討から外れてしまうわ！

[602: マンション検討中さん]

地代とか諸々で結局総額1億円ですね。。。　
これじゃ他と変わらなく見えてきました。

[603: マンション検討中さん]

>>596 匿名さん
ええ…
初回見学の際には管理費と修繕積立金合計で約2万くらいの予定と聞きました。
管理費だけで2万越えなら話は別ですね。解体準備金と地代もあるのに。
今週2回目行くので聞いてきます。

[604: マンション検討中さん]

>>598 マンション検討中さん
現状、ウエストの最安は2階のうちのいくつかの部屋で5,900万です。

[605: 匿名さん]

コンシェルジュなしで二万は高過ぎ
来週私も行くので、皆さんで管理費抑えられないのか署名運動しましょう

[606: マンション検討中さん]

>>605 匿名さん
署名は大袈裟ですが、需要があるので強気で踏んでいるのでしょう。
管理費15千円の予定と聞いてたけどなぁ。
事実であれば、考え直す人多いでしょうね。

[607: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん

駄目だこりゃ。

[608: マンション検討中さん]

>>603 マンション検討中さん　

確認結果はシェアをお願いします。

[609: マンション検討中さん]

玄関までゴミ回収来てくれるなら納得するけど、高杉ですね。
毎月全世帯で合計の管理費が約1,000万円です。
そんなにコスト、人件費かかりますか？

[610: マンション検討中さん]

>>609 マンション検討中さん
高杉さんは買えませんね。