東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[5001: 匿名さん]

>>4998 匿名さん

かなり少数派かもしれませんが、東池袋のバス（都電）便のマンションと考えて、有楽町線使う予定です。

[5002: マンション検討中さん]

>>4987 匿名さん
ん？行政区は豊島区だから西早稲田に疑問もつのは自然では。ブリリアシティ三鷹と同じような考えなんですかね。

[5003: マンション検討中さん]

いいね。

[5004: 匿名さん]

>>5002 マンション検討中さん

まぁ、ブリリアシティ三鷹と違って、西早稲田の土地も実際に含まれてるから。物件概要にも書いてある。
だから、4987さんは物件概要も読んでないのかと指摘したのではないですかね。
個人的には、聞いちゃいけないことはないけど、どうでもいい質問ですね。マンション名が変わることもなければ、それで購入を止めることもないので。

[5005: 通りがかりさん]

購入者ですがハザードマップポータルサイトでここハザードかかってないの知ってる方どのくらいいらっしゃるんでしょうかね。

[5006: 通りがかりさん]

また相続の面でも借地権は名義変更だけでいいので私はメリットしか感じませんでした。以上。

[5007: 匿名さん]

>>5005 通りがかりさん

「重ねるハザードマップ」に掲載している情報は、国や都道府県等の関係各機関が作成した災害リスク情報であり、水防法に基づき市町村が作成した水害ハザードマップではありません。重要事項説明の際には必ず市町村の作成した水害ハザードマップをご利用ください。

残念ながら、豊島区のハザードマップが正ですので、ハザードエリアであることには変わらないです。

[5008: 通りがかりさん]

しかしながら皇居の東よりはリスク低いように思われますがいかがですか

[5009: 匿名さん]

>>5008 通りがかりさん

それはその通りだと思います。
東側の海抜０メートル地帯よりは、断然こちらの方がリスクは低いと思います。

[5010: 匿名さん]

>>5001 匿名さん

>>5001 匿名さん
有楽町線利用なら、バスで有楽町線江戸川橋駅に出る手もあります。江戸川橋までなら３系統通っているので、結構頻繁にあります。

[5011: 匿名さん]

>>5002 マンション検討中さん
三鷹は練馬区にかすってもいないけど、ここは敷地の一部が新宿区西早稲田。どっちを名乗っても間違いじゃない。
てか、その話題はもう止めようよ。くだらない。

[5012: 匿名さん]

ハザードマップですが、水防法に基づき市町村が作成するもの(重要事項説明等でも使用されるもの)は、想定最大規模雨量ケースで、1000年に1回の確率が前提(一時間最大雨量153mm)らしいですね。それだとこの物件は3m未満の浸水。一方、東京建設局が計画規模雨量ケースのハザードマップも作っていて、それは100年に1回の確率(一時間最大雨量100mm)なのですが、それだとこの物件は浸水しないエリアですね。神田川沿いの他のエリアだと100mmでもハザードかかってくるところありますね。令和7年に完成予定の環七広域調整池(すでに完成済みの調整池を繋げるやつ)で、ネットで見た資料から推測するに、神田川全体としては、現状50mmから75mmまで対応できるようにするという感じでしょうか。私の疑問としては、この物件のエリアは一時間100mmでも既に浸水しないエリアだと思うのですが、環七広域調整池が令和7年に完成したら、一時間125mmくらいまで大丈夫になるイメージでしょうか？またこの物件のエリアの高田橋-駒塚橋エリアで、30万m3規模の調整池も、東京都の計画に入っており、事業調査の入札が既に始まっているようなのですが、この調整池が出来たら将来的に一時間あたり何mmまでこの物件のエリアは大丈夫になるのかご存知の方いらっしゃいますか？
まあ、いずれにせよ、100年に１回の雨でも既に浸水せず、今後更に調整池で対策されるのであれば、個人的には割りと許容できるリスクかなとは思ってます。

[5013: 匿名さん]

>>5012 匿名さん

なるほど、そういう違いがあるのですね。
1000年に1回の災害といったら首都直下型地震や富士山噴火よりずっとレアということになりますね。
気候変動が激しい昨今とはいえ、とらわれすぎるのも良くないと感じます。もちろん避けられるリスクは避けるべきという考え方もアリだとは思いますが。

[5014: マンコミュファンさん]

仮の話ですが、例えば、入居後、マンション管理組合の総会で、マンション名変更の議案を提案することはできますか？

[5015: マンション検討中さん]

センター価格楽しみだなー
アップお待ちしてます！！

[5016: 匿名さん]

>>5010 匿名さん

私の勤務先の場合、バスは徒歩20分以内に駅があるとバス代が出ない（都電は電車扱いなので都電代は出る）ので、考えていませんでしたが、一方で帰りは時間帯によっては都電の本数が心許ないので、代替方法として時間帯によっては江戸川橋からバスで帰ってくるのも良さそうです。
情報ありがとうございました。

[5017: 匿名さん]

>>5014 マンコミュファンさん

Brillia 西早稲田
Brillia 目白
Brillia 雑司ヶ谷ノ

[5018: 匿名さん]

>>5014 マンコミュファンさん

提案することは可能だけど否決されるだろうね。
全戸の登記簿を直さないといけないし、住民票・各種免許証、職場や子供の学校への届け出、個人レベルでの挨拶状、などなど手間が半端ない。
4分の３が賛成するとは思えない。

てか、なんで名称変更なんて妄想してるの？
そんなに変な名前じゃないと思うけど。

[5019: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[5020: 匿名さん]

>>5016 匿名さん

参考になってよかったです。
ちなみに３系統のうちの２つは小滝橋車庫発の上野公園行きと九段下行き。
１つは早稲田車庫発の上野松坂屋行きです。バス停の場所は、上の２つと少し離れていますが、始発なので時間は正確で、本数多いです。
江戸川橋まで、４停留所くらいかと。
季節がよければ、神田川沿いに歩くのも可能ですね。
近くに住んできたので。

[5021: 匿名さん]

>>4989 匿名さん
駅から歩くの結構苦痛だった
家の近くからバス出るようにしてほしい
住民増えるんだし

[5022: 匿名さん]

２期の価格表見ました。やはり若干値上げされたと思っていいんですかね。
今回6階?10階までで、サウスよりは安いけど、ウェストよりは高いって感じでした。

[5023: 匿名さん]

センターの価格ですか？教えてください。

[5024: マンション検討中さん]

お！アップしてほしいです！
西6～10階との比較だったら、普通に値段は100万は最低でもあがるとおもいます。
日当たりはセンターのほうがいいですからね。

[5025: マンション検討中さん]

>>5024 マンション検討中さん

明日モデルルーム行くので、確認して来ますね

[5026: マンション検討中さん]

お願いします！前まで検討していたんですが、
価格次第では再検討したく、、、

[5027: 匿名さん]

たしかイースト６階（最上階）が6690万円でしたよね？イーストを超えるセンターの７階は6790万円で値上げなし、6800万円以上であれば値上げしたかなって印象ですが、どうでしょうか？
センター高層は抜け感もあって、スカイツリーも見えますので、条件はウエスト高層よりいいですね。

[5028: 匿名さん]

センター７階は7200万台です。やはり値上げですかね。

[5029: 匿名さん]

>>5028 匿名さん

それは結構な値上げな気がしますね。
もしそれでウエストの値段が据え置きなら、今回はウエストに人気が流れそうです。
この調子で行くと、センターの低層でも6500万円前後の値付けかもしれないですね。

[5030: 匿名さん]

センターは６階と７階の差が大きいです。300万以上ありますね。
なので、センター１階はさすがに6000万台前半になるんじゃないかと思ってます。

[5031: 匿名さん]

>>5030 匿名さん

センター6階がセンター7階より300万円以上安くても6900万円ぐらいってことですよね？
階差は100万円としても1階で6400万円ですよ。イーストでは3階から5階のあまり条件が変わらないところは階差が50万円になってました。それを考えると、1階のパンダ部屋で6400万円台になる流れだと思います。

[5032: マンション検討中さん]

>>5031 匿名さん

1階で6400万円台だと結構な値上げになりますね。それでもかなり安いですけど。嬉しいような悲しいような

[5033: マンション検討中さん]

想定内？くらいって感じですかね、、、
そして意外と盛り上がらないですね。

[5034: 匿名さん]

>>5021 匿名さん
駅から遠いけど周辺住民も多いしバスはそれなりにニーズあると思う
どっちの区でも良いからバス停作ってくれ

[5035: マンション検討中さん]

>>5030 匿名さん

センターの場合、6階と7階では条件がガラッと変わりますから当然の差だと思います。
センター高層は細川庭園や椿山荘の緑越しにスカイツリーが見えるという絶好のポジションです。

[5036: 匿名さん]

センター７階7,200万円台は適正価格。価格なりの価値がありますから。普通に争奪戦になると思います。
というか、第一期が安く値付けし過ぎたんだと思います。

[5037: マンション検討中さん]

好条件は7000万で売れるという判断かな。
所有権の二流三流立地ですら7000万超えてきている中で、まぁ売れて行くんだろうなぁ、、、

[5038: マンション検討中さん]

サウスやウエストの残りも値上げされているのか、どなたか確認されてますでしょうか？
センター七階が7200だと、一期のサウス七階が7200(角部屋以外)だったので値上げしているのかなと。
もし同じ値段のまま据え置きなら、サウスに人気が集中しますね。

[5039: マンション検討中さん]

>>5038 マンション検討中さん

おそらくセンターの方が眺望良いので人気が集中すると思いますよ

[5040: マンション検討中さん]

価格みたいっすー

[5041: マンコミュファンさん]

>>5032 マンション検討中さん

高い

[5042: 匿名さん]

今までが安すぎただけで、今の相場を考えると適正水準ぐらいかな。勢いは落ちるけど、確実に売れていくだろうね。
これで高いって言ってたら、今はマンション買わない方がいい。まだ数年はマンション価格落ちないから、5年ぐらい待ってみた方がいいね。そのときマンション価格が落ちてるとは限らないけど。

[5043: マンション検討中さん]

ツイッターでも検索したら出てきますが
（本当のこと言ってるかは自己責任判断）
多少の値上がり感はありますね

それでも、ルフォン大塚が相当高かったり
他の物件もコロナ禍のマンション需要高まったりで
結構売れてくんだろうなというくらいの値上がり具合

あのマンマニさんも、厳しいマンション購入時代にお薦めしやすいマンションとして名指ししてましたしね

[5044: 匿名さん]

＞5038
サウス、ウエストの残っているお部屋すべて値上がりしてます。部屋にもよりますが100?200万上がってますね。

[5045: 通りがかりさん]

>>5044 匿名さん

やっぱり、１期のうちに買っておけばよかったなー

[5046: 匿名さん]

>>5045 通りがかりさん

今から買う人は13年の住宅ローン控除が確定済み。
１期の人のほとんどは住宅ローン控除が全く受けられない可能性あり。
それを比較したら、100万円や200万円の値上げなんて大したことないかと。むしろ、総支払額は１期の人より少なくなるかも。部屋の選択肢は減ってるけど。

[5047: 匿名さん]

ローン減税か買い替え特例使うか悩む。13年も住むかなぁ。

[5048: 匿名さん]

>>5046 匿名さん

それを含んだうえでの値上げなのでしょうかね。
「実質的には変わりませんよ」ってセールストークで。

[5049: マンション掲示板さん]

10年以内に売却する場合関係ないですし。。

[5050: 通りがかりさん]

>>5048 匿名さん

恐らく第一期の人も住宅ローン控除使えるようになると思うけどね。

[5051: マンション検討中さん]

>>4998 匿名さん
3連休にMR訪問、早稲田駅から向かいました。駅から西早稲田の交差点までゆるやかな登り坂、新目白通りに出るまで緩やかな下り坂、ベビーカーを押して歩いてですが15分でした。日常使いは厳しいと感じます。道が直線な分景色が変わらず、遠く感じました。
帰りは東西線の高田馬場最寄りの出口へ11分、エレベーター出口へも14分だったの東西線なら高田馬場かなと感じました。

[5052: マンション検討中さん]

>>5045 通りがかりさん

１期で購入できた人は動き出しが早かった人達だね。
恐らく第２期も、100～200万円の値上げで立ち往生してても、良い部屋からどんどん売れてっちゃいますよ。BTT、PT勝どき、シントシティとか、それなりに人気のある物件はそのくらいの値上げは当たり前。
因みに、私はセンター中層を検討しています。

[5053: 匿名さん]

>>5052 マンション検討中さん

ゲストルームの使用が無料らしいのですが、リネン代っていくらくらいになりますでしょうか？

[5054: 匿名さん]

>>5053
横ですが今住んでいるブリリアは2750円です。

[5055: マンション検討中さん]

価格どなたかアップいただけないですかー！

[5056: マンション検討中さん]

>>5046 匿名さん

13年控除が受けられないって、そんなデマ流しちゃいけませんよw

[5057: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[5058: 通りがかりさん]

>>5056 マンション検討中さん

厳密に言うとまだ決まってないですね。

[5059: 匿名さん]

>>5050 通りがかりさん
なぜ？

[5060: マンション検討中さん]

第一期で買った人もコロナ後だから

[5061: 匿名さん]

5058さんのコメントの通り、厳密には決まってないですが、個人的には、過去に遡って対象になるかは微妙なのではと思っています。理由は、この措置が「住宅投資の喚起」を目的としているからです。過去に購入した人を対象にしても「喚起」にはなりません、ただの減税です。措置を発表したのが12月なので、12月以降に購入する人はこの措置を受けて購入を決めたとみなして対象とする、それより前に購入した人はかの措置がなくても購入した人なので対象外、という理屈かなと。
まぁ最初に書いたようにまだ決まってないことなのでわかりませんが、私も11月購入者なので、曖昧な根拠で変に希望を持たせるようなこと言わないでください(T_T)

[5062: 匿名さん]

>>5061 匿名さん

注文住宅の購入者は発表前の購入であっても減税の対象になっているので、そちらとの公平性という観点では望みがあるかなと期待しています。
いずれにしろ来年度の税制改正発表待ちですね。

[5063: 匿名さん]

>>5062 匿名さん
なるほど！それは希望ありそうですね！そもそもなぜ注文住宅と期間が違ったのか気になりますが…ありがとうございます！

[5064: 匿名さん]

「Information　01.17
第2期も大変多くの方にご来場予約を頂いております。販売開始が近づいてまいりましたので、第2期でのご検討の方はお早めに予約をお勧めいたします」

↑
こういう文言が出るということは、そろそろ勢いが落ちてきたと考えるのは穿ちすぎでしょうか？

[5065: 匿名さん]

>>5064 匿名さん
わざわざ書くということは、勢いが落ちていますね。
　

[5066: マンション検討中さん]

ココの掲示板みてると一目瞭然ですよね、、、

[5067: 通りがかりさん]

第二期1次でどのくらい販売戸数するのか楽しみです。

ってか、センターは中層階のみとせずに、低層も高層も販売すれは゛いいのに

[5068: 匿名さん]

>>5064 匿名さん

１期のときから同じようなことは毎回ホームページに載ってたよ。
値上げしたから、勢いは少しは鈍化したと思うけど、ここの予算で買える他のマンションで買いたいと思えるマンションがないのも事実…。

[5069: 匿名さん]

>>5068 匿名さん
センターならではの良さがないのに、ウエストやイーストより良い点がないのに、それらより高い現実を受け入れざるを得ない時点で気持ちが大分萎えるな。
ちなみに不動産はバブル状態。いつ弾けるかはわからないけど。

[5070: マンション検討中さん]

センターは中層から東向きで抜けるから、独自のメリットあるでしょ。

[5071: マンション検討中]

>>5070 マンション検討中さん
眺望シミュレーション見ましたが、イーストの屋根越しにスカイツリーはじめ遠くまで見渡せて、個人的にはとても良い眺めだと思いました。

[5072: マンション検討中さん]

https://suumo.jp/chintai/jnc_000060652476/
築29年、面影橋から３分、70平米３ＬＤＫで23万円で貸し出してました。ブリリア西早稲田ならディスポーザーついてゴミ出し24時間自由ということでもっと賃料高くできるのかな。素人なのでよくわからんが。

[5073: 通りがかりさん]

>>5072 マンション検討中さん

東建の方に聞いたところ、定期借家4-5年とかにして26-27万くらいと言ってたような気がします（ここは定期必須）

[5077: マンション検討中]

[No.5074～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[5078: 匿名さん]

眺望という観点では、ここは
センター中高層が一番抜けると思うよ
サウスは神田川沿いの桜ビューができる低層はいいけど、高層はそんなに抜けないし桜の恩恵もない(最上階は別だと思うが)
値上げはあったみたいだけど、坪330でこれらの条件良い部屋が買えるんなら、絶対に買いでしょ
ルフォンとかひどい値付けしてるし、ハルミフラッグももうオワコンだし、ここ逃して皆どこを狙うつもり？(パワカには関係ないのか…)

[5079: マンション検討中さん]

やったね！

[5080: 匿名さん]

>>5078 匿名さん

たしかに一馬力で年収1500万程度だと、価格が8000万円超えてくると厳しい印象があります。
その水準で都心3LDK70平米超となるとハルミフラッグか西早稲田ぐらいしか選択肢がないですよね。
まさに私はこの二つで迷い西早稲田を選びました。

[5081: 通りがかりさん]

>>5080 匿名さん

色々な意見がありますが、私は普段から電車で移動なので晴海フラッグは選択肢にはありませんでした。現地行かれたことある方はわかると思いますが駅から遠すぎる。あと、都営バスや虎ノ門ヒルズまでBRTでてるのもわかりますが、たまに乗るならいいけどって感じですかね。あと、勝どき晴海エリアはビル風が強すぎる。

今この物件と同じような価格で購入できるとしたら、都内だと城東エリアか調布かそれより西側。他は神奈川、千葉、埼玉になります。

そう考えるとここ以外に選択肢がありませんでした。

[5082: マンション検討中さん]

なんだかんだいってお隣さんは年収1500万円超える人ばかり。すごいな。

[5083: 匿名さん]

>>5082 マンション検討中さん

１期で買った人はそこまで年収高くないと思います。6000万円から6500万円の価格がボリューム層でしたから。1000万円程度も結構いると聞きました。
2期はセンターの低層が販売対象外で、中層だと7000万円以上しちゃいますから、1500万円ぐらいになるかもしれないですね。
ただ年収1500万円あれば、所有権であれば9000万円ぐらいまで行けそうですが。8000万円は保守的な水準だと思います。ただ都心は最低１億円の予算がないと所有権マンションは難しい市況ですね。

[5084: マンション検討中さん]

土地代がないから安く買えるけど築30年過ぎらたら売れなくなるのがキツい
マンションを買うというより賃貸長期契約に近い

[5085: マンション検討中]

>>5084 マンション検討中さん
なぜ30年過ぎると売れなくなるのですか？

[5086: マンション検討中さん]

>>5085 マンション検討中さん

恐らく、その時点で購入したら生きているうちまた別の住居を探すことになる人が大半を占めるからではないでしょうか。築40年すぎたら取り壊しするマンションに高い修繕費を払いたくない人がほとんどという理由もあると思いますが。、

[5087: 匿名さん]

>>5086 マンション検討中さん

壊す前提なので、修繕費は圧縮されると思いますよ。
例えば築50年の所有権マンションは今後さらに50年とか使える状態を保つために修繕費をかけますが、20年後に壊すことが決まっていれば20年持てばよく、修繕項目の取捨選択ができます。
また、借地の残存年数が短くなればなるほど、賃貸マンションとの比較になります。残存が後10年になっても10年分の家賃より、管理費なども考慮して安ければ買い手が見つかるはずです。

[5088: 匿名さん]

解体準備金徴収されますけどね。これと地代が毎月あるので、所有権物件比1割くらい借り入れ抑えるつもり。

[5089: 買い替え検討中さん]

谷地底地のマンションを何故買いたいのか

[5090: 匿名さん]

>>5089 買い替え検討中さん

ヒ・ミ・ツ

[5091: 住民板ユーザーさん2]

バルコニーは、すりガラスとそうでないのどちらがいいですか？
最上階はほとんどすりガラスのようです

[5092: 匿名さん]

いいね、ここ

[5093: マンション掲示板さん]

>>5092 匿名さん

そうですか？

[5094: マンション検討中さん]

> >5089 買い替え検討中さん
それよりも都心とはいえこの団地感w

[5095: マンション検討中さん]

>>5094 マンション検討中さん

買えなかったのか。
また機会がある時まで良いマンション探し続けて下さいな。

[5096: 匿名さん]

>>5094 マンション検討中さん

大規模低層だとどうしても団地っぽくはなるが、大規模低層の希少価値が分からないようであれば、もう少し勉強した方がいい。

[5097: マンション検討中]

>>5096 匿名さん
低層……？

[5098: 通りがかりさん]

>>5094 マンション検討中さん
団地バンザイ！

[5099: 匿名さん]

>>5097 マンション検討中さん

大規模だとタワマンになりがちな山手線内側では、ということでしょう。450戸ですから。
低層というより普通マンション＝フツマンですかね。

[5100: 通りがかりさん]

この物件って、豊島区アドレスですがほぼ新宿区みたいもの、タワマンではないがタワマン並みの規模及び共有施設。
と考えると、沖さんの7つの法則にほぼほぼ当てはまりますね。
https://diamond.jp/articles/-/183277