東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[1281: マンション検討中さん]

>>1280 マンション検討中さん
そのままだと思うよ

[1282: 匿名さん]

>>1279 匿名さん

延床の1/5までは容積不算入

[1283: 匿名さん]

ここを検討されている方は、どの駅を普段使いする予定ですか？
私は東池袋へのバス便(都電)と割り切って、面影橋→東池袋か、のぞき坂を登って雑司が谷のつもりなんですが…。個人的にはのぞき坂は想像より楽でした。たしかにかなり傾斜はきついけど短いので。

[1284: 坪単価比較中さん]

>>1280 マンション検討中さん
同じことが気になったので、先月MRで聞いてみました。
定借のリセールについては、過去の定借中古物件の販売実績リストが示されて「問題ない」とのこと。そのリストを欲しいと言ったのですがもらえなかったので、詳しくは覚えていませんが、パッと見た感じでは物件のエリアとか必ずしも100％比較の対象にならないように感じましたけど…。
駅からの距離について、最寄り駅（面影橋除く）の雑司ヶ谷まで登り坂で、かつ入り口まで7分かもしれないが、そこから地下道を延々と歩くのでホームまでは実質10数分かかることが気になると伝えたところ、あの程度の登り坂なら日々の運動代わりにちょうど良いとか、出勤時は登りだけど疲れて帰宅する時は下りなので、あまり気にならないはずとか、入り口からホームまで距離はあるけど動く歩道もあって快適だし、なにより雨風や寒暖の影響もさほど受けないので問題ないでしょ？、みたいな感じでした。
まだ決めかねていますが、おそらく自分はこちらは検討から外すことになりそうです。

[1285: 匿名さん]

>>1284 坪単価比較中さん

ここ以外でどこを検討されていますか？

[1286: 匿名さん]

>>1283 匿名さん
自転車で高田馬場まで行こうかと。

[1287: 坪単価比較中さん]

>>1285 匿名さん
1284です。MR行ったのは市谷加賀町と亀戸、資料取り寄せたの神楽坂と若松町です。

[1288: 匿名さん]

>>1287 坪単価比較中さん

市谷加賀町も定借ですよね？定借のリセールを気にされるのであれば、市谷加賀町もNGになってしまいますよね？
亀戸は私も気になってはいますが、亀戸であの金額か…と二の足を踏んでしまっています。

[1289: 検討板ユーザーさん]

>>1288 匿名さん
同じ定借でも、ここよりは市ヶ谷の方がリセールはしやすいような気がしています。特に具体的な根拠は無いのですが…。
いずれにしても、やはり定借には二の足を踏んでしまいますね。

[1290: マンション検討中さん]

気候の良い時は多少歩いても良いですが、雨の日や夏は辛そうですね…
同価格帯のマンションで同じ広さになると亀戸かハルミフラッグでしょうか。

[1291: 匿名さん]

>>1290 マンション検討中さん

選ぶ住戸にもよりますが、亀戸の方が1000万円ぐらい高いですよ。ハルミフラッグとは同じぐらいですね。いつ売り出されるか分かりませんが笑

[1292: マンション検討中さん]

先日、猛暑の日にJR高田馬場駅からMRに向かったのですが、なかなか辛かったです。帰りは西早稲田駅まで歩いたのですが、坂を少し登るためこちらも辛いものがありました。

豪雨の日や積雪の日などの悪天候の時の通勤はなかなか厳しいかなと思い、検討から外そうかと考えています。

亀戸は駅近で商業施設が隣に出来るので、毎日の生活はとても便利そうです。下町の雰囲気が嫌で無ければ、良いのではと思います。

[1293: 匿名さん]

ここの環境は気に入っているんですよね。
静かで、緑も多くて、子育てにはとてもよさそうです。
悪天候の日は都電使っちゃえばいいかなって思ってます。そもそもテレワークが普及して毎日通勤しなくてよいので、私の価値観が変わってきています。

[1294: マンション検討中さん]

>>1292 マンション検討中さん

不便なので、悩むところではありますが、定借が少し受け入れ難くて諦めそうです。

[1295: マンション掲示板さん]

雨の日の都電は混みそうですねw
積み残しだけは勘弁してほしい

[1296: マンション検討中さん]

>>1295 マンション掲示板さん

提携企業優先の住戸が何個かあるのですが、価格って一般販売の方と同じなんですかね？それとも安く販売されるの？

[1297: マンション掲示板さん]

定期借地権だからリセールが悪いと言うことはなくて結局は買値と立地ですよ。

期間70年あれば、10年以内に売れば所有権とほとんど差はないでしょう。データでも証明されてます。あとは気持ちの問題。

https://www.sumu-log.com/archives/23029/
https://diamond.jp/articles/-/183277

[1298: 匿名さん]

>>1297 マンション掲示板さん

この記事は私も読んでましたけど、桜プレイスが10年満たずに2割以上も値下がりしていることが、この物件の将来のすべてを物語っていると理解しております。

[1299: 検討板ユーザーさん]

>>1297 マンション掲示板さん
つまり、言葉を変えれば、10年過ぎてから売るのなら差が生じるということですよね。
自分は子どもが独立するまで20年くらいは住み続ける前提で探しているので、やはり定借はやめた方が良さそうですね…

[1300: 匿名さん]

>>1298 匿名さん

桜プレイスは50年定借。解体期間を考えると、残りは40年を切ってる。安くて当たり前。

[1301: マンション検討中さん]

>>1300 匿名さん

そもそもこれから３LDKよりも２LDKの方がニーズに合っているといわれているので、このマンションは厳しい評価になっていくかもしれませんね。

[1302: 匿名さん]

>>1301 マンション検討中さん

それはこれまでの話で、これからは在宅勤務の機会が増えるから、必ずしも駅近である必要もなく、広さを求めるように変化していくような気がしますがどうでしょう？自宅に書斎を構える人が増える気がします。

[1303: マンション検討中さん]

>>1296 マンション検討中さん
1295さんではないですが。
提携企業割引を使えば安くなります。優先住戸だけではなく、他の住戸でも同じです。
https://brillia.com/teikei/index.html
東京建物だけではなく、他のデベロッパーにもある制度かと思います。

[1304: 匿名さん]

>>1298 匿名さん

パークホームズ南麻布　新築坪286万円　2013年10月
桜プレイス　新築坪250万円　2012年3月

その他の物件と比べても桜プレイスの新築価格は高すぎだったのではないですか？どちらも50年の定借で、この単価差なら確実にパークホームズ南麻布を買います。
まぁ、高すぎだったとして、適正な価格からでも10％ぐらいは落ちてそうですけど。

[1305: マンション検討中さん]

このマンションを検討している時点で、ここにいる人達は定借のメリデメは十分理解している。築10年で売る場合、2032年の中古マンション検討者の中で、定借のことをよく知っている人がどのくらいの割合でいるのか、その中で定借の残り期間が60年間あればデメリットに感じない人がどのくらいいるのかが問題。
マンマニさんのように実際の住居費を論理的に計算できる人は少数派。2032年の中古市場にどれほどの在庫があるかにもよるが、所有権と定借が選べる時に、なんとなく定借はよく分からないから避ける人も多いのでは。
そうするとやはり高く売ることは期待しずらいが、新築時の価格が安い分、残債割れする可能性は低そう。それと同時にある程度の値下がりは覚悟が必要かと。私はマンション買ったことないんですけどね。

[1306: マンション検討中さん]

>>1305 マンション検討中さん

今このタイミングで購入は避けて、価格が下がる2年後まで我慢する方が、良い気がしてきました。まだこれから良い立地のマンションが出て来ると思うので。

[1307: 匿名さん]

ネガティブな意見が、ポジティブな意見より目立ってきましたね。
ネガティブな意見は、定借や駅遠ばかりですが。と言うか、それが最大のからネックであり、一方からでだからこそこの価格。この価格でそれらのネガティブポイントが解決されたら、瞬間蒸発ですけどね(笑)

[1308: マンション検討中さん]

>>1307 匿名さん

おそらくこの状況で厳しい判断をする方が多いので、売れ残るだろうね。

[1309: マンション検討中さん]

このマンション、最初見たときはとにかく安くて欲しいと思ったんですが、他のマンションと比べれば比べるほど「決め手」が無いんですよね。。
確かに共用部は充実していますよ。コワーキングもテスラも差別化されていて良いと思います。
でも部屋の中をもう少し頑張ってほしかった。
亀戸などと比べてしまうと残念すぎる。。
結局一番多くの時間を過ごすのは部屋の中なので、そこに魅力を感じないとどんなに安くても迷ってしまうなー。。

[1310: マンション検討中さん]

プラウドは置き配もできて、ゆかいふるも便利そうで、いいですよね。
有償オプションで追加できないものですし。

山手線の内側をとるか、設備を取るか悩みます。

[1311: マンション検討中さん]

>>1310 マンション検討中さん

亀戸は嫌ですね。

[1312: マンション検討中さん]

>>1310 マンション検討中さん

ゆかいふるは電気代高くならない？
壊れたらどうなるのとか？
新しい設備はリスクあるのよ

それより設備仕様はオプションで解決できるようであれば問題なし

[1313: マンション検討中さん]

>>1309 マンション検討中さん
私も同じく「決め手」となる部分を上手く感じ取ることができませんでした。
現在23区外の分譲マンションに住んでいるのですが、部屋の設備仕様が住んでいる部屋より劣る部分が少しあり、MRを見てもなぜか感動しませんでした。

1309さんの仰る通り、一番多くの時間を過ごすのは部屋の中ですので、ここは大事なポイントかなと思いました。

山手線の内側での大規模物件はなかなか無く、最初は魅力的に感じましたが、「今すぐ欲しい！」と思える部分がないため、検討から外そうかと思っています。

[1314: マンション掲示板さん]

まぁ定借のくせに高いしグレードも高くないよね
典型的なおのぼり見栄はりさんが好きそうな物件
不便な山手線内側って本末転倒では？

[1315: マンション検討中さん]

>>1313 マンション検討中さん
部屋の仕様が下がるのは躊躇してしまいますよね。
せっかく新築で買うなら、部屋の中にも何か生活の質が向上するようなワクワクする工夫を自分は求めているんだと気が付きました。
自分の予算だと理想が高いのかもしれませんが、他のエリアを見たら予算内でもっとワクワクする部屋があるので、結局立地と部屋の満足度どちらを優先するか次第ということですね。
西早稲田の立地はどうしても住みたいほどではないので、自分は部屋の満足度をとった方がいいのかもしれません。。

[1316: 匿名さん]

>>1315 マンション検討中さん

部屋の中がワクワクするって、例えばどんな設備をご希望ですか？

[1317: マンション検討中さん]

>>1316 匿名さん
特定の設備というより、細かな違いの積み重ねですかねー。
もちろんゆかいふるのような最新設備はエアコンや排気口がない室内は未来感があって惹かれますし、収納が充実してたり、無償でもワンランク上の設備や素材が使われてると住みたい！と思ってしまいます。
自分ではあまり意識していなくても、いくつかMR見てまわって違いに気がつくことも多いですね。

[1318: 匿名さん]

>>1317 マンション検討中さん

じゃあ、ちょっと私とは価値観が違いますね。
ゆかいふるなんて本当に快適かどうかもわからない設備にあまり魅力は感じないですね。私は間取りが住みやすければ(家具配置などを想像しやすく、家具を配置したときに暮らしやすいか)良いので、あまり設備は関係ないですね。
ちなみに、ここの間取りはリビングが正方形過ぎて使いづらいんじゃないかと懸念してます。

[1319: マンション検討中さん]

やっぱりこのマンションのサウス中層欲しいです。

[1320: マンション検討中さん]

サウスって都電の音気になりませんか？

[1321: マンション検討中さん]

>>1320 マンション検討中さん

現地行っても全く気になりませんでした。

[1322: マンション検討中さん]

>>1319 マンション検討中さん
サウス中層、いいですよね！
抽選になる部屋が多くなるかも…と営業の人に言われてるので、そうならないことを願っています

[1323: マンション検討中さん]

>>1320 マンション検討中さん

都電は1両ですし、速度も速くないので、私は音は気になりませんでした。むしろ、新目白通りのほうが、車通りがそこそこ多いのでどうかなと。
もちろん音の感じ方は人それぞれですから、気になるようでしたら一度現地で確かめられてはいかがでしょうか。

[1324: マンション掲示板さん]

>>1303 マンション検討中さん
それはまた別の話ですよね。本物件には一般販売されない住戸が提携企業向けに用意されてて(おそらく地主のオリジンさん)、1296 さんはその価格のことをおっしゃってるのではないでしょうか。

提携企業向け割引は会社の福利厚生サービスの一環で特定デベの新築物件の割引サービスのことかと思いますが、本物件の提携企業向け販売住戸とは違うものです。

割引の話になりますが、こちら知ってるか知らないだけで数十万円変わってくるのできちんと確かめたいですね。私も会社が契約しているベネフィットワン経由で昔0.5％割引してもらったことがあります。

[1325: マンション検討中さん]

>>1324 マンション掲示板さん
いえ、ゲストサロンで担当者に聞いたら、優先住戸はオリジンではなく提携企業に勤めている人が優先的に申し込めるものだ、とのことでした。
私も提携企業に勤めているので、希望すれば申し込めると説明を受けました。提携企業向けに申込みが入らなかった場合にその後一般向けに出されるかまでは聞きませんでしたが。

1324さんのおっしゃるような、地権者等向けで一般には販売されない住戸がある物件もあるので、こちらの物件の「提携企業向け」というのは紛らわしいですよね。
私も担当者に説明を受けるまでは、地権者向けだと思い込んでいました。

[1326: マンション検討中さん]

>>1325 マンション検討中さん

提携企業に勤めている人が優先的に申し込めるものって値段は安いのですか？

法人割引は一般でもあるのは知ってます。

[1327: マンション検討中さん]

>>1326 マンション検討中さん
価格は他の一般向け住戸と同じだったと思います。

[1328: マンション検討中さん]

>>1327 マンション検討中さん

提携企業と法人割引の対象企業って異なりますよね？

[1329: マンション検討中さん]

>>1328 マンション検討中さん
そこまでは確認していません。私の会社はどちらも当てはまりました。

[1330: 匿名さん]

>>1327 マンション検討中さん

ほんと少しですけど提携企業の物件は割引になります。
ちなみに提携企業向けの物件は4階の限られた戸数で、日当たりや間取りが良い部屋は既に高倍率になってます。。