東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[381: 匿名さん]

MR先週末に行きました。
個人的には占有部がひどすぎて印象悪かったです。一番受け入れられなかったのは、隔て板ですね。あれはいくらなんでもコストカットが見え見え。ステアリ見た後だっただけに、落差が半端なかった。

5700万円はどこなのか聞いたら教えてくれましたよ。
イーストコートの一階、目の前(4mしかない)にエドコモン西早稲田がある日照条件の悪い部屋だそう。センターコート一階は専用庭つくけど、イーストはないんですって。

[382: 匿名さん]

ステアリ？坪単価が200万ぐらい違うのでは？
まあ専有部の仕様はリセールにほぼ影響しないのであまり重視すべきではないね。

[383: マンション検討中さん]

>>381 匿名さん
イーストの一階もタイプ名にgがついてますし、公開されているE-Bgにも専用庭が表記されていますが、「イーストはない」というのはどういった意味でしょう？

[384: マンション検討中さん]

内装コストカットして表面割安な印象作戦だったんですかね？

[385: 匿名さん]

不満なところはオプションで対応というのは合理的だと思う。
初めから全部乗せで高値よりは納得できる。

[386: マンション検討中さん]

結果総額でナンボになるんや???

[387: 匿名さん]

100万ぐらいかければまあまあの仕様になるよ、普通。
ここの平均が坪310とすると、70㎡換算で6575万。100万加えて6675万。300万加えても6875万。
ちなみにステアリの平均は520程度、70㎡換算で1.1億円。

[388: eマンションさん]

>>380 名無しさん
近隣住民の方ですか。ムキムキの人がトレーニングで来るような坂なんですね！相当きつそうですね
高田馬場駅も使用されますか？歩けば慣れますでしょうか？

[389: マンション検討中さん]

床暖房の無い新築マンションなんてあるんですかね？

[390: 匿名さん]

投資用以外は聞いたことないな。

[391: マンション検討中さん]

どういうコンセプトで売り切るのか、よくわからなくなってきました。賛否両論といった感じですね?

[392: マンション検討中さん]

>>390 匿名さん

まぁ、東京なら不要かもね。

[393: 匿名さん]

>>383 マンション検討中さん

eastの最安パンダは専用庭なし、と言いたかったんでしょうかね。
eastも5～6階なら狙い目な気がします。

[394: マンション検討中さん]

豊島区高田の賃貸に２年ほど前まで住んでいました。雑司が谷駅ユーザでした。
こちらの物件は同エリアで久しぶりの大規模なので、注目しておりました。

高田は住むには良い環境だと思いますよ。
山手線内側にしては閑静な住宅街です。周りは何もないのと、どこへ行くにも坂道とのお付き合いになるので、便利とは言えなかったです。

私は同エリアの保育園に申請しましたが、一才クラスは兄弟加点がないと入れない激戦区で落選してしまい、坂上の某保育園まで通わせることになりまして。私なんかと同じ思いをしないよう、共働き世代は保育園戦略を練っておいた方がいいですよ。
坂道を日常利用するのが厳しくなり、坂上で戸建を購入し引っ越してしまいました。今は南池袋界隈を生活圏にしてますけど、ここも高田も個人的には好きです。

本物件からの駅アクセスですが、雑司が谷３番出口へ宿坂経由で通うのが良いのではないでしょうか。のぞき坂は本当にキツくて、いつも避けてました。高田馬場や目白は15分以上歩くので無理だと思いますよ。私には10分超えるともう無理です。
西早稲田もゆるやかな坂道を10分強なので遠いと思います。
雑司が谷はホームまで距離ありますけど、３番出口まで行ければあとは楽です。

買い物はよしやですね。高いけど品は揃います。
OKやY'sマートが安いんですが当物件からの普段使いは現実的じゃないかな。

雑司が谷は気軽に食べに行けるお店が全然ないです。なので、結局いつも池袋を使ってましたね。鬼子母神は今でも通ってます。

皆さんのレビューを見てみると、結構厳しいものがありますね。立地を好きになれるか、全てそこなんだと思います。

あ、あと都電はそれなりに便利です。サンシャインとかよく行ってました。

[395: マンション検討中さん]

MRの案内メールが来ない。。。

[396: 匿名さん]

のぞき坂の特徴を言うとだな
・雪が降るとTV取材に来る
・変なユーチューバーがよくダッシュで撮影している
・最近ではアニメの聖地らしくぽい人が写メしてる
・台風とか突風の時は男性でも本当に怖いし傘持つとかのレベルじゃないぞ

あの立地を容認できる人が買って行く訳だから
住民は体力がある若い人ばかりだろうな

[397: 匿名さん]

立地に魅力が無いという意見が多くまあそうだとは思うのですが、一昔前の副都心線もよしやもなかった暗黒時代に比べれば、だいぶ改善はされたのですよ。

交通は実質都電のみ、バスは少ない遅い。買い物は遠くて小さい今のイオン何チャラのみですが、当時は潰れかけダイエーグループの更に末端チェーンなので、商品サービスは言わずもがなですね。

山手線内のイメージを完全に覆す、地味さ不便さが際立っていました。よしやの撤退はないとは思いますが、万一も想定された方がよいかと。ついでに路面電車も昭和の遺物なので、無くなっても文句は言えないかと。

このエリアの不動産は賃貸でも売買でも、（他に売りがないので）桜の時期にプッシュして決めるのが業界のセオリーです（笑）。デベさんとしては来年のシーズンに勝負を賭けるはずなので、その時残っている部屋を値切るのもありかと思います。

[398: 匿名さん]

>>383
381さんの情報に惑わされないほうがいいですよ。根拠のないネガばかりで参考になりません。「目の前にエドコモン西早稲田」とか書いてますが目の前にあるのはグランテラッセ西早稲田ですし（視界や日照に影響があるのは事実）、本当にMRに行ったのか大変疑わしいです。
383様が書いてらっしゃるとおりイースト1階は南端から北端まで専用庭が付いています。

[399: マンション掲示板さん]

ここだったら、シティテラスの中古を狙ったほうがいいかもね

[400: 評判気になるさん]

この掲示板でやたらネガコメしてるのは、他所の営業さんですか？
中古を勧めたりとか...。

[401: ご近所さん]

隣のお墓は皆さん気にしない感じでしょうか？

[402: 検討板ユーザーさん]

>>401 ご近所さん

お墓って敷地のどちら側にあるんでしょうか？

[403: 匿名さん]

現地に行った際に雑司ヶ谷から歩いたのですが、驚く程きつかったです笑
これから三十年近くの電車通勤を考えると厳しいですね。。。

このエリアにしては価格は安いのでしょうけど、良い所は山手線の内側というワードだけかなっていうのが私の感想でした。
(定借物件なのでリセールのリスクもありますし。。。)

[404: マンション検討中さん]

>>402 検討板ユーザーさん

401さんではないですが、現地北側ですかね。
サウス以外のルーバルからは目に入るかもしれませんが、私はそこまで気にならないと思います。

[405: 元近隣住民]

>>403 匿名さん
雑司ヶ谷からの道のりは下り坂だから楽なはずですよ(笑)
歩くのが嫌なら都電で鬼子母神前まで行くとメトロ雑司ヶ谷駅まですぐです。
都電はピーク時は5分間隔で来るので、結構便利。
そういえば、鬼子母神前のメロンパン屋が美味しかった。

[406: 匿名さん]

>>405 元近隣住民さん
雑司ヶ谷”から”ではなく”まで”でした。失礼しました。
仰る通り現地に行くまでの道のりは楽でした。笑

確かに都電を利用するのは良いですね。
終電が早いことを考慮しても帰りは歩けるので。

[407: 匿名さん]

土壌汚染があって工期が伸びたけど
その辺とか気にする人ていないですか？

[408: 元近隣住民]

>>407 匿名さん
しばらく土壌汚染改良工事やってましたね。
十数億円かけて土壌を入れ替えたようなので、問題無いと思いますけどね。

[409: 匿名さん]

この辺りはハザードマップだと1-2m浸水域のように思えるのですが、地下の電気系統は50㎝引き上げているだけと聞きました。
近年の大雨を思うと少し不安なのですが、その辺りはどうなんでしょうか？？

[410: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん
えっ？
それって武蔵小杉のタワマンと同じ目にあうやつじゃない？

[411: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん
電気室には防水板も設置すると聞きました。また、環七の下に水を流す施設もあり、水害対策は一定程度講じられていると思います。また、現地は平成以降は水害の履歴がないということでした(それ以前は記録なし)。
もちろん自然現象で不確定要素が大きいですし、ハザードにかかっていることは事実ですから、リスクを自身がどのように考えるか、ということではないでしょうか。

[412: 匿名さん]

>>411 マンション検討中さん

ありがとうございます。
やはり個人の判断、ですよね…。
100年に一度の災害が起こるかもと思うか大丈夫だろうと思うか…。
ハザードマップで危険なところは買うなと言われたんですが、生きてるうちは大丈夫だろ～と考えてしまう自分もいます。
410さんのおっしゃる通り、武蔵小杉のショックが大きくて…自然相手に絶対はあり得ないと思い知らされました汗

[413: マンション検討中さん]

>>412 匿名さん

今日も熊本で氾濫したよね。
昔と比較できなくなってきてます。

[414: マンション検討中さん]

>>413 マンション検討中さん

やっぱりここ買うか悩みます。
どうしましょうか？

[415: 検討板ユーザーさん]

ハザードがどうしても気になって迷うなら辞めておいた方がよいのではないでしょうか。いざ何かあったときに後悔するようなら。。

[416: 検討板ユーザーさん]

そうだね。。
コロナといい、今回の水害といい、とんだ逆風だな。
神田川が氾濫しないなんて保証はどこにもないからな。

[417: 匿名さん]

平成に入ってからは氾濫してないし俺も氾濫はしないとは思うけど
夜中響き渡るあの警告音を聴くとかなりビビると思うよ
2～3年前も鳴り響いてたよね

[418: 匿名さん]

平成に入って反乱してないからこそ、じゃあこれから70、80年の間に…とか想像してしまいます…心配に思うということは、後悔するということですよね…。
皆さま、貴重なご意見ありがとうございます。

[419: 匿名さん]

こういう大型マンションの場合、コロナ禍では共用施設は使用禁止になるものなのでしょうか？？
早くおさまって欲しいものですが、完成時点でもまだワクチン普及は難しそうなので、少し気になりました。

[420: マンション検討中さん]

定期借地でリセールバリューは本当に大丈夫なのでしょうか？

[421: マンション検討中さん]

ハザード気になるなら川沿いのここはやめたほうがいいでしょうね
または、専有部のことのみを考えて中層階以上にするかでしょうね
中層階で6500くらいなら、この立地がすごく気になった方にはいいんじゃないかなと！
逆に低層はハザードリスクもあるので、おすすめできないな?

[422: マンション検討中さん]

>>420 マンション検討中さん
中古で売るときに、買主のローンの選択肢が減ると、見送られる可能性はありそうですよね
定期借地で残存30年とかで流通してる事例があればいいのですが、歴史的にはまだまだ不明ですよね

[423: 匿名さん]

>>422
期間50年の定期借地権マンションで築後23年、残り29年（多少計算が合いませんがそこは目をつぶる）という事例があります。偶然なのかこちらも東京建物です。
分譲時はとても安かったという口コミしか探せませんでしたが、残り30年を切っても流通はするようです。

プランヴェールＥＸサザンウイング
https://www.homes.co.jp/mansion/b-1170260009886/

[424: 名無しさん]

>>423 匿名さん
ありがとうございます！
このあたりの成約実績が増えてくると定借でも買いやすいですね！
とはいえめちゃくちゃ安い、分譲時からの値下がりは不明ですが、将来このくらい値下がりしたら恐ろしい笑
こればっかりは市況や元の物件価格にも左右されるだろうし難しいですね

[425: 匿名さん]

いざ水害が発生すると、ハザードマップ通りに被害が起きるからね。気になる人は避けた方がいいかもね。

https://twitter.com/jibansaigai/status/1279369748522790915

[426: 匿名さん]

>>425 匿名さん

そうなんですそうなんです！
これと同じことを建設会社の災害対策本部の方からアドバイスされました汗
何でハザードマップで警告されてるのにリスクヘッジしないのかと…

[427: マンション検討中さん]

敷地の南側道路にホームレ●が寝込んでおり衝撃的でした。そういう地区なんですか？

[428: 通りがかりさん]

>>427 マンション検討中さん
近くの戸山公園は元々ホームレスの聖地みたいな感じだったんでエリア一帯で見れば多いかもしれませんね

[429: 匿名さん]

>>428
近くの戸山公園？？？
アノ距離を近いと感じるのはどういう人でしょうかね。

[430: マンション検討中さん]

>>429 匿名さん

ここの立地不便すぎて相当ヤバいわ
買う気失せた