東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[2681: 匿名さん]

>>2680 匿名さん

共有施設がこちらの方が圧倒的に充実しているという点は紛れもない事実

[2682: 匿名さん]

>>2681 匿名さん

そう、費用だけ比較しても意味ないよね。

[2683: マンション検討中さん]

>>2682 匿名さん

そうサービスの中身

[2684: 評判気になるさん]

共有施設といえばルーバー面格子は付けてほしかったなぁ。
みなさん抽選に当たった場合、廊下から室内へののぞき対処どうされますか？
間取り的に寝室が廊下に面した部屋になる率が一番高いだろうなと思い

[2685: マンション検討中さん]

明日は提携企業抽選会ですね。当たるかな?

[2686: 匿名さん]

>>2684 評判気になるさん

ルーバーって自分で買ってつければ良いんじゃないの？全然安いし懸念すべき事項では無いと思うが

[2687: 匿名さん]

>>2686 匿名さん

共用部なので勝手には付けられないはずですが…。

[2688: 匿名さん]

>>2681 匿名さん
一部の人しか使わない共有施設があっても意味ないですけどね。私なら入居後の管理組合で、共有施設の廃止又は有料化・値上げと、全体の管理費の削減を提案するのが良いと思っています。

使用する人だけが負担するのが公平かと思います。

[2689: 匿名さん]

>>2681 匿名さん
具体的にはどのあたりでしょうか？
わかりやすい違いはコワーキングスペースの有無ですが、状況次第では外部利用者と同じ料金でそれより安くなる事はなさそうなので地代負担や修繕負担させられるだけあって馬鹿馬鹿しい感じにもなりかねないんですよね（周りのマンション住民などの方が恩恵大）

[2690: マンション検討中さん]

>>2684 評判気になるさん
レースカーテンと遮光カーテンで対応予定です。窓ガラスが大きめなので、遮光カーテンは必須かと。

ルーバー欲しかったですよね。「そこコストカットするとこじゃないでしょ」と、モデルルームで呟いてしまいました(苦笑)

[2691: 匿名さん]

>>2689 匿名さん

コワーキングスペースは解約しちゃってもいいんじゃないかって思いますね。運営者はほぼリスクなしのような契約なので、正直あり得ないと思っています。
2681さんではないですが、私は共用部の作り込み具合は市谷加賀町よりもこちらの方が好きです。

[2692: 匿名さん]

有償オプション、ガスコンロと食洗機を迷ってるのですがアップグレードされる方いますか？後から変えられない部分なので悩みます…

[2693: 匿名希望さん]

>>2691 匿名さん
皆さんで解約の決議しましょう。

[2694: 匿名さん]

>>2692 匿名さん

同じアップグレード考えてますよ。買えたらですが。

[2695: 匿名さん]

>>2691 匿名さん
運営者は単なるオペレーターなので過度にリスクを取って頂く必要はないのですが、使い方次第では外部利用者の料金と差がつかない（差がつくのはスポット利用を前提とした場合のみ）というのが、なんかおかしいなと思います。居住者が地代を払う場所でビジネスしておきながら、居住者利用は控えてください（よく使うなら正規料金とりますよ）と言われてるみたいで。

[2696: 匿名さん]

>>2695 匿名さん

そういうのを再交渉するためにも一旦解約して白紙に戻すべきな気がします。東建は売ってしまえば他人事なので、本気で交渉してないんでしょう。
もしくは、こんなところ需要ないから、運営会社もイヤイヤ契約してて、完全に足元を見られたのかもしれませんが…。
ただ、そうだったのであれば、個人的には保育園にしてほしかったと本当に思います。

[2697: 匿名さん]

>>2690 マンション検討中さん

図面見ると、共用廊下側の窓だけLow-Eなんですよね。Low-Eじゃなくて、普通のペアガラスでいいから、面格子ルーバーは付けろよって感じです。コストのかけ方が変な気がします。

[2698: マンション検討中さん]

>>2697 匿名さん
私はLOW-Eの方が嬉しいですけど。
廊下側の部屋が寒くない。
良くないですか？

[2699: マンション検討中さん]

定借の実質期間やランニングコストを考慮したら、市谷加賀町に流れる人も多そうですね。
初期費用は高いですが..

[2700: マンション検討中さん]

>>2689 匿名さん

フォレストキッチンとかも使う方いるんですかね？
このコロナ禍で飲食を伴うパーティーなんてしますかね？
入居時には状況変わっているかもしれませんが。
コワーキングスペースの代わりは何がいいんですかね、保育園の誘致は厳しそうなので、小児科とかですかね。

[2701: マンション検討中さん]

>>2700 マンション検討中さん
コワーキングスペースの代わりにスーパーやカフェがあると、全住民にとって便利だと思います。たしかにフォレストキッチンの使用頻度は低そうですね...。

[2702: マンション検討中]

>>2700 マンション検討中さん
内科・小児科とか近くにあると助かりますね。地域に貢献するというオリジンからの要望にも添うと思いますし。

[2703: 匿名さん]

>>2702 マンション検討中さん
内科や小児科は既に近くにあると思っていました（まちのクリニックさん）が、評判悪いのでしょうか？

[2704: マンション検討中さん]

>>2690 マンション検討中さん
面格子ルーバーはほんとに欲しかったですね。無駄に窓がでかいのでカーテンもたまの突風でなびきそうですしね。とはいえ解決策がカーテンしかありませんが……

ファミリータイプであることとテレワークの両立を謳っているんだから、遮音性の高いルーバーは標準装備でほしかったなと思います。
廊下を走り回るお子さんたちもいれば、その横で大事なZOOM会議してる人もいるでしょうから

[2705: 匿名さん]

みなさんが酷評されてるコワーキングスペースですが、料金については再検討の余地はあるものの、私はすごく嬉しいです。在宅作業の時もですが、普段勉強をする際にも集中できるスペースがすぐ近くにあるのはありがたいですね。普段使わない人からしたら納得いかない部分ばかりだとは思いますが…個人的には小児科とかよりも嬉しいです(^^;

[2706: マンション検討中さん]

>>2705 匿名さん
同じく使う予定です。

[2707: マンション検討中]

>>2703 匿名さん
既存の病院の評判はわかりませんが、特に小児科は時期によって混むので数が多いと助かるのと、少しでも自宅から近いほうが小さい子連れにはありがたいので…

[2708: 匿名さん]

小児科なんて敷地内じゃなくても、需要が生まれれば近くにできますよ。需要が生まれればね。

[2709: 匿名さん]

>>2700 マンション検討中さん

さすがに入居のころにはワクチンができて、インフルエンザかそれ以下の恐怖感になっていると思います。一方で、フォレストキッチンを頻繁に使うことがあるかと言われれば、あまりないような気はしますが(笑)

[2710: 検討板ユーザーさん]

当選おめでとうございます。

[2711: 匿名さん]

>>2710 検討板ユーザーさん

そういえば、今日が提携企業向け住戸の抽選日でしたね！
当選した方、おめでとうございます！

[2712: 匿名さん]

>>2708 匿名さん

すまないが小児科は他であるから入居不要です

[2713: 匿名さん]

普通にコンビニが一番便利だと思う。今のマンションもコンビニがあるけど、かなり便利。
個人的には、
保育園＞コンビニ＞コワーキング＞小児科
の順で欲しい。

[2714: 匿名さん]

コンビニや飲食店関係はGが出るので絶対にやめていただきたい
医者が入るのはいいと思っている

[2715: 匿名さん]

>>2713 匿名さん
保育園は出来たとしてもマンション住民優先にはならないからどうなんでしょうね（補助金もらって管理費下げる事には効きますが）
コンビニは近くのポプラが近いうちにローソンに変わってくれることを期待してます。
コワーキングスペースは毎日使うなどの場合に外部利用者と同じ料金水準になるなら、地代に見合う賃料をとって管理費負担を下げて欲しいです。（現状賃料取らない代わりに内装などの整備や更新は事業者持ちとありますが、両者が見合う水準とは思えませんので）

[2716: 匿名さん]

今さらだけど、豊島区アドレスって残念だよね。
年賀状とかで、新宿区西早稲田ってみると山手線内側か、ってなるけど、豊島区高田って言われてもどこ?ってなる。
ギリギリ豊島区のせいで保育園も心配だし、悩ましい。。

[2717: マンション検討中さん]

>>2716 匿名さん
そんな見栄どうでも良いかと。。。リセールに影響するか自分自身が気にするなら別だけど。

[2718: 匿名さん]

>>2716
こんなところでマウント取りたがる人いるんだ。笑

[2719: 匿名さん]

>>2711 匿名さん
何戸くらいあったんだろう

[2720: 匿名さん]

提携企業の割引率ってどれくらいだったんでしょうね
抽選当たられた方はおめでとうございます

[2721: 匿名さん]

>>2720 匿名さん
提携企業優先住戸特有の割引はありませんよ

[2722: マンション検討中さん]

物件名が西早稲田なのに豊島区ですからね。
突っ込まれる可能性は高いでしょうね。

[2723: 匿名さん]

>>2715 匿名さん
コワーキングスペースの設置には賛成（これが目的で本物件を検討中）ですが、業者がアイビーリンクスである必要はないですね。
東京建物が変な契約を結んでなければいいのですが。

[2724: 名無しさん]

本日提携企業優先住戸の抽選日ですが、10戸の当選者が決定したのですね

[2725: 匿名さん]

>>2724 名無しさん
申込が入らなかった提携企業優先住戸もあったみたいですね

[2726: 匿名さん]

高田だったんだ

[2727: 名無しさん]

デベロッパーによって変わってくるけど、提携割引は0.5%?です。0.5だと6000万円で30万円引き

[2728: 匿名さん]

>>2722 マンション検討中さん
お？ブリリアシティ三鷹に喧嘩売ってるのか？

[2729: 匿名さん]

>>2722 マンション検討中さん

イーストのバルコニーあたりは新宿区西早稲田ですけどね。
エントランスが豊島区だから全体のアドレスは豊島区高田になります。

[2730: 匿名さん]

美味しい愛国製茶のお茶をすぐに買いに行けるのも、
個人的にはこのマンションの嬉しいポイントです。
ここのお茶なら品質に間違いはなく、
贈答品や手土産にも十分使えます。
本店でしか扱いのない菓子もなかなかですよ。

愛国製茶
http://www.aikoku-seicha.co.jp/

[2731: 匿名さん]

あれ？中古で出ていた桜プレイス、全部売れた？
ここ落ちたら指値を考えてたのに、今検索するとないんですけど。

[2732: マンション検討中さん]

>>2723 匿名さん

ブリリアの方がアイビーリンクスに損がないような契約になってると言ってて気になりました。

[2733: 匿名さん]

>>2732 マンション検討中さん
ブリリアの人は女性の人ですか？聞いてる方が良い気がしないだろう話を良くずばずばと言うなと思いました。

[2734: 匿名さん]

>>2733 匿名さん

聞いている方がいい気がしないことも言う営業の方が信用できるのではないですか？私は綺麗事ばかり言われるよりは、駄目な点もしっかりと教えてほしいと思います。

[2735: 匿名さん]

>>2734 匿名さん
買い手にちゃんと伝えておかないと後でトラブルになるくらいアイビーリンクスに有利な契約になってるという事なのかもしれませんね。

[2736: 匿名さん]

>>2732 マンション検討中さん
あちらもビジネスなので、損のない契約じゃないと入ってくれないから仕方ない部分はあるでしょうね。
東京建物としてもまずアイビーとの契約ありきでプロモ打ってるでしょうから、部屋の完売まで守れたら後はシランって感じではあると思いますよ

[2737: 匿名さん]

>>2736 匿名さん
アイビーリンクスとの契約の内容は重要事項説明に含まれるのですかね？含まれてないのであれば、含めてほしいなと思ってきました。

[2738: マンション検討中さん]

もう今週で登録締め切りなので、1倍の部屋はほぼ確定しますね。
おめでとうございます。

[2739: 匿名さん]

>>2738 マンション検討中さん
まだ気は抜けないよ！

[2740: 匿名さん]

先日の提携企業抽選で落ちた方々が、落ちることを見越して今週末に予約入れてると思われます。
この土日で各部屋に散らばり本当の抽選地獄が始まることでしょう……

[2741: マンション検討中さん]

>>2740 匿名さん

そのようなことは非現実的であまり倍率は上がらないでしょう。

[2742: 匿名さん]

実際、最後の土日まで気は抜けないよ。むしろ最終日が一番入るからねー

[2743: 匿名さん]

提携企業向け住戸の抽選に落選した人は20人以上いるよ。

[2744: マンション検討中さん]

>>2743 匿名さん

おちたら、大半が他のマンションに流れるよ

[2745: 匿名さん]

>>2741 マンション検討中さん
落ちた人の立場なら絶対今週に予約入れると思うよ。私なら確実に入れてる。
じゃないと落ちた時もう一期で買えないじゃん
恐らく営業マンもそう言って一度付いた客はできるだけ引っ張るはずだよ

[2746: 匿名さん]

>>2745 匿名さん
提携企業優先住戸は決して部屋が良い訳でも安い訳でもないので提携企業優先住戸が外れたからといって諦める人はあまりいないかなと思いますね

[2747: 匿名さん]

>>2746 匿名さん

提携企業優先とかやってると買う気失せる。平等に買えるようにしてほしい。

[2748: 名無しさん]

>>2747 匿名さん
それがブリリアのやり方なのです。

[2749: 匿名さん]

>>2748 名無しさん
一般的に人気が落ちる4階で優先住戸を設定してきたのは上手いなと思いました

[2750: マンション検討中さん]

>>2748 名無しさん
はい、三菱地所さん、ご苦労様です。

[2751: 匿名さん]

>>2749 匿名さん
四階もそれなりに人気あるでしょ

[2752: マンション検討中さん]

>>2751 匿名さん

4と9は避けたい

[2753: 匿名さん]

>>2752 マンション検討中さん
9はなんで？

[2754: 匿名さん]

>>2753 匿名さん

苦

[2755: 匿名さん]

>>2754 匿名さん
なるほど。4よりはまだマシですね。
ところで地価が下落し始めましたがマンション価格や賃料も緩やかに下落していきそうな雰囲気がありますね
景気の谷のような気持ち悪い感覚です（この地合いはマンション買ってはいけないタイミングなのではと。。。）

[2756: 匿名さん]

>>2755 匿名さん

すまない、このマンションの坪単価は驚異的なので、10年後以降にしかみられない光景だと思うよ

[2757: 名無しさん]

>>2755 匿名さん

わかります。申し込み既に済んでますが、ニュースもあり果たして今で良いのか少し不安になっています。マンション価格が下り坂になったら、ここの割安感も吹き飛ぶのでしょうか…

[2758: 匿名さん]

>>2756 匿名さん
この坪単価は定借（&地主に対する減税効果も考慮？）であるためですよね…

[2759: マンション検討中さん]

>>2757 名無しさん

もちろん。所有権で同じ値段で買えるようになります。

[2760: 匿名さん]

>>2757 名無しさん

マーケット的に今が買いどきかと聞かれれば、不動産関係者全員がNoと答えるでしょう。
今後数年かけて不動産価格は下がっていきます。
じゃあ、今、あなたにとって買いどきかどうかは分かりません。特に一次取得者にとっては。子供の進学のタイミング、住宅ローンを借りる際の年齢など、マーケットとは関係ないところで、買いどきのタイミングが来ます。だからこそ、買いたいと思ったときが買いどきという言葉もあるんです。
ご自身の状況を踏まえて、３?５年待てるのであれば、今は待った方がいいかもしれません。
一方で、不動産価格が下がったとしても、ここの坪300を下回る価格で、山手線の内側、所有権の新築物件は出てこないと思います。そういう安心感はあります。もちろん定借なら出てくると思いますし、中古なら坪300以下で買えるマンションが出てくると思いますが…。

[2761: 匿名さん]

提携企業向け住戸とか設ける必要あるの？その対象企業との癒着は何故？

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん

多額の融資をいただいてる銀行さまに、恩返し～

[2763: マンション検討中さん]

>>2755 匿名さん
新聞見たけど、23区は上がってるやん。
特に高田はかなり上がってるやん。

[2764: マンション検討中さん]

>>2757 名無しさん
ひよってるやん。
それとも他会社の営業さん？

[2765: 匿名さん]

>>2761 匿名さん
特段有利でもない部屋であっても戸数限定で設けることで倍率を高めて人気化させることが可能。癒着・優遇というより東京建物の中販売戦略に使われてるだけだと思うよ

[2766: 匿名さん]

>>2760 匿名さん
下がるまでの間、賃貸に住むなら家賃支払い継続するので不動産価格がその支払いを上回る価格で下がるのか（諸経費除く）、を考えなくてはなりませんしね。もっともこのマンション派定借なので早く買ったら買っただけ、満了期間も早く到来してしまうので、この点も複雑です…

[2767: 匿名さん]

>>2765 匿名さん
企業特定ではなく先着とかにしてくれよ。企業特定はあんまりだよ。

[2768: 匿名さん]

>>2767 匿名さん

一定以上の企業であれば提携企業にはなれる。三井不動産などの他デベでも提携企業の制度はある。まずは自分の会社を憎んだら？
もしくは、今はもう遅いけど、総務もしくは人事？あたりに提携企業になるようにお願いしてみれば？

[2769: 匿名さん]

大手、とくに財閥系デベの大規模には提携企業制度があるのが普通だけど、
それを知らない検討者がいるのか、
知ってて煽ってる愉快犯なのか、
変な流れですね

抽選まではこういう雰囲気が続くのでしょうか。

[2770: 匿名さん]

>>2768 感じ悪…！笑　

[2771: マンション検討中さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200930-00000011-jij-bus_all

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200929-00000078-ann-bus_all

このマンションの立地は開発が進む新宿、池袋、高田馬場の間（どの都市の開発の恩恵も享受）であるのと、環状4号線の開通に伴う高田エリアの開発期待、都内有数の大学、高校、中学へのアクセスし易さから、地価の下落派あったとしても限定的と見ているんだけど…
どうなんでしょう？

[2772: 匿名さん]

>>2769 匿名さん

本当に不思議ですよね。
でも、ここを見ている限り、本気でこのマンションを検討している人は、ほとんどコメントしてないようなのであまり気にしなくて大丈夫だと思いますよ。実際とは違う情報がかなり多いですから…。

[2773: 匿名さん]

>>2772 匿名さん

占いと一緒でポジティブコメントしか信じないってことですかね
書き込んでいる人にここの検討者もそれなりにいると思ってます。

[2774: マンション検討中さん]

>>2772 匿名さん
しっかり検討している者です。実際と違う情報は何となく判別ついているつもり（バラがどうだとか）ですが、目立った違いがあれば教えて頂けると助かります。

[2775: 匿名さん]

>>2766 匿名さん
このマンションに10年住んで売った場合を想定して家賃とどちらが得か計算してみました。
買値は6500万とします。単純化のため頭金なしフルローン想定で見てみます。
10年後の景気がどうなっているかはわかりませんが、
購入時価格より△1000万円で売却できた場合、1000万÷10年÷12ヶ月で、8.3万/月。

修繕管理費地代4.5万円+ローン金利(各社様々だが変動金利の間を取って0.6%にする。6500万円の0.6%は月1.7万円)+購入時手数料（約200万とする）、売却時手数料（約200万とする）を毎月に按分した物が、9.5万/月

8.3万+9.5万=17.8万円となりました。
およそ18万円以下で今賃貸に住めてる人は、そのまま賃貸のままがいいのではと思いました。18万円は埼玉県川口市の家賃相場とドンピシャです。
西早稲田だとかなり安いです。ただ、あくまで△1000万円で売れた想定のため、なんたらショックなどが来ていて△2000万とかになった場合、賃貸家賃を上回りそうです。

もちろん年齢的にローン借りないとダメだとか各家庭の事情もあるでしょう。18万円という値段は、急ぎで購入する必要ない派の方は今じゃなくてもいいかもしれませんね。修繕管理費は上がっていきますから

[2776: マンション検討中さん]

>>2775 匿名さん

18万円というのは、埼玉県川口市の３LDKの家賃相場ということでしょうか？
あと建物部分の固定資産税も考慮しないといけないですね。

[2777: 匿名さん]

>>2775 匿名さん

建物分の固定資産税を忘れてますよ。
一方で、おそらくですが、住宅ローン控除も使えます。（現行法だと期限が切れるので注意）

[2778: 匿名さん]

>>2776 匿名さん
そうでした。失念しておりました。ありがとうございます。

固定資産税が年間14万円なのと、不動産取得税が初回のみ14万円
不動産取得税は10年で割ったところから更に毎月に割ると1,166円。
足すとおおよそ1.3万円/月なので、17.8万円+1.3万円で 19.1万円が正しい家賃換算ですね。
19万円も毎月払っているとなると、この物件の殆どの部屋のローン返済額と同額くらいなのではないでしょうか。
分譲で好きにカスタムすることでQOLが上がって同額で住めてるならいいじゃんと捉えるか、
家賃より安くなるのが分譲の良いところだったのでは…？と捉えるかで、実際住んでからの満足度が大きく変わりそうです。
実際、5年前くらいまでは買えば家賃より安くなるものでした。

18万円というのは埼玉県川口市の70平米超築浅3LDKの家賃くらいです。高くなりましたねほんとに……

[2779: 名無しさん]

>>2778 匿名さん

家賃10万の私はやめといたほうがいいのかなー

[2780: マンション検討中さん]

>>2778 匿名さん
あと地味ですが火災保険費用も必要ですね（ローンの抵当権設定費用等はローン利息に含めて頂いているとして）