ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

[匿名さん]

住友不動産の浦和駅近マンションです。場所的には埼玉県庁・さいたま市役所の中間あたりにあります。
ロイヤルパインズホテル浦和や玉蔵院などおしゃれなエリアなので検討する方も多いのではないでしょうか。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho2/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町二丁目96-1の一部、外4筆（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.30平米～71.67平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[993: 口コミ知りたいさん]

リアルな検討者やマンコミュファンのための掲示板に戻しましょうよ。
ステマはもう、お腹いっぱいです。

[994: 住友さん]

くだらないことするな！byリアル検討者

[995: マンコミュファンさん]

私がこのマンションに住んでこどもができたら、麗和幼稚園ー付属小学校ー付属中学校ー県立浦和高校、浦和一女という昔ながらのエリートコースに入れたいな。もちろん私立の有名進学校受験もOKよ。でも付属小学校は忙しいお母さまには向いてないようね。県立浦和高校はスポーツで活躍した人に有利なんじゃないかしら、浦和一女は英語のできる女だね。市立浦和も中学・高校一貫になって有名大学進学もよくなっているようね。設備整っていて共学で穏やかな学生生活送れそう。確か大宮高校には理数系の大学進学コースがあったよね。そこもよさそうだな。

[996: マンコミュファンさん]

>>995 マンコミュファンさん
ネカマ？

[997: マンコミュファンさん]

>>995 マンコミュファンさん
性別の設定がブレてますよ。

[998: マンコミュファンさん]

>>996 マンコミュファンさん
女以外の何者でも、ありませんよ。その失礼はわざとですね。ちょっと乙女チックになったからって...。
男の営業の方も、ちよっとおんなげ醸すと、受けがよくなるかもしれませんよ。

[999: マンション検討中さん]

女子なら浦和明の星もいいですね。たしかミス東大候補の神谷さんの出身校です。

[1000: 匿名さん]

浦和明の星はあうあわないがあるみたいですね。大人しいおじょうさんのわくにおさまっていられる女の子だといいみたい。クリスチャンだったりキリスト教に興味があったり、英語・仏語などができたりすると楽しいようです。大学進学指導も部活動も、それほど熱心じゃないんじゃないかな。 公立中学の場合、公立行きたくてもてきとうな私立行かされたりすることもあるから要注意ですよ。公立希望の場合どこどこに進学したいってはっきり担任の教師に言っておくことですね。父親も積極的に子供の教育、進学に関わっていると強いですねぇ。

[1001: 住友さん]

>>1000 匿名さん
マンションに直接関係ないことは控えてくれるかな？
改行しないこの書き方は995と同じ方ですよね？

[1002: マンション検討中さん]

>>1001 住友さん
住友不動産と紛らわしいから、その名前やめてほしい。虎の威をかる何とか?

[1003: 住友さん]

>>1002 マンション検討中さん
単純に名字だから仕方ないのですが、次回から別の名前にしときます。
住友不動産とは何ら関係はございません。

[1004: 通りがかりさん]

このマンションの近くにはシアーミュージック浦和校とかボイスクリエーション･シュクルとかあるから、話し方とか習わせて将来アナウンサーもあるかなと。 夢ひろがりますね。

[1005: 匿名さん]

ロイヤルパインズホテルも近いのでポイント高いです。

[1006: マンション検討中さん]

浦和駅徒歩7分程度だと、リセール時の競合マンション多いですよね。
この分譲価格だと、残債割れ必至です。

[1007: 匿名さん]

>>1006 マンション検討中さん
なんぼで売られてるんですか？

[1008: 匿名さん]

>>1006 マンション検討中さん

浦和駅西口7分築浅で検索してみて下さい。
数件しか出てきませんよ。

[1009: 匿名さん]

検索してみました。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/saitama/ek_012604710/?et=7&cn=10&...

5件中4件は8000万円超えですね。
残債割れ必死かどうかはわからない気がします。

[1010: 匿名さん]

残債割れマンは、まだ浦和で納得のいく新築を購入出来ていないから、これ以上高くなるのが嫌なのかな。そんな邪な気持ちでネガキャンしてても無意味だし努力の方向性を間違っていると思う。

[1011: 匿名さん]

浦和駅駅近マンションで近くに緑が多く、これだけ眺望の良いマンション、ここぐらいしかありませんね。

[1012: 匿名さん]

仲町2丁目は浦和の商業地域の中では数少ない落ち着きのあるエリアだったのに、15階建のマンションがおったつんですね。あんなところにマンションが建ってもデベロッパー以外、誰も得をしないでしょう。風情も何もぶち壊しです。
欲深な地主が自制できないのなら市が何らかの規制をすべきだと思いますが、常盤の乱開発も放置しているさいたま市ですから、期待するだけ無駄なんでしょうね。

[1013: 匿名さん]

>>1009 匿名さん
それ、ブリリア以外はコロナ前からの売れ残りばかりですよ。強気すぎて売れてないんです。
ちなみに、妥当な価格は、真剣な検討者なら仲介業者に聞けば教えてもらえますよ。
レインズで過去の成約事例を引けば、妥当なレンジはかなりの精度で推定ができますから。

[1014: マンション検討中さん]

築浅とはいえ坪単価300~450万

[1015: マンション検討中さん]

割高で長く売れ残っている中古物件を比較対象に集めてるんですね。
しかも殆どが浦和駅徒歩5分以内の名のあるマンションじゃないですか。
詐欺行為に近いものがありますね。

[1016: 匿名さん]

年をとると固定資産税が払えなくて、生活のために不動産業者に土地を売らなければならない人もいるでしょう。そこになにをたてるかは買った業者のかってでしょう。まともな企業なら、そんな無謀なものを建てないでしょう。古い建物がなくなり街が活性化する効果もあるでしょう。個人の理想論ばかり述べても、浦和の街のためになりませんよ。

[1017: マンション検討中さん]

中古マンションは最後の公示価格と成約価格が乖離してることが多いから、売れ残りのチャレンジ価格を敢えて集めてるところに悪質さを感じる。
中古マンションの市場価格を推定するなら、成約価格を参考にしないと意味無いことは、不動産業者なら絶対に知っている。

[1018: 匿名さん]

>>1015 マンション検討中さん

東京建物や大京より住友の方が格式は高いんじゃないかな。
住友って三井と三菱に並ぶ存在でしょ。

[1019: 検討板ユーザーさん]

>>1018 匿名さん
浦和のマンションに限ったら、そうは言えないな。
シティハウス浦和仲町
パークスクエア浦和常盤
ガーデンハウス浦和常盤
いずれも同時期の駅近マンションと比べてスペックで劣っている。
細かい事は、各々のマンションスレを見たら分かる。
住友の営業マンって、他の旧財閥系と比べてステータスのアピールが激しい印象なんだけど、浦和に供給したマンションに関してはホント内容が価格ほど伴ってない。

[1020: 匿名さん]

一般論では三井、三菱、住友がトップですよ。やはり財閥です。

[1021: 匿名さん]

>>1015 >>1017 マンション検討中さん
いや。検索すれば出てくると言われたので検索しただけなのに、悪意を感じると言われても。
じゃあ、成約価格出してくださいよ。

あなたコメントがまたいつもの妄想になりますよ。

[1022: マンション検討中さん]

自分としてはマンションを選ぶのは、まず立地と価格と見ためなんだけれど、ガーデンハウス浦和常盤もパークスクエア浦和常盤も他のマンションと比べて仕様もそんな悪くないし、適当な価格だと思うけれどなぁ。

[1023: 匿名さん]

中古価格算定の際にここと比較されるのは、徒歩分数的に、築浅物件ならプラウド高砂マークス、パークハウス浦和岸町あたりになると思いますが、昨年（なのでほぼ新築）で坪290くらいが相場でしたね。
ちょっと比較対象にならないですが、参考までに、パークハウス浦和タワーは坪340くらいだったと思います。

[1024: マンション検討中さん]

最近の浦和で新築分譲されたマンションの平均坪単価の一覧を載せておきます。
適正な相場を把握する一助になると思います。

https://www.manen.jp/mansionlist/11/2196/2196040/1/

[1025: 匿名さん]

>>1023 匿名さん

プラウド高砂マークスは徒歩8分で坂下通りの低くなっている場所なので、立地としてはガーデンハウス浦和仲町の方が良いですね。規模やグレードはプラウド高砂マークスの方が上ですが。

[1026: 評判気になるさん]

>>1025 匿名さん

このガーデンハウス浦和仲町とプラウド浦和高砂マークスは、立地や規模やグレードでそれぞれ一長一短あるけど、マークスは坪単価270で圧倒的にコスパが優れている。
住友を除く旧財閥系では、こういうお買い得マンションが結構出てくる。

[1027: 匿名さん]

プラウド浦和高砂マークスは災害の時もしもエントランスとかに水が入ってきたり、設備に不備が出たりしたら、かなり影響でます。立地ってこういうことも含めて立地なので安いなりの理由がありますよ。良い物件なのですが。ここなら水害の可能歳は低いと思いますし。

[1028: 匿名さん]

坂下通りに面しているためパークホームズ浦和ミッドレジデンスや浦和パークハウスも価格は抑えめですね。

[1029: マンション検討中さん]

その地区が水没したこと無いけどね。

[1030: 匿名さん]

水没したことあったらもっと安いでしょ。
水没する可能性が高いか低いかの問題でしょ。他より低いんだから。
それに地盤がゆるいことも考えられる。

[1031: マンション検討中さん]

物件の欠点が適切に評価されて安くなるのは分かった。
それなら何故、ドミノのパークスクエア浦和常盤やガーデンハウス浦和常盤は高いんだ？
更に、駅徒歩7分のここが、5分未満のマンションを超える程の坪単価なのか理由が分からない。
欠点が欠点として適切に評価されていないということか？

[1032: 匿名さん]

飲み屋街を嫌がる人は相当数います。
駅から徒歩5分の飲み屋に囲まれたマンションよりも、飲み屋街を抜けた駅から徒歩7分のマンションに価値を見出だすかどうかは人それぞれです。

[1033: マンション掲示板さん]

>>1032 匿名さん

つまり、価格設定はデベロッパーの勝手ってことだろ？
プラウド浦和高砂マークスは、市場の適正価格ど真ん中だったから一瞬で完売した。
同時期に分譲していたシティハウス浦和仲町は、竣工後も1年以上余裕で売れ残った。
検討者に価格程の価値が無いと判断されたら、当然売れ残る訳だ。
さて、飲み屋街を抜けた徒歩7分のマンションに、徒歩4分程度の駅近マンション並みの価値を見出す検討者がどれだけいるのか？
このマンションの売れ行きを拝見したいと思います。

[1034: 匿名さん]

>>1033 マンション掲示板さん

マークスが一瞬で完売したというのは誇張だね。

[1035: 匿名さん]

>>1033 マンション掲示板さん

売れてる物が「良い物」だと思い込んでいる典型的な思慮の浅い意見ですね。
売れてるからと言って品質が良いとは限らないですよ。適正価格だとは限らないですよ。

[1036: マンション検討中さん]

>>1034 匿名さん

マークスは瞬間蒸発とまではいかないまでも、抽選住戸を減らすため、申し込みが偏らないよう営業マンが調整に四苦八苦するレベルだった。
一方のシティハウス浦和仲町は、マークスよりかなり先んじて分譲を開始したけど、後から分譲を開始したマークスに検討者を吸い取られて、完売がかなり遅くなったね。
マンションの値付けはデベロッパーの勝手だけど、それが市場の中で妥当なのか否かは売れ行きが全てを物語っている。
そういう意味で、検討しているマンションに割高感を感じたら、一期は静観して売れ行きを確認するのも一つの安全策だな。
仮に一期で購入してしまって、以降の売れ行きが芳しくなかったら情緒不安定になりそう。

[1037: マンコミュファンさん]

>>1031 マンション検討中さん
住友さんは相対的に駅距離のあるシティハウス浦和岸町を早く捌きたいでしょうからガーデンハウス浦和仲町の価格設定を高くせざるを得ないのだと思います。営業戦略上の価格設定であって別に飲み屋街を抜けた駅徒歩7分に価値があるわけではないでしょう。

[1038: 匿名さん]

なんだか癇に障ったようだけど、誇張してるから1033は野村ファンなのかな？
この人いつも長文だし文章にも特徴出てるんだよね。あっちこっちで根拠のないネガキャンするのはやめてほしいよね。

[1039: マンション検討中さん]

>>1035 匿名さん

もしかして、また、住友のマンションをエルメスのバッグに例えようとしてる？
ステータスや信用が全く違うからって言っても分かんないんだろうな。
笑っちゃいけないんだけど、笑けてしまう。

[1040: マンコミュファンさん]

>>1039 マンション検討中さん
一段落目もニ段落目も意味がわからないのですが、伝えたい趣旨は？

[1041: 匿名さん]

スミフのマンションは売れ行き悪いけど、スレはどんどん伸びてゆくね。
パークスクエアとかシティハウス浦和仲町とか、2000超えてるからね。
ネガティブな書き込みに対して、関係者がいちいち応酬しているから？

[1042: マンション掲示板さん]

>>1041 匿名さん
売れ行き悪くても価格を露骨に下げずに販売してくれるおかげで中古市場も高値圏キープできるのでむしろスミフに感謝