東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[551: 通りがかりさん]

>>541 マンション検討中さん

確か5月下旬から順々に入居でしたよね。
私も個人的に大規模だしファミリー世帯だし保育園出来るかなと期待していました…。
保育園途中からでは絶望的ですよね、認可の場合4月中に通わせて職場復帰することが条件なので、2ヶ月は賃貸かなと覚悟しております。。。

[552: 匿名さん]

>>546
その小学校情報は古いですよ。
一時期児童数が減って各学年1クラスの時期もありましたが、周辺人口が増えたため今は2クラス。
以前は児童が多かった学校なので教室数には余裕があり、もう1クラス増えても大丈夫です。

[553: 通りがかりさん]

>>550 匿名さん

50cm高くしてるのみと伺いました。
この辺の浸水予想(1～2m)を考えると対策と言えるのか謎です。

[554: 評判気になるさん]

高南小学校は３クラスもある学年もあり、クラス替えも２年に一度ありますよ。
小４からは金管バンドに入部出来て、かなり力をいれてます。
あと、これは習い事をしている方からの情報ですが、ジュニアバスケをやっており、週３回ほど体育館を使用しているそうです。文京区からも習いにきているとのことで、けっこう活発のようです。

[555: マンション検討中さん]

２ヶ月賃貸って、現実的なんでしょうか？
最低一年は住まないと違約金が発生する物件がほとんどかなと。
マンスリーに入居するとかですかね…周辺にあるのか分からないけど
無駄な投資は嫌だなぁ…

[556: 匿名さん]

>>555 マンション検討中さん

マンスリー、坂上を含めると多少はありそうですね。
当方毎日通えるような距離でないため、借りるか転校しか選択肢がありません…何かいい方法知ってる方がいらっしゃれば是非教えて欲しいです。
何で3月受け渡しじゃないんだ…。
保育園組は諦めた方がいいのかもしれませんね(休職延長できるなら別ですが)。

[557: 匿名さん]

保育園ですが、アウルの一階とか坂上には都の認証もあるから、
もし今都内在住なら4月の時点で申し込んでおけばどうでしょうか？
もし入れれば、近場の保育園が空くまでは都電で通園。

[558: マンション検討中さん]

我が家にとって保育園はかなり重要です。。
アウルって東池袋ですよね？保育園は毎日のことなので都電利用なんて絶対に無理です。
近場で通えるのは高南か目白ちとせぐらいだけど、最低指数や空き状況見ても人気すぎて無理。

[559: マンション検討中さん]

うちは今認可の待機中で認可外に通わせていて、毎日電車で登園です。
通勤経路上であればまだしも、そうでないとかなり骨が折れますよね…。

豊島区に入園入学周りで何か取れる方法が無いか、メールで問い合わせしてみました。
返信いただけたら共有しますね。

[560: マンション検討中さん]

マンスリー見てたけど1Rばっかりだな
しかも賃料くそたけぇw

[561: 匿名さん]

ほんとに、大規模になればなるほど
デベは入居時期を3月末より前にすべき。
せめて10月から3月くらいの入居にしないと、
ファミリー向けなんて言葉だけでしかない。

[562: 評判気になるさん]

認証と認可外も選択肢アリなら豊島区高田付近には何か所かあります。
通勤が高田馬場からのアクセスなら途中にあるので便利かと思います。
今のうちから申し込めればいいですね・・・。

[563: マンション検討中さん]

うちの子は園庭ありの認可保育園に通っているので、今さら認証、認可外なんて無理や～
認可外はたまに事故とか報道されてるし

[564: 評判気になるさん]

選択肢アリならの話。

[565: マンション検討中さん]

私も認可外入れるまでは、割と不安だったんですが、今の所は少人数だしかなり良いですよ！日記も丁寧だし、風邪も貰ってきたことないし、ほぼマンツーマンです。難点はやはり保育料が高いことですね。
認可でも認証でも認可外でも、一概に安心とか不安とかは言えず、やはり園の方針とかによるんだろうな、と改めて思いました。

でも認可園以外には通わせたくなくて、都電通園も無理となると、5月入居開始の西早稲田は厳しくなりそうですね…
うちは認可園に転園出来なかったら認証か認可外、それもダメなら最悪は待機児童として家で私が子どもを見ながら仕事するしかないかなと思ってます。

[566: マンション検討中さん]

>>565 マンション検討中さん

ファミリー向けだけど、これじゃファミリーの人買えないね。リストから除外。

[567: 匿名さん]

>>565 マンション検討中さん

子供が0、1歳の頃はいいけど、2歳以上になると園庭で体を動かすことや沢山の友達と関わることって凄く大切な気がします。
だからみんな園庭がある認可(コロナの影響で前ほど散歩行けないし余計に)を希望して待機してるのが本音でしょ？
子供の成長って1日1日が本当に大切だし、いい環境で育てたいなぁ。
3歳児クラスで小規模から異動してきた子とか慣れなくて泣きまくってるの見るとかわいそうになります…。

[568: 匿名さん]

保育園の話はきりがないですね。
うちは私立小なので引っ越し時期も転校も関係ありません。そういうお宅も多いと思います。

[569: マンション検討中さん]

保育園問題はここに限った話ではなく、どこでもついてまわる問題かと思います。

[570: マンション検討中さん]

>>567 匿名さん
私はあなたの価値観を否定しないような返信を心掛けたつもりだったのですが、あなたはそうではないようですので、コメントを見ていたら悲しい気持ちになってしまいました。
園庭のない認可も、園庭がある認可外もあります。
人間関係は保育園だけではありません。習い事や家族、ご近所さんとの関わりもあります。保育園を選択せず幼稚園から通うお子さんだっているでしょう。
これ以上はこのスレにはそぐわないのでやめます。

結局は無理だと思うなら買わない、しかないのでしょう。
私はここが良いと思ったので抽選通ったら買います。

[571: 匿名さん]

>>570
あなたのスタンスを支持します。
567さんは物件否定のために書き散らかしているだけなので情報交換になりませんよね。
自分に合わなければ黙って他を探すのが普通だと思いますが、おそらくどこを買う気もないから持論をこねくり回してるのだと思います。

[572: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/23029/

定借がリセール可能か否かですが、可能とは思いますが上の記事を見ると全て立地によるものだと思いました。
近場の桜プレイスの値下がりが凄いので、ここも同じ状況になりそうです。

[573: マンション検討中さん]

桜プレイスが苦戦しているとなると、ここもリセールが心配です。桜プレイスの定借年数が50年、ここが70年なので、その違いがどのように資産価値に反映されるのか気になるところ。

[574: マンション検討中さん]

定借残り30年とかだと売却は苦戦するでしょう。(35年ローンが通りづらいため)
残り50年なら売れるんじゃないでしょうか。(桜プレイスを定借50年で買った人がいるように)
おそらく価値下落の曲線として等価に下落していくのではなく、ある年数を境に急に価値が落ちるような線を描くんだと思います

[575: 匿名さん]

きっと皆、10～20年後に売り逃げようとして大量の中古が出回るんだろうな
大規模あるあるだが、そうなった場合ライバルが増えてなかなか売れないリスクがある

[576: 匿名さん]

やはり定借はリスク高いか。最初の告知出たときに価格が随分と安かったので注目してたけど、まあそんなにうまい話はないよね。

[577: マンション検討中さん]

幾らで売却できるか計算しやすい分、リスクはないでしょう(リスクとは不確実性のことですから

20年後に4000万後半?5000万前半くらいで売れると考えれば、住居費がトータルで幾らになるか計算できます。(売らないならマンションの時価など関係ありませんが)
流石に4000万円であそこに50年住めるなら普通に買う人はいますよね。

そのコストと見合う便益が得られると考えられれば買えばいいんじゃないでしょうか。

定借物件は合理的に考えましょう。

[578: 匿名さん]

定期借地ってだけで知人から冷たい視線を浴びそう

[579: 匿名さん]

売らずにずっと賃貸で運用したら、相当利回り高いべ

[580: 検討板ユーザーさん]

>>578 匿名さん
いやいやどこの世界の話？プラウド南麻布に新築時に買ってたら今頃大儲けですよ。
要は立地と価格のバランスです。レッテル張りは辞めましょう

[581: マンション検討中さん]

話題切り替わったのにすみません。豊島区から返信がきました。
とても丁寧な長文の返信を頂いたので、要約して記載します。

認可保育園：
申込締切日までに、入園希望月の前月中に転入することがわかる書類等を用意する必要あり。
つまり令和4年4月の入園申込は、令和4年4月入園申込み締切日までに令和4年3月中に豊島区へ転入することが確認できる書類※1 を提出する必要がある。

　※1：「売買契約書」等のコピーを提出する場合、契約者(売主・買主)全員の押印完了かつ、豊島区の住所と引渡し日または入居予定日のページが必要。

「令和4年3月中に豊島区へ転入することが確認できる書類」を用意できない場合(令和4年5月中に転入される場合を含む)は、転入予定なしでの入園申込みが可能な場合もあり。
ただし、この場合、歳児によって申込み可能な園が限られていたり、豊島区民(転入予定ありの方を含む)と異なる条件での利用調整になる。

必要書類や利用調整については、以下URL参照。
https://www.city.toshima.lg.jp/260/kosodate/kosodate/hoikuen/nyuen/028...
令和4年度版は令和3年10月1日発行予定。

[582: マンション検討中さん]

区立幼稚園：
豊島区に住民登録があることが入園条件。
転入手続き後、各園該当歳児クラス園児数が申込時点で定員を下回っている場合のみ申込可。
※私立幼稚園の入園については、各幼稚園へ要問い合わせ。

区立小学校：
住民票を移す前に豊島区立小学校への入学を希望される場合は、「区域外就学申請」という手続きが可能。
区域外就学につきましては、豊島区が定めている「許可基準」に該当する必要がある。（
今回の場合は「３　区内転入予定」に該当する）

ただし、豊島区は安全性を理由に徒歩通学が必須。
電車やバス、自家用車などの交通機関の利用、自転車での通学を原則禁止。

（参考：区域外就学許可基準https://www.city.toshima.lg.jp/353/kosodate/gakko/sho-chu/tennyugaku/0...）


以上です。ご参考になれば…

[583: 匿名さん]

結局ここはどうなの？
安いの？高いの？
安くないんだったら、デメリットが目立って躊躇しちゃう

[584: マンション検討中さん]

国土交通省は17日、住宅の購入・入居希望者に大雨が降った際の水害リスクを説明することを、8月28日から不動産業者に義務付けると発表した。豪雨による大規模水害が頻発する中、居住者が逃げ遅れるのを防ぐ狙いがある。

　赤羽一嘉国交相は17日の記者会見で「各地で大きな被害が発生している。住民に水害リスクを把握してもらうことが大変重要だ」と述べた。

　浸水想定範囲や避難場所が示された市町村のハザードマップで物件の所在地を説明するよう義務付ける。説明を怠った業者に対しては、悪質な場合は業務停止命令などの行政処分を行う。

[585: 匿名さん]

>>583
その判断を他人任せにする？w
高いか安いかなんて検討者一人一人違うでしょ。

[586: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
つまり、中古で買ったほうがいい、という結論ですね。

[587: マンション検討中さん]

良いか悪いか物事を単純に捉えられると、どうして思うのですか？

[588: マンション検討中さん]

サウスで最安は68M?

[589: 匿名さん]

仮住まい先なら豊島区内に範囲を広げてみたら…板橋駅の辺りまでなら豊島区ですよ。板橋と聞くとびっくりするかもしれませんが、多分この物件より利便性では上ですよ。

[590: 匿名さん]

>>589
たしかに。板橋駅前のプラウドシティ池袋本町も豊島区だもんね。
共働きならあっちのほうがいいかも！

…と思って調べたら築9年の中古のくせにコッチより高い！！
おかしい！世の中どうかしてるよ！

[591: 匿名さん]

>>590 匿名さん

あちらは駅徒歩２分で、所有権ですから。
ここと比べても仕方がない。

[592: マンション検討中さん]

MRレポートお願いします！

[593: マンション検討中さん]

>>592 マンション検討中さん
週明け訪問予定ですが既出の情報以外に何がお知りになりたいですか？

[594: マンション検討中さん]

>>592 マンション検討中さん

価格どうなってました？

[595: 匿名さん]

価格は前回から変わっていません。

サウス　　6700万円台～
ウエスト　5900万円台～
イースト　5700万円台～

サウスを除き、中層階でそこそこ条件の良いお部屋は大体6400万円台～と思ってください。

サウスがやはり人気でどんどん申込入っているようです

[596: 匿名さん]

あと管理費が物凄く高いです
大体平米300円で、全戸21,000円超
やはり共用部に力を入れすぎた感が。。

[597: 匿名さん]

ヤバすぎる位高いやん。ちょっと見当し直さないけまへんわ

[598: マンション検討中さん]

サウスはやっぱり眺望もよいので人気ですね。
ウエストの２階で5700か、5800万円台はございませんでしたでしょうか？

[599: マンション検討中さん]

>>596 匿名さん

え？聞いていた想定より6,000円も高い！

[600: マンション検討中さん]

21,000×70年＝約18M…

[601: マンション検討中さん]

>>596 匿名さん

何でこんなに高い？
検討から外れてしまうわ！

[602: マンション検討中さん]

地代とか諸々で結局総額1億円ですね。。。　
これじゃ他と変わらなく見えてきました。

[603: マンション検討中さん]

>>596 匿名さん
ええ…
初回見学の際には管理費と修繕積立金合計で約2万くらいの予定と聞きました。
管理費だけで2万越えなら話は別ですね。解体準備金と地代もあるのに。
今週2回目行くので聞いてきます。

[604: マンション検討中さん]

>>598 マンション検討中さん
現状、ウエストの最安は2階のうちのいくつかの部屋で5,900万です。

[605: 匿名さん]

コンシェルジュなしで二万は高過ぎ
来週私も行くので、皆さんで管理費抑えられないのか署名運動しましょう

[606: マンション検討中さん]

>>605 匿名さん
署名は大袈裟ですが、需要があるので強気で踏んでいるのでしょう。
管理費15千円の予定と聞いてたけどなぁ。
事実であれば、考え直す人多いでしょうね。

[607: マンション検討中さん]

>>602 マンション検討中さん

駄目だこりゃ。

[608: マンション検討中さん]

>>603 マンション検討中さん　

確認結果はシェアをお願いします。

[609: マンション検討中さん]

玄関までゴミ回収来てくれるなら納得するけど、高杉ですね。
毎月全世帯で合計の管理費が約1,000万円です。
そんなにコスト、人件費かかりますか？

[610: マンション検討中さん]

>>609 マンション検討中さん
高杉さんは買えませんね。

[611: マンション検討中さん]

>>609 マンション検討中さん

24時間常駐管理でしたっけ？

[612: マンション検討中さん]

管理費で何かを埋め合する？
プールされてデベが潤ったりする？

[613: マンション検討中さん]

初回の説明会での説明と何か違うような気が。
一体何があったんでしょうか？

[614: マンション検討中さん]

高すぎですね。
総額で見ても割安でしょうか？
脱落シソウ。

[615: 匿名さん]

管理費正当な金額なのでしょうか？
コンシェルジュもいないのにこの金額…何に使われるか明細が知りたいです…。

[616: マンション検討中さん]

コワーキングスペースだって住民専用でもなく有料なのに…何に管理費かけるんだろう。
管理費高いなら本当に検討の優先順位考え直す必要がある。

[617: マンション検討中さん]

>>615 匿名さん

管理費だけでなく、地代と修繕費入れたら月額ランニングコスト幾らするんでしょうか？6万？

[618: 匿名さん]

ろ、6マン？高い高いと言われていた晴海フラッグよりも高いやん。プリンターのインク商法流行りなのかね。

[619: 匿名さん]

初回にうけた説明は、地借代+解体準備金が1.5万円程度ってことだけで、管理費、修繕積立金は未定でしたよ。

72m2の部屋で、管理費2.1万、修繕積立金0.6万、地代0.8万、解体準備金0.7万くらいだったかな
だから初回の説明どおりかなと

トータルで大体4.4万/月くらい
管理費が異様に高いだけ

[620: マンション検討中さん]

>>619 匿名さん

地代は特例の価格？
では建物部分だけ固定資産税がかかるという事なのでそこまで高く無いような感じもしますね

[621: マンション検討中さん]

市ヶ谷加賀町はコンシェルジュあり、一部内廊下で管理費241円／平米のようなので、こちらが300円／平米だとするとかなり高い印象ですね。共用部分が充実しているとはいえ、これでは……

[622: マンション検討中さん]

市ヶ谷加賀の地代、解体準備金ってどれくらい？修繕積立金は？

[623: 匿名さん]

>>621 マンション検討中さん

やはりそのくらいが普通ですよね。
管理会社も東京建物の関連会社なので盛ってるのか？と邪推してしまいます…。
管理会社変えられないんですかね～

[624: マンション検討中さん]

いくら手頃でも高い管理費延々と払ってられない。

[625: マンション検討中さん]

アメサポは高いとどこの物件でも言われてますね。

入居後に管理会社を変えることは管理組合が主導して可能だと思います。

[626: 名無しさん]

かつて近隣の目白プレイスで、不透明な管理費が問題視されて、管理組合かわ主導して管理会社を変えた事例がありますね。

[627: 匿名さん]

>>581 マンション検討中さん
詳細な情報まとめありがとうございます。
私の経験からの補足ですが、
年度途中に保育園入れるとなった場合、
たとえば8月1日入園の場合、
7月上旬に募集締め切り
7月中旬に入園通知
7月中に面談と健康診断済まして
住民票を移して、
8月1日を迎えることになります。
後半が結構バッタバタです。

いま待機が多くても、2022年4月までに
近所に新設園が増える可能性はありますし、
新設園はすぐに満員にはなりませんから、
途中時期でも入園可能になることはあります。
難しい判断ですが。。

[628: マンション検討中さん]

それで、結局ランニングの総額はいくらでしょうか？

[629: マンション検討中さん]

ランニングの想定見込はハウマッチ？

[630: マンション検討中さん]

管理費、地代、修繕積立金、解体準備金、固定資産税？

[631: マンション検討中さん]

45？ですか？

[632: マンション検討中さん]

管理費で炎上してますね！

[633: マンション検討中さん]

こういうのって、ええやん！

[634: マンション検討中さん]

前にコメントしてくれた人の数字が正確なら広さによって4.5～6万ってとこじゃないですか。
これを毎月と思うと高いですねっ

[635: マンション検討中さん]

>>634 マンション検討中さん
ローンとは別に死んでも払わないといけない…。

[636: 匿名さん]

高過ぎるからね
コンシェルジュなし、外廊下、各階ごみ置き場なしで平米300て。。
見たことない高額設定だな
一体どこに消えるのか、この管理費は

[637: 匿名さん]

>>627 匿名さん

雑司が谷付近はここ数年で新設保育園がだいぶできたので、これ以上の増設は望み薄いと思いますよ。

[638: マンション検討中さん]

ほんと何に使われるんですかね？
正当な使われ方をするなら納得できますが、どうなんでしょうね。
今度行ったら聞いてみようかな

[639: マンション検討中]

>>638 マンション検討中さん
インナーフォレストが広く植物の手入れに手間がかかったり、エレベーターが5機あったり、24時間管理だったり、共用施設が充実していたり……というところでしょうかね。それでも450戸もあってこの単価が適正かはにわかにはわかりませんが。

[640: マンション検討中さん]

管理費に関しては、否定的なご意見が多そうですね。

[641: 匿名さん]

管理費ぼったくりだろ

[642: マンション検討中さん]

全体の管理費で年間1億円以上の集金！
ちょっとした中小零細企業並みですね！
ところで巨額の金で、何を管理するんだろう？

[643: マンション検討中さん]

>>642 マンション検討中さん
洪水の時にわずかに嵩上げた電気機械設備を、人力で更に上へ避難させてくれる管理費込みでは？
電気止まったらEVもトイレも使えなくなりますからね。

[644: マンション検討中さん]

>>643 マンション検討中さん

ワロタ

[645: マンション検討中さん]

70平米としたらそこまで高いとは思いませんが、400戸超というメリットは教授できてないですよね。。

[646: 匿名さん]

まあ管理費については管理会社を変えれば済む話だから個人的にはあまり気にしてない。
初年度の管理組合総会で変更動議を出すつもり。（運良く買えたら、の話だが）

[647: 匿名さん]

>>646 匿名さん

管理会社変えるのはそう簡単ではないぞ
454戸の意見を合わせなきゃいけないんだからな

[648: マンション検討中さん]

購入検討者です。
ランニングコストの高さが懸念事項になっています。。

管理費が高いのは、防災センター要員の人件費が高いこと（消防法等の影響）と、駐車場台数の少なさ（駐車場収入が低いこと）が原因だと思います。
また、エントランス周りに水を使用する空間があることもランニングコストが結構かかると思います。

共用施設（パーティルームやキッズルームなど）が与える影響は、大規模マンションにおいては、そこまで大きくないはずですが、それでも管理費が高いのは、上記の理由や他の理由があると思います。

それと、コワーキングスペースは賃料無償でアイビーリンクスという企業に使用させるとのことです。
この部分は店舗床として管理組合所有となるとのことですので、店舗としてどこかに賃貸で貸して管理費会計で相殺させたほうがよっぽどよいのではないでしょうか（管理組合を営利団体として運営する手間が生じますが…）。
無償で使用させておいて、居住者が使用料無償でもないとのことですので、コワーキングスペースとするメリットは居住者にはないのではないかと思います。
（どうせ無償で使用させるくらいなら、住民専用の共用施設にした方がよい。アイビーリンクスのHPを見ると、他の施設では1日あたり使用料490円。）

コワーキングスペースが行政指導や付置義務でないのであれば、見直しした方が管理費上はメリットがあるかもしれないです。
（アイビーリンクスとの契約は５年契約とのこと）

あとは駐車場付置台数が少ないため、駐車場料金を少し上げることで、管理費を下げることができます。
駐車場料金は未定とのことでしたが、このあたりをいくらに設定するか…。
（駐車場を使用する人にとっては痛いですが…。うちも悩んでいます）

あとは解体準備金って、ずいぶん高い感覚ですが、解体費をいくらで想定しているのか、70年積み立てるわけですから相当な金額になりそうですよね…。
このあたりの妥当性も気になるところです。

いずれにせよ、管理費は確定ではないとのことでしたので、東京建物さん、もう少し再考して、減額を期待しています。

[649: マンション検討中さん]

独立系の管理会社が管理してる建物なだけで購入見合わせる人もいるのに、現実的じゃないわ。

[650: マンション検討中さん]

土地は東京建物から又貸し受けるシステムなので、管理会社変えたらめんどくさいことになりそう