東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[1451: 匿名さん]

>>1450 匿名さん

個人的にはコロナ前に販売が始まったものと、コロナ後に販売が始まったものはちょっと違う気がしますが、どうでしょうか？
あと、プラウド高田馬場は2LDKが多く、ターゲットの家族構成も違う気がしています。

[1452: マンション検討中さん]

都内の大規模マンションで比較となれば、アトラス加賀やガーデンクロス東京王子もあるかと思います。

定借地物件で大規模のザ・パークハウス 市谷加賀町レジデンスが、ここの比較対象であることは間違いありませんね。

[1453: マンション検討中さん]

>>1447 匿名さん

池袋のものを調べてみましたが、管理費高いというコメントがありました。どこも同じですね(笑)

[1454: マンション掲示板さん]

>>1452 マンション検討中さん
市谷加賀町を選ばず、西早稲田にする理由はなんでしょうか？悩んでいます。

[1455: 匿名さん]

子供の教育環境がずば抜けてよい。

[1456: マンション検討中さん]

>>1454 マンション掲示板さん
物件価格が予算内に収まるかによって、市谷加賀町かこちらで分かれるのではと思っています。

市谷加賀町を購入できる予算がないため、こちらにするか他のエリアの物件にするかで悩んでいます。

予算に問題無ければ、市ヶ谷駅を日常使いできる、市谷加賀町の方が総合的に良いのではと思います。

[1457: 匿名さん]

>>1439 匿名さん

市谷加賀町は228戸中第1期1次で118戸出てるからね。ここも好調だから4割くらい出ると考えると180戸は最低でも販売されるでしょ。
逆に100戸だとすると、実は歩留まり悪いのかもね。
この価格感で4割行かないと目論見外れてそうだから、2期以降値下げあるかも？

[1458: 匿名さん]

>>1455 匿名さん
具体的にどの辺がずば抜けてるのでしょうか？

[1459: 匿名さん]

>>1458 匿名さん
大学が近くにあります

[1460: 匿名さん]

>>1457 匿名さん
現実的には150ぐらいだと思うけどなー。180いったら相当な人気マンションだと思う。

[1461: マンション検討中さん]

>>1460 匿名さん
売れた戸数はどうやってわかるんですか？

[1462: 匿名希望さん]

>>1461 マンション検討中さん
1期1次何戸と出たあと、先着何戸と出ます、
差を出せば把握できます。

[1463: 匿名さん]

>>1459 匿名さん
評判の良い塾が近いとか科学館が近くにあるとか、そういう事ではないんですね。
近くの大学は子供向けにイベントやってるようなこともなさそうですし。教育環境がいい、というのとは少し違うような気がします。

[1464: 匿名さん]

>>1463
早稲田と日本女子大・お茶大なら徒歩で通える。運良く東大ならバス1本。
出来が残念なら学習院がある。
それぞれ付属もあるから（一部除く）教育環境はいいよね。

[1465: マンション検討中さん]

まだ子供が園児のため、将来的に通う可能性のある、学区の小学校や中学校の様子などが気になっています。

このエリアは、小学校や中学校を私立に通わせている家庭が多めなのか、ご存知の方がいらっしゃったら教えてください。

[1466: 匿名さん]

>>1463 匿名さん

どの大学も子供向けのイベントやってますよ。
今はコロナで中止になっているものが多いですが。
例えば、早稲田だとユニラブというのがあります。
https://www.waseda.jp/unilab/
この他にも早稲田や学習院ではいろいろなイベントやっています。

[1467: 匿名さん]

>>1464 匿名さん
そうですね。時間かかりますが慶應の日吉校舎へも副都心線で一本だったりします。

それと早慶以上の大学を狙える進学校が周辺に多いと思います。
早稲田、海城、豊島岡女子、筑付、戸山など近い。巣鴨や城北へも通学しやすそう。
塾は池袋、御茶ノ水が通いやすいでしょう。
勉強ができる子にとってはいい環境だと思います。

[1468: 匿名さん]

>>1467 匿名さん
孟母三遷ですか。
環境に見合った子に育ったらいいんですが。
意識の超高い親子が住むマンションは
住み心地が悪そうだ。

[1469: マンション検討中さん]

>>1468 匿名さん

そうお考えであれば、購入しなければ良いだけです。
ご苦労さん

[1470: 匿名さん]

>>1469 マンション検討中さん
はい、そうします。
南池袋二丁目C地区を待つことにします。

[1471: 匿名さん]

>>1470 匿名さん

そっちのマンションの方がイケイケで、超意識高い系の金持ちファミリーが多そう笑

[1472: マンション検討中さん]

意識の超高い家庭は、定期借地権物件ではなく所有権物件を選びそうですけどね...。

[1473: 匿名さん]

>>1471 匿名さん
いえいえ。
あっちは全体の約半分が70平米未満ですから
客層はバラバラでしょう。

[1474: 匿名さん]

>>1473 匿名さん

もうC地区の間取りわかるの？

[1475: 匿名さん]

>>1474 匿名さん
すみません。
C地区の開発にかかわってる不動産屋の営業さんから聞いた
“伝聞”ですから、100％絶対ではありません。
ちなみに
https://minamiike-c.wixsite.com/main/information

地権者には具体的な住戸の案内は行ってるようですね。

[1476: 匿名さん]

>>1473 匿名さん

ということは、夜まで騒ぎ倒すパリピが多くなりますね！楽しそうです！

[1477: マンション検討中さん]

>>1476 匿名さん

この辺り今後新築マンションの予定はなさそうですよね？

[1478: eマンションさん]

このマンション、近くの大学に合格し、一人暮らし始めるぼんぼんが一人暮らしの賃貸として住みそうですね。

[1479: マンション検討中さん]

>>1478 eマンションさん

一人暮らしで、3LDKとかってニーズ無いでしょ？

[1480: マンション検討中さん]

>>1469 マンション検討中さん

なんで排他的な人が目につくんだろう

[1481: eマンションさん]

>>1479 マンション検討中さん
友人のたまり場として3LDKの需要もあるかもしれません。

[1482: 匿名さん]

東建のCMたまに昼くらいに流れてるけど
あのおじさんが歌を歌ってるだけでセンスを感じ無いなから無理だな
マンションもセンス無さそう

[1483: 匿名さん]

変なネガが出てきたな…。

[1484: 匿名さん]

10年住んだ後に売却したら、定借で売り手つかず、残債われそうですね。

[1485: 匿名さん]

>>1484 匿名さん

そうですね笑
是非所有権のマンションをご購入ください。

[1486: 匿名さん]

>>1482 匿名さん
タラタタッタタ！というcmですか？

[1487: 匿名さん]

>>1485 匿名さん

まだ住む覚悟ができない。この地域の値崩れが激しいので。

[1488: 匿名さん]

>>1487 匿名さん

そうですね笑
是非違うエリアのマンションをご購入ください。

[1489: 匿名さん]

>>1488 匿名さん

やっぱり買います。

[1490: 匿名希望さん]

>>1486 匿名さん
マンションのことなら長谷工、ではないですか？

[1491: 匿名さん]

>>1487 匿名さん

マジレスすると、値崩れはしてない。このあたりのNo.1マンションであるシティテラス目白はここ5年ぐらいはゆっくりと上昇傾向。リーマンショック後の最安値のころから比べると、20％ぐらい値上がりしてる。もちろん新築時の価格からリーマンショックで一度かなり下げたから、新築時よりは上がってないはずだけど。だから、値崩れはしてない。
一方で、山手線の内側にしては上がり方が少ないのは確か。これをチャンスととるか、今後も上がらないととるかは人それぞれ。

[1492: 匿名さん]

>>1489 匿名さん
覚悟が決まったのですか。

[1493: マンション掲示板さん]

>>1491 匿名さん

シティテラス目白、新築よりだいぶ安くなってますよね？マンマニさんのブログには坪400から340まで下がってると書いてありましたよ。売値が高すぎただけかもですが

[1494: マンション検討中さん]

>>1493 マンション掲示板さん

めちゃ下がってますやん。
それが心配ですね。他の地域でここまで下がってるの無いでしょ

[1497: 評判気になるさん]

[NO.1495～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1498: マンション検討中さん]

周辺の公園は充実しているのですが、綺麗に整備されていますかね？

[1499: 匿名さん]

>>1498 マンション検討中さん

雑司ヶ谷公園は整備されたばかりで、すごく綺麗ですよ！ボール遊びのエリアや、水遊びができる場所もあります。一度行ってみることをお勧めします。

[1500: 匿名さん]

ようやく1500スレですね。引き続き3000スレ目指して盛り上げていきましょう。

[1501: マンション検討中さん]

ここは想定を超える大雨の時、浸水対策は大丈夫ですか？

[1502: マンション検討中さん]

週末要望書出しに行く方、多そうですね

[1503: マンション検討中さん]

>>1501 マンション検討中さん

リスクあるでしょうね。
それらの説明も、契約時にあるでしょう。

[1504: 口コミ知りたいさん]

>>1503 マンション検討中さん
これだけ近年災害が多くなっているのに、リスク取るのは不安ですね。。

将来的に一度でも浸水したら価値が暴落しそうです。

[1505: 匿名さん]

>>1504
では、さようなら。

[1506: 口コミ知りたいさん]

>>1505 匿名さん
はい、そのつもりです。

[1507: マンション検討中さん]

安倍首相辞任の影響で、今後銀行の金利が上がるのではと不安ながら思っています。

ローン本契約が2年後となりますが、変動と固定のどちらが良いか悩んでいます…。

[1508: マンション検討中さん]

>>1507 マンション検討中さん

2023年までは日銀黒田総裁ですよ。彼が辞めれば変化あるかもしれません。それまではまず大丈夫かと。

あと景気がこの状態で金利が上がると世の中めちゃくちゃになりますし、アメリカFRBは数日前物価指数2%超を恐れず緩和を続けるとアナウンスしました。まず、金利の上昇を心配する必要はないでしょう。

[1509: 匿名さん]

>>1508 マンション検討中さん

同意。1つのターニングポイントは黒田総裁の退任。それまでは金利は上がらないし、上げられない。
また上げれたとしても政策金利はMAXで25bpx3回か、20bpx4回が限界だと思う。だから、変動で借りて仮に上昇したとしても35年固定の金利に届くかどうか。変動一択しか考えられない。

[1510: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[1511: 匿名さん]

>>1510 匿名さん
黒田総裁云々は関係ありません。石破さんが総理になったらこれまでの反動で上ると見ています。当方、業界関係者です。

[1512: 匿名さん]

この物件、賃貸の需要がどれくらいありますかね…。
転勤族でして、どのタイミングかは不明ですが4、5年間は貸すことになりそうで。
また、築20年過ぎてからの賃貸需要、賃料なども予想できるものなのでしょうか…。

[1513: 匿名さん]

>>1511 匿名さん

たぶん両院議院総会になりますよね？そうなったら、自民党内の支持が低い石破さんになるとは考えづらいと思いますがいかがですか？
仮になったとしても、政策金利が反動で上がるとはどういうことでしょう？政策金利は反動で動くようなものではありませんよ。
ところで、あなたのいう業界関係者とは、この場合どこの業界でしょう？不動産？銀行？証券？

[1514: 匿名さん]

>>1513 匿名さん

外資系投資銀行出身です。

[1515: 匿名]

>>1512 匿名さん

出来ません。他の物件との相対比較で考えてみてはいかがでしょうか

[1516: 匿名さん]

>>1514 匿名さん

外資系投資銀行さん、反動で政策金利が上がるとはどういうことでしょうか？長期金利なら分かるのですが、反動で政策金利が上がるというのが素人には理解できませんので、教えていただけないでしょうか？

[1517: 匿名さん]

石破は緊縮派だからマーケットが反応するってことを言いたいのかな

[1518: 匿名さん]

>>1517 匿名さん

マーケットが反応するのは長期金利ですよね？
政策金利が動くメカニズムが全くわかりません。

[1519: 匿名さん]

>>1517 匿名さん
ヒントは住宅ローンがなぜこれほどまでに低利なのか。これが分かれば後は簡単。今は普通でなくて（その状態がずっと続いてるから勘違いしてしまうのも無理ないけど）、それが普通に戻るだけのこと。

[1520: 匿名さん]

>>1519 匿名さん

住宅ローンの変動金利の仕組みを理解してないね。あなたがさっきから言ってるのは固定金利の話。

[1521: 匿名さん]

ヒントはとか言ってるやつ、自分でもよく分かってなくて単に自分の属性でマウント取りたいだけあるある

短期プライムレートが動きようがない限り、銀行が優遇幅を縮小するなとしない限り、変動金利の上昇はないのでは？

[1522: 匿名さん]

>>1512 匿名さん

価格次第。ここは定借で安い分、貸すときもディスカウントできる余地が大きい。なので、月々の支払いより高く貸すことは容易い。
今売ってる所有権のマンションは、月々の支払いと貸すときの賃料がほぼ同じで、少しでもディスカウントしたら月々の支払いの方が大きくなる。

[1523: 匿名さん]

>>1521 匿名さん

同意。外資系投資銀行が聞いて呆れる。

[1524: 匿名さん]

＞1522
いま、売っているマンションは借りた方が安上がりってことで

[1525: マンション検討中さん]

皆さん要望書提出したお部屋が抽選になって、抽選で外れてしまったらどうしますか？

[1526: 匿名さん]

>>1525 マンション検討中さん

縁がなかったとして諦める。センターコートが売りに出されたら、価格次第でまた考える。

[1527: マンション検討中さん]

>>1525 マンション検討中さん
別のマンションを購入することにします。残りものの部屋にはしません。

[1528: マンション検討中さん]

>>1525 マンション検討中さん
似た条件の部屋があれば、そちらを買います。

[1529: マンション検討中さん]

>>1528 マンション検討中さん

そもそも抽選にならないように避けます。

[1530: 匿名さん]

私はイースト低層で抽選をさせて、異なる部屋にしました。
抽選になると入居後に後ろ指を刺されて、精神的に辛い思いをしたくないからです。

[1531: 匿名さん]

>>1530 匿名さん

？？意味不明
抽選落ちた人が別の部屋買ってあたった人を後ろ指差すってこと？

[1532: マンション検討中さん]

>>1531 匿名さん

お前ちゃんと文章よんでよ。大卒でしょ？
抽選になると、先に応募した人が落選して他の部屋に入居したら、良い思いじゃ無いと言うことでしょ。

[1533: 匿名さん]

いや同じこと言ってるじゃん
実際そんなこと気にしても詮ないと思うけど

[1534: マンション掲示板さん]

早いもの勝ちではないので、気にせず希望住戸に応募すれば良いです。単に運がない人が落選し、運がある人が当選するのみです。

落選した場合は、ご縁がないということで、諦めましょう。

[1535: マンション検討中さん]

>>1534 マンション掲示板さん

貴方の希望住戸と同じにならないよう、神様に祈ります。

[1536: 匿名さん]

>>1532 マンション検討中さん
優しいお気持ちの方ですなあ。ルールなんで仕方ないすわ
いやむしろ、後ろ指差さされるって思っちゃう人は、逆に自分が当たらなかったら当たった人を後ろ指差すってこと宣言してるようなもんか笑

[1537: 匿名さん]

抽選になるのを避けて選んだ住戸でも、結局抽選になって外れたら目も当てられない…。
それだったら、最初から最も自分の納得できる住戸にすべきだと思うけどなー
それとも、そんなにどうしてもこのマンションに住みたいんですか？そこまで惚れ込めてるのが羨ましい…。

[1538: マンション検討中さん]

>>1529 マンション検討中さん

避けたところで、9月30日までは申込受付しているわけで、いま要望書が重複してなくとも、それまでに重複し抽選となるリスクがある

[1539: 匿名]

>>1512 匿名さん
出来ると思いますよ。モデルルームの担当に聞くとよいですよ。

[1540: 匿名さん]

抽選を心配する人たちが多数いる人気マンションなんですね。
確かに山手線の内側で、ここの価格は魅力的だけど。
スタートダッシュに成功すれば、あっという間に完売か。

[1541: 匿名希望さん]

>>1540 匿名さん
定借であることや、ハザードマップ上のリスクが高いことなど、悪条件が複数ありますから、価格は魅力的になっているのでしょう。

ただ、そこまで抽選が多いとは思えないですけどね。

[1542: 匿名さん]

>>1541 匿名希望さん
悪条件としては利便性が劣る点も挙げられますかね。大型スーパーや病院は近くにないですし、駅遠でもあります。割安感は錯覚で、妥当な価格設定だと思っています。

[1543: マンション検討中さん]

都心３LDKで6,000万円は過去10年間を見渡してもなかったと思いますよ。
今後もこの規模でこの立地、価格を出るのを10年スパンで見ないといけなくなり、高齢になってしまいます。

[1544: 匿名さん]

>>1543 マンション検討中さん
それだけリスクがあるということです。
逆にいえば、ここの場所この条件でそれ以上の金額にすると売れないということでしょう。

リスクがあることを受け入れてもなお都心に住みたい人がここを選びます。

[1545: 匿名さん]

>>1542 匿名さん

よしやで十分だと思ったのですが、皆さんが今住んでいるところにはお近くにもっと大きなスーパーがあるのでしょうか？私の家の近くのスーパーはよしやよりも全然小さいですが、それが普通だと思ってました。ここ10年でこの物件より南側の山手線の内側で3回引っ越していますが、よしやが一番まともです。
大型スーパーが近くにあれば、それは嬉しいことですが、あれで満足されないなんて皆さん結構田舎に住んでいらっしゃるのですか？

[1546: 匿名さん]

>>1544 匿名さん
モデルルームに行きましたが、
リスクをとってまで買うかどうかを迷って
態度を保留しています。
その結果、買えないとしたら諦めますが、
気持ちとしては買わないって方が強いかな。

[1547: 匿名さん]

ここは完全に売り主がコロナにビビって価格設定間違えたね。コロナでどれだけ販売が落ち込むか予想できなかったから、百万円単位の価格表を低めに設定したら、想像以上に反響が大きくて、十万円単位の価格は全て上限一杯の90万円台という設定にしてきた。こんなケースみたことない。確実に次の期から値上げだな。

[1548: 検討板ユーザーさん]

70年後の分譲マンション一部屋の所有権の価値なんて負債になる可能性もあるし定借で正直ええとおもうわ

[1549: マンコミュファンさん]

>>1547 匿名さん
あなたは営業さんですか？次の期に値上げというのは、営業の謳い文句ですね。

次の期に値上げする可能性を匂わせれば悩んでる客は買います。値下げするといえば買う客はいないでしょう。価格据置と言われたら様子見の客が増えます。

90百万円は、ただ百万円単位で安く見せているだけでしょう。

[1550: 匿名希望さん]

>>1546 匿名さん
私もリスクを考慮し、態度保留にしていますが、買わないことにしました。
特に、災害のリスクは無視できないかと。これだけ近年日本中で災害が起きていますし、数年後仮にこの地域が浸水するなどしたら、買い手がつかなくなります。ただでさえ、定借で所有権に比べて売りにくいというのに。。

価格引き下げたら残債割れの可能性が高まりますしね。私は災害リスクが相対的に小さい地域を探すことにしました。