東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[1221: マンション検討中さん]

>>1217 マンション検討中さん

現段階では絞らなくてもいいとのことなので、3ヶ所で出してもらい通りましたよ。

[1222: マンション検討中さん]

>>1221 マンション検討中さん

どこタイプに申し込みされましたか？

[1223: 匿名さん]

>>1209 マンション検討中さん

ランニングコストは、通常の所有権マンションより1.5万円ぐらい高いです。
6000万円のローンを金利0.5％で借りたら、月々の返済額は15.6万円
6500万円のローンを金利0.5％で借りたら、月々の返済額は16.9万円
なので、ランニングコストで1.5万円の差は、ローン換算するとだいたい500万円ぐらいの差です。金利をもっと高めに想定したら差は縮まります。

もちろん、70年後の価値はこの物件は0ですが、所有権マンションは少なくとも土地価格分は残りますから、その違いはあります。

[1224: マンション検討中さん]

>>1223 匿名さん

所有権で築40年のマンションって売れるん？

[1225: 匿名さん]

>>1224 マンション検討中さん

価格次第

[1226: 匿名さん]

地元の人との交流会って、ポジコメントしかない時点で怪しいな
デベからお金貰って、ポジコメントだけにして購買意欲を上げてください、みたいな感じなのだろう
こちらとしては地元の人ならではのネガコメントを真摯に受け止めて検討したいのだが

[1227: マンション検討中さん]

>>1226 匿名さん
販売側が設定してる時点で、地元の人も悪いことは言わない人だとは思いますよ。
その中で、どこまで良い部分と悪い部分と本音を聞き出せるかなのかなと。

[1228: マンション検討中さん]

>>1226 匿名さん
是非聞いていただき、共有お願いします！

[1229: マンション検討中さん]

エントランスを入ったところにカームコートってあるのですが、何なんですか？

[1230: マンション検討中さん]

パークハウスオイコス赤羽志茂も23区内で4.500台からです。

[1231: マンション検討中さん]

>>1229 マンション検討中さん
中庭のことかと。

[1232: マンション検討中さん]

>>1230 マンション検討中さん

オイコス赤羽はいいわ

[1233: マンション検討中さん]

>>1232 マンション検討中さん
千代田、港ならまだしも、豊島も北も同じでしょう？

[1234: マンション検討中さん]

東建の皆様も、夏休み中に閲覧お疲れ様です。

[1235: マンション検討中さん]

お子さん2人の方は4LDK買いますか？3LDKだと、リビング横の部屋を個室にします？

[1236: マンション検討中さん]

>>1232 マンション検討中さん

ここを北区志茂といっしょにすな！

[1237: マンション検討中さん]

>>1236 マンション検討中さん

え？あちらは所有権だろ？

[1238: マンション検討中さん]

みんな、予約した?？

[1239: 匿名さん]

山手線内側で比較してよ

[1240: マンション検討中さん]

>>1239 匿名さん

オイコスって、三菱地所の最安価ブランドでしょ。
設備見たけど、断然ここの方が気品あるよ。
オイコスでコインランドリー使ってあげて下さいよ

[1241: 匿名さん]

>>1240 マンション検討中さん
オイコスってヨーグルトやん

[1242: マンション検討中さん]

定借も自己居住で売却した場合、譲渡益3000万円の控除は使えるの？

[1243: 匿名さん]

オイコス赤羽志茂なんてあり得ないでしょ比較しないで欲しい
デベが工作しまくって周辺物件を扱き下ろし、住民板見れば分かるけど住民同士のトラブル続出で内輪揉め状態
その点こちらは山手線内でデベも東建で安心、グロスも最低5900万以上だから変な住民もブロックできる

[1244: 購入経験者さん]

ウエストW-C1,W-C2は9月からの第一期で販売されますか？

[1245: 匿名さん]

>>1243
そうですね。
定借のメリットデメリットがきちんと理解できて、比較的長く住む意向の方が多いと思います。
山手線内側には珍しく良質なコミュニティが形成できると期待しています。

[1246: マンション検討中さん]

>>1245 匿名さん

私立中学か高校に通わせるご家庭はいらっしゃいますか？

[1247: マンション検討中さん]

>>1243 匿名さん

アイコスかリンコスか知らないけど、なんでこんなに袋叩きにあってるの？

[1248: 匿名さん]

>>1244 購入経験者さん
ウエストW-C1は9月から、W-C2は次回じゃないですか？

[1249: マンション検討中さん]

>>1246 マンション検討中さん
うちは本人が私立に行きたいと言ったら受験させてあげようと思っています。私がそうだったので。
高南小にも受験組はいますが少人数で記念受験の子もいるようです。
隣接学区制度で選択できる目白小は受験生が多いと聞きました。池袋の方は分かりません。
でもここの学区は小・中とも学力レベルも高いようなので、特にこだわりが無ければ公立小中→国公立高大でも十分かなとも思っています。
受験するとして、本人が希望する方向の学科のあるエスカレーター式の大学付属に入れてしまえば、親も楽だし子も以降は受験勉強をしなくて済むので部活や習い事、趣味により時間を割けるのでそれもいいかなと思っています。
とりとめなくてすみません…。

[1250: 匿名さん]

>>1243 匿名さん
その金額だと世帯年収1,000万円ぐらいから買えてしまいますよね？年収500万円?２馬力で、世帯年収1,000万円になってしまいます。
そうすると変な住民ブロックできない気がして、私は不安な点の１つです。

[1251: マンション検討中さん]

>>1249 マンション検討中さん

目白小学校はそんなに評判良いんですね。
徒歩で行くと結構すると思うのですが、子供に負担にならないですかね？

[1252: マンション検討中さん]

>>1249 マンション検討中さん

目白小は受験する家庭がとても多いので、学校側も理解があり(休みがとりやすかったり)やりやすいと聞きました。
わざわざその学区に引っ越してくる方がいるくらいですよ。
選択肢が多いのは良いことですよね。

[1253: 匿名さん]

>>1249 マンション検討中さん
貴重な情報ありがとうございます。うちは千登世橋中も検討しています。
この物件の近郊にはレベルの高い国公立や私立の高校がいくつかあるのが気に入っています。
もちろん受かるか分かりませんが。。早稲田駅近くの早稲アカや早大生の家庭教師の力も借りて頑張ってもらおうと思います。
大学受験の時は池袋の大手塾に通いやすいと思いますので、子供が勉強する環境としてはいいところだと思います。

[1254: マンション検討中さん]

>>1250 匿名さん
3LDKからの家を欲しいと思うのは既に子どもがいるか子どもを欲しいと思っている家庭がメインだと思いますが、仮に小学生くらいまでのお子さんがいて育休明けで妻側の収入500万を維持できているなら素晴らしいことだと思います。
それに、ローンをカツカツで組む方は特にこのご時世ではいないように思いますし不足の事態や今後の家族計画に備えて1馬力でも返せる範囲内で約6,000万のローンを検討できる入居者、と考えると、そうそう変な人はいないのでは？と個人的には思っています。

ただ、本当に「変な人」の中にはあまり考えが及ばない方もいるでしょうし、収入が必ずしも人間性と比例する訳ではないことは明らかなので、勿論絶対安心とは言えないですが…。

[1255: マンション検討中さん]

当物件を検討中ですが、私と夫ともに地方出身者です。私たちの地元では、公立中学、公立高校が当たり前だったのですが、このマンションの地域では、中学から受験が当たり前なのでしょうか？

[1256: 匿名さん]

豊島区は約3人に1人が私立中へ行くみたいです。23区内で高い方です。
https://gentosha-go.com/articles/-/25781

[1257: 匿名さん]

>>1256 匿名さん

そのなかで進学率第8位の豊島区は平均家賃15.7万円と、一般的な会社員家庭の家賃として、十分に考えられる水準だ。またクラスの3人に1人は私立中学校に進学と、環境も申し分ないだろう。

豊島区はコスパがいいってことですね。

[1258: マンション検討中さん]

>>1257 匿名さん

文京区と港区は、圧倒的に上位ですね。
いつか住みたい街が白金なので、憧れてます。

[1259: マンション検討中さん]

>>1255 マンション検討中さん
地方によっては、むしろ私立は国公立に通えない落ちこぼれが通う、というイメージがあるかも知れませんね。
このあたりは区内・区外近郊にも私立大がある文教地区ですし、その私立大のいくつかは付属校を持っているので、自然と私立が選択肢に入るのかも知れないですね。
とはいえ、うちは特別本人の希望が無ければ高南小→千登世橋中の予定です。

>>1252 さん
そう言えば、目白小は受験生に合わせて学校の宿題が少なめだと聞きました。塾の勉強・宿題があるからその負担を減らすためだそうです。

[1260: マンション検討中さん]

>>1259 マンション検討中さん

早稲田中学か立教中学に入れさせます。学習院は就職に不利なので、悩みます。

[1261: 匿名さん]

>>1260 マンション検討中さん
良い学校です、頑張ってください（早稲田中OBの親より）

[1263: マンション掲示板さん]

[No.1262と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1264: 匿名さん]

やっぱりここ検討しているのは早稲田大学出身者が多いのでしょうか？

[1265: マンション検討中さん]

>>1264 匿名さん

私は同志社大学法学部です。

[1266: 匿名さん]

>>1264 匿名さん
もしかしたら多いかもしれませんね。
私は違いますが、ここら辺には愛着があります。

[1267: マンション検討中さん]

>>1265 マンション検討中さん
学部まで言うところが同志社らしいですね　笑

[1268: マンション掲示板さん]

>>1267 マンション検討中さん

同志社らしいんじゃなくて法学部らしいんじゃないか笑

[1269: マンション検討中さん]

>>1268 マンション掲示板さん

関関同立ですか。素晴らしい学歴で羨ましいです。

[1270: 匿名さん]

>1262
言葉が変ですよ。安く買いたいあれな人ですか？

[1271: 匿名さん]

>>1270 匿名さん
消されちゃいましたね。

[1272: マンション検討中さん]

>>1271 匿名さん

抽選なりそうな方はいますか？

[1273: マンション検討中さん]

3LDKで検討されてるかた、ほかはどこのマンションと比較してますか？

[1274: マンション掲示板さん]

ごみ捨て場までの距離、駐輪場の距離、遠くないですか？
日々の暮らしを考えると敷地内でこれだけ歩かされるのは地味に嫌ですね
駐車場の一部を駐輪場にしてほしいですねぇ

[1275: マンション検討中さん]

ごみ捨て場がエントランスにやや近めのところにあると、通勤や外出する際に便利なので生活導線上とても楽ですよね。

駐輪場に関しては、たしかにもう少し工夫してもらいたかったです。個人的には建物内に駐輪場があって欲しかったです。

[1276: 購入経験者さん]

＞1275

＞建物内に駐輪場があって欲しかった

ねえ、容積率って言葉知ってる？

[1277: 匿名さん]

>>1276 購入経験者さん

ねえ、容積不算入って言葉知ってる？

[1278: マンション検討中さん]

今更ですが教えてください。
サウスで一番安い1階、6千いくらでしたっけ？

[1279: 匿名さん]

>>1277 匿名さん

建物内に駐輪場がある場合、容積率不算入になるの？

[1280: マンション検討中さん]

定期借地だとリセールが厳しいですよね。それだけで敬遠されてしまうし、何より駅遠物件。その上中古購入者は住宅ローン借りづらい。その点MRでご説明聞かれた方いらっしゃいませんか？

[1281: マンション検討中さん]

>>1280 マンション検討中さん
そのままだと思うよ

[1282: 匿名さん]

>>1279 匿名さん

延床の1/5までは容積不算入

[1283: 匿名さん]

ここを検討されている方は、どの駅を普段使いする予定ですか？
私は東池袋へのバス便(都電)と割り切って、面影橋→東池袋か、のぞき坂を登って雑司が谷のつもりなんですが…。個人的にはのぞき坂は想像より楽でした。たしかにかなり傾斜はきついけど短いので。

[1284: 坪単価比較中さん]

>>1280 マンション検討中さん
同じことが気になったので、先月MRで聞いてみました。
定借のリセールについては、過去の定借中古物件の販売実績リストが示されて「問題ない」とのこと。そのリストを欲しいと言ったのですがもらえなかったので、詳しくは覚えていませんが、パッと見た感じでは物件のエリアとか必ずしも100％比較の対象にならないように感じましたけど…。
駅からの距離について、最寄り駅（面影橋除く）の雑司ヶ谷まで登り坂で、かつ入り口まで7分かもしれないが、そこから地下道を延々と歩くのでホームまでは実質10数分かかることが気になると伝えたところ、あの程度の登り坂なら日々の運動代わりにちょうど良いとか、出勤時は登りだけど疲れて帰宅する時は下りなので、あまり気にならないはずとか、入り口からホームまで距離はあるけど動く歩道もあって快適だし、なにより雨風や寒暖の影響もさほど受けないので問題ないでしょ？、みたいな感じでした。
まだ決めかねていますが、おそらく自分はこちらは検討から外すことになりそうです。

[1285: 匿名さん]

>>1284 坪単価比較中さん

ここ以外でどこを検討されていますか？

[1286: 匿名さん]

>>1283 匿名さん
自転車で高田馬場まで行こうかと。

[1287: 坪単価比較中さん]

>>1285 匿名さん
1284です。MR行ったのは市谷加賀町と亀戸、資料取り寄せたの神楽坂と若松町です。

[1288: 匿名さん]

>>1287 坪単価比較中さん

市谷加賀町も定借ですよね？定借のリセールを気にされるのであれば、市谷加賀町もNGになってしまいますよね？
亀戸は私も気になってはいますが、亀戸であの金額か…と二の足を踏んでしまっています。

[1289: 検討板ユーザーさん]

>>1288 匿名さん
同じ定借でも、ここよりは市ヶ谷の方がリセールはしやすいような気がしています。特に具体的な根拠は無いのですが…。
いずれにしても、やはり定借には二の足を踏んでしまいますね。

[1290: マンション検討中さん]

気候の良い時は多少歩いても良いですが、雨の日や夏は辛そうですね…
同価格帯のマンションで同じ広さになると亀戸かハルミフラッグでしょうか。

[1291: 匿名さん]

>>1290 マンション検討中さん

選ぶ住戸にもよりますが、亀戸の方が1000万円ぐらい高いですよ。ハルミフラッグとは同じぐらいですね。いつ売り出されるか分かりませんが笑

[1292: マンション検討中さん]

先日、猛暑の日にJR高田馬場駅からMRに向かったのですが、なかなか辛かったです。帰りは西早稲田駅まで歩いたのですが、坂を少し登るためこちらも辛いものがありました。

豪雨の日や積雪の日などの悪天候の時の通勤はなかなか厳しいかなと思い、検討から外そうかと考えています。

亀戸は駅近で商業施設が隣に出来るので、毎日の生活はとても便利そうです。下町の雰囲気が嫌で無ければ、良いのではと思います。

[1293: 匿名さん]

ここの環境は気に入っているんですよね。
静かで、緑も多くて、子育てにはとてもよさそうです。
悪天候の日は都電使っちゃえばいいかなって思ってます。そもそもテレワークが普及して毎日通勤しなくてよいので、私の価値観が変わってきています。

[1294: マンション検討中さん]

>>1292 マンション検討中さん

不便なので、悩むところではありますが、定借が少し受け入れ難くて諦めそうです。

[1295: マンション掲示板さん]

雨の日の都電は混みそうですねw
積み残しだけは勘弁してほしい

[1296: マンション検討中さん]

>>1295 マンション掲示板さん

提携企業優先の住戸が何個かあるのですが、価格って一般販売の方と同じなんですかね？それとも安く販売されるの？

[1297: マンション掲示板さん]

定期借地権だからリセールが悪いと言うことはなくて結局は買値と立地ですよ。

期間70年あれば、10年以内に売れば所有権とほとんど差はないでしょう。データでも証明されてます。あとは気持ちの問題。

https://www.sumu-log.com/archives/23029/
https://diamond.jp/articles/-/183277

[1298: 匿名さん]

>>1297 マンション掲示板さん

この記事は私も読んでましたけど、桜プレイスが10年満たずに2割以上も値下がりしていることが、この物件の将来のすべてを物語っていると理解しております。

[1299: 検討板ユーザーさん]

>>1297 マンション掲示板さん
つまり、言葉を変えれば、10年過ぎてから売るのなら差が生じるということですよね。
自分は子どもが独立するまで20年くらいは住み続ける前提で探しているので、やはり定借はやめた方が良さそうですね…

[1300: 匿名さん]

>>1298 匿名さん

桜プレイスは50年定借。解体期間を考えると、残りは40年を切ってる。安くて当たり前。

[1301: マンション検討中さん]

>>1300 匿名さん

そもそもこれから３LDKよりも２LDKの方がニーズに合っているといわれているので、このマンションは厳しい評価になっていくかもしれませんね。

[1302: 匿名さん]

>>1301 マンション検討中さん

それはこれまでの話で、これからは在宅勤務の機会が増えるから、必ずしも駅近である必要もなく、広さを求めるように変化していくような気がしますがどうでしょう？自宅に書斎を構える人が増える気がします。

[1303: マンション検討中さん]

>>1296 マンション検討中さん
1295さんではないですが。
提携企業割引を使えば安くなります。優先住戸だけではなく、他の住戸でも同じです。
https://brillia.com/teikei/index.html
東京建物だけではなく、他のデベロッパーにもある制度かと思います。

[1304: 匿名さん]

>>1298 匿名さん

パークホームズ南麻布　新築坪286万円　2013年10月
桜プレイス　新築坪250万円　2012年3月

その他の物件と比べても桜プレイスの新築価格は高すぎだったのではないですか？どちらも50年の定借で、この単価差なら確実にパークホームズ南麻布を買います。
まぁ、高すぎだったとして、適正な価格からでも10％ぐらいは落ちてそうですけど。

[1305: マンション検討中さん]

このマンションを検討している時点で、ここにいる人達は定借のメリデメは十分理解している。築10年で売る場合、2032年の中古マンション検討者の中で、定借のことをよく知っている人がどのくらいの割合でいるのか、その中で定借の残り期間が60年間あればデメリットに感じない人がどのくらいいるのかが問題。
マンマニさんのように実際の住居費を論理的に計算できる人は少数派。2032年の中古市場にどれほどの在庫があるかにもよるが、所有権と定借が選べる時に、なんとなく定借はよく分からないから避ける人も多いのでは。
そうするとやはり高く売ることは期待しずらいが、新築時の価格が安い分、残債割れする可能性は低そう。それと同時にある程度の値下がりは覚悟が必要かと。私はマンション買ったことないんですけどね。

[1306: マンション検討中さん]

>>1305 マンション検討中さん

今このタイミングで購入は避けて、価格が下がる2年後まで我慢する方が、良い気がしてきました。まだこれから良い立地のマンションが出て来ると思うので。

[1307: 匿名さん]

ネガティブな意見が、ポジティブな意見より目立ってきましたね。
ネガティブな意見は、定借や駅遠ばかりですが。と言うか、それが最大のからネックであり、一方からでだからこそこの価格。この価格でそれらのネガティブポイントが解決されたら、瞬間蒸発ですけどね(笑)

[1308: マンション検討中さん]

>>1307 匿名さん

おそらくこの状況で厳しい判断をする方が多いので、売れ残るだろうね。

[1309: マンション検討中さん]

このマンション、最初見たときはとにかく安くて欲しいと思ったんですが、他のマンションと比べれば比べるほど「決め手」が無いんですよね。。
確かに共用部は充実していますよ。コワーキングもテスラも差別化されていて良いと思います。
でも部屋の中をもう少し頑張ってほしかった。
亀戸などと比べてしまうと残念すぎる。。
結局一番多くの時間を過ごすのは部屋の中なので、そこに魅力を感じないとどんなに安くても迷ってしまうなー。。

[1310: マンション検討中さん]

プラウドは置き配もできて、ゆかいふるも便利そうで、いいですよね。
有償オプションで追加できないものですし。

山手線の内側をとるか、設備を取るか悩みます。

[1311: マンション検討中さん]

>>1310 マンション検討中さん

亀戸は嫌ですね。

[1312: マンション検討中さん]

>>1310 マンション検討中さん

ゆかいふるは電気代高くならない？
壊れたらどうなるのとか？
新しい設備はリスクあるのよ

それより設備仕様はオプションで解決できるようであれば問題なし

[1313: マンション検討中さん]

>>1309 マンション検討中さん
私も同じく「決め手」となる部分を上手く感じ取ることができませんでした。
現在23区外の分譲マンションに住んでいるのですが、部屋の設備仕様が住んでいる部屋より劣る部分が少しあり、MRを見てもなぜか感動しませんでした。

1309さんの仰る通り、一番多くの時間を過ごすのは部屋の中ですので、ここは大事なポイントかなと思いました。

山手線の内側での大規模物件はなかなか無く、最初は魅力的に感じましたが、「今すぐ欲しい！」と思える部分がないため、検討から外そうかと思っています。

[1314: マンション掲示板さん]

まぁ定借のくせに高いしグレードも高くないよね
典型的なおのぼり見栄はりさんが好きそうな物件
不便な山手線内側って本末転倒では？

[1315: マンション検討中さん]

>>1313 マンション検討中さん
部屋の仕様が下がるのは躊躇してしまいますよね。
せっかく新築で買うなら、部屋の中にも何か生活の質が向上するようなワクワクする工夫を自分は求めているんだと気が付きました。
自分の予算だと理想が高いのかもしれませんが、他のエリアを見たら予算内でもっとワクワクする部屋があるので、結局立地と部屋の満足度どちらを優先するか次第ということですね。
西早稲田の立地はどうしても住みたいほどではないので、自分は部屋の満足度をとった方がいいのかもしれません。。

[1316: 匿名さん]

>>1315 マンション検討中さん

部屋の中がワクワクするって、例えばどんな設備をご希望ですか？

[1317: マンション検討中さん]

>>1316 匿名さん
特定の設備というより、細かな違いの積み重ねですかねー。
もちろんゆかいふるのような最新設備はエアコンや排気口がない室内は未来感があって惹かれますし、収納が充実してたり、無償でもワンランク上の設備や素材が使われてると住みたい！と思ってしまいます。
自分ではあまり意識していなくても、いくつかMR見てまわって違いに気がつくことも多いですね。

[1318: 匿名さん]

>>1317 マンション検討中さん

じゃあ、ちょっと私とは価値観が違いますね。
ゆかいふるなんて本当に快適かどうかもわからない設備にあまり魅力は感じないですね。私は間取りが住みやすければ(家具配置などを想像しやすく、家具を配置したときに暮らしやすいか)良いので、あまり設備は関係ないですね。
ちなみに、ここの間取りはリビングが正方形過ぎて使いづらいんじゃないかと懸念してます。

[1319: マンション検討中さん]

やっぱりこのマンションのサウス中層欲しいです。

[1320: マンション検討中さん]

サウスって都電の音気になりませんか？