東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[2751: 匿名さん]

>>2749 匿名さん
四階もそれなりに人気あるでしょ

[2752: マンション検討中さん]

>>2751 匿名さん

4と9は避けたい

[2753: 匿名さん]

>>2752 マンション検討中さん
9はなんで？

[2754: 匿名さん]

>>2753 匿名さん

苦

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
なるほど。4よりはまだマシですね。
ところで地価が下落し始めましたがマンション価格や賃料も緩やかに下落していきそうな雰囲気がありますね
景気の谷のような気持ち悪い感覚です（この地合いはマンション買ってはいけないタイミングなのではと。。。）

[2756: 匿名さん]

>>2755 匿名さん

すまない、このマンションの坪単価は驚異的なので、10年後以降にしかみられない光景だと思うよ

[2757: 名無しさん]

>>2755 匿名さん

わかります。申し込み既に済んでますが、ニュースもあり果たして今で良いのか少し不安になっています。マンション価格が下り坂になったら、ここの割安感も吹き飛ぶのでしょうか…

[2758: 匿名さん]

>>2756 匿名さん
この坪単価は定借（&地主に対する減税効果も考慮？）であるためですよね…

[2759: マンション検討中さん]

>>2757 名無しさん

もちろん。所有権で同じ値段で買えるようになります。

[2760: 匿名さん]

>>2757 名無しさん

マーケット的に今が買いどきかと聞かれれば、不動産関係者全員がNoと答えるでしょう。
今後数年かけて不動産価格は下がっていきます。
じゃあ、今、あなたにとって買いどきかどうかは分かりません。特に一次取得者にとっては。子供の進学のタイミング、住宅ローンを借りる際の年齢など、マーケットとは関係ないところで、買いどきのタイミングが来ます。だからこそ、買いたいと思ったときが買いどきという言葉もあるんです。
ご自身の状況を踏まえて、３?５年待てるのであれば、今は待った方がいいかもしれません。
一方で、不動産価格が下がったとしても、ここの坪300を下回る価格で、山手線の内側、所有権の新築物件は出てこないと思います。そういう安心感はあります。もちろん定借なら出てくると思いますし、中古なら坪300以下で買えるマンションが出てくると思いますが…。

[2761: 匿名さん]

提携企業向け住戸とか設ける必要あるの？その対象企業との癒着は何故？

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん

多額の融資をいただいてる銀行さまに、恩返し～

[2763: マンション検討中さん]

>>2755 匿名さん
新聞見たけど、23区は上がってるやん。
特に高田はかなり上がってるやん。

[2764: マンション検討中さん]

>>2757 名無しさん
ひよってるやん。
それとも他会社の営業さん？

[2765: 匿名さん]

>>2761 匿名さん
特段有利でもない部屋であっても戸数限定で設けることで倍率を高めて人気化させることが可能。癒着・優遇というより東京建物の中販売戦略に使われてるだけだと思うよ

[2766: 匿名さん]

>>2760 匿名さん
下がるまでの間、賃貸に住むなら家賃支払い継続するので不動産価格がその支払いを上回る価格で下がるのか（諸経費除く）、を考えなくてはなりませんしね。もっともこのマンション派定借なので早く買ったら買っただけ、満了期間も早く到来してしまうので、この点も複雑です…

[2767: 匿名さん]

>>2765 匿名さん
企業特定ではなく先着とかにしてくれよ。企業特定はあんまりだよ。

[2768: 匿名さん]

>>2767 匿名さん

一定以上の企業であれば提携企業にはなれる。三井不動産などの他デベでも提携企業の制度はある。まずは自分の会社を憎んだら？
もしくは、今はもう遅いけど、総務もしくは人事？あたりに提携企業になるようにお願いしてみれば？

[2769: 匿名さん]

大手、とくに財閥系デベの大規模には提携企業制度があるのが普通だけど、
それを知らない検討者がいるのか、
知ってて煽ってる愉快犯なのか、
変な流れですね

抽選まではこういう雰囲気が続くのでしょうか。

[2770: 匿名さん]

>>2768 感じ悪…！笑　

[2771: マンション検討中さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200930-00000011-jij-bus_all

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200929-00000078-ann-bus_all

このマンションの立地は開発が進む新宿、池袋、高田馬場の間（どの都市の開発の恩恵も享受）であるのと、環状4号線の開通に伴う高田エリアの開発期待、都内有数の大学、高校、中学へのアクセスし易さから、地価の下落派あったとしても限定的と見ているんだけど…
どうなんでしょう？

[2772: 匿名さん]

>>2769 匿名さん

本当に不思議ですよね。
でも、ここを見ている限り、本気でこのマンションを検討している人は、ほとんどコメントしてないようなのであまり気にしなくて大丈夫だと思いますよ。実際とは違う情報がかなり多いですから…。

[2773: 匿名さん]

>>2772 匿名さん

占いと一緒でポジティブコメントしか信じないってことですかね
書き込んでいる人にここの検討者もそれなりにいると思ってます。

[2774: マンション検討中さん]

>>2772 匿名さん
しっかり検討している者です。実際と違う情報は何となく判別ついているつもり（バラがどうだとか）ですが、目立った違いがあれば教えて頂けると助かります。

[2775: 匿名さん]

>>2766 匿名さん
このマンションに10年住んで売った場合を想定して家賃とどちらが得か計算してみました。
買値は6500万とします。単純化のため頭金なしフルローン想定で見てみます。
10年後の景気がどうなっているかはわかりませんが、
購入時価格より△1000万円で売却できた場合、1000万÷10年÷12ヶ月で、8.3万/月。

修繕管理費地代4.5万円+ローン金利(各社様々だが変動金利の間を取って0.6%にする。6500万円の0.6%は月1.7万円)+購入時手数料（約200万とする）、売却時手数料（約200万とする）を毎月に按分した物が、9.5万/月

8.3万+9.5万=17.8万円となりました。
およそ18万円以下で今賃貸に住めてる人は、そのまま賃貸のままがいいのではと思いました。18万円は埼玉県川口市の家賃相場とドンピシャです。
西早稲田だとかなり安いです。ただ、あくまで△1000万円で売れた想定のため、なんたらショックなどが来ていて△2000万とかになった場合、賃貸家賃を上回りそうです。

もちろん年齢的にローン借りないとダメだとか各家庭の事情もあるでしょう。18万円という値段は、急ぎで購入する必要ない派の方は今じゃなくてもいいかもしれませんね。修繕管理費は上がっていきますから

[2776: マンション検討中さん]

>>2775 匿名さん

18万円というのは、埼玉県川口市の３LDKの家賃相場ということでしょうか？
あと建物部分の固定資産税も考慮しないといけないですね。

[2777: 匿名さん]

>>2775 匿名さん

建物分の固定資産税を忘れてますよ。
一方で、おそらくですが、住宅ローン控除も使えます。（現行法だと期限が切れるので注意）

[2778: 匿名さん]

>>2776 匿名さん
そうでした。失念しておりました。ありがとうございます。

固定資産税が年間14万円なのと、不動産取得税が初回のみ14万円
不動産取得税は10年で割ったところから更に毎月に割ると1,166円。
足すとおおよそ1.3万円/月なので、17.8万円+1.3万円で 19.1万円が正しい家賃換算ですね。
19万円も毎月払っているとなると、この物件の殆どの部屋のローン返済額と同額くらいなのではないでしょうか。
分譲で好きにカスタムすることでQOLが上がって同額で住めてるならいいじゃんと捉えるか、
家賃より安くなるのが分譲の良いところだったのでは…？と捉えるかで、実際住んでからの満足度が大きく変わりそうです。
実際、5年前くらいまでは買えば家賃より安くなるものでした。

18万円というのは埼玉県川口市の70平米超築浅3LDKの家賃くらいです。高くなりましたねほんとに……

[2779: 名無しさん]

>>2778 匿名さん

家賃10万の私はやめといたほうがいいのかなー

[2780: マンション検討中さん]

>>2778 匿名さん
あと地味ですが火災保険費用も必要ですね（ローンの抵当権設定費用等はローン利息に含めて頂いているとして）

[2781: 匿名さん]

>>2779 名無しさん
10万とか逆に羨ましさしかない！
ローン減税で19万から3万強安くなったとして、差額で今より良い暮らしできると思えるならいいかも
ここが破格とは言え人生で一番高額商品なのは間違いないのだから、西早稲田に後悔しそうな材料が思い当たるならそのままの方がお金貯まりそうだなって思った

[2782: 匿名さん]

逆に10万円の家賃でどこに住めているのかが気になる。一人暮らしなら分かるけど、ファミリーで10万円って相当田舎行かないと無理じゃないか？
その生活で不自由ないのであれば、買わない方がいいと思う。

[2783: 名無しさん]

>>2782 匿名さん
当方独身で、都内の適当な1R暮らしです。狭いし、年齢的にそろそろ買った方が、的な検討してるんですよねぇ。でもいかんせん人生初の高額商品！！

[2784: 匿名さん]

>>2783 名無しさん
独身でこのマンションはやめといた方がいいのでは…。結婚を前提にお付き合いしてる方がいるなら検討の余地ありだとは思いますが。
周りはファミリーばっかりで、しかも子連れ層が購入者に多いと思うのでそれをあなたがどう感じるか想像してみて次第かと。

もっと素敵な3000万円台の1LDK,2LDKを狙ったほうが幸せになれそう。昨日更新されたSUUMOを駅に取りに行って眺めてみましょ

[2785: マンション検討中さん]

>>2784 匿名さん

9割以上ファミリー世帯だとのことでしたよ。
いくら注意しても子供は足音や泣き声などうるさいものなので、それが気にならないようならいいのですが…

[2786: マンション検討中さん]

>>2743 匿名さん

その20名は今週末どこかの部屋に申込入れるでしょうね、日曜にならないと倍率はわからないと営業の方もおっしゃってました。

[2787: 匿名さん]

>>2786 マンション検討中さん

独身でここ買うの？
普通は港区とか中央区でしょ？

[2788: 匿名さん]

>>2786 マンション検討中さん

もちろん最終の倍率見ながら入れるよ。

[2789: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2790: 匿名さん]

>>2789 匿名さん

どこのサイト？

[2791: 匿名さん]

>>2786 マンション検討中さん

もう予約で満席やし、再度登録するってできるん？

[2792: 購入希望者]

>>2791 匿名さん

落選の可能性を見越して、0次抽選前から予め登録日程を予約しているんです。

[2793: 匿名さん]

中古で出てた桜プレイスは全て成約されました。

リセールの時を考えると、402, 404, 909号室とかは売りづらそうですね。

提携企業住戸の落選組は100%が一次申込に出しますよ。この土日に。
人気住戸は抽選倍率上がるでしょう。

[2794: 匿名さん]

4とか9とか気にする人結構いるんだね?
私はそういうの一切気にならない仏滅に結婚式できてしまう人間なので色んな考え方の人がいるんだなーと。

[2795: 匿名さん]

>>2793 匿名さん

それが落選した1人ですわ。
めんどくさいけど、明日またMR行って再度登録してきますわ。

[2796: 購入希望者]

>>2794 匿名さん

自分もです。しーは幸せよ?くらいの気持ちです。

[2797: マンション検討中さん]

>>2793 匿名さん

こいつ倍率下げたいだけだから、無視して指摘の部屋申し込んで良いよ。現に俺申し込む予定だし。

[2798: マンション検討中さん]

>>2797 マンション検討中さん

本当にそうだよね。
自分が応募した部屋の倍率を下げるために牽制してるんでしょう。

[2799: 匿名さん]

一回もMR行ってないけど印鑑とか収入証明とか持って人気住戸に突撃しようかな

[2800: マンション検討中さん]

>>2799 匿名さん

いっちゃいなで良いかな？

[2801: マンション検討中さん]

>>2800 マンション検討中さん

ここかなり人気ありますよね。
驚きます。

[2802: マンション検討中さん]

>>2793 匿名さん

営業の方の説明も同じでした。
倍率上がるのは覚悟しております。
サウスの上層階は要望書ほとんど入ってないようでしたが、値段下げないんですかねぇ。

[2803: 購入希望者]

>>2799 匿名さん

予めの事前審査も忘れずに！

[2804: マンション検討中さん]

>>2802 マンション検討中さん

サウス高層は高額ですよね。
相当お金持っていないと難しいですよね。

[2805: マンション検討中さん]

>>2795 匿名さん
明日ってやってるの？

[2806: 名無し]

落選しても、当選した方がキャンセルもしくは手付金未納の場合繰り上げの可能性もあるのですかね

[2807: マンション検討中さん]

>>2805 マンション検討中さん

明日はやらないよ。もう遅いよ。

[2808: マンション検討中さん]

>>2807 マンション検討中さん

今更ながら、購入したくなってきた。

[2809: マンコミュファンさん]

コロナで在宅勤務が増え、世帯年収1400万円のカップルが郊外のマンション買いましたっていう記事読みました。短期的には都心の人気は落ちてるのかと。

[2810: 匿名さん]

アフターコロナの世界で通勤が無くなる保証もない。
転職したらどうなるか？
仮に通勤減ると郊外路線は便が減り、終電も繰り上げ。
更には運賃は値上げ、定期券廃止で通勤定期で都心部に週末のお出かけ自腹。
短絡的にコロナを考えて郊外に引っ越すと痛い目にあう。
豊島区消滅都市予測だって今は外れて女性やファミリーに人気の街に変貌。

[2811: マンション検討中さん]

>>2810 匿名さん

コロナがあってから皆さんどれ位在宅してますか？
私は3月から今までずっと在宅になってまして、1回しか通勤してないです。通勤手当ももらったままです。

[2812: 匿名さん]

>>2811 マンション検討中さん

私は半年で５回ぐらいです。定期代の支給もなくなりました。もう毎日出社は耐えられないです(笑)

[2813: マンション検討中さん]

>>2812 匿名さん

大手企業は、在宅ワークが進んでいますよね。
中小企業もこれから進めて頂けると良いのですが。

[2814: マンション検討中]

>>2811 マンション検討中さん

自分もこの半年以上1度も出社していません。
あの満員電車での通勤が無くなっただけで、こうもQOLが上がるのかと思うと、もう出社する気になりませんね…。

[2815: マンション検討中さん]

>>2814 マンション検討中さん

もう在宅前提で進められていて、出社する時は事前に上長への承認が必要になります。
もう過去の毎日出勤に戻る事は無いと、経営陣も表面しているので大手企業の多くはこの流れに逆らえないでしょう。

[2816: 匿名さん]

私は大手勤めですが業界柄、在宅は月に2回程度です…

[2817: 匿名さん]

会社からデスクトップパソコンを持って帰らされたので完成テレワークですね。
出社してもパソコンが会社にないのでむしろ行っても意味ない感じです
ただ、やはりテレワークになってどこも生産効率が落ちてるようなのでこのコロナ渦の流れはまた戻りそうだなーとも思います。
東京のオフィス代もバカにならないでしょうから、そこの家賃と低効率化コストの天秤でどうなって行くか命運が分かれそうですよね。
東京から人離れる→賃料下げる→天秤が逆に傾きまた出社……の流れでトレンドが循環するのではと予想しています。

[2818: 匿名さん]

>>2817 匿名さん

海外では効率が上がるっていう人の方が割合が多いんですけどね。日本は逆です。その要因として挙げられているのが海外のジョブ型雇用です。日本もジョブ型雇用を取り入れていこうという話になっていますので、在宅勤務も効率が上がる方向に向かうかもしれません。

[2819: 匿名さん]

長く在宅勤務をするなら仕事部屋は必須ですよね。
そうなると子ども1人でも4LDKが欲しいです。

[2820: マンション検討中さん]

>>2819 匿名さん

在宅になって、2回しか出勤してないですが、世間はもうどの電車も満員電車らしいですね。なぜなんですかね？まだテレワークが進んでいないということでしょうか？

[2821: マンション検討中さん]

>>2820 マンション検討中さん

カメックスやステアリを買うより、このマンションの方が充実した生活送れそうですね。
カフェでの仕事も原則許されていないので、近所にあるコワーキングスペースは本当に助かります。

[2822: 匿名さん]

これだけの金額払って外でテレワークなんてかわいそう。
自宅に仕事部屋設けなよwww

[2823: マンション検討中さん]

>>2822 匿名さん

貴殿はカメックスで仕事された方が性に合うと思うよう

[2824: 匿名さん]

>>2819 匿名さん
そうなんですよ。ここでも結構言われてますけど、だからこそルーバー面格子欲しかったなと思います。
絶対廊下を走り回る声と足音不可避です

[2825: 匿名さん]

>>2824 匿名さん

マンションの内側に面格子ルーバーを付けてしまうという選択肢も。
https://gamp.ameblo.jp/yoko197117/entry-12602276944.html

[2826: マンション検討中さん]

>>2821 マンション検討中さん
カメックス、ステアリ、そしてここと全てMR訪問しましたが、充実した生活ならステアリが最も充実した生活を送れるのではと感じました。ただ、中々の価格帯でしたので断念し、こちらに辿り着きました。

自宅でテレワークする際は、リビング横の部屋を使うべきか共用廊下側の部屋の方が良いのか、実際に仕事してみないと分かりづらいですね。

[2827: マンション検討中さん]

>>2819 匿名さん

将来他で使う予定のない在宅ワークのための部屋をわざわざ確保するのはリスクですね。在宅ワークという新しい働き方が定着するのはわかるが、同時に複数社で働くなどあらゆる面で働き方がわかりますし、自身の働き方なんてコロコロ変わる事が予想されるので現時点での快適さだけを求めるのはリスクありますよ。

[2828: マンション検討中さん]

コロナ前からリモートしている先輩として言わせてもらうと、在宅ワークは長くは続かない。短期的には快適かもしれないが、業績面でも支障はでてきますよ。金があるなら仕事部屋として別で賃貸した方がよい。

[2829: 匿名さん]

>>2825 匿名さん
現状これしか選択肢が無いですよね。
ただ、取り付けの際に内側の窓枠にネジ穴が何個も空いてしまうようでして、そこが欠点なんですよね

[2830: マンション検討中さん]

>>2828 マンション検討中さん

普通に申し訳ないが、年収3000万近くあるのでご心配頂かなくて結構です。

[2831: 匿名さん]

>>2830 マンション検討中さん
その収入ならこんな定期借地権のマンションじゃなくもっといい住環境の区分所有の方がいいのでは

[2832: マンコミュファンさん]

>>2830 マンション検討中さん

いや、特定の人に言ってませんし、私に負けてますよ。

[2833: マンション検討中さん]

>>2829 匿名さん
コワーキングスペースは活用されないのですか？

[2834: マンション検討中さん]

>>2831 匿名さん

ちょうど各主要駅の間という環境が好きなのでここを選択しました。

[2835: 匿名さん]

>>2833 マンション検討中さん

開発系だとどこもそうだと思いますが、機密保持の関係で公共の場での仕事が禁じられています。万が一、未公表の画像が流出したらクビどころじゃ済まないのでコワーキングスペースも怖くていけません

[2836: マンション検討中さん]

>>2835 匿名さん
そうですよね。うちの会社はルール作りはこれからですが、似たような要件ができそうな気がしています。（個室スペースでも不十分）
コワーキングスペースはマンション居住者にとっては数時間勉強や読書に利用したい、といった用途の方が多くなりそう。

[2837: 名無しさん]

>>2826 マンション検討中さん

カメックスとこちらの比較、感想お伺いしたいです！

[2838: マンション検討中さん]

>>2837 名無しさん

カメ：山ノ手外
ブリ：山ノ手内

でよくないかな？

[2839: 検討板ユーザーさん]

>>2835 匿名さん

まぁ機密保持の観点で言えば自宅も充分危険ですけどね。リモートが浸透して日が経ってないわけなので社内制度なんてこれから変わると思いますし、そもそも転職しない前提でないとプラス一部屋というリスクは取れませんね。複数社に勤めることが一般的になる時代は遠くはありません。

[2840: 名無し]

ここって必ず手付金10%必要なんでしょうか？
抽選ない場合は手付金不要になのでしょうか？

[2841: マンション検討中さん]

>>2840 名無しさん
抽選なしであっても、手付金は必要になります。
もしかしたら、交渉次第で10%以下も可能かもしれません...。

[2842: マンション検討中さん]

>>2837 名無しさん
#2826です。こちらとカメックス（プラウドタワー亀戸クロス）の大まかな違いをお伝えいたします。

ブリリアシティ西早稲田：

ー山手線内の立地
ー山手線内では希少な大規模物件
ー駅近ではないが、副都心線、東西線、JR山手線、都電荒川線（こちらは駅近ですね）が利用可能
ー静かな住宅街を好む方ならピッタリ
ー谷底の立地のため、どこに行くにも坂を登る必要がある
ーハザードは真っ赤であり、神田川沿いのため水害のリスクはある
ー定期借地権物件

カメックス：
ー駅近（亀戸駅から徒歩2分）だけど、使えるのはJR総武線のみ。
ー亀戸No.1のマンションになるため、資産価値は安泰かと
ー新しい商業施設隣接なので生活利便性が高い
ー駅前立地であるため、閑静な住宅街を好まれる方には向かない
ー所有権物件

ざっくりまとめると、こんな感じです。
静かな環境を好むか、駅前の利便性を求めるかによって、好みが分かれると思います。
また、タワーマンションと板状型のどちらに住みたいかによって選び方が変わるかと。

[2843: マンション検討中さん]

>>2842 マンション検討中さん
亀戸は相当地盤悪いはず。
何メートル掘ってるのか。。
ズブズブだよ。

[2844: マンション検討中さん]

>>2842 マンション検討中さん

あと少しで当選したら、このスレを閲覧しなくて良いですね。ようやくケリがつきそうです。

[2845: 匿名さん]

>>2842 マンション検討中さん

亀戸もハザード真っ赤ですよ。
洪水だけじゃなくて、内水や高潮まで真っ赤なので、ハザードリスクは亀戸の方が高そうですけどね。

[2846: 匿名さん]

>>2845 匿名さん

しかも電気室は地下という、武蔵小杉を彷彿とさせる設計www

[2847: マンション検討中さん]

>>2846 匿名さん

ハプクッタ方式ですか

[2848: 匿名さん]

私も浸水被害の危険度は西早稲田の方がマシだと思いました。

[2849: マンション検討中さん]

亀戸と争う西早稲田

[2850: マンション検討中さん]

西早稲田→高田