東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[4851: 匿名さん]

>>4848
約70万も解体準備金払ったら結果としては破格って訳でもないなあと思うのですが
ここで7000万の部屋買って15年後売るとして5000万切る価格にはさすがにならないと思うとやっぱり良いなあと考えています
永住して80歳とかで毎月10万もとられたらさすがに苦しいですが...

[4852: マンション検討中さん]

>>4850 匿名さん

出口って解体ですか？

[4853: マンション検討中さん]

>>4852 マンション検討中さん

そうとも言う

[4854: 匿名さん]

確かに所有権の場合、戸数を増やして建て替えができればその時の所有者はお得なのだが、物件によるからね。容積率が緩和されない限り厳しいとは思う。
それなら解体のほうがいいかもしれない。

[4855: 口コミ知りたいさん]

駅徒歩5分以内のよい立地でしっかり管理されてるなら築６0年超えてるとかでも
そこそこの額で売れるけどね

[4856: 匿名さん]

今の築60年はおそらく戸数増の建て替えが期待できる。
それを見越して買うひともいるからね。

[4857: 口コミ知りたいさん]

>>4856
建て替えは基本的に築30～４０中心で今までで１８３しか事例がない
ほぼゼロに近いよそれを期待して買う人はぼぼいないんじゃないかな

[4858: 口コミ知りたいさん]

築30～４０年１８３件

[4859: 匿名さん]

>>4857 口コミ知りたいさん

築60年でそこそこの額で売れる物件ってどういうもの？
ほとんどのマンションは該当しないよね。

[4860: 口コミ知りたいさん]

>>4859
都心エリアなら築古でもそれなりの価格で取引されてるぞ
まあここは関係ないかもだが

[4861: 匿名さん]

そういう物件なら建て替え（古いから敷地に余裕があり戸数を増やせる）ができる可能性大。

[4862: 検討板ユーザーさん]

>>4860 口コミ知りたいさん

築古は取引されてるけど、築60年の物件の取引は見たことないけど、そんなものある？しかもいい値段で。

[4863: 口コミ知りたいさん]

>>4862
築６０は言いすぎたが築５０ぐらいならそこそこの値段で取引されてるぞ
いい値段とは言ってない新築坪５００が３００ちょい

[4864: 匿名さん]

いわゆるヴィンテージマンションやね。

[4865: 匿名さん]

ちなみに、築古の都心マンションを建て替え期待で買った人は知人でいるよ。
白金だったが、あれもう建て替えになったかな。。。

[4866: 匿名さん]

>>4852 マンション検討中さん

そうです。解体は、マイナスのイメージですが、逆にいえは、解体準備金を払うことで解体が保証されているのは、悪くないと思います。
所有だと、居住者の合意がないと、解体もできない。
人気のタワマンも、たとえば今後30年たって、買い手があるのか。売るに売れなくなれば、持ち続けるしかないことに。

[4867: マンション掲示板さん]

まあここは諸々のデメリットこそあれ、近年希に見る買い物件であるこもには間違いなし。
ファミリー世帯にはドンピシャだし、向こう10年は大きな値崩れしない安心感がある。
早くしないとどんどん売れていっちゃうぞ。

[4868: 検討板ユーザーさん]

>>4863 口コミ知りたいさん

築30年とか築40年ぐらいならそれぐらいで売れると思うけど、築50年って1970年前後のマンションでしょ？なかなかその値段だと成約は厳しいと思うけどな…。よほどの好立地、というかブランド立地なら分かるけど。
そもそも躯体の耐用年数も超えてるし、いつ崩れてもおかしくない。いくら内装をリノベしても躯体は変えられないからな。

[4869: 匿名さん]

>>4857 口コミ知りたいさん

敷地が広く容積率の緩和で増戸数ができて、その分の売却でもとからの住民の負担がなければ話はまとまる可能性があるかもしれません。でも、それにしても何年もかけて、話し合いをした結果でしょうね。

[4870: マンション検討中さん]

>>4869 匿名さん

都心でも土地と建物の割合は半々ぐらい。売値8000万円のマンションの原価が6000万円だとしたら、その半分3000万円ぐらいが1戸あたりの建築費。それをいきなり払えと言われても、払える人はほとんどいないでしょうね。特に築年数が古くなってから買った人は、お金がないからそれだけ古いマンションを買ってるのに、何千万円なんて払えるはずがありません。建て替えは容積率が余っている場合しか基本的には実現しないでしょう。

[4871: 口コミ知りたいさん]

>>4868
普通の中古相場が坪５００～のマンションの話ね
まともなとこなら大規模修繕工事で躯体もやってると思うが、、、

[4872: 匿名さん]

所有権マンション買うなら超好立地で敷地に余裕があるような物件を選ばないと将来負動産になるリスクが高い、ということかな。
敷地ギチギチの11階ぐらいの小規模マンションとか建て替えられそうもないよなあ。同じ敷地で20階なんて絶対建てられそうもない。

[4873: 検討版ユーザーさん]

>>4871 口コミ知りたいさん

大規模修繕の中で躯体修繕はせいぜい外壁ぐらい。スラブ、柱、梁などは修繕の対象外というか、修繕できません。

[4874: 匿名さん]

>>4872 匿名さん
マンションは、将来売れるかどうかが大きなポイントだと思います。一戸建てなら、上物を立て替えればいいけど。

[4875: 匿名さん]

>>4873
いつ崩れてもおかしくないは流石に言い過ぎでしょう
そりゃあ震度８とか来たら崩れるかもしれませんが
スーモで駅近都心３区中古で探すと築古でも３００超えてくる物件ばかりですよ
坪４００ぐらいの地域のノーリフォームでも坪２００はしますし
築５０年でも新築価格の５０パー程度する物件ばかりで
割に合わないので結局新築を買いました

[4876: 匿名さん]

>>4873
ともかくしっかり大規模修繕工事をして新耐震基準に合ったマンションにすれば
専門家も１００年前後持つだろうと言ってますし大地震が来なければ大丈夫でしょう
昔駅近都心３区が欲しかったので築古で探してましたが旧耐震基準物件でもかなり高いですよ
手放すとき面倒なことや耐久年数考えたら新築のほうがコスパいいと思うほどに

[4877: 匿名さん]

それっぽいだけで、薄っぺらいネット知識の若葉が奮闘しております。
土地と建物が１：１とか、恥ずかしい。
一種いくらで調達してんだっていう。

[4878: マンション検討中さん]

>>4877 匿名さん
申し訳ないが、若葉ならいつでも取れる。
都心3区とかなら土地建物比は1:1近くにはなる。都心の物件買ったことないだろ？
最近の建築費の高騰で建築費は坪120万とかまで上がっている。75m2の住戸の場合、対延床の有効率を考えると1住戸あたりの建築面積は85m2ぐらいだから、それに建築費をかけると3000万円。積算でも建て替えの場合、それぐらいの負担にはなる。

[4879: 匿名さん]

>>4877 匿名さん

逆に若葉でない人のセキュリティ意識が知りたい。
たとえ自分専用のPC・スマホであっても履歴残しまくりで不安じゃないの？

[4880: マンション検討中さん]

>>4879 匿名さん

家族居なくて、寂しいんだと思うよ
何かで繋がりたいんだよ。仲良くしてあげようよ

[4881: マンション検討中さん]

東京建物、給料が高くて離職率が低い企業二位だったんだけど。東京建物の人はこのマンション買わんだろうな。なんとなくだけど

[4882: マンション検討中さん]

>>4881 マンション検討中さん

東建の社員、買ってるよ。
信じないだろうけど。

[4883: マンション検討中さん]

>>4882
東建の社員様が御隣人だと嬉しいですね。信じ難いですが、新築で4LDKに拘るなら、この物件以外に選択肢がない

[4884: マンション検討中さん]

>>4883 マンション検討中さん

ここの4LDKいいですよね。
私はそこまで予算がないので、3LDKですが。

[4885: 匿名さん]

4L買ったが、まだ子供小さいし3Lに変更した。

[4886: 匿名さん]

へー。

[4887: マンション検討中さん]

>>4886 匿名さん

センター低層は年始に発売されないらしいです。

[4888: マンション掲示板さん]

>>4887 マンション検討中さん

要望書は出せるんですよね？
中層階の値段も見ますが、予算的に低層で要望書出したいと思ってます。

[4889: マンション検討中さん]

>>4888 マンション掲示板さん

価格も低層は発表されると良いのですが、まだわからないですわ

[4890: マンション検討中さん]

このマンション断熱性能は大丈夫ですかね。
ちなみにウエストコートです。

[4891: 検討板ユーザーさん]

>>4890 マンション検討中さん

どの部分の断熱性能を気にされてますか？窓ガラスですか？
窓ガラスであれば、バルコニー側のガラスは普通の複層ガラスなので、Low-eには劣りますが、賃貸の単板ガラスよりはかなりマシです。
一方で、共用廊下側はLow-eになってます。結露防止のために、あえてバルコニー側ではなく、共用廊下側をLow-eにしたようです。
両側ともLow-eであれば完璧でしたが、十分及第点はあげられるかなって気はしてます。

[4892: eマンションさん]

>>4891 検討板ユーザーさん

大変参考になりました。おっしゃる通り、両側ともLow -ｅだったらと少し残念です。。。
複層ガラスでは通路側は結露ができてしまう可能性があるんですね。

[4893: 匿名さん]

>>4892 eマンションさん
共用廊下側はセンターコートがあるので、全く日が当たらないですからね。Low-eでも場合によっては結露するかもしれないですね。

[4894: 匿名さん]

ここはどのような職業の方が多いですか？

[4895: 匿名さん]

>>4894 匿名さん

堅気ばかりですからお止めになったほうがよろしいかと。

[4896: マンコミュファンさん]

大手町勤務の金融関係者と不動産関係者が多いと言っていました。

[4897: マンション検討中]

>>4896 マンコミュファンさん

東京建物だけじゃなくて、他のデベさんも、買っているってことですかね？

[4898: 匿名さん]

東西線利用目的の人ですかね。

[4899: マンション検討中さん]

割安感があると言われてるとはいえ、ローンは年収一千万くらいないと組めないですし、入居者の最多年齢が30代と言われてますから、30代で年収1000万となると職種は大手企業もしくは士業に限られますよね。素人意見で申し訳ないですが。

[4900: 匿名希望さん]

>>4899 マンション検討中さん
親の脛齧りで全額補助してもらう人、宝くじが当たった人など、給与所得以外で購入する人もいるかもしれませんよ。