東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[3451: 匿名さん]

ここ買う人はマンクラのいいカモだわ
実際に暮らしてから後悔してくださいw

[3452: マンション検討中さん]

>>3451 匿名さん

カモられちゃおうかな。
こんな返答だけど、脳みそ捻り出して理解したの？

[3453: マンション検討中さん]

>>3450 マンション検討中さん

相場次第でしょうね。

[3454: マンション検討中さん]

今日から重説ですね。検討中の方も含めて、確認して方がいいこと、確認しといて欲しいことなどありますでしょうか？

[3455: 通りがかりさん]

>>3452 マンション検討中さん

あなたは捻り出す脳みそさえ無さそうですが大丈夫ですか？あ、カモだから大丈夫ですね。

[3456: 匿名さん]

>>3454 マンション検討中さん

借地人に相当不利な借地契約になってるから気をつけて。
購入者から修正を要求したところで修正されないし、従うしかないから仕方がないんだけどさ。よくこんな契約にするなって思う。

[3457: マンション検討中さん]

>>3456 匿名さん
例えばどの辺りでそのように思いましたか？

[3458: 匿名さん]

>>3456 匿名さん

ありがとうございます。
不利な契約の詳細は
・70年後に更地に戻す/物件買取不可
・売却時、地主に報告義務あり
の公開されてる情報以外に結構キツめの内容ありましたか？

[3459: eマンションさん]

>>3458 匿名さん
売却時に地主に報告って考えてみれば当たり前だよな
地代の支払い無くなるんだし、こいつに売るなとか言われるならアレだけど

[3460: 匿名さん]

ちょっとよくわからないんだけど
・70年後に更地に戻す/物件買取不可
・売却時、地主に報告義務あり
これがない定期借地ってあるの？

[3461: 匿名さん]

>>3445 匿名さん
定借マンション申し込んだ人が自己正当化しようとしてますね。
年数経過して定借期限が短くなってるマンションより所有権マンションのほうが流動性高いことはお分かりですかね？
マンションの寿命が来るまで持つとかそういう話だけではないんですよ。

[3462: マンション検討中さん]

>>3461 匿名さん
根拠をお示しください。

[3463: 匿名さん]

>>3462 マンション検討中さん

自分で調べてください

[3464: 匿名さん]

>>3458 匿名さん

ありますよ。不利というか曖昧というか、これ解釈の仕方によってはあり得ない条文だなとか。。。
例えば、皆さんが気にしている解体工事の開始時期についても、もし対等な立場で契約書の内容について交渉できるのであれば、絶対にからあんな内容にしない。
その他にも読んでてあり得ない！って思うところはいくつかある。性悪説に立って、熟読しておいた方がいい。
一方で、契約書の内容については交渉できないから、諦めるしかない。だから、できることは当日いろいろ質問して、理解を深めるだけ。さらに、録音もしておくとよい。

[3465: 匿名さん]

35歳で70年定借のここを購入、山手線内側で仕事と子育て・教育を両立。
65歳定年を機に夫婦2人用のコンパクトな住まいに住み替え（場所は郊外や地方でよし）。
残40年なら十分に売れるだろう。
それを若い世代が買って住めるところまで住む（最後まで住んでコンパクト・郊外に住みかえ、かな）。
こんなサイクルでいいのではないだろうか。

[3466: 匿名さん]

>>3465 匿名さん

65歳で売るとき、残存は36年。次の購入者は住宅ローンは組めない。売るときは相当安値になる。

[3467: 通りがかりさん]

>>3466 匿名さん
30年後がどんな状況かわかりませんが、今と同じような状況だとしたら、住宅ローン組めないと買い叩かれますね。

[3468: 匿名さん]

>>3466
現在35歳とすると、65歳時は残存42年。
入居時35歳(今は33歳だね）だとすると、65歳時に残存40年。

定借中古の売買実績もそれなりにあるので、残存40年ならそれなりに売れるのでは（以前の定借は50年が大部分）。

[3469: マンション検討中さん]

それを言い出したら、少子高齢化で30年後なんて必然的にマーケット縮小するから、そもそもが安値だよな。
でもそれなら住み替える時には自分たちもコンパクトな家をキャッシュで買っちゃえば良いからなぁ。このマンションを手放したくなっても、売れないなら残存期間内で割安賃貸にでもすれば良いし。

[3470: 匿名さん]

>>3468 匿名さん

なぜ解体期間を無視する？定借の残存は40年だけど、住める期間は36年。住宅ローンの審査は住める期間が重要。もちろん売買価格も住める期間が重要。

[3471: 匿名さん]

>>3470
ここは定借期間終了4年前に解体始めて4年かけて解体するの？
その間住めないのに所有者は地代払い続けて？
それはマジかね？なんかあり得ない気がするが。

[3472: マンション検討中さん]

>>3471 匿名さん

契約書案に明記されてる。
借地期間満了の48ヶ月前に通知、40ヶ月前までに同意がない場合も同意とみなす、みたいな内容だったかな。
だから引き伸ばせても66年8ヶ月までしか住めないという認識でいた方がいい。
その3年4ヶ月の間も地代負担あり。

[3473: 匿名さん]

それ通知でしょ。「48か月前に解体工事開始」って書いてあるのかね？
あほらしい。。。

[3474: 匿名さん]

なんだ、通知か。

[3475: 匿名さん]

まあ法的な権利でいえば、定期借地権残存期間が終了するまでは1mmも壊せないはず。
4年前に通知、同意を得るというのも当然で、次の住まいを探す期間を充分に取る必要があるということだね。

[3476: 匿名さん]

>>3475 匿名さん

何もわかってないね。
分かってなさすぎるから、定借は手を出さないほうがいいよ。もし、定借を買いたいなら、もっと勉強した方がいい。

[3477: 匿名さん]

>>3473 匿名さん

どれだけ遅くても40ヶ月前に解体工事開始。40ヶ月前までに解体工事が開始されてなかったら、勝手に東建が解体工事を開始。

[3478: 匿名さん]

まあ自分は所有権派なんで検討してないからよく知らないが、契約者の皆さんこの話本当？
契約書に　>>3477 の内容が明記されてるの？

[3479: 匿名さん]

>>3478 匿名さん

検討してないのに、なんでこんなスレにいるの？

ちなみに、質問には答えてあげるけど、バッチリ明記されてるよ。。。
この他にも、もっとひどい条文もある。
今から修正できないから、仕方がない。クソ契約だよ。マジで。今から買う人は事前にしっかりと見せてもらった方がいい。

[3480: マンション検討中さん]

>>3479 匿名さん

このスレ来なくてよくね？
違うところ行っってクレヨン

[3481: マンション検討中さん]

すも見たらシティタワー品川が残存60年で7980万円
3LDK ・89.18m2（26.97坪）（壁芯）
ＪＲ山手線「品川」歩10分 でこっちの方が立地がいいですね

[3482: 匿名さん]

>>3472 マンション検討中さん
68年まで引き伸ばせる。68年後の未来ならきっと。と聞きましたよ？

[3483: 匿名さん]

>>3480 マンション検討中さん

ごめん、購入者だからいる。

[3484: 匿名さん]

>>3482 匿名さん

問題はそこじゃない。契約書に明記されてるのが問題。売買価格は契約書を見て決まるし、住宅ローンの審査も契約書の内容で決まる。契約書の内容が全て。実際の解体工事が短くなったとしても関係ない。65年たった後に、後1年しか住めないと思ってたのに、後3年住めることになりましたって言われても意味がない。

[3485: マンション掲示板さん]

>>3479 匿名さん
サインしなければ良いのでは、皆でごねたら内容変わる可能性もあり。

[3486: 匿名さん]

そもそも分譲マンションって、美味しい時期を謳歌して住み替えていくのがいいと思ってたけど。皆さん、ギリギリまで住みたいんですね。建物は何十年ともつとしても、中身は20年も経つと結構厳しいものですが。

[3487: 匿名さん]

>>3484 匿名さん
こちらは定借の66年住めるマンションということめすね。

[3488: 匿名さん]

>>3486 匿名さん
定借は売却する時の残存年数がかなり重要
桜プレイスも解体期間の置き方は同じでは？

[3489: マンション検討中さん]

>>3481 マンション検討中さん

品川駅徒歩10分の方が良いと思いますが。。

[3490: 匿名さん]

品川10分の圧勝やろ。。。

[3491: マンション検討中さん]

>>3481 マンション検討中さん

港区＞＞＞超えられない壁＞＞＞豊島区

[3492: 職人さん]

>>3479
他にはクソ契約部分ありますか？

[3493: マンション検討中さん]

>>3491 マンション検討中さん

家族世帯にとって何も教育機関がない品川を選ばれる方が。。。かと
しかも何も無い徒歩10分はどキツい。

[3494: 匿名さん]

すごいね、この人購入者なんだ。
なんで契約しちゃったのかね。

[3495: 匿名さん]

>>3494 匿名さん

品川の雰囲気が軽過ぎて好きになれないんじゃ無いかな。確かに駅降りてもオフィスだけで週末ピッチャンですしね。

[3496: マンション検討中さん]

>>3495 匿名さん

好みというなら雰囲気違うので分かります。
ですがシティタワーの価格まで載せてるので資産価値はこちらの方が高いと思われてるのでは。。

[3497: 匿名さん]

スレ見てたら心配になってきた、、

[3498: 匿名さん]

>>3497 匿名さん

このスレは元々不安を煽るようなことしか書かれてない
肯定的な意見は全部否定から入った意見で潰されてます

[3499: 匿名さん]

雨のなか一期二次に申し込むのだるくなってきた

[3500: 匿名さん]

>>3499 匿名さん

えー
でも頑張ろうよ。

[3501: 購入経験者さん]

正直、定借買うのにそんな先まで深く考えていない。いくら深く考えても不確かさが大きすぎて意味ないし。住居費はコストとして発生するものとして、賃貸をベースラインに比べてる。賃貸でいるよりは、一生住んでも、途中賃貸に出しても、買った方が得くらいの概算の目論見で買ってる。そもそも、買えなければ始まらない。所有権なら買えない立地に買えるのが定借のメリット。そんなざっくりした感じで定借の渋谷タワーを買いました。

[3502: 匿名さん]

>>3481 マンション検討中さん
73平米なら6380万円からでてますよ。

[3503: 匿名さん]

リバースモゲージとかあるじゃん。借地じゃ担保にして金借りれないよ

[3504: 匿名さん]

>>3501 購入経験者さん

ここも買ったの？

[3505: 匿名さん]

>>3502 匿名さん

安いが、もうシティタワー品川はオワコンだわ。
設備が古すぎる。
この先ボディーブローの様に厳しくなると思うよ。

[3506: 匿名さん]

>>3505 匿名さん
それ言ったらここだって10年後は同じこと言われますよ。

[3507: 匿名さん]

>>3506 匿名さん

20年後ね

[3508: 匿名さん]

>>3507 匿名さん

それで新築定借のマンションを住み替えるのも悪くないね。

[3509: マンション検討中さん]

>>3508 匿名さん

定借は永住するつもりでと言ってるマンションブロガーいらっしゃいますけどね。

[3510: 匿名さん]

>>3507 匿名さん
残存約60年あるので大体10年後の後この姿ですよ。

[3511: 匿名さん]

>>3505 匿名さん

新築での購入者にとっては、修繕費がどれだけ高くなったところで、屁とも思わないけどな。それぐらい安い宝くじマンションだったから。
逆にあんな安値だったことを知っているが故に、あの中古の値段で買おうとは思わない。ただ、立地、グレードともにここよりはシティタワー品川の方が上だが。

[3512: マンション検討中さん]

3481を書いたものです。品川の方がいいという意味で書いたんですが誤解を与えてすいません。

[3513: 匿名さん]

>>3512 マンション検討中さん

気にしなくて良いですよ。
シティタワー品川と比較していただけるだけで、この物件も皆さん注目していると言う事ですので。

[3514: 匿名さん]

はう

[3515: マンション検討中さん]

>>3511 匿名さん
新築時の安値気にしてもしょうがないような。
どうせ申し込んでも当たらなかったんだし。

[3516: マンション検討中さん]

>>3505 匿名さん
古すぎるという設備が専有部か共用部かで話が変わってくる。
専有部だったらリフォームすればいいだけ。不動産は立地だよ。

[3517: 匿名さん]

通知の翌日に追い出されるようなことはないですが、

>>3475 匿名さん
さすがにそれは違います。定借終了時に更地にして返すので。

解体が２年と見て、通知から解体着手の間に出る、ということです。
その時、敷金が戻って来る。

ただ、２１世紀もあと少しで終わるというような、ずっと先の話ですけどね。

[3518: 匿名さん]

>>3516 マンション検討中さん

シティタワー品川でしょ
なんちゃって外廊下タワマンは、この時代には遅くね？共有施設もひと昔感あるし、ちょっと保有したいとは思わないかな。

[3519: 匿名さん]

>>3518 匿名さん

でこのマンションの抽選はいつあるの？

[3520: 匿名さん]

>>3517 匿名さん

あなたの知識も間違っています。
解体工事期間中も借地料は発生します。そのため、敷金も戻ってきません。敷金が戻ってくるのは、解体工事が完了し、土地を底地人に返したタイミングです。
このマンションの場合、解体工事は、道路が狭く、工事しづらいために40ヶ月が見込まれていますので、48ヶ月前に解体スケジュールなどを東建に通知し、40ヶ月前までに工事開始。40ヶ月前までに解体工事が始まらなければ、東建に解体工事を委託したとみなされ、東建が勝手に解体工事を開始する。つまり、どれだけ遅くても40ヶ月前までに退去が必要。
ちなみに、第三者に賃貸で貸す場合も、40ヶ月前までに終わる定借でないといけない。そうしないと、東建の許可が取れない。

[3521: マンコミュファンさん]

>>3520 匿名さん
こんな条件悪いんですか。よく皆さん購入しようと思いますね。
住めないのに借地料払うとは。

[3522: マンション検討中さん]

一期一次で当選キャンセルされた方もいるんですねー。マンマニオススメ部屋に一部群がっただけで、大半は倍率も付かず。そこまで人気物件でもなかったかー。

[3523: マンション検討中さん]

>>3521 マンコミュファンさん
ラストの解体期間住めないのに借地料払うのは普通なのでは。
その期間が40か月と長くはありますが。

[3524: マンコミュファンさん]

>>3522 マンション検討中さん
販売員さんたちが優秀なんですよ。コロナでモデルルーム訪問も制限あった中で、なるべく抽選にならないようバラけるように仕向けられたんでしょう。

[3525: マンション検討中さん]

>>3522 マンション検討中さん

初心者マークの連続スレやめた方が良いよ。
独身で週末かなりヒマなんだろうけど

[3526: マンション検討中さん]

>>3487 匿名さん

66年後生きてるのか？

[3527: 匿名]

というか７０年も先となると、民法改正や、人口減や、大災害や、
自身の家族構成の変化もあるので、熱く語る必要もないかな。
そもそも、最後の数年の借地権の件は、どこでも同じようなものなので、
他より１年早めに出るとかのネガネタも、どうかと思う。

[3528: マンション検討中さん]

今日モデル行ってきました。ウエストはこれから申し込むならほとんど抽選。イーストは2部屋しか残ってなかった。1次はタイミング逃したので2次で申込しようと思ってるけど、イースト欲しかったからちょっと残念！

[3529: マンション検討中さん]

>>3528 マンション検討中さん

えっイーストかなり人気ですね！
2部屋のどれかに申し込まれないのでしょうか？

[3530: マンション検討中さん]

>>3518 匿名さん
副都心線外廊下の駅遠板マンと比べれば品川駅遠外廊下タワマンのほうがいいだろう。
10年後はここも古くなるんやで

[3531: マンション検討中さん]

>>3530 マンション検討中さん

すみませんが、子供の教育環境考えたら、難関私立大や附属中高が近所に位置している方が断然良いです。

品川駅出勤通勤時のあの逆方向から来る人だかりの辛さ味わった方が良いですよ。マジで萎えます。

[3532: マンション検討中さん]

>>3531 マンション検討中さん
設備と立地の話をしてたんやが、教育環境の話を言われたらかなわんな。
お子さんが近所の難関次第や付属中高に入れたらの話やけどな。タラレバ、皮算用

[3533: マンション検討中さん]

>>3532 マンション検討中さん

シティタワ品は、周辺マジで何もないよ。
実際住んでた人いたけど、すぐに港区に引っ越したよ

[3534: 評判気になるさん]

>>3529 マンション検討中さん

予算オーバーの部屋しか残っておらず…センターを待つか悩んでます。

[3535: 匿名さん]

>>3533 マンション検討中さん
シティタワー品川って港区じゃなかった？

[3536: 職人さん]

>>3527
ウエストWC2のお部屋は倍率いかがでしょうか。

[3537: 匿名さん]

購入者なので重要事項説明書を持っており最後まで読みましたが、至って普通の内容でした
そんなに一方的に不利になるような内容などは無く、契約書ってそもそもこういうフォーマットなのでは…？と感じました
当方も会社経営をしており毎月のように契約書を読むので割と見慣れてる自負はありますが、本件の契約書が別段ひどい内容だとは思いません。

ただ、持っている書類は（案）と書かれているため、重説で改変されている可能性はゼロではないです（無いとは思いますが）

[3538: eマンションさん]

>>3536 職人さん
すみません、タイプ別に聞いたわけではなく定かではないですが、2次で発売される住戸のうちウエストの北側は申し込みほとんど入ってるようでした。どこ選んでも抽選だね、という話になったので…。

[3539: 匿名さん]

>>3537 匿名さん
66.6年後に解体というのがこのマンション特有です。理由は周りに大きな道路が無いからとのこと。

[3540: 匿名さん]

長い話だ

[3541: マンコミュファンさん]

>>3531 マンション検討中さん

中学、高校になれば電車で通うようになるので、むしろ小学校が重要です。あまり豊島区は良いイメージないのですが。

[3542: マンション検討中さん]

センターをまつにしても、
1期2次でどこかの部屋にチャレンジしておいた
ほうがいい気がしますね。
落選しておけば、倍率3倍界王拳が使えますし。

[3543: マンション検討中さん]

>>3542 マンション検討中さん

当方はイーストの残り部屋でもいいので申し込みしてきます。センターは少し条件面が他の棟よりも悪いので慎重に選択しないといけないといけないので様子見です。

[3544: 匿名さん]

定借はリセール良いと聞きましたが、住宅ローン使えないのですか？

[3545: マンション検討中さん]

>>3544 匿名さん
一部ネット銀行など使えないところはあります。
年々使えるところは増えていますが。
一般的には定借だからとリセールがいいことはありません。
定借だから買った価格が安いと、結果的にリセール得することはあるかもしれませんが。

[3546: 匿名さん]

>>3544 匿名さん

えっ！ここにマンション建つの！！とビックリするような好立地の定借は、とってもリセールいいです。それは所有権だって同じと言われそうですが、そういう希少立地は定借だからこそ可能だったりします。都内と京都にちらほらあります。

[3547: 匿名さん]

>>3546 匿名さん
例えばどこでしょう？

[3548: eマンションさん]

>>3547 匿名さん

下鴨神社、フランス大使館

[3549: 匿名さん]

プラウド南麻布は５割近い値上がりですね。

[3550: eマンションさん]

西早稲田と聞いて新宿区と思ったが、豊島区高田か。