東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[1102: 匿名さん]

1100さん、1101さんの仰る通りですね。
ただ、まだ私は10万円台まで出た価格表を見てないですが、これまで100万円台で表示されていた住戸が全て上限の90万円になったのであれば、ちょっと驚きですね。それだけ需要が高いということでしょう。

[1103: マンション検討中さん]

>>1101 マンション検討中さん
そうですね。そう書かれていました。

[1104: 職人さん]

自分も日照は必須ではない派の独身だけど、このサイズだとリセール時には買い手は基本的にファミリーしかいないから日照なしの部屋は相当苦戦するのが分かってる
サウス以外ありえないと思う

[1105: 匿名さん]

>>1104
そもそも独身でこの新築をお買いになる方が希少だと思います。
子どもの声や足音などに寛容な雰囲気になると思いますが大丈夫ですか？

[1106: マンション検討中さん]

この都心物件の３LDKのサウスを独身で買われるとか、ブルジョワな方ですね。羨ましい限りです。

そうですね。近隣の桜プレイスを見ても川沿い以外は、リセールは厳しいと思います。

[1107: マンション検討中さん]

>>1105 匿名さん

普段の子供の足音や声に加え、夏場はベランダでプールやらするので、人によってはかなりうるさいと感じるかもしれません…。
最近はコロナ対策で窓開けること多いですし。
ベランダの塀は上があいてますしね、うるさくして申し訳ないとは思うんですが、子供がいる理解があるご近所さんだと安心です。
お互い様ですからね。

[1108: マンション検討中さん]

ミニバブル時期の定借期間短いマンションのリセールで語っても参考にならないのに。
利回りが5%超は底堅いよ。
坪300万以内で採光ある部屋を買えば出口も安泰。

[1109: マンション検討中さん]

>>1107 マンション検討中さん

この辺りに住む方は文京区と同じで、教育熱心な方が多いのでしょうか？近くに早稲田、学習院だけでなくお茶ノ水や筑波もあるので良い選択だと思うのですが、悩んでいます。

[1110: 匿名さん]

直近の桜プレイスの売出状況

3階　76.67㎡　3LDK　北向き
新築時5,360万円(坪231万円)→売出価格5,080万円(坪219万円)　5.2％下落

8階　81.97㎡　3LDK　南西向き
新築時6,550万円(坪264万円)→売出価格5,780万円(坪233万円)　11.8％下落

5階　86.94㎡　3LDK　南東向き　ルーフバルコニー
新築時7,490万円(坪285万円)→売出価格6,180万円(坪235万円)　17.5％下落

[1111: 匿名さん]

>>1110 匿名さん

5階のルーバル住戸は価格更新されて、さらに価格が下がってますね。
5980万円なので、新築時の価格から約20％の下落になりますね。
やばいですね…。

[1112: マンション検討中さん]

>>1111 匿名さん

専用庭とかルーバルってあった方が転売しやすいと思うのですが、実際どうなんですかね？

[1113: 匿名さん]

>>1112 マンション検討中さん

ルーバルが必須という人は少ないので、新築時の価格差は中古時では出ないと思います。一方で、同じぐらいの価格だったら、ルーバルを選ぶので、あくまでも＋α的な感じに捉えておいた方がいいと思います。
専用庭はものによると思います。ウッドデッキであれば＋αになりますが、芝生はその管理状況によります。雑草だらけや、芝生を管理しきれず芝生がなくなって土丸出しという専用庭も少なくなく、そのような専用庭はマイナスに取られかねません。専用庭は管理費が追加でかかるくせに、草引きや芝刈りなど管理自体は自分で全てやらなくちゃいけないので、正直私はあまりメリットを見出せません。

[1114: 匿名さん]

70年定借で売り出していますが実際は67年です。嘘だと思えば営業に確認してみて下さい。
東京建物、売り出し方が卑怯なので後10%ぐらい下げないと買い手は騙されたと思うでしょうね。
これからコロナで不動産価格は結構下がるのはほぼ確定していますし。。。

[1115: 匿名さん]

コロナ状況でノースはウェストの約2割下げて売り出すでしょうね。
不動産の専門家の意見です。ご参考まで。
なぜノースを一期で売り出さないか。サウスやウェストより絶対に高く売り出せないからです。ノースは桜プレイスと同等価格で売り出すことになるでしょう。

[1116: マンション検討中さん]

>>1114 匿名さん

>>1088 マンション検討中さん
どゆこと？

[1117: 匿名さん]

調査してみたらこの建物の地代が高いのは直接仕入れをしていませんね。子会社を挟み約3割上乗せしていそうです。。。うーむ。

[1118: マンション検討中]

>>1114 匿名さん

土地が使えるのが70年で、建築と解体の期間があるから住めるのは70年より短いのは当然かと。
物件概要の備考にも「存続期間満了時の対応：借地を更地にして返還」と明記してありますし。
それを卑怯とか言うのは単に物事を知らないかただの言いがかりかネガキャンかにしか思えませんね。

[1119: 匿名さん]

>>1115 匿名さん

不動産の専門家といって詳しいつもりなら、まず棟の名前ぐらい調べてから言えや。ノースってどこやねん！

[1120: 名無しさん]

>>1118 マンション検討中さん

営業乙。笑
定借67年で売ればトラブルにならないのにね。w

[1121: マンション検討中さん]

センターコート待ちっているのかな？
どのみちセンターコートの高層は高くなるよ。

[1122: 名無しさん]

>>1119 匿名さん
センターじゃね。

[1123: マンション検討中さん]

>>1110 匿名さん
定借50年と70年では比較にならないな。
20年長く住めるここはもっと高く評価される。

[1124: 名無しさん]

>>1119 匿名さん
営業、連続投稿お疲れ様でした。

[1125: 名無しさん]

営業、必死すぎて、特定の部屋以外は結構売れてないのかもしれないなぁ。
コロナ長引くから数年完売しなそうだからなぁ。

[1126: マンション検討中]

>>1120 名無しさん
営業じゃないですよ。当たり前のことを言っただけですぐに営業とか言うのは浅はかですね。
住めるのは67年と明記すべきというのはそのとおりだと思いますが、それを定期借地67年と表すのは誤りですね。

[1127: 匿名さん]

>>1126 マンション検討中さん
67年で売り出せばコロナでも売れるかもしれないものを70年定借と売り出す方が浅はか。笑
消費者は今の時代、そんなに馬鹿じゃない！
っていうか、営業じゃないのになんでフォローしてるの？？？

[1128: 匿名さん]

>>1126 マンション検討中さん
営業じゃないならお前だれ？
ここの本気の検討者ならわざわざ書き込みしないのが賢人だと思うんだけど。

[1129: 匿名さん]

>>1128 匿名さん
本気の検討者だけど、書き込んでますけど？笑
もちろん営業でもない。

いい感じに荒れてきましたねー！
人気マンションの証明ですね！
検討者はネガや荒らしに負けず、自分の信念で検討しましょうね！

[1132: マンション検討中]

>>1127 匿名さん
なるほど、建築と解体の期間は売主が地代などを負担するということですか。そうしてくれれば買う方はありがたいですが、営利企業としてそういう行動ってあり得るのでしょうか？
また、仮にそうすると、売主負担分が価格に転嫁されるような気もします。

[1135: 匿名さん]

>>1132 マンション検討中さん
それが地代に反映されているのだと思います。売主負担が購入価格に反映されてます。
東京建物は良い物件もありますが、この物件は全然良心的な売り方ではありません。

[1137: マンション検討中さん]

>>1121 マンション検討中さん

申し込みが遅い方だと最初のご案内が9月以降になってしまい、第一期の応募に間に合わずに必然的に第二期になってしまうと営業の方が仰っていました。
(コロナ対策で一回に案内できる組数が通常より極端に少ないことが響いているようです。)
そういう方向けにはセンターコートなどを中心にご案内していくんじゃないですかね。
ウエストとかの未販売分も、センターコート以外の選択が出来るよう(幅を持たせて不公平感を少なくするよう)一期では売らないと聞きました。

[1138: 匿名さん]

[No.1130～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1139: 匿名さん]

昨夜は荒らしと煽りが頑張ったようですね。

[1140: マンション検討中さん]

ついに民度が明らかになりました。

[1141: 匿名さん]

ネガに対しては、検討しないならでていけ
ポジに対しては、営業と決めつけ
ま、よくある光景ではある。

安いと民度が低くなる。裏を返せば、民度が低いということは、安いということ。やっぱりお値打ちなんでしょう。

[1142: マンション検討中さん]

こちらではゴミを24時間出せるものか、ご存知の方いらっしゃいますか？
公式サイトに明記されていなかったので、ふと気になった次第です。

[1143: 匿名さん]

>>1142 マンション検討中さん

24時間は出せないという説明聞きましたが、何か問題でも？
設定された曜日毎に出すのが当たり前かと思いますが？
また粗探しですか？

[1144: マンション検討中さん]

>>1143 匿名さん

そんなにムキにならなくても…何故それほどに怒っていらっしゃるのですか？
私も、今の住まいがそうだという理由だけで、マンションのゴミ出しはゴミ庫へ24時間可能なのだとばかり思っていたため、いい質問でした。

[1145: 匿名さん]

24時間ゴミ出し可能って聞いた気がするけど、気のせいだったのかな…？私も24時間可能とばかり思ってたので、聞き間違えたのかも。次にモデルルーム行ったときに自分で確認してきます！
24時間可能じゃなかったとしても、ゴミ置き場自体はあるので、管理組合で24時間可能と管理規約を変えれば良いと思います。

[1146: 匿名さん]

え？ゴミ捨て24時間じゃないマンションなんて存在するの？？

[1147: マンション検討中さん]

>>1144 マンション検討中さん
ムキになるのは更年期特有の症状ですね！

[1148: マンション検討中さん]

ここの掲示板のスレ数は3,000を超えるように盛り上げていきましょう。

[1149: マンション掲示板さん]

>>1145 匿名さん

そんなことしたら、管理費また上がっちゃいますね。。
管理費上がるくらいなら、曜日限定で良いです。

[1150: 匿名さん]

>>1149 マンション掲示板さん

私は24時間可能の方がいいですね。
24時間可能にしたところで、人工が増えるわけでもないので管理費へのインパクトは僅かだと思いますよ。というか、それぐらいで管理費は増えません。

[1151: マンション検討中さん]

皆さんが皆さん購入予定者ではないとは思うのですが、書き込みの感じを見る限り中々ご近所付き合いが大変そうな予感。。

[1152: マンション検討中さん]

>>1151 マンション検討中さん

マンションってそう言うものだと思うよ。色んな立場の住人がより良い生活を送るために、どこが妥協できて、どこが譲れないのかの最適解を求めていくのが健全かと思います。

意見のない方が、逆に変な方向に管理されるので、それはそれで良いと思います。

[1153: マンション比較中さん]

話は変わりますが、隣のお墓は気になりませんか？

[1154: マンション検討中さん]

>>1153 マンション比較中さん

お墓はどこにありますか？

[1155: マンション比較中さん]

>>1154 マンション検討中さん
北側の南蔵院というお寺です。
1階からはフェンスで見えないですが、上の階からは見えると思います。
急に気になってしまいました。

[1156: 匿名さん]

＞1149 マンション掲示板さん
仮に24時間OKじゃないとして、それを24時間OKにする＝管理費上がるとは限りません。
管理会社が、24時間にすると業務負担が増える・委託費値上げすると言ってこなければ管理費は変わらないです。

[1157: 匿名さん]

>>1155 マンション比較中さん

北向き住戸はないので、そんなに気にならなくないですか？
北側の角住戸の北向きの窓からなら見えると思いますが、他の住戸の人にはほとんど関係ないと思います。

[1158: マンション検討中さん]

>>1157 匿名さん

モデルルームは休暇が長いですね。待ち遠しいですねq

[1159: マンション検討中さん]

>>1145 匿名さん

24時間とかもそうですが、ゴミ捨て場が遠いですよね。セキュリティ上しょうがないかもしれないですが、、、

[1160: 匿名さん]

>>1159 マンション検討中さん

そうですね。個人的には各階とは言わないですが、各棟ごとにゴミ置き場は欲しかったです。
あと、個人的に残念なのは駐輪場です。室内が良かったです。屋根が付いているとはいえ、外は残念です…。
ま、これだけの理由で検討をやめることはないですが。

[1161: マンション検討中さん]

>>1160 匿名さん

「LDの明るさ及び日照」というのは中古でのリセール時（内覧時）にはとりわけ大切な要素の1つですし、将来的な住み替えを想定しているケースにおいては青田売り物件を検討する時点でそこを想像して物件選びをすべきと言えます。

[1162: 評判気になるさん]

このスレぐんぐん伸びてますね
こりゃ売れるわ

[1163: 匿名さん]

ここには日照信者がいますね。
騰落率は確実に南向きが不利なのに。日照がいいと、リセールの価格差より、新築時の価格の盛り方のほうが大きいですからね。リセールのときには、新築時ほどの価格差は出ませんよ。もちろん、日照がない部屋が、日照がある部屋の価格を抜くことはないですけどね。

[1164: 匿名さん]

>>1163
騰落率だのリセールだのの前に、日々の暮らしの快適さを重視してます。信者云々と呼ばれる筋合いはありません。

[1165: マンション検討中さん]

>>1164 匿名さん

いいね。
ウエストの希望者は転売ヤーが混じっているんだよ。

[1166: マンション検討中さん]

>>1165 マンション検討中さん

呼んだ？
ここは間違いなく動き早いし　即転110%可能な部屋有り

[1167: マンション検討中さん]

>>1166 マンション検討中さん

あのエントランス真上の一番倍率高そうな部屋とかそうなんですかね。
月々のコストが高くても転売のために購入される方っていらっしゃるんですね。
本当にここに住みたいという人に当たりますように…

[1168: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[1169: 匿名さん]

>>1164 匿名さん

ただでさえ減価が早い定借物件ですからね。騰落率やリセールしやすい住戸を選ぶことは、もしものときに動きやすいので、日々の生活に心のゆとりが生まれますよ。
日照がよくても、定借でどんどん価値が下がっていくのをビクビクしてたら、精神上よくないですよ。

[1170: マンション検討中さん]

>>1169 匿名さん

購入検討者はみなさんどちらにお住まいの方ですか？やはり豊島区出身の方か新宿区出身の方が多いのですかね？

[1171: マンション検討中さん]

>>1170 マンション検討中さん

我が家は港区からです

[1172: 検討板ユーザーさん]

>>1170 マンション検討中さん
中野区からですが、保育園問題で諦めることになりそうです。。。

[1173: マンション検討中さん]

>>1172 検討板ユーザーさん

5月入居になるので、保育園は入れない問題ですよね。
私も今2歳になる子供があるのですが、入居時に４歳になるのでどうしようか悩んでいます。両親が郊外に住んでいるので、最悪サポートしてもらうことも視野に入れて検討しています。

[1174: マンション検討中さん]

うちも同じく、保育園が周りに少なすぎて困る未来しか想像できないです。。
コワーキングスペースより保育園だったらよかったのに。

[1175: マンション検討中さん]

>>1174 マンション検討中さん

行政に働きかけて、対策を打ってもらうことは難しいのでしょうか？
モデルルームにも子連れの方が多数いたので、同じ悩みを抱えている方がいると思います。

[1176: マンション検討中さん]

>>1175 マンション検討中さん
どうなんですかねー。。
正直あまり期待してないです。
うちは保育園の優先順位がかなり高いので、これからできるか分からない保育園に賭けるより、既に周りに保育園が多い物件もしくは保育園新設の物件を選んだ方がリスク回避になると考え始めました。

[1177: 匿名さん]

そもそも区界にあるっていうのがダメですよね。南側は新宿区になってしまうので、保育園を選べるエリアは北側だけ。区の真ん中にあれば360度どの保育園でも選べるのに、その選択肢が区界にあることによって半分に。
営業に聞いたら、保育園じゃなくて幼稚園の預かり保育を利用している人が多いって言われたけど、預かり保育も18時までなので厳しいですよね。

[1178: マンション検討中さん]

>>1177 匿名さん

境界沿いにあると不便ということですね。
でももう山手線内側で、この様な大規模なマンションは少なくなると思うので悩むんですよね

[1179: マンション検討中さん]

今日のようなゲリラ豪雨の場合、避難所がどこなのか気になる。

やはり川沿いで低地は水害リスク高そうですね。。

[1180: マンション検討中さん]

>>1179 マンション検討中さん

毎度ご苦労様。
もう同じコメントばかりいいよ
おやすみ

[1181: マンション検討中さん]

>>1177 匿名さん
同意見です。
ファミリー中心のマンションなので、保育園が新しくできないと競争が激化するのは目に見えてますよね。
マンション自体はかなり気に入っているのですが、保育園不足の不安が解消されないと購入に踏み切れません。

[1182: マンション検討中さん]

>>1179 マンション検討中さん

たしかに避難所がどこなのかは気になるところ。おそらく、高南小学校になるのではと思います。

[1183: マンション検討中さん]

>>1174 マンション検討中さん

わかります、需要があるかわからないコワーキングスペースより保育園が欲しかった。。
認可はまぁ無理でしょうね。
兄弟加点があっても年齢によっては入れるかどうか怪しいです。
仕事失ったらローン払えないし、購入に踏み切れないです。

[1184: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
その南側の新宿区西早稲田エリアは結構空きがあるっていうのがまたね。。

[1185: マンション検討中さん]

>>1177 匿名さん

その営業の方何を根拠にそんなことおっしゃっているんでしょう…こちらは仕事を続けられるかどうかがかかってるのに適当なこと言わないで欲しいです。
この辺りで預かり保育やっている私立幼稚園は近くても大人の足で徒歩20分(しかも坂上)くらいかかりますよ。
受け入れ人数にも限りがありますし、18時まで。
区立幼稚園の預かり保育は17時まで。
この辺りにお住まいでそんな通わせ方してるフルタイム共働きの家庭聞いたことないのですが…。
それとももっと働き方が違うご家庭の例をあげているのでしょうか。

[1186: 匿名さん]

あれだね、ほら、やっぱ立地良くないんだわ、なんだかんだ

[1187: 匿名さん]

じゃあこれから子どもを作る人や乳幼児を抱えた人は検討しなければいい。
小学生以上の子持ちや子なしにとって保育園問題はネックじゃない。

去年のデータだと豊島区の待機児童数は16人。少ない方ですけどね。
もちろん区の中でもエリアによって偏るので一概には言えませんが。
ちなみに待機児童ゼロは杉並と港。

【2019年】待機児童の多い区・少ない区ランキング（東京23区）
https://hokatsu.megurokko.com/2019taikizidou/

[1188: 匿名さん]

>>1185 マンション検討中さん

新宿区側にも18時までの預かり保育なかったでしたっけ？
預かり保育はフルタイムは無理だと思いますよ。パートや時短前提だと思いますよ。近隣の住民の方との相談会が設けられているので、担当よりそういった近隣の住民にお聞きした方が良いと思います。

[1189: マンション検討中さん]

山手線内側の3LDKが6000万未満で買える希少性は他になし

[1190: マンション検討中さん]

>>1189 マンション検討中さん

でもランニングコストが鬼高いよ

[1191: マンション検討中さん]

もっと盛り上がっていきましょー！
ネガティブまだまだたりないよー！

[1192: マンション検討中さん]

>>1191 マンション検討中さん

3,000スレまであと1,800です
今後のリセール考えるうえで、この掲示板は重要なパラメータとなるので、宜しくです。

[1193: マンション検討中さん]

>>1192 マンション検討中さん

株で5000万ほど儲かりました笑
どこ行こうか楽しい悩みです！

[1194: マンション検討中さん]

新生児のいる我が家、ここを最優先に検討してたけど、新しく建つ勝どきのタワマンは建物内に200名規模の保育所があるらしく、かなりそちらに傾いている。

[1195: 匿名さん]

>>1190 マンション検討中さん

それは借地だから仕方がない。
ランニングコストの金額差を、ローンの金額差に換算すると500万円程度の差。6500万円で買える所有権マンションは山手線の内側にはない。

[1196: マンション検討中さん]

>>1194 マンション検討中さん
勝どきのタマワンいいよねー同時検討してます。

[1197: 坪単価比較中さん]

築60年で価値がゼロになるマンションも、山手線の内側にないけどね。

[1198: 匿名さん]

>>1196 マンション検討中さん

勝どきのタワマン、というか勝どき駅周辺はこれからもどんどんマンションが建って、それこそ電車に乗れるのかという不安が大きくないですか？
私自身は今はコロナで月に１度出社するかどうかですが、コロナが収束したらさすがに週の半分は出社しなくてはいけなくなりそうで…。

[1199: 匿名さん]

>築60年で価値がゼロになるマンションも、山手線の内側にないけどね。

広尾ガーデンフォレスト、パークコート神宮前：築50年で消滅
プラウド南麻布：築60年で消滅

いずれも素晴らしいマンションですが。

[1200: マンション検討中さん]

>>1199 匿名さん

これから都心部で定借マンションで他にどこか予定されてますか？

[1201: 坪単価比較中さん]

市谷加賀町くらいじゃないの、今出てるの

定借じゃなくて借地権だったけど芝公園か虎ノ門あたりにも何か今出てなかったっけ