東京建物のブリリアシティ西早稲田

[匿名さん]

ブリリアシティ 西早稲田
公式サイト：https://www.bc454.jp/

神田川の桜並木越しに甘泉園公園を望み、隣接地には「東京染ものがたり博物館」。
山手線内側、豊島区と新宿区にまたがる緑豊かなポジションに総戸数455戸の大規模マンションが誕生します。
「オリジン電気」旧本社跡地の定期借地権物件。
検討者やご近所の皆さまと情報交換をよろしくお願いいたします。


(仮称)高田プロジェクト
所在地番　　東京都豊島区高田1-176-2他、新宿区西早稲田3-410-237
住居表示　　東京都豊島区高田1-18
交　　通　　東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅徒歩7分、都営荒川線面影橋駅徒歩1分、
　　　　　　東京メトロ東西線高田馬場駅徒歩12分、JR山手線高田馬場駅徒歩15分

構造規模　　鉄筋コンクリート造地上15階建　共同住宅(455戸)、店舗(事務所)
延床面積　　37,759.43 ㎡
建築面積　　 5,995.03 ㎡
敷地面積　　12,348.42 ㎡

建築主　　東京建物株式会社
設計者　　株式会社長谷工コーポレーション
施工者　　未　定

着工 2020/02/01
完成 2022/06/30

[正式名称、公式サイト情報を追記いたしました。2020.2.29管理担当]
　
　

[1001: マンション検討中さん]

こりゃ駄目だ。

[1002: マンション検討中さん]

神田川も厳しそうです。
皮肉にも早稲田の教授がいってます。。。
どうしよう？

[1003: マンション検討中さん]

>>1001 マンション検討中さん
ご苦労様です

[1004: マンション検討中さん]

>>1002 マンション検討中さん
お疲れ様です

[1005: マンション検討中さん]

>>1004 マンション検討中さん

お先に失礼します

[1006: マンション検討中さん]

サウスが良かったのですが、予算外のため断念しました。

陽当たりを重視したいので、イーストとウェストは検討から外しました。

複数棟あると、自己日影などがあるので、判断が難しいところです。。

[1007: マンション検討中さん]

>>1006 マンション検討中さん

ウェスト低層は、北4部屋くらいしか日当たり良くないしね。ウエストの中層からでしたらまだ良いのでは？

[1008: マンション検討中さん]

>>1007 マンション検討中さん
ウェストでしたら、北側がいいですよね。

ウェスト中層ならば、少し奮発してサウス低層の方が良いかなと思っています。

[1009: マンション検討中さん]

>>1008 マンション検討中さん

本当に同じ考えですよね。
サウスの部屋は他のマンションでも見られないくらい桜満開で良さそうですね。

[1010: 匿名さん]

>>1008 マンション検討中さん

定借で奮発は危険ですよ。

[1011: マンション検討中さん]

>>1010 匿名さん

ご苦労様です

[1012: 匿名さん]

>>1011 マンション検討中さん

定借は確実に毎年減価していくわけですから、普通の所有権マンションよりご自身の予算にゆとりを持った住戸を購入されるのをおすすめします。

[1013: 匿名さん]

>>1012
論理が破綻してますよｗ

[1014: 匿名さん]

>>1013 匿名さん

建物は減価償却していき、本来減価償却しない土地が借地権の場合は減価償却していきます。土地価格が上がれば借地権価値も上がることはありますが、一方で借地権の残存年数が短くなればその分価値は下がります。借地の残存年数が短くなるマイナスのインパクトより、土地の価値が上がらなければ借地権の価値も下がっていきます。
そうすると、ほぼ確実に定借マンションの価値は下がっていくわけですから、所有権のマンションより残債割れなどのリスクは高まります。
なので、私は1012さんの意見には納得できるのですが、どのように論理が破綻しているか、ご教示頂けますか？

[1015: マンション検討中さん]

>>1014 匿名さん

市谷加賀も定借70年なのに、相当人気あるべ

[1016: 買い替え検討中さん]

そのデメリットがあるから物件価格が割安なんでしょ。
100歩譲ってリセールに差があるとしても、賃貸に出す場合の利回りは所有権より良いと思いますけどね。
むしろこの物件が所有権だったとしたら、予算オーバーでそもそも検討しなかった人も多いのでは。
都心で手の届く価格であることがこの物件最大の魅力かと思います。

[1017: 匿名さん]

定借70年だから、少なくとも住宅ローン完済までの(最長)３５年まではリセールは所有権とさほど変わらないんじゃないかと思う。50年位経つとだいぶ差が出てくるとは思うけど。

[1018: 匿名さん]

>>1017 匿名さん

最近、近隣の桜プレイスがいくつか売りに出てるから、その価格と新築時の価格比べてみなよ。

[1019: 匿名さん]

>>1016 買い替え検討中さん

この物件を否定はしてないですよ。買いだと思います。
私自身も購入には前向きです。
ただ、予算ギリギリ、ましてやちょっと奮発して予算を超えるというのは危険と指摘しているだけです。

利回りについては、表面利回りしか考えてないのでは？
表面利回りが高いのは当たり前です。借地なんですから。借地料も考えたNOI利回りで考えるべきです。借地料とお高めな管理費で、所有権マンションより月額の支払いが1.5万円ぐらい高いです。1.5万円高く貸して、他の所有権マンションと同じだと思った方がいいです。

[1020: マンション検討中さん]

>>1018 匿名さん
桜プレイスの残借地期間ご存知？

[1021: 匿名さん]

>>1020 マンション検討中さん

借地期間50年で、今築8年なので、残存42年です。
1017さんの理論だとまだ35年以上残っているので、所有権と変わらないということですよね？
甘すぎて笑えてきます笑

[1022: 匿名さん]

>>1021
ここの28年めの所有権との差が推定できる、という感じだよね。残存期間を合わせれば。
で、桜プレイスの現在の取引事例とその部屋の分譲価格はどんな感じ？ぜひ教えてもらいたい。

[1023: マンション検討中さん]

色々考えてみましたが、例えば6000万円の定期借地権物件を購入するのは、約7000万円以上の所有権物件を購入するのと同じくらい費用がかかるということですよね。間違っていたら、教えてください。

[1024: 買い替え検討中さん]

>>1019 匿名さん
残債割れリスク高いと思っていながら前向きに検討されているとは相当資金力に余裕がある方なんですね。うらやましいです。笑

いやいや、実質利回りで見ても周辺の新築所有権と比べたら高いと思いますが。
月1.5万円の差って物件価格に換算すると500万円くらいの差ですよね(フルローン35年変動0.5%)
ここの物件価格+500万程度で周辺の新築所有権マンション買えます？？

[1025: 匿名さん]

>>1018

suumoによれば2件売りに出ていて、ほぼ平米70-71万だね（坪230ちょっと）。
ちなみに沖式中古時価も71万/㎡。
価格スレッドによれば分譲時平均価格は坪254万。

[1026: 匿名さん]

投資家で検討中の方いますか？

[1027: 匿名さん]

>>1025 匿名さん
安いですね

[1028: マンション検討中さん]

見学に行こうと思っても、予約とれるのが9月２週目です。
9月中旬から発売開始なんですか？
モデルハウスが休みなので確認がとれません。
発売は延期されるのでしょうか？

[1029: マンション検討中さん]

>>1028 マンション検討中さん
それだけ人気だということなので、販売を延期する理由は無いと思いますが。
自分は購入希望書提出しましたが、既にエントリー者限定ページでも公開されていない部屋への購入希望書提出済み＆提出予定が多かったですよ。
もらっているスケジュール上も9月26日に第1期登録開始になってます。自分はせっかちなのでその前に事前登録するつもりですが。

[1030: 匿名さん]

>>1026 匿名さん
投資で検討していましたが、おそらく申し込まないです。
1番割安な部屋でもそんなに欲しくないというか。

[1031: マンション検討中さん]

>>1030 匿名さん

やっぱり4.4万円のランニングコストの高さがネックですかね？
修繕積立金も何年後に値上げするんでしたっけ？値上げしたら月5万円しますもんね

[1032: 検討板ユーザーさん]

この安さで、惹かれないとはよっぽど残念なマンションなんだな。
同じ定借でも既に45パーセントくらい成約済の市谷加賀町とは雲泥の差。
あちらの方が物件として格上なのに、ランニングコストが安い。ここは管理費が戸数多くてスケールメリット効くはずなのに高い。
ブリリアって最近有明とかコケテルイメージシカアリマセン。。

[1033: 匿名さん]

>>1032 検討板ユーザーさん
まだ西早稲田は成約したくてもできませんよw
まあ管理費は安い方が良いですね。

[1034: マンション検討中さん]

>>1032 検討板ユーザーさん
こちらは要望書の締め切りもまだなんだから、加賀町が45%成約済なのと比べて（それが仮に事実だとしても）「雲泥の差」とまで言い切るのはねぇ…失笑
よほどブリリアが嫌いとか、私怨でもあるのでしょうかね、お気の毒に…

[1035: 匿名さん]

たぶん少しでも倍率を下げたいんでしょうねw

[1036: マンション検討中さん]

今さら無駄でしょうｗ
買う人はこんな所のネガキャンでいちいち左右されないし。高い買い物なんだから。
しかもここは投資目的より実際に暮らすことを前提とした検討者が多そうだから尚更。

ローンの事前審査通った人いますかね？

[1037: 匿名さん]

倍率下げだかストレス発散だか知らないけど、延々とネガを投稿する方の心根のさもしさというか哀れさというか、見ていて泣けてきますね。
一度きりの人生、そんなことに費やしてるとは…。

[1038: マンション掲示板さん]

>>1032 検討板ユーザーさん
加賀町の購入者・検討者は粘着質な人が多いですね。自分の判断を正当化したいのは分かりますが、若干、客観性にも欠けてます。

[1039: マンション検討中さん]

>>1031 マンション検討中さん

途中で値上げするん？

[1040: マンション検討中さん]

値上げするところもしないところもあるらしいよ。2期販売の人もある程度不利にならない様に配慮されるらしいです

[1041: マンション検討中さん]

>>1039 マンション検討中さん
修繕積立金、将来少し値上がりするみたいです。

地代もたしか3年ごとに改定するみたいなので、こちらも将来的には値上がりするのではと思っています。

[1042: マンション検討中さん]

>>1041 マンション検討中さん
85歳までローン組んで定年退職したら給料無くなるのに将来値上がりって。。。狂った選択！

[1043: マンション検討中さん]

老後2千万円必要なんだす。

[1044: マンション検討中さん]

ご苦労様です。

[1045: マンション検討中さん]

坪300万未満でウエスト低層を買えばこけない。

[1046: 匿名さん]

>>1045 マンション検討中さん
根拠は？

[1047: マンション検討中さん]

>>1046 匿名さん

コイツ6090万のウエスト低層部屋申し込んでるべ

[1048: 匿名さん]

>>1047 マンション検討中さん

ウエスト低層は自己日陰でやられる感満載ですね

[1049: 検討板ユーザーさん]

物件のパフォーマンス見たら価格の魅力が消えた。。
あとは周辺環境。

[1050: マンション検討中さん]

桜プレイスを中心に成約内容を見ると、結構厳しい感じが何とも決断できない。

[1051: マンション検討中さん]

所有権と定借の違いは、購入時にまとめて土地代を払うか、後で地代として月々のランニングコストで払うかの違いでしかないように感じた。
最初は割安に見えても70年住んだら結局トータルでは所有権の物件とそこまでトータルで支払い総額は変わらんのではないかな。
それなら所有権でいいじゃんと思う人もいるけど、建て替えが現実的ではない70年経過したマンション所有してたところで、資産性もほぼ無いだろうからどっちもどっちかなと。
都心とはいえ親から築70年のマンションとか貰ってもまず自分は住まないし貸せるかも怪しい。

[1052: マンション検討中さん]

>>1051 マンション検討中さん
住むにしても管理費、修繕費、地代などのコストが、竣工直後であれば4.4万円で済むが、これから6万とか７万とかに値上げすることは確実なので、相当の資金力ないと負担が大きすぎます。

この部分は営業の人も曖昧な回答しかしないので、高いランニングコストを長期において背負えるかどうかだと思います。これが、定借は売れていない最大要因かと思います。

[1053: マンション検討中さん]

>>1052 マンション検討中さん
定借うれてない？
売れないのなら所有権も借地権も立地次第でしょ

[1054: マンション検討中さん]

つまり言いたいのは所有権で8千万買えない人は、定借だろうが都内の家を買うのは厳しいということ

[1055: マンション検討中さん]

みんな撃沈ですね。
サラリーマン家庭に8千万円は無理ですわ。

[1056: 匿名さん]

うちサラリーマンだけど、無理じゃないよ
一緒にしないで笑笑

[1057: マンション検討中さん]

>>1056 匿名さん

ご苦労様です

[1058: 匿名さん]

>>1057 マンション検討中さん
ご苦労様です

[1059: マンション検討中さん]

>>1058 匿名さん

地代ってどれ位、増額されていくんですかね？20年後とか、結構金額になって払えない人出てくるのでは？

[1060: マンション掲示板さん]

>>1059 マンション検討中さん

地代なんて固定資産税評価額に連動するだけなんだから、地代が上がれば喜ぶくらいじゃないとアカン。ここ10年くらいの地価をみればバブルが起きない限り年率1-3%程度が限界値じゃないですか。3年ごとに改定だろうから多くても5-6%、むしろ下がることもあるでしょう。下がったらここのリセールも危なくなるので上がることを祈るべきですよ。

[1061: 匿名]

>>1052 マンション検討中さん
これくらい都内だとどこも普通なんで負担に思う人は買わない方がいいですよ。修繕積立金が低いままの物件のほうが危ないですよ。

[1062: マンション検討中さん]

>>1061 匿名さん

皆さんは、既に申し込みがある部屋があった場合は、どうされますか？

違う部屋に応募されますか？
それとも、抽選でも良いので同じ部屋で応募されますか？

[1063: マンション検討中さん]

>>1062 マンション検討中さん
中住戸であれば、違う部屋を検討します。最上階や角住戸なら、めげずに変えませんね。

[1064: eマンションさん]

>>1062 マンション検討中さん
価格差100万円くらいで上の階の倍率下がるならそっちにするかなー
抽選で買えないのだけは勘弁

[1065: マンション検討中さん]

>>1064 eマンションさん

やっぱり抽選は避けますよね。
初めに申し込まれた方にお譲りして、私も隣の部屋に変更して応募します。

[1066: 匿名さん]

>>1065 マンション検討中さん

他の人が結局その後に登録したら、妥協したのに結局抽選になりますよ？

[1067: マンション検討中さん]

間違いなく売れ行き早いはず。
細かい事に注文つけても維持費は安くならんし、本体価格も2桁での調整程度で大して変わらん。
ここの価格で無理だと山の手線内側は諦めた方がいい。

[1068: 匿名さん]

>>1066
でもとにかく当選したい気持ちが強いです。
ここを逃したら10年は後悔しそう・・。

[1069: マンション検討中さん]

>>1068 匿名さん

抽選になると、当選確率は半分以下になるので、絶対避けたいです。
このマンションの間取りは基本一緒なので、どこを選んでも横並びです。

[1070: マンション検討中さん]

>>1069 マンション検討中さん

私もそうですね。
希望している部屋に先に応募者がいた場合は、今後のことも考えて譲りたいと思います。
他にも同じような価格帯の部屋が多いので、調整できそうな感じですね。

[1071: マンション検討中さん]

陽当たりがよく、手頃な価格帯(6000万円台)のお部屋はほぼ抽選になるようです。営業の方には申込期限ギリギリで良いと言われているのですが、そうなるとどこも二番手申込みになりそうです。皆さん、今後のことを考えて譲られるんですね、、

[1072: 匿名さん]

当選者キャンセルの繰上げ当選もあるで。

[1073: マンション検討中さん]

>>1072 匿名さん

サウス低層かイースト中層で抽選なしの部屋に応募します。

[1074: マンション検討中さん]

ウエストで日照有りの低層階にします。

[1075: マンション検討中さん]

>>1071 マンション検討中さん

あとで申し込んで抽選当たった場合、前に申し込んでたご家庭にはわかってしまいますもんね、いくら自由と言えど個人的にそれは気まずいです…。

[1076: マンション検討中さん]

>>1074 マンション検討中さん

ウエストの北側？
あそこは、庭があるからいいけど、若干割高ですね

[1077: マンション検討中さん]

割高なサウスより庭のあるウエスト北側は安い。
坪300万で日照あるし。

[1078: マンション検討中さん]

>>1077 マンション検討中さん

ウエスト君ご苦労様

[1079: マンション検討中さん]

確かに日当たりの良いウエストは、想定よりも高値で設定されてますね。ウエストとサウスでしたら、普通ですとサウスを選ぶかな。

[1080: マンション検討中さん]

ウエスト日当たりOK 坪295万
サウス低層　坪320万

悩ましいが予算許せばサウス君になりたい

[1081: マンション検討中さん]

イースト君は人気無いですね？

[1082: マンション検討中さん]

サウス低層は川の臭いは気になりませんか？桜は魅力的です。

[1083: マンション検討中さん]

僕はイースト高層ですよ。

[1084: マンション検討中さん]

私はサウス高層です

[1085: マンション検討中さん]

>>1083 マンション検討中さん

マンマニさんの記事見ましたが、低層ウエスト推しですね。ただあの方は独身で、家族となると日射が最重要なので、慎重に日陰の影響を見ないと危ないと思います。

先日モデルルームで時間毎の日射シミュレーションを見せてもらいましたが、完全にウエストの南側低層は一日中日陰になってました。あとエントランスの前なので、多くの入居者による目線が気になります。

やっぱりイースト高層が無難でした。
皆さんもシミュレーションと合わせてご判断された方が良いと思います。

[1086: マンション検討中さん]

まあ日照と採光は別だからな
とは言っても板マンで日照ないと結構暗いと思うが

[1087: マンション検討中さん]

>>1065 マンション検討中さん

他の購入希望者の気持ちを優先して譲れる程度の気持ちであれば営業も必ず他へ誘導します。妥協して他の部屋にしたのにそこも抽選になる場合もあるので、他の購入者の気持ちまで慮らなくても良いと思いますよ。優しさで損なさらないことをお祈りします！

[1088: マンション検討中さん]

>>1087 マンション検討中さん

そのようなコメントをされる方は避けたいので、貴殿はどの部屋を申し込まれますか？
同じ部屋だと困りますので、再検討します。

[1089: マンション検討中さん]

>>1088 マンション検討中さん

ご苦労様です

[1090: マンション検討中さん]

>>1089 マンション検討中さん

日の当たらないウエスト低層に引っ込んで反省しながら住んでもらいたいです。

[1091: マンション検討中さん]

縦長リビングの方が多いんですね。

[1092: マンション検討中さん]

>>1090 マンション検討中さん
特定の部屋をディスるのは控えた方がいいと思うぞ。日中不在で日当たり関係ない方もいるだろうし。

[1093: 匿名さん]

イーストの最上階なら、住戸によってはスカイツリーが見えますか？Google Earthで見るとかろうじて見えそうな気がするんですが。

[1094: マンション検討中さん]

ローンの事前審査承認の連絡がきた。
あとは抽選にならなければいいのだが…

[1095: 匿名さん]

>>1093 匿名さん
見えると思います。

[1096: マンション検討中さん]

>>1095 匿名さん

イースト良いですね。南向きか東向きしか住んだことがないですが、やっぱり冬の午前中での景色が一番綺麗に見える方角だと思います。

[1097: マンション検討中さん]

>>980 買い替え検討中さん
90万プラス腹立ちますね。
オプション付けたら当初の想定よりもまあまあ高くなりそうです。

[1098: マンション掲示板さん]

ここ買うより市谷加賀町の方が良いと思う方はいないですかね。

[1099: 匿名さん]

>>1098 マンション掲示板さん
いたらなんなのさ？？

[1100: 匿名さん]

>>1097
万円台という日本語のとおりで、90万円盛られた訳でもないのだから、腹立てるのは筋違いです。