東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[1301: マンション検討中さん]

>>1300 匿名さん

そもそもこれから３LDKよりも２LDKの方がニーズに合っているといわれているので、このマンションは厳しい評価になっていくかもしれませんね。

[1302: 匿名さん]

>>1301 マンション検討中さん

それはこれまでの話で、これからは在宅勤務の機会が増えるから、必ずしも駅近である必要もなく、広さを求めるように変化していくような気がしますがどうでしょう？自宅に書斎を構える人が増える気がします。

[1303: マンション検討中さん]

>>1296 マンション検討中さん
1295さんではないですが。
提携企業割引を使えば安くなります。優先住戸だけではなく、他の住戸でも同じです。
https://brillia.com/teikei/index.html
東京建物だけではなく、他のデベロッパーにもある制度かと思います。

[1304: 匿名さん]

>>1298 匿名さん

パークホームズ南麻布　新築坪286万円　2013年10月
桜プレイス　新築坪250万円　2012年3月

その他の物件と比べても桜プレイスの新築価格は高すぎだったのではないですか？どちらも50年の定借で、この単価差なら確実にパークホームズ南麻布を買います。
まぁ、高すぎだったとして、適正な価格からでも10％ぐらいは落ちてそうですけど。

[1305: マンション検討中さん]

このマンションを検討している時点で、ここにいる人達は定借のメリデメは十分理解している。築10年で売る場合、2032年の中古マンション検討者の中で、定借のことをよく知っている人がどのくらいの割合でいるのか、その中で定借の残り期間が60年間あればデメリットに感じない人がどのくらいいるのかが問題。
マンマニさんのように実際の住居費を論理的に計算できる人は少数派。2032年の中古市場にどれほどの在庫があるかにもよるが、所有権と定借が選べる時に、なんとなく定借はよく分からないから避ける人も多いのでは。
そうするとやはり高く売ることは期待しずらいが、新築時の価格が安い分、残債割れする可能性は低そう。それと同時にある程度の値下がりは覚悟が必要かと。私はマンション買ったことないんですけどね。

[1306: マンション検討中さん]

>>1305 マンション検討中さん

今このタイミングで購入は避けて、価格が下がる2年後まで我慢する方が、良い気がしてきました。まだこれから良い立地のマンションが出て来ると思うので。

[1307: 匿名さん]

ネガティブな意見が、ポジティブな意見より目立ってきましたね。
ネガティブな意見は、定借や駅遠ばかりですが。と言うか、それが最大のからネックであり、一方からでだからこそこの価格。この価格でそれらのネガティブポイントが解決されたら、瞬間蒸発ですけどね(笑)

[1308: マンション検討中さん]

>>1307 匿名さん

おそらくこの状況で厳しい判断をする方が多いので、売れ残るだろうね。

[1309: マンション検討中さん]

このマンション、最初見たときはとにかく安くて欲しいと思ったんですが、他のマンションと比べれば比べるほど「決め手」が無いんですよね。。
確かに共用部は充実していますよ。コワーキングもテスラも差別化されていて良いと思います。
でも部屋の中をもう少し頑張ってほしかった。
亀戸などと比べてしまうと残念すぎる。。
結局一番多くの時間を過ごすのは部屋の中なので、そこに魅力を感じないとどんなに安くても迷ってしまうなー。。

[1310: マンション検討中さん]

プラウドは置き配もできて、ゆかいふるも便利そうで、いいですよね。
有償オプションで追加できないものですし。

山手線の内側をとるか、設備を取るか悩みます。

[1311: マンション検討中さん]

>>1310 マンション検討中さん

亀戸は嫌ですね。

[1312: マンション検討中さん]

>>1310 マンション検討中さん

ゆかいふるは電気代高くならない？
壊れたらどうなるのとか？
新しい設備はリスクあるのよ

それより設備仕様はオプションで解決できるようであれば問題なし

[1313: マンション検討中さん]

>>1309 マンション検討中さん
私も同じく「決め手」となる部分を上手く感じ取ることができませんでした。
現在23区外の分譲マンションに住んでいるのですが、部屋の設備仕様が住んでいる部屋より劣る部分が少しあり、MRを見てもなぜか感動しませんでした。

1309さんの仰る通り、一番多くの時間を過ごすのは部屋の中ですので、ここは大事なポイントかなと思いました。

山手線の内側での大規模物件はなかなか無く、最初は魅力的に感じましたが、「今すぐ欲しい！」と思える部分がないため、検討から外そうかと思っています。

[1314: マンション掲示板さん]

まぁ定借のくせに高いしグレードも高くないよね
典型的なおのぼり見栄はりさんが好きそうな物件
不便な山手線内側って本末転倒では？

[1315: マンション検討中さん]

>>1313 マンション検討中さん
部屋の仕様が下がるのは躊躇してしまいますよね。
せっかく新築で買うなら、部屋の中にも何か生活の質が向上するようなワクワクする工夫を自分は求めているんだと気が付きました。
自分の予算だと理想が高いのかもしれませんが、他のエリアを見たら予算内でもっとワクワクする部屋があるので、結局立地と部屋の満足度どちらを優先するか次第ということですね。
西早稲田の立地はどうしても住みたいほどではないので、自分は部屋の満足度をとった方がいいのかもしれません。。

[1316: 匿名さん]

>>1315 マンション検討中さん

部屋の中がワクワクするって、例えばどんな設備をご希望ですか？

[1317: マンション検討中さん]

>>1316 匿名さん
特定の設備というより、細かな違いの積み重ねですかねー。
もちろんゆかいふるのような最新設備はエアコンや排気口がない室内は未来感があって惹かれますし、収納が充実してたり、無償でもワンランク上の設備や素材が使われてると住みたい！と思ってしまいます。
自分ではあまり意識していなくても、いくつかMR見てまわって違いに気がつくことも多いですね。

[1318: 匿名さん]

>>1317 マンション検討中さん

じゃあ、ちょっと私とは価値観が違いますね。
ゆかいふるなんて本当に快適かどうかもわからない設備にあまり魅力は感じないですね。私は間取りが住みやすければ(家具配置などを想像しやすく、家具を配置したときに暮らしやすいか)良いので、あまり設備は関係ないですね。
ちなみに、ここの間取りはリビングが正方形過ぎて使いづらいんじゃないかと懸念してます。

[1319: マンション検討中さん]

やっぱりこのマンションのサウス中層欲しいです。

[1320: マンション検討中さん]

サウスって都電の音気になりませんか？

[1321: マンション検討中さん]

>>1320 マンション検討中さん

現地行っても全く気になりませんでした。

[1322: マンション検討中さん]

>>1319 マンション検討中さん
サウス中層、いいですよね！
抽選になる部屋が多くなるかも…と営業の人に言われてるので、そうならないことを願っています

[1323: マンション検討中さん]

>>1320 マンション検討中さん

都電は1両ですし、速度も速くないので、私は音は気になりませんでした。むしろ、新目白通りのほうが、車通りがそこそこ多いのでどうかなと。
もちろん音の感じ方は人それぞれですから、気になるようでしたら一度現地で確かめられてはいかがでしょうか。

[1324: マンション掲示板さん]

>>1303 マンション検討中さん
それはまた別の話ですよね。本物件には一般販売されない住戸が提携企業向けに用意されてて(おそらく地主のオリジンさん)、1296 さんはその価格のことをおっしゃってるのではないでしょうか。

提携企業向け割引は会社の福利厚生サービスの一環で特定デベの新築物件の割引サービスのことかと思いますが、本物件の提携企業向け販売住戸とは違うものです。

割引の話になりますが、こちら知ってるか知らないだけで数十万円変わってくるのできちんと確かめたいですね。私も会社が契約しているベネフィットワン経由で昔0.5％割引してもらったことがあります。

[1325: マンション検討中さん]

>>1324 マンション掲示板さん
いえ、ゲストサロンで担当者に聞いたら、優先住戸はオリジンではなく提携企業に勤めている人が優先的に申し込めるものだ、とのことでした。
私も提携企業に勤めているので、希望すれば申し込めると説明を受けました。提携企業向けに申込みが入らなかった場合にその後一般向けに出されるかまでは聞きませんでしたが。

1324さんのおっしゃるような、地権者等向けで一般には販売されない住戸がある物件もあるので、こちらの物件の「提携企業向け」というのは紛らわしいですよね。
私も担当者に説明を受けるまでは、地権者向けだと思い込んでいました。

[1326: マンション検討中さん]

>>1325 マンション検討中さん

提携企業に勤めている人が優先的に申し込めるものって値段は安いのですか？

法人割引は一般でもあるのは知ってます。

[1327: マンション検討中さん]

>>1326 マンション検討中さん
価格は他の一般向け住戸と同じだったと思います。

[1328: マンション検討中さん]

>>1327 マンション検討中さん

提携企業と法人割引の対象企業って異なりますよね？

[1329: マンション検討中さん]

>>1328 マンション検討中さん
そこまでは確認していません。私の会社はどちらも当てはまりました。

[1330: 匿名さん]

>>1327 マンション検討中さん

ほんと少しですけど提携企業の物件は割引になります。
ちなみに提携企業向けの物件は4階の限られた戸数で、日当たりや間取りが良い部屋は既に高倍率になってます。。

[1331: 坪単価比較中さん]

予定価格表を見てると空欄箇所があるのですがこちらは価格未定ということでしょうか

[1332: マンション検討中さん]

>>1331 坪単価比較中さん

ここは板マンですが、タワマン と比較して資産価値は落ちるのですかね？

[1333: マンション掲示板さん]

>>1332 マンション検討中さん

落ちます。ただ、豊洲のタワマンと麻布の低層板マンを比較してもしょうがないように、基本的にはエリア内で比較すべきでしょう。

こちらだと少し広めに見ても池袋とか高田馬場とかのタワマンとかと比較されるのが良いでしょう。

[1334: マンション掲示板さん]

>>1332 マンション検討中さん



そういえばエリア内にもタワマンいくつかありましたね。都電の早稲田駅にたしか2棟ほどあったかと思いますが、どちらも相場水準は高くなかったと記憶しています。

[1335: 匿名さん]

>>1332 マンション検討中さん
タワマンは良く聞きますが、板マン(バンマン)は初めて聞きました。
勉強するきっかけになりました、ありがとうございます。

[1336: マンション検討中さん]

>>1334 マンション掲示板さん

この地域は湾岸と比較して、大きいマンションが少ないので価値は維持できると思うにですがね？

[1337: 評判気になるさん]

ここの問題は定期借地権云々というより単純に立地の実力がどれくらいのものなのか、と言うことに帰着するような気がします。

少なからずの方がこれまで指摘されてきたように定期借地であっても立地が良ければ値上がりしたり価格維持率が良かったりしたわけですが、この辺は所有権であっても比較的低い水準にとどまっていますよね。

これをチャンスと捉えるか、単に価値がないから安いままと考えるかで買う買わないの判断がわかれるものと思います。

[1338: マンション掲示板さん]

>>1336 マンション検討中さん

まあタワマンが少ないエリアですし板マンであっても大規模であればエリア内での比較では悪くない結果になると私も思いますよ。

[1339: 匿名さん]

>>1337 評判気になるさん

この辺は過小評価されてる気がします。
その原因が駅が遠い(近いのは都電だけ)ことだと思いますが、コロナで毎日通勤しなくてよい世の中になっていくと思うので見直される可能性はあると思っています。
山手線内側の文教地区で、緑も多く、閑静な住宅街は子育てには非常に良い環境だと思います。
また、最近池袋の人気も急上昇してますからね。その恩恵も少しは受ける可能性があります。

しかし、このコロナ禍でマンションを買ってもいいものかという、そもそも論を考え始めてしまっています。。。

[1340: マンション検討中さん]

>>1339 匿名さん

本当にそれですよね。世間ではコロナで、マンションなんか買う余裕がない中で、この予期できない状況で買って良いものかどうかが難しいです。これから実体経済へのダメージも深刻になるので、新築マンション価格の見直しも数年であると思います。

リーマンショックの様な遅行した流れを想定するのであれば、家族の事を考え購入を控えるべきタイミングかも知れません。

[1341: 匿名さん]

>>1340 マンション検討中さん

ただリーマンショックとは違うのは、金融がまだ傷んでなくて、資金がジャブジャブということなんですよね。
だから、ワクチさえできれば経済はすぐに回復する可能性もなくはないのかと。
そのあたりの見極めが難しいです。

[1342: 匿名さん]

つまり買える人が買えばいい、ってことですね。



それと「板マン」は「バンマン」でなく「イタマン」と読みますのでよろしく。　>>1335

[1343: 匿名さん]

>>1342 匿名さん
板状（バンジョウ）マンションの略だからバンマンでいいんじゃないですか？
まあどちらでも分かればいいですが。

[1344: 匿名さん]

バンジョウが正解

[1345: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1348: マンション比較中さん]

[No.1346～本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1349: マンション検討中さん]

>>1348 マンション比較中さん

3LDKを買われる予定の方はみなさん4人家族が中心ですか？それとも4人家族ですか？

[1350: マンション検討中さん]

>>1349 マンション検討中さん

4人家族か3人家族かどちらでしょうか。