東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[2081: マンション検討中さん]

>>2080 匿名さん
地代は周辺相場や路線価といった数値を基にして算出されるので、この物件だけがとてつもなく高いとか、そういうことにはなりません。

[2082: 匿名さん]

>>2080 匿名さん
所有権なら出てこない悩みですからね。路線価については景気によってブレるので上がる可能性もあれば下がる可能性もあります。運ですね。

[2083: 匿名さん]

>>2080 匿名さん
イニシャルコストを軽減するためにランニングコストで我慢する選択が定借なんですから、少々の地代値上げで音を上げちゃいけません。

[2084: 匿名さん]

>>2083 匿名さん
ありがとうございます。肝に銘じます

[2085: 匿名さん]

地代についてどうこう言ってるのはMRに行ってない、検討者でもない人では？
ここの地代は計算式で決められている。それに基づいて3年に一度更新されるだけ。もちろん高くなることもあるし、安くなることもある。不動産市況からしたら、地代は上がってもらったほうがいい。

[2086: 匿名さん]

>>2085 匿名さん
素人にはモデルルームでの情報量が多すぎて分からないと思うよ。丁寧な説明が必要な部分。
永住者には地代上がるのはマイナス。

[2087: 匿名さん]

>>2086 匿名さん

いやいや、分かるでしょ。というか、分からずに定借検討するとかありえないでしょ。定借って言ったら、最初に気になるのは借地料でしょ？その仕組みをしっかり理解しようとするのは常識じゃない？もらった資料にも借地料について、しっかり書いてあるし。分からなかったら担当に聞くでしょ。
借地料の仕組みを理解せずに検討してるとか、マジで引くレベルなんですが。。。

[2088: 匿名さん]

>>2083 匿名さん
土地見合いの固定資産税と連動するイメージでしたが違いますかね？（定借は土地見合いの固定資産税負担無し）

[2089: 匿名さん]

>>2088 匿名さん
それだと地主さんは他人様に土地を貸してて利益なしってことになりません？

[2090: マンション検討中さん]

>>2087 匿名さん
借地料の仕組みを理解された結果、どうされるのですか？

[2091: 匿名さん]

>>2090 マンション検討中さん

要望書提出済み。

[2092: マンション検討中さん]

借地権物件は、書類を細かく読んで理解しないといけませんよね。

借地権の素人だったため、全て理解するのになかなか時間がかかりました。。

未だに購入すべきか悩み中。

[2093: 匿名さん]

>>2089 匿名さん
あくまで連動で、完全一致ではない。
その鞘が地主の利益と、ざっくりこんなイメージをしてました。

[2094: 匿名さん]

>>2093 匿名さん
固定資産税は路面価で決まるんでしょうから、基本路面価に連動ってことかと。まあ、結局基準が同じですから考え方として違いはないのでしょう。
単純に土地の価格×期待利回り＋公課公租が地代ってことと思ってましたが。

[2095: 匿名さん]

>>2087 匿名さん
こんな言い方する人と御近所さんになりたくないですね。分かろうとしてる人に優しくできないものですかね。もっと助け合っていきたいところです。

[2096: マンション検討中さん]

どなたか新聞の朝刊の取り扱いを聞かれた方いますか？
毎朝ポストまで取りに行かなきゃいけないのかしら。。。

[2097: マンション検討中さん]

ウエスト低層を検討中です。
ためになる投稿もありますが、否定的、煽り気味な投稿が多く少し不安です。
みなさん色々な思いがあるかと思いますし、否定はしませんが、このマンションで一緒に生活する方が良い方ばかりだといいなと思っています。
見学の際には、控えめでおっとりした方が多いと営業の方に聞きましたが、そういった方とご近所で楽しく生活できることを楽しみにしたいです。

[2098: マンション検討中さん]

朝刊って何時頃に配達されるんでしょうかね？
地元みたいに3時、4時とかであれば、寝ている時に足音やガサガサ音立てられたりしたら嫌だな…とは思います。
静かなのであれば、24時間有人管理なので立ち入る時に管理人が開けるでしょうし、鍵を渡したり教えたりするわけでなければ悪い気も起こしにくいでしょうからあまり反対できないかな、とは思っています。

[2099: 匿名さん]

新聞は玄関前に置いてくれますよ。
時間はわかりませんが。

[2100: 匿名さん]

新聞配達の配達員を入れて各戸玄関までの配達にするか、配達員を入れずに集合ポストへの配達にするかは、管理組合での協議なり決議の結果次第かと思います。

理事会が各戸へのアンケート結果で賛成の多い方に決めたり、場合によっては、総会決議を経ることもあるでしょう。

恐らく、前者の各戸配達方が多くの賛同を得る可能性が高いと思われますが、マンションの区分所有者・居住者達の意向次第です。

音の発生や犯罪防止、居住者のプライバシーなどを考慮して、各戸に届かない不便を承知であえて配達員を共有部に入れないマンションもあります。

このように所有者・居住者の意向を管理運営に反映させられるのも、分譲マンションの良さだと思います。賃貸マンションやアパートでは、オーナーや管理会社の意向が全てですから。

そうしたことを前向きに捉えるか、ただの面倒事と捉えるか。所有者・居住者が、マンションの管理への関心が高いか無関心かで、マンションの将来は良い方にも悪い方にも大きく変わりますよ。

[2101: マンション検討中さん]

私は新聞配達は集合ポストへ入れてほしいなぁと思います…やはりプライバシーの観点で怖いです。
これまで大きめの賃貸マンションに住んでましたが、分譲だとオートロック内に入って各戸ポストに配達、ということがあるんですね。。
知らなかったです。

[2102: マンション検討中さん]

>>2097 マンション検討中さん

ここには全く検討してないのに面白がって煽ったり、マイナスなことばかり言って不安にさせたりする人も一定数います。あくまでも参考程度に、あとは自分の目で見て考えてご決断すれば悔いもないと思いますよ(*･ω･)

[2103: マンション検討中さん]

>>2101 マンション検討中さん
会社に朝通勤するついでならいいですが、そうでない日も各戸ポストまで朝刊取りに行かないと読めないのは、それはそれで不便ですよね（かといって電子版は読みにくいのでメインにはしたくないですし）
私は朝玄関まで届けてくれる事が必須条件の一つで、それが入居後の管理組合で決めてください、といわれると悩みどころが増えるなと。

[2104: 匿名さん]

新聞読む人＝各戸配達賛成
読まない人＝各戸配達反対
になるのかな

[2105: 匿名さん]

>>2104 匿名さん

電子版の人も反対になりそうですね。
今は電子版の人も多くなっていそうです。私も電子版ですし。
そもそも最初の管理規約の段階で決められてないんですかね？私は電子版なので、どちらでもあまり気にしませんが。

[2106: 匿名さん]

>>2105 匿名さん

最初の段階で定められて各家に個別配布ですよ。
通常どのマンションも一緒です。

[2107: マンション検討中さん]

私も電子版利用者です。明け方という人の目がなく犯罪リスクの高い時間に、住民以外の方がウロウロされるのは不快です。
もし今の管理規約案が各戸配達になっているのであれば、入居後変更を求めます。
どうしても各戸配達を希望されるのでしたら、配達希望の住人たちで持ち回りで配達係をしたらよいのでは？

[2108: 匿名さん]

>>2107 マンション検討中さん
新聞屋さんもここまで信用がないんじゃお気の毒なことで…。

[2109: 匿名さん]

自分が取りたくて新聞とってるくせに、回収がめんどくさいからと他住人にまでリスクを負わせればいいという考えが気に入らない。

各戸配達希望者で配達担当回すなんて絶対無理でしょ、ただでさえ自分の新聞すら持ってくるのがめんどくさいと思ってる人たちなんだから。

[2110: マンション検討中さん]

>>2108 匿名さん

新聞社とはいえ、配達担当者はただのバイトなのでは？
正社員の人間とは社会的責任が違うからそれなりにリスクもあると思いますよ。
入館用の暗証番号をバイトに教える、となると、複数のバイト間で当然共有されるでしょうし、軽い気持ちで暗証番号を売ったり、という可能性もあると思います。

とはいえ、ここは管理人か警備が常駐なので、恐らく暗証番号を渡すような対応ではなく都度配達員の顔を見て解錠する仕組みなのだろうと思いますが。
実際のところはどうなんでしょうね。

[2111: 匿名さん]

>>2109 匿名さん
なんか意見が偏ってるね。配達頼むのも極論同じ。そんなあなたは全てコンビニ受取してください。

[2112: 匿名さん]

>>2110 マンション検討中さん
起きてもいない犯罪を心配して、バイト君たちを“リスク”扱いとは…。
（配達員がバイトとは限らんだろうし）

[2113: 匿名さん]

夏も冬も雨の日も雪の日も朝3時に起きて配達仕事をする方々を犯罪者扱いするなんて信じられません。
生半可な覚悟ではやれない仕事ですよ、新聞配達って。

[2114: 匿名さん]

>>2113 匿名さん

私は玄関まで持ってきてもらっても、集合ポストでも、どちらでもいいですが、よく年賀状を配達員が捨てちゃったとかそういうニュースもあるので、そんな非常識なバイトが新聞配達にもいるんじゃないかと心配されているんじゃないですかね？

[2115: マンション検討中さん]

管理人の仕事を無駄に増やすのはやめようよ
配達員の労力だって増えるし可哀想だろ
こんな大規模マンションで各戸配付なんてやらせてたら住民の質が疑われるよ
届け物はポストに取りに行く、そんな当たり前のことは当たり前に自分たちでやろうよ

[2116: 匿名さん]

>>2114 匿名さん
疑りだしたら、管理人だって何かやらかさないとも限らないし、何なら住人の中にだってよからぬ輩がいるかもしれない。可能性は０じゃないでしょ。

[2117: マンション掲示板さん]

自分にとって戸別配達は当然なんだけど
いくつか都内のマンション（ここより戸数の多いもの含む）に住んだけど、玄関まで取りにいくなんて一度も無いよ
そんなこと真顔で言い出す輩がいるだけでも、この物件のレベルの低さと貧乏臭さが感じられるねぇ

[2118: マンション掲示板さん]

>>2117 マンション掲示板さん
玄関＝マンションの入り口またはポストの意味ね、念のため

[2119: マンション掲示板さん]

>>2115 マンション検討中さん
疑われるのは、住民の質ではなくて、あなたの…

[2120: 匿名さん]

大規模、一定以上のクラスのマンションであれば、玄関までが普通ですね。2117さんが正解。ここまで否定する人が多いことに正直私も驚きです。常識を知らないというか…。
残念ながら、ここは一次取得者が多いので、あまりそういうマンションに住んだことがないのでしょう。
一方で、そもそも紙ベースの新聞も少なくなっているので、今後どうなるかは分かりませんが。

[2121: 匿名さん]

別にいいんじゃないんですか。
戸別配達に反対という意見があっても。
今は紙媒体の新聞を取らない家庭も増えていますし。
他のマンションの「常識」が全てでもないですから。
配達方法は居住者の総意で決めればいいこと。

[2122: マンション検討中さん]

私は各戸配達・ポスト配達どっちでも構わないです。新聞取っていないので。

でも、「あ、配達に来たんだなぁ」と分かるような音がするのであれば嫌かな…
私も熟睡したいですし、子どもも毎朝起こされたりされたくないので。
今マンションで各戸配達をしてもらっている方たちに質問なのですが、実際足音とか配達音って静かです？
静かであれば別に気にしないです。

[2123: 匿名さん]

まだ買えてないのに、買ったかのように規約を変更するとか話が出ていて、面白いですね。まずは買えるかどうかをご心配された方がいいと思いますよ。

[2125: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2126: マンション検討中さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2127: 匿名さん]

どちらの意見も尊重し合えたらいいのですが難しいですかね。

これまで各戸玄関前に配達のマンションに住まれていて、それしか経験ない方もいれば
集合ポストに配達が当たり前のマンションに住んでた方もいる。どちらが上とか下とかそう言う話じゃないと思うんですけど。

[2128: 匿名さん]

ところで、誰か担当に最初の規約はどうなってるか聞いたのですか？まずはそこからでしょう。
その条件から規約を変更するのは、結構難しいですよ。規約変更は3/4の賛成が必要なので、このように意見が分かれる話はなかなか提案しても通りません。
ちなみに、私はどちらでも構いません。

[2129: マンション検討中さん]

>>2128 匿名さん
ふつうは、新聞配達は集合ポストですよ。

[2130: 匿名さん]

>>2129 マンション検討中さん

ごめんなさい、あなたの普通を聞きたいわけではなく、この物件が管理規約上どうなる予定なのかを皆さん気になっているところだと思いますよ。

[2131: 匿名さん]

アマゾンとかの玄関前置き配ができるようにしたいなら、新聞配達も各住戸玄関に配布だよね。
世の中の流れ的に置き配できたほうが良いよね。

[2132: 匿名さん]

新聞配達について、規約上どうなっているのかを知りたいなら、ここで自分と意見の違う他人の抽選落ちを願う書き込みをしたり、刺々しい返信を送ったりせずに、自分でさっさと東建に確認すればよろしい。

[2133: 匿名さん]

ウエスト低層住戸の購入希望者を提出していたものですが、希望住戸の倍率が高く、当選する見込みが低いため辞退することを伝えました。

定借などデメリットもある物件ですが、私は非常に気に入っており購入する気満々だったのですが、この長い待機期間中に戸建も比較検討した結果、戸建購入することにしたためです。

私が思うこの物件の最大メリットは価格面であり、外れて高層住戸を購入するくらいなら、少し価格を上乗せすれば戸建が買えるという結論に至りました。
…管理費、地代等の分ローン換算すると、月々支払い同額でかなり予算アップが可能でした。

もちろん物件規模や共用部など戸建てにはないメリットもこの物件にあると思うのですが、
我が家は面積が広い戸建もメリットありと判断をしました。

ウエスト低層はかなり高倍率だと思いますので、多少なりとも倍率が下がったと思います。

皆さん、当選して購入されることをお祈りしています！

[2134: 匿名さん]

>>2133 匿名さん

同じ地域でそんなに広い面積取れる戸建出てましたか？（いわゆる矮小物件ですか？）

戸建もいいですが、建売なんかは特になんだかんだで修繕費かかるか隙間風の中での生活が必要になりそうなので悩んでいます。

[2135: マンション検討中さん]

>>2133 匿名さん
参考までに現時点でどれくらいの倍率でしたか？？

[2136: 匿名さん]

>>2133 匿名さん

戸建ては、築20年以降に一気にガタが来ます。
そこで修繕が必要となり、その修繕費が隠れ債務となりますので、ご注意ください。
また、この物件は70年の定借で、一応70年住めますが、木造の戸建ては70年も住めません。建て替えが必要となります。もちろん、その際は土地はあるので建物代だけでいいですが2000万円ぐらいはかかります。
キャッシュフローが同じだと言って、マンションから予算を上げすぎるのは危険ですよ。

ただ戸建てもいい選択だと思います。私もここが外れたら戸建ても考えようと思ってます。

[2137: 匿名さん]

>>2131 匿名さん
ちなみに、ステアリは各階各戸の宅配ボックスがつくそうです（仕組みは知りませんが）。まさに世の中の流れでしょう。

[2138: 匿名さん]

>>2131 匿名さん
置き配はできないと聞きましたよ。コープも同様に自宅受取でないとダメなようです。

[2139: 匿名さん]

>>2138 匿名さん
置き配できないなら新聞もダメだろうね。東京建物さんコロナに逆行してるよーどうにかしてー

[2140: マンション検討中さん]

>>2133 匿名さん
ここより条件の良い戸建てが買えたらなんの問題もないですね！おめでとうございます！

[2141: 匿名さん]

>>2139 匿名さん
盲点でした。置き配使えないなんて、全く使えない。今度直接問い合わせるけど、考え直さなきゃいけなくなるかも。。。

[2142: マンション検討中さん]

共用廊下に私物を置くのは防災上禁止だし、だらしない雰囲気になるし、何より置き配は盗難の恐れがあるし、留守時には宅配ボックスに投函して貰えれば、私はそれで善しとします。個人的には、あまり細部にこだわり過ぎて、購入の機会を逸しないようにすることも必要だと思っています。

[2143: 匿名さん]

>>2142 マンション検討中さん
もっと素直になりましょうよ
みんなで言えば変わるかもしれませんよ

[2144: 匿名さん]

うーん、私は置き配については、2142さんと同じ考え方かな。

[2145: 匿名さん]

>>2144 匿名さん
それなら宅配ボックス増やしてもらったほうが良さそうですよね。
戸数多いから絶対足りない。

[2146: 匿名さん]

てゆーか皆ここを高級マンションと勘違いしているようだけど、典型的は長谷工マンションで、共用部で多少お化粧してるけど、スペックは郊外と変わらんのよ
不満があるならステアリなどタワマン行くべし
ディスポーザーがついているだけ有難いと思いなさい

[2148: 匿名さん]

>>2147 匿名さん
はいはいキッズはもう寝なさい。2146は別に間違った事言ってないでしょ。
ここは山手線内側が買いやすい価格である事が全て。

[2149: 匿名さん]

>>2148 匿名さん
その割に、皆さんの要求が過大ってことで。

[2152: マンション検討中さん]

笑った。それでは、皆さんお休みなさい。

[2153: 匿名さん]

>>2150 匿名さん
言い返しがチープ過ぎるわｗ　キッズでももうちょっと頑張れよ。
頑張ってここ買っとけよ。損はしないからな。ちゃんと言ったぞ。

[2155: マンション検討中さん]

それで新聞の各住戸への配達の件はどうなのでしょう？規約はまだ見てないのですが、どなたか重要事項説明受けられてる方、教えて頂けませんか？

[2156: 匿名さん]

>>2146 匿名さん
そう、長谷工の板マンで定借物件なんだよね。
果たしてリセールがどうなるやら、

[2157: 匿名さん]

東建社員は倍率分かるから、リセール狙って倍率高い部屋に申し込みそう。
入居始まって挨拶した時に低層にいたら勘繰ってしまう。

[2158: 匿名さん]

>>2157 匿名さん

やめてくれ、社員が住めなくなるww

[2159: 匿名さん]

>>2155
まだ販売開始前だよ？重説受けた人間なんていないよｗ

[2160: 匿名さん]

東建が潰れたら転借じゃなくて地主との直契約になるんだよね？

あと借地権の登記もできないのか。

[2161: 匿名さん]

>>2160 匿名さん

そうなる。最初から地主と直契約より良いかな。
東建潰れたら、そのときはたぶん不動産価格大暴落している。こんな物件なんの価値もなくなる。だから、考えても仕方がない。それが起きないように祈るだけ。

[2162: 口コミ知りたいさん]

>>2160 匿名さん
東建がつぶれたら当然に直契約になるわけではない。
一般的には、借地人の倒産は解除事由になっているだろうから、
地主・東建との借地契約が終了すれば東建・居住者との転借地契約も終了する。
とはいえ、地主もそんな事態を望んではいないだろうから、
その場合には直契約にするような特約を設けているんだろうけど。

あと、借地権の登記は不要。
借地上に所有登記を備えた建物が建っていさえすれば効果は同じ。
借地権登記の登録免許税が無駄なので、わざわざそんなことはしないと思う。

[2163: 匿名さん]

東建は借入多くてレバ効いてるからデベの中でも早めに傾く気がしてる。
直契約になるとデベ相手より譲渡承諾に時間かかりそうとかあるよね。
ま、そうなる前に売れば良いのか。

[2164: 匿名さん]

>>2163 匿名さん

大手の中では確かにクレジットは低いけど、みずほが助けてくれるでしょう。あ、みずほもどうなるか分からないですね笑
万が一そうなったら、かなりのインパクトがあるので、不動産大暴落で、どのマンション買ってても損すること間違いなしです。

[2165: 匿名さん]

>>2164 匿名さん

あ、コメントし忘れました。
そうです。その前に売ればいいんです。それはどのマンション買っても同じです。

[2166: 名無しさん]

ここって風水的にはどうなんでしょう？家の南に川があるのはよくないと聞きますが。。有識者の皆様ご教示ください！

[2167: 匿名さん]

東京建物が倒産する事態になる前に、恐らく他社を吸収合併して生き延びる選択をするだろう。
リーマンショックの時に藤和不動産が地所レジに吸収されたように。
倒産するリスクは低いと思うけど、旧安田財閥系とはいえメジャー７の中では最下位層なので、将来的には心配だね。
ブランド力でいえば三菱・三井・住友・野村のが圧倒的に上だから。

[2168: 匿名さん]

>>2167 匿名さん
住宅事業だけどこかが吸収、オフィスメインのその他についてはヒューリックが吸収？
いずれにせよちゃんとどこかが責任持ってくれるなら安心ですね！

[2169: 匿名さん]

>>2142 マンション検討中さん

全くの同感です。
そのための宅配ボックス。
玄関前にダンボール置いてあると雑然としていてちょっと嫌です。

[2170: 匿名さん]

>>2168 匿名さん
安田不動産という名前で、安田東建ヒューリック日本土地建物が合体するかもよ。
そうなれば安心だから申し込みますこのマンション。

[2171: 匿名さん]

>>2170 匿名さん

芙蓉系は不動産会社が多すぎる。どっかのタイミングで整理した方がいい。このマンションに全然関係ないけど。

[2172: 匿名さん]

>>2170
合体するなら全部統合して「東京建物」。
理由は国交大臣免許番号。

[2173: 匿名さん]

>>2166 名無しさん
風水的には最悪ではないでしょうか。
運気が流れてしまいます。

[2174: 匿名さん]

宅配ボックスの増設を望む意見もありますが、増設するとすれば入居後に一定期間の利用状況を見て、ということになるでしょうね。
その場合、増設費用を負担するのは東建ではなく管理組合、つまりマンション所有者の負担になってしまう訳ですが。
（契約開始後に）契約者が増設を要望しても、東建が増設に応じる可能性はかなり低いと思われますが、要望を伝えてみるのは良いと思います。

[2175: マンション検討中さん]

定借物件は初めてでご存知の方がいれば伺いたいのですが、購入金額の内訳はどのようになるのでしょう？
販売価格の10%強は前払借地料として、残額のうち幾ら位が建物価格（消費税対象）で残りは何見合いになるのでしょう？（借地権？）

[2176: マンション検討中さん]

>>2175 マンション検討中さん

権利金ですよね。まあ実質前払借地料ですが。多分4割くらいありますよ。
市谷の物件でも話題になっていましたが4割超でしたよ

[2177: 匿名さん]

>>2172 匿名さん
地方出身なので親に「東京建物のマンション」って言っても理解してもらえないのがつらい。
もう少し財閥名を出してほしい。

[2178: 匿名さん]

>>2177 匿名さん

このマンションは土地が借地なので「東京」の「建物」でぴったりな名前で良いじゃないですか。

そんな私はどの部屋を申し込もうか最終検討に入っています。

[2179: マンション検討中さん]

ルーバルなしの4LDK検討されてる方はいらっしゃいますか？

[2180: 匿名さん]

>>2178 匿名さん
天才！このマンションへの布石でしたか！