東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[5304: マンション検討中さん]

他の掲示板にも出没する、ネット回線オタクの同一人物による書き込みかなと思いました。

[5305: マンション検討中さん]

>>5304 マンション検討中さん
きのうから今日にかけてツイッターでも同様の投稿してる
アカウントがあるのでその人なんじゃないですかね

[5306: マンション検討中さん]

ほんとだ笑
何か使ってる言葉も同じなので、お察しですね

[5307: マンション検討中さん]

誰が言い出したとかどうでもよくて、ネットについてあまり触れられてなかったので事前にされそうで有難いです。

[5308: 検討板ユーザーさん]

いいね

[5309: マンション掲示板さん]

日向ぼっこが気持ちよさそうですね^_^
早く竣工してほしい！

[5310: 匿名さん]

>>5309 マンション掲示板さん
駅から遠くてなかなか見に行けずでした。
写真ありがとうございます！

[5311: マンション掲示板さん]

ウェストはこんなに高くなってました！

[5312: マンション掲示板さん]

イースト。

[5313: 匿名さん]

>>5312 マンション掲示板さん

ルネサンス早稲田の駐車場側ですね。存在感がありそうです。
ルネサンスは8日以降は通常の営業時間に戻すみたいですね。コロナが収束するまで踏ん張ってほしいものです。
お隣でテニスやスイミング、ジムトレができるのは助かりますので。

[5314: 匿名さん]

要望書の受付は明日までですね。
何戸売り出すんでしょうか。

[5315: マンション検討中さん]

>>5314 匿名さん

要望書が出ない部屋って販売しないんですかね？
要望書ありの部屋の倍率が高い時とか、倍率ない部屋に変更したくないですか？

[5316: 匿名さん]

>>5315 マンション検討中さん

それは売主の判断ですね。売主の腕の見せ所です。１期１次のときは要望書が入ってない部屋もが売り出してました。結果、抽選を避けた方が要望書とは違う部屋に申し込んで、全てに申込みが入りました。しかし、仮に申込みが入らない部屋が出ていたら、売れ残りのレッテルを貼られていたと思います。
今回も倍率が高い部屋がいくつもあれば、要望書が入っていない部屋も売り出す可能性はあります。

[5317: 口コミ知りたいさん]

いいね。

[5318: マンション検討中さん]

第二期二次で50戸は捌けるのでは。
これで454中約300を竣工一年以上前に販売することになりますね。
残るはサウス・ウエスト・センターの高層とセンターの低層。
センター低層は激戦になりそうですね。

[5319: マンション検討中さん]

>>5318 マンション検討中さん
第二期一次の間違えでは？

[5320: 匿名さん]

桜の季節になると購入希望者増えそうですねー
建物もどんどん背が高くなってきてイメージもしやすくなってきたし。

[5321: マンション検討中さん]

定期借地権とはいえ、山手線内では格安の値段ですね。とても良い物件だと思いました。南側もあまり値段が高くなっておらず、よさそうですね。

さて、インターネット設備について聞いてきましたが、つなぐネットe-mansionのLAN配線方式でした。また、担当者さんによると、別会社の回線の導入は、かなり難しいと思うとのことでした。

以前、別回線を入れますとおっしゃっていた方は、ぜひ担当者さんに再確認されてみてください。

[5322: マンション検討中さん]

>>5321 マンション検討中さん

補足です。

大元の回線は3本とのことでした。おそらく1Gpbs x 3なので3Gbpsだと思います。400戸あるので、少し心もとないですが、大規模マンションでは100から150戸で1本の事例もよく聞きますので、一般的な範囲ではあると思います。

[5323: マンション検討中さん]

>>5322 マンション検討中さん
ご確認ありがとうございます。
3Gbpsって、恐らくコワーキングスペースも含めてですよね。そう考えると決して充分とは言い難いですね。

[5324: 匿名さん]

>>5322 マンション検討中さん
フィードバック、ありがとうございました。
やはり少し心もとないですね…。私は今が30Mbpsから50Mbpsぐらいでテレワーク上支障がないので、それぐらいは出てくれるとありがたいんですが…。

[5325: マンション検討中さん]

増設できない、遅いってなったら最悪ですね。。。モバイルルーターとか、携帯でテザリングするしかないのかな？

[5326: 検討板ユーザーさん]

折角、テレワークとかコワーキングスペースとかキャッチーなこと謳ってるのであれば、それ相当のネット回線を準備でしていただきたかったわ。

[5327: マンション検討中さん]

第二期94戸発売。。すごい。。

[5328: マンション検討中]

>>5327 マンション検討中さん
全部売れれば１期と合わせて335戸ですから、全体の４分の３ですね。
残りも価格が控えめになりそうなセンター低層が中心なので、売れ行きは悪くなさそうだと思います。

[5329: 匿名さん]

>>5327 マンション検討中さん

え？やばっ！
供給済みが241戸だから、合計で335戸。全て売れれば進捗78％で、残り119戸？
ちょっと早すぎじゃないか？

[5330: 匿名さん]

>>5329 匿名さん

あ、計算間違えました笑
進捗74％ですね。

[5331: マンション掲示板さん]

えー。94戸もだすの？
40位と思ってた。
鈍るどころかすごい勢いで加速してるね。

[5332: マンション検討中さん]

94！？鼻血出そうになった

[5333: 口コミ知りたいさん]

>>5332 マンション検討中さん
貧血にならないよう気をつけて

[5334: 匿名さん]

02.08 大変多くのご希望をいただき、第2期
　　　 は94戸の発売が決定しました

マジですごいな…。
人気がどんどん加速してる…。

[5335: マンション掲示板さん]

センターコートは結局全部売り出すことになったよ。

[5336: 匿名さん]

やばみ。
早速モデルルーム予約した。

[5337: 匿名さん]

>>5335 マンション掲示板さん

それはセンターの低層も売り出すということでしょうか？

[5338: マンション検討中さん]

>>5337 匿名さん

そです

[5339: マンション検討中さん]

何がすごいのかいまいちわかりません、、

[5340: マンション検討中さん]

なんか同じ人が何度も書き込みしてませんか？

[5341: 検討板ユーザーさん]

>>5335 マンション掲示板さん

第二期ではセンター全て売り出すけど、第二期一次はセンターは中層階ってことですか？

センター低層って価格出てないとおもうのですが。

[5342: 匿名さん]

勢い良すぎだよ。
東建は値段の付け方間違ったな。
あと5％くらい高くても売れただろ。

[5343: マンション掲示板さん]

>>5342 匿名さん
いや、10%以上高くても売れたよ。
野村だったら400以上にしてるね。
もったいない

[5344: 匿名さん]

ブリリアシティ石神井台や三鷹の販売が上手くいかなかった点と、ハザード、駅遠、定期借地などのデメリットを勘案してこの値段なんだろうけど、人気具合を見ると確かにあと10%は高くても売れただろうね。
東京建物は良心的な価格設定をしますね。スミフや野村じゃ考えられない。
第一期のパンダ価格も集客に功を奏しましたね。

[5345: 匿名さん]

>>5344 匿名さん

それと相まってブリリアというプレミアム路線も注目されている感じですね。

[5346: 匿名さん]

>>5343 マンション掲示板さん

購入者だが、さすがに400は無理だろう。スミフならありえるかもしれないが。
仮に400で出してたら市谷加賀町にしてたな。今、外壁問題でかなり揉めてるみたいだけど。

[5347: マンション検討中さん]

2期の登録は日曜日までなのでしょうか。
どこにも情報が乗ってないのでどなたか教えていただけませんか？

まだ申込み決めてないけどとりあえず登録だけしようと思ってます

[5348: 匿名さん]

>>5346 匿名さん

この物件は個性のあるいい物件と思う。
でも、スミフ?野村あたりはハザード2mみたいな土地には手を出さないよ。
議論の前提からして成り立たない。

[5349: 匿名さん]

>>5348 匿名さん

プラウド高田馬場…

[5350: マンション検討中]

>>5348 匿名さん
プラウドタワー亀戸とか２メートルくらいかかってませんでしたっけ

[5351: マンション検討中さん]

>>5349 匿名さん
がっつり手出してますねｗ

[5352: 匿名さん]

>>5348, 5350
どっちも2m未満じゃん。

[5353: マンション検討中さん]

>>5347 マンション検討中さん
住友も荒川横のシティテラス平井とかアクラスとかあそこは5メートルだよ。

[5354: マンション検討中さん]

倍率はどれくらい付きそうなのでしょうか分かった方、速報お願いします!

[5355: 匿名さん]

>>5352 匿名さん

プラウドタワー亀戸クロス
洪水　0.5m-3m未満　一部3m-5m未満
内水　0.5m-1m未満、0.2m-0.5m未満
高潮　3.0m-5.0m未満

ここよりひどいぞ？

[5356: 検討板ユーザーさん]

>>5354 マンション検討中さん

第二期一次は、第一期一次同様、うまくばらけさせるような気がします。

[5357: マンション掲示板さん]

>>5354 マンション検討中さん

7日に購入希望者を駆け込みで提出してきましたが、うまくばらけるように配慮されていました。

購入希望者の提出状況を見せていただきましたが、結構埋まっている様子。

[5358: マンション掲示板さん]

>>5357 マンション掲示板さん
誤字…
購入希望書です…

[5359: 匿名さん]

この勢いで売れてしまうと、たぶん中古も人気物件になるだろうね。
神田川の水があふれないかぎりここの所有者は安泰ということか。

[5360: 匿名さん]

>>5359 匿名さん

そうかもね。そもそも実需ばかりで中古が出てこないかも。
神田川が溢れても、人は忘れる生き物だからね。内水氾濫があった武蔵小杉も、震災のときに液状化が酷かった浦安も、マンションは売れてる。

[5361: 名無しさん]

希望書を出すと、住戸順位が書かれた書類を受け取りました。
これってもし申込みが被った場合、優遇されるものなのでしょうか。
どなたかご存知であれば、教えてください。

[5362: 検討板ユーザーさん]

>>5361 名無しさん

優遇されないですよ。

[5363: マンション検討中さん]

>>5362 検討板ユーザーさん

直前に抽選になる部屋に応募して意図的に被らせましたが、普通に当選してました。

[5364: 匿名さん]

ここは知らんが、希望書を出す＝登録　ではないでしょ。
登録期間が始まったら改めて登録するんだよね。そこで抽選用の番号が振られる。
1期5次落選者は3倍優遇されるらしいが。

[5365: 通りがかりさん]

>>5361 名無しさん

残念ながら優遇されないです。
当方抽選直前にかぶせられて落ちましたから。

[5366: マンション検討中さん]

>>5365 通りがかりさん

それが私でしたら大変申し訳ございません。

[5367: 名無しさん]

>>5362,5363,5364,5365

回答ありがとうございます。
もう購入できるものかと浮かれてましたが、
そういうものなのですね。

[5369: 検討板ユーザーさん]

マンマニさんのブログから。
これ凄くないですか？見習って欲しい。。。

wi-fiも各戸に最大1ギガくるようにするなど今までのザ・パークハウスより快適なものとしてくれています。

[5370: 匿名さん]

一期の抽選で外れたものですが、抽選は完全に運で、優遇とかはないようです。
ただ、１番の人は本物件のようにガラガラで回す抽選だと当たりやすいという話があります。
１の数字が一番小さいので、玉の重さが最も重くなるかららしいです。
現に、私は２番でしたが、倍率２倍で破れて１番の方が当選されました。。

[5371: 匿名さん]

他物件だけど、自分は2番で当選したよ。
1番が出やすいということはないかと。

[5372: 匿名さん]

>>5359 匿名さん
駅距離と借地案件ということで中古はシビアにみられるよ
そんなに甘い世界ではない

[5373: 匿名さん]

>>5372 匿名さん

新築よりも中古の方がシビアに見られるということでしょうか？
躯体や管理状況、借地権の残期間であれば中古の方がシビアなのは分かりますが、駅距離は新築も中古でも一定ですよね。中古購入者の方が駅距離を重視するというアノマリーでもあるんですかね？

[5374: マンション検討中さん]

>>5372 匿名さん
なるほど。桜プレイスが１つの目安ですね。

[5375: 匿名さん]

>>5373 匿名さん
他の投稿者さんがおっしゃるように桜プレイスの価格を見てみましょう。
この物件なら大丈夫と思うのはやめたほうが良いですよ。ちゃんと現実を見ましょう。

[5376: 匿名さん]

>>5375 匿名さん

値段が下がらないと言いたいわけではなく、中古の方がシビアという点を不思議に思ったので質問しました。

[5377: マンション検討中さん]

>>5376 匿名さん
現実として、残存年数４０年の桜プレイスがあの価格で即効売れているので、安心ではありますよね。

[5378: 匿名さん]

定借は最終的に始末に困る事態にならないってのはむしろ古くなったときに効いてくる気もする。

[5379: 匿名さん]

>>5375 匿名さん

何か勘違いしてません？定借なのに価格が維持できるなんて思ってる人はいないと思いますよ。定借で最も重要なのは、借地の残存年数です。桜プレイスの価格で売れれば大喜びですよ。桜プレイスは築10年、このマンションが借地残存40年のときは築30年になってるので、桜プレイスよりも安値になると思っています。そのうえで購入します。

[5380: 匿名さん]

70年後なんて誰にもわからない。

たとえば70年前の日本はどうだった？
第二次世界大戦に敗れて連合国軍に占領されてたんだよ。サンフランシスコ講和条約締結が1952年だもん。（←ちなみに私の祖母が生まれた年w）
もちろん分譲マンションなんて影も形もなかった。

ここは70年間建物を使う前提で修繕計画が立てられるから、建て替え問題で築40年頃からモメ始める所有権マンションより先が見通せる。それこそが子や孫に残せる価値じゃないかな。

[5381: 匿名さん]

>>5380 匿名さん
ちょっと何言ってるかよくわかりませんね

[5382: 匿名さん]

>>5381 匿名さん

そうですか？私は分かりましたよ。
建て替えができず、終わりも見えないよりは、終わりが見えた方が管理はしやすいです。

[5383: 匿名さん]

>建て替え問題で築40年頃からモメ始める所有権マンション

老朽化が問題となるから建て替え問題になるわけで、それならここは築40年以後の30年はボロボロのマンションに我慢して住み続けなけりゃいけないのか、となる。

40年前に建設のマンションと今の新築マンションは寿命がかなり違うのではないかな。しっかり管理維持すれば70年は確実に、100年程度まではいけるのではないか。だからこそ今は70年定借が主流なのだと思う。

70年、100年後は全くわからない、というのはその通り。でも土地の所有権は確保されるはず（日本という法治国家が崩壊していない限り）なので、所有権物件を選ぶ意義はそれなりにあるだろう。

[5385: 匿名さん]

私は資産や家を下手に残して、子供達が揉めたりしたら嫌なので、歳とって売るときにはもうそんなにいらない。
それよりも、所有権より安く買えて、良い家に住めて、子供に教育費をたくさんだしてあげられて、なにもためらうことありませんでした。

[5386: 匿名さん]

>>5383 匿名さん

借地期間が30年を切ってきたら、分譲マンションというより賃貸マンションと同じ切り口の修繕が行われていくんじゃないですかね。

貸し出せば残り30年も賃料を得られるにもかかわらず、修繕行わないなんて経済合理性的にあり得ないですよね。

売買価格も収益還元的な評価に収斂していくのだと思っています。まぁ何十年も先の話ですが。

[5387: 匿名さん]

人の数だけ答えがある。定借だ所有権だ、どっちが上だ下だと言っても疲れるだけだよ。

[5388: 匿名]

>>5385 匿名さん
売るに売れないマンションや土地を残されたら相続人も大変です。知り合いにいますよ。管理費だけは払わなければいけない。築40年過ぎて売れるけ物件はほんの一部だし、売り出してからもすぐには買い手も見つからず精神的にもきつい。相続は負のものだけ放棄はできないので、自分が何とかしないと更に子供に問題が繰り越されるから焦ってます。

[5389: 匿名さん]

別にここ買った人も、最初から定借限定で探してた訳ではないでしょう。価格含め総合的に判断して、よいと思って買った。所有権より定借の方が面倒ないとか、あたかも定借ありきでマンションを探してた的なのも、どうかと思う。因みに、私は別の定借マンション買いました。定借だから手が届く価格だったからだけで、定借に拘りをもって買った訳ではないです。

[5390: マンション検討中さん]

物件概要を見ましたが、月々のランニングコストは以下のリストであってますかね？
他に必要になってくる費用ってありますか？固定資産税は払わなくてよいですよね？定借マンションについて詳しくないので教えていただきたいです。

- 月額地代：7,660円～10,426円
- 解体準備積立金：7,567円～10,301円
- 管理費：21,450円～29,190円
- 修繕積立金：5,720円～7,790円

[5391: 匿名さん]

>>5390 マンション検討中さん
建物の固定資産税はかかりますよ。
土地の固定資産税はそんなに大きくなく、月額4000-5000円程度の見積もりです。

[5392: マンション検討中さん]

>>5391 匿名さん
ありがとうございます！
そうすると、一番狭い部屋（コストの低い部屋）だとして、
- 月額地代：7,660円
- 解体準備積立金：7,567円
- 管理費：21,450円
- 修繕積立金：5,720円
- 固定資産税：5000円

計：47000円程度を見込んでおけば良いかんじでしょうか？

[5393: マンション検討中]

>>5392 マンション検討中さん
土地の固定資産税はゼロですが、建物の固定資産税はもっと高いのではないでしょうか。
年間14万円(12か月で割るとひと月当たり11,500円)くらいかなと思います。

[5394: 匿名さん]

>>5393 マンション検討中さん
年間14万は当初10年？のイメージですかね。
軽減税率後はもっと上がりますね。
（修繕積立金もですが）

[5395: 匿名さん]

>>5385 匿名さん
このマンション買って、子供に教育費をたくさんかけてあげられる、っていうのは、もっと高いマンションを買う余力のある人にとってのメリットだよね。

資力がたくさんあるようで、羨ましい。

[5396: 匿名さん]

いずれにしても、完成が近づいた時に外壁の色で揉めるようなことがありませんように。あれは本当に見てられません。
こちらもパースによって色合いがだいぶ違いますので、比較的白っぽい仕上がりになることを想定しておいたほうが良さそうです。

[5397: マンション検討中さん]

>>5386 匿名さん
収益還元法で評価されますよー。だからこそ将来的にも借手が着く(30年後も人口が比較的維持され安いエリア)立地が重要と考えました。その意味ではこちらは悪くないと考えています(超駅近とかではないですが)

[5398: 匿名さん]

>>5396 匿名さん

市ヶ谷加賀町のレス数に追い付きそうだったのに、外壁の話題で大分差をつけられちまったな笑

[5399: 匿名さん]

>>5398 匿名さん

あちらはもうすぐ6000レスですからね。こちらも何か燃料が投下されればすぐに追いつきますよ。

[5400: 匿名さん]

>>5398 匿名さん
外壁の話題かなり荒れてますね。
ビックリしました。
レス数稼ぎ過ぎ！

[5401: 匿名さん]

>>5397 マンション検討中さん
駅距離考えたらこの物件アウトですわ。遠すぎますわ。

[5402: マンション検討中さん]

>>5401 匿名さん
周辺の賃貸相場と成約率調べてみてください。参考になると思いますよ

[5403: 検討板ユーザーさん]

いよいよ今日から第二期登録ですね。
どのくらいの申し込みが入るのか楽しみです！