東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[2161: 匿名さん]

>>2160 匿名さん

そうなる。最初から地主と直契約より良いかな。
東建潰れたら、そのときはたぶん不動産価格大暴落している。こんな物件なんの価値もなくなる。だから、考えても仕方がない。それが起きないように祈るだけ。

[2162: 口コミ知りたいさん]

>>2160 匿名さん
東建がつぶれたら当然に直契約になるわけではない。
一般的には、借地人の倒産は解除事由になっているだろうから、
地主・東建との借地契約が終了すれば東建・居住者との転借地契約も終了する。
とはいえ、地主もそんな事態を望んではいないだろうから、
その場合には直契約にするような特約を設けているんだろうけど。

あと、借地権の登記は不要。
借地上に所有登記を備えた建物が建っていさえすれば効果は同じ。
借地権登記の登録免許税が無駄なので、わざわざそんなことはしないと思う。

[2163: 匿名さん]

東建は借入多くてレバ効いてるからデベの中でも早めに傾く気がしてる。
直契約になるとデベ相手より譲渡承諾に時間かかりそうとかあるよね。
ま、そうなる前に売れば良いのか。

[2164: 匿名さん]

>>2163 匿名さん

大手の中では確かにクレジットは低いけど、みずほが助けてくれるでしょう。あ、みずほもどうなるか分からないですね笑
万が一そうなったら、かなりのインパクトがあるので、不動産大暴落で、どのマンション買ってても損すること間違いなしです。

[2165: 匿名さん]

>>2164 匿名さん

あ、コメントし忘れました。
そうです。その前に売ればいいんです。それはどのマンション買っても同じです。

[2166: 名無しさん]

ここって風水的にはどうなんでしょう？家の南に川があるのはよくないと聞きますが。。有識者の皆様ご教示ください！

[2167: 匿名さん]

東京建物が倒産する事態になる前に、恐らく他社を吸収合併して生き延びる選択をするだろう。
リーマンショックの時に藤和不動産が地所レジに吸収されたように。
倒産するリスクは低いと思うけど、旧安田財閥系とはいえメジャー７の中では最下位層なので、将来的には心配だね。
ブランド力でいえば三菱・三井・住友・野村のが圧倒的に上だから。

[2168: 匿名さん]

>>2167 匿名さん
住宅事業だけどこかが吸収、オフィスメインのその他についてはヒューリックが吸収？
いずれにせよちゃんとどこかが責任持ってくれるなら安心ですね！

[2169: 匿名さん]

>>2142 マンション検討中さん

全くの同感です。
そのための宅配ボックス。
玄関前にダンボール置いてあると雑然としていてちょっと嫌です。

[2170: 匿名さん]

>>2168 匿名さん
安田不動産という名前で、安田東建ヒューリック日本土地建物が合体するかもよ。
そうなれば安心だから申し込みますこのマンション。

[2171: 匿名さん]

>>2170 匿名さん

芙蓉系は不動産会社が多すぎる。どっかのタイミングで整理した方がいい。このマンションに全然関係ないけど。

[2172: 匿名さん]

>>2170
合体するなら全部統合して「東京建物」。
理由は国交大臣免許番号。

[2173: 匿名さん]

>>2166 名無しさん
風水的には最悪ではないでしょうか。
運気が流れてしまいます。

[2174: 匿名さん]

宅配ボックスの増設を望む意見もありますが、増設するとすれば入居後に一定期間の利用状況を見て、ということになるでしょうね。
その場合、増設費用を負担するのは東建ではなく管理組合、つまりマンション所有者の負担になってしまう訳ですが。
（契約開始後に）契約者が増設を要望しても、東建が増設に応じる可能性はかなり低いと思われますが、要望を伝えてみるのは良いと思います。

[2175: マンション検討中さん]

定借物件は初めてでご存知の方がいれば伺いたいのですが、購入金額の内訳はどのようになるのでしょう？
販売価格の10%強は前払借地料として、残額のうち幾ら位が建物価格（消費税対象）で残りは何見合いになるのでしょう？（借地権？）

[2176: マンション検討中さん]

>>2175 マンション検討中さん

権利金ですよね。まあ実質前払借地料ですが。多分4割くらいありますよ。
市谷の物件でも話題になっていましたが4割超でしたよ

[2177: 匿名さん]

>>2172 匿名さん
地方出身なので親に「東京建物のマンション」って言っても理解してもらえないのがつらい。
もう少し財閥名を出してほしい。

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん

このマンションは土地が借地なので「東京」の「建物」でぴったりな名前で良いじゃないですか。

そんな私はどの部屋を申し込もうか最終検討に入っています。

[2179: マンション検討中さん]

ルーバルなしの4LDK検討されてる方はいらっしゃいますか？

[2180: 匿名さん]

>>2178 匿名さん
天才！このマンションへの布石でしたか！

[2181: 匿名さん]

しかし、このマンションの近辺は本当に大型はおろか中型のスーパーもないんだな。期待してオーケー覗いてみたら、日用品はペットボトルドリンクは二階で、一階に降りるのに一々時間のかかるエレベーター使うか階段で降りなきゃいけなくてびっくりした。
色々魅力もあるけど少なくとも買い物の不便さはかなり覚悟しなきゃいけない事を痛感させられたわ。

[2182: マンション検討中さん]

>>2179 マンション検討中さん
検討してます。狙ってる部屋はかなりの倍率付くみたいで当たればラッキーくらいに思ってます。

[2183: 匿名さん]

>>2178 匿名さん
東京の借地マンションと言えば？→東京建物
って誰もがいうくらい借地マンション界でのトップティアになってほしい。そうすればこのマンションも更に価値が高まるかもしれない。

[2184: マンション検討中さん]

>>2182 マンション検討中さん
ありがとうございます。数も少ないし広さと価格考えたらやっぱり人気なんですかね。

[2185: 匿名さん]

>>2181 匿名さん

徒歩５分以内に１軒、徒歩7分以内に３軒、徒歩10分以内に４軒あり、徒歩11分のオーケー含めて５軒あるのに、「このマンションの近辺は本当に大型はおろか中型のスーパーもない」との書き込みは当たらない。

よしや目白高田店　徒歩約4分
ダイエー高田店　徒歩約7分
三徳西早稲田店　徒歩約7分
ワイズマート高田馬場店　徒歩約10分
オーケー高田馬場店　徒歩約11分

加えて、オーケー高田馬場店は、エレベーターか階段だけでなく、エスカレーターでも２階から１階に下りられる。「一階に降りるのに一々時間のかかるエレベーター使うか階段で降りなきゃいけなくて」は明らかに事実に反している。

視察が不十分だったのか、故意に嘘を書き込んでいるのか知らないが、あまり適当なことを書かないように。

[2186: マンション検討中さん]

>>2184 マンション検討中さん
ルーバル付きの部屋は無抽選で行けそうでしたよ。
安さが売りのマンションなので、坪単価高めの部屋はそこまで集まってないみたいです。
おそらく次期に回りそうということだったので、今回は人気部屋に特攻することにしました。

[2187: 匿名さん]

>>2185 匿名さん
たまたま行った時期が悪かったのかもしれないけど下りエスカレーターはとまってた。
スーパーサイズは感覚的なものもあるが、どのスーパーも近くのよしやと似たり寄ったりのサイズ（ワイズマーケットは幾分大きめ）で、中型とは言えないと思うが。
少なくともワンストップで食品、日曜品全般、子供文房具全般などを買い揃えられるお店が無いように見受けられるけど、どこかある？

[2188: 匿名さん]

>>2187 匿名さん
「下りエスカレーターはとまってた」のは、偶然であって、通常なら動いている。

この物件の周辺地域では、よしややワイズマート程度の大きさならごく普通。ダイエーは比較的小さめだが。三徳は、この地域では普通よりやや狭い程度。

もっと広めのスーパーが周囲に複数軒ある環境を所望なら、ここではなく山手線外のもっと郊外のエリアで物件を探そた方がいい。

[2189: 匿名さん]

>>2188 匿名さん
だからそう言う事でしょ。言い方違うけどア 同じ事言ってない？
（むしろ上から目線的な言い振りで、そちらの方かが下品）

[2190: 匿名さん]

>>2189 匿名さん

下りのエスカレーターが存在するのに、そのことに触れずに「一階に降りるのに一々時間のかかるエレベーター使うか階段で降りなきゃいけなくて」という書き方は、事実に対して余りにも不誠実過ぎ。

地価が安く、売場面積を広く取れる郊外とは違って、山手線内にはアナタが思っている規模の「大型」「中型」スーパーは少ない。「大型」「中型」スーパーが当たり前の郊外での生活感覚が基準のアナタには、このマンションや山手線内でのマンション購入は勧めない。

[2191: 匿名さん]

>>2183 匿名さん

東建の社名の由来を営業に聞いてみたら面白そうですね。今週モデル行くので聞いてみます。

[2192: 匿名さん]

>>2190 匿名さん
中型スーパーは多くはないが都心部でも珍しいものではない。中型スーパーが好みなら郊外の選択が必要と言う誤認したメッセージを出すのは如何なものか。（我が身を振り返れ）
販売戦略に影響ありそうなメッセージを潰すために他者を非難するやり方は行儀悪いよ、売主さん。

[2193: 匿名さん]

>>2192 匿名さん

都心部には「中型スーパー」が多くないと、現にアナタも認めているじゃないか。「中型スーパー」が多くある環境を望むなら、都心部よりも郊外で物件を探した方が、はるかに望む環境を手に入れ易い。誤認でも何でもありはしない。

アナタの書き込みが、販売戦略にどれだけ影響するかは甚だ不明だが、根拠もなく、他人の書き込みを「売主さん」と一方的に決め付けるな、とだけ言っておこう。

[2194: 匿名さん]

よしやで満足できない方は、郊外に住んでいるだけでしょ。このマンションだけでなく、都心に住むという願望を捨てた方がいい。

[2195: 匿名さん]

>>2192

あなたが言う「都心の中型スーパー」って具体的に挙げてみてくれる？

[2196: 匿名さん]

>>2195 匿名さん
すぐに思いつくところで、
新宿三丁目 イトーヨーカドー（ヨークフーズ）
四谷 ライフ
大崎 ライフ
他にも必要なら例を書くけど、都心でも全く珍しくないんだが。

[2197: 匿名さん]

誰か部屋ごとの倍率をモデルで聞いてアップしてくれないかな。
見送りになりそうだけど倍率だけは気になる。

[2198: マンション検討中さん]

>>2196 匿名さん
買い物の参考にしたいんでもっと例をくださいっ

[2199: 匿名さん]

>>2196 匿名さん

それで、都心のどれだけのエリアをカバーしてると思ってるの？

[2200: マンション検討中さん]

中型スーパーって、新大塚のライフとか、巣鴨の西友とかのイメージなのかな？

[2202: 匿名さん]

>>2196
新宿三丁目のヨークフーズって、富久のこと言ってるの？　あなた東京に住んでないでしょｗ

ヨークフーズ 新宿富久店　1648㎡
ライフコモレ四谷店　809㎡
ライフ大崎ニューシティ店　1303㎡

セーヌよしや目白高田店　1016㎡
オーケー高田馬場店　993㎡

[2205: 匿名さん]

読んでて思うのですが「この周辺はスーパーの規模感に欠ける」って話で意見一致してますよね。。
山手線内にどこにあるんだとか、書かせるだけ書かせて文句言って、それ論じたところでこの周辺のスーパーの規模が大きくなるわけではないし、このへんにしませんか。
臨機応変に出かけるなりして、割り切って生活を楽しんだほうがよいかと。

[2206: 匿名さん]

駅徒歩10分超えるマンションでスーパーに悩むのは論外。
東建さんの商業担当にスーパーを近隣で誘致してもらおう。

[2207: 匿名さん]

>>2205 匿名さん

「この周辺でこのスーパーであれば妥当」ってことで一致してると思ってるけど？

[2208: 匿名さん]

>>2206 匿名さん

全く悩んでない。そりゃあ、大型スーパーを誘致してくれたら嬉しいけど、全く今の状態で困らない。

[2209: 匿名さん]

>>2207 匿名さん
妥当かどうかは個人の価値観にまかせればよいので、ここで問題にしなくていいんじゃないですかね

[2219: マンション検討中さん]

［2124から本レスまで、情報交換を阻害する目的の投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。以降同様の発言に対しては、ご利用制限を実施する場合がございますので、お控えください。管理担当］

[2220: 匿名さん]

>>2202 匿名さん
セーヌもオーケーも食品フロアが二階に分かれてるは不便を感じますね

[2221: 匿名さん]

ここもだけど長谷工の大規模マンションって単一規格品の同じようなデザイン、見た目の物件目立つよね。安っぽいというか....

[2222: マンション検討中さん]

>>2220 匿名さん

ワーキングスペースをスーパーにしてくれ～。
ゴキブリなど増えてしまうかな…。

[2223: 匿名さん]

>>2222 マンション検討中さん

スーパーはいらない。保育園が欲しい。

[2224: マンション検討中さん]

>>2223 匿名さん
うちもスーパーより保育園が欲しい派です。
物件の引き渡し時期が5月であるため、保育園問題が発生しそうでしたので、今回は見送ることにしました...。

大規模マンション作るなら、3月下旬までに入居を検討してもらいたかった。

[2225: 匿名さん]

>>838 マンション検討中さん
随分前の投稿で見ているか分からないが、この場所から目白小に通うのは、ちょっと遠いし坂あるし大変だと思う。高田1・2丁目の坂上や3丁目からなら越境もアリかもしれないが。目白小の越境入学は例年高倍率だから、必ずしも希望が叶うとは限らない。どうしても目白小が希望なら、中古物件も含めて学区内で探した方がいいと思う。

[2226: マンション検討中さん]

>>2224 マンション検討中さん

保育園に変えてもらいましょうよ。

[2227: デベにお勧めさん]

コストコントロールのプロフェッショナル
長谷川工務店にまかせなさい！

[2228: マンション検討中さん]

>>2226 マンション検討中さん
仮に保育園に変えてもらえたとしても、住民優先とかでなければ意味ないのです…。また、約450世帯が一斉入居ですから、必ずしも全園児が敷地内の保育園（仮）に入れないのではと感じました。

[2229: マンション掲示板さん]

>>2228 マンション検討中さん

それって、保育園できなかったら、もっと最悪ってことですよね…？

[2230: 匿名さん]

今から保育園なんて作れるわけないでしょ。
ワーキングスペースを優雅に使わせて頂きやす！
あっざっす！

[2231: マンション検討中さん]

>>2229 マンション掲示板さん

まぁ基本入れないと思った方がいいでしょうね。
認証に入れたらラッキーって感じです。

[2232: 匿名さん]

>>2230 匿名さん
ワーキングスペース、まだ利用料未定ですよね。いつ決まるのでしょうか？

[2233: マンション検討中さん]

>>2232 匿名さん

オーナー割引効くので300円くらいかと

[2234: 匿名さん]

>>2233 マンション検討中さん
一般利用との差も気になりますね。

[2235: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2236: 匿名さん]

>>2235 匿名さん

コワーキングスペースの家具などは運営者負担ですよ。管理組合は負担がありません。その代わり利用料が取られます。
ただ時代の流れによってはコワーキングスペースではなくて、他のテナントを見つけるって話は出てくるでしょうね。

[2237: 匿名さん]

>>2236 匿名さん
そうなのか。ワーキングスペースはあってもなくても構わないから、あんまり気にしてなかったけど。

[2238: 匿名さん]

>>2237 匿名さん
地代や修繕費はマンション住人負担と聞いたような気がします。

[2239: 匿名さん]

>>2237 匿名さん

そういう方にとっては外部委託のコワーキングスペースはいいですよね。共用部としてコワーキングスペース的なものがあったら、使わなくても管理組合から金が取られますからね。外部委託の普通のコワーキングスペースであれば、使いたい人が金払って使うだけですから。使わない人にとってはプラスはないけど、マイナスもないって感じです。

[2240: 匿名さん]

週末また現地見てくるかな。川のにおいとか虫とかスーパーとか色々とチェックして来なきゃ。

[2241: 匿名さん]

>>2238 匿名さん

地代は住民負担は普通です。コンビニが入っていても地代は住民負担です。ただ賃料がないみたいなので、地代分は持ち出しです。通常は賃料で回収しますが。
修繕費として住民負担になるのは躯体や給排水などのベースとなる部分です。家具などは運営者負担になっています。

[2242: マンション検討中さん]

>>2240 匿名さん

何回訪問してるの？買う気あるん？

[2243: 匿名さん]

>>2242 マンション検討中さん

3回目やで。1回目はチラッとだから実質2回。

[2244: 匿名さん]

>>2241 匿名さん
賃料免除する代わりに管理費免除っていってこいなのね。東京建物さんに騙されてるみたい

[2245: 匿名さん]

>>2241 匿名さん
賃料取れるとしたら面積的に月100万くらい？として、それを約450戸で割ると、約2200円。
この辺りが実質的な管理費増分に当たると言えそうです。

[2246: 匿名さん]

敷地内にジュースとタバコの自販機置いて稼ぐのはありでしょうか？

[2247: 匿名さん]

>>2246 匿名さん
1000円入れてやる、あの何が当たるか分からない自販機とかも意外と儲かりそうですよね。
管理費削減できるなら置きたい。

[2248: 匿名さん]

>>2245 匿名さん

共用部になっているよりはマシです。共用部になっていたら、その内装費、修繕費など全てが住民負担で更に管理費は上がっていたはずです。
一番いいのはコワーキングスペースの運営者が賃料を払うことですね。ただこの立地のコワーキングスペースでそんな収益性が高い気がしないので無理なんでしょうね。。。

[2249: 匿名さん]

ジュースやタバコの自販機に関しては、飲みこぼしや空き缶・ボトル、タバコの吸い殻やパッケージのゴミなどで共有部が汚くなるので、自分としては設置には反対ですね。恐らく管理組合内部でも意見が割れるかと思います。

[2250: 匿名さん]

>>2249 匿名さん
こういうしっかりした人が理事長やると良いんだろうな。
個人的には自販機賛成だけど。

[2251: 匿名さん]

300円という料金設定は絶妙ですね。
会社から帰って1ー2時間ちょっとゆっくりする（勉強や読書をする）みたいな使い方派気が引けそうです。
100円なら心理的抵抗が下がるのですが。

[2252: 匿名さん]

>>2248 匿名さん

コワーキングの運営者、大丈夫なんですかね？このコロナ不況を乗り越えられるんでしょうか？
最大手のWeWorkもやばい状況だし、Regusなんて米国ではChapter 11を申請しまくりだし…。竣工までに潰れちゃったら、どうなるんでしょうか？

[2253: マンション検討中さん]

>>2251 匿名さん

ノーマネー
ノーライフ

[2254: 匿名さん]

たとえ無事開業しても、この立地だと需要が少なくて、コワーキングの運営会社業が撤退してしまう可能性はないのでしょうか？撤退したら、新しい運営会社を見つけるか、管理組合が直接管理して集会室みたいに使うことになるのか。その点がちょっと気になりました。今度聞いてみようと思います。

[2255: 匿名さん]

>>2245 匿名さん
外部利用者より実質負担額が高くなるなんて事は勘弁してほしい。
毎日利用する前提で外部利用者が月5000円なら、入居者は2500円以下くらいでないと、マンション利用者が外部利用者の負担を肩代わりしてるようになってしまうね。

[2256: 匿名さん]

>>2247 匿名さん
これは子供が喜ぶやつww 導入に一票！！！！

[2257: マンション検討中さん]

マンションって色々めんどくさいね
こんなことが住んでからもずっと続くのかと思うと戸建てが羨ましくなる

[2258: 匿名さん]

>>2257 マンション検討中さん

どーぞどーぞ、戸建てへ行ってくださいな

[2259: 購入経験者さん]

考え方や価値観の違う人達が、共同で財産を管理するのは容易じゃないですよ。自分の意見を押し通してばかりでもいけないし、主張すべきは主張しないといけないし。

管理会社任せにしておいた方が楽だが、いいように金を吸い上げられるばかり。日常の管理業務や物品購入、共有部の光熱費や保険契約、大規模修繕に至るまで。

住民間の協力関係をいかに上手く築けるかが大事。

[2260: 匿名さん]

この物件、安めなんだろうけど駅遠すぎて断念
遠いよ！