ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

[匿名さん]

住友不動産の浦和駅近マンションです。場所的には埼玉県庁・さいたま市役所の中間あたりにあります。
ロイヤルパインズホテル浦和や玉蔵院などおしゃれなエリアなので検討する方も多いのではないでしょうか。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho2/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町二丁目96-1の一部、外4筆（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.30平米～71.67平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[973: 匿名さん]

調神社の公園ではホームレスの方を見かけないのでなんでかなと思ったんですが近所の人が朝のラジオ体操をやっているからかもしれませんね。いずれにしてもある程度栄えた街であればどこの地域でもありそうな話なのでマンション購入の是非を左右する問題ではないと思いますけどね。

[974: 匿名さん]

>>972 匿名さん
私も犬の散歩で朝6時すぎぐらいに中央公園の前通りますけど、ベンチ埋めつくされてはいないですよ。いても奥の木の下のよりかかれるベンチに2人ぐらいですね。機敏に動けるような人達じゃないので、随分年取った人達ですね。近くの埼玉会館広場では見かけたことありません。

[975: 検討板ユーザーさん]

周囲の住環境を一生懸命アピールしてましたが、脆くも崩れ去りました。
野村仲町計画を飲み屋街の中にあるとか、ガールズバーが近くにあるとか、散々ディスったことのブーメランですね。
ただ、良識ある検討者はあまり気にすることではないと思います。公園の件について。

[976: 匿名さん]

>>975 検討板ユーザーさん

野村仲町計画が飲み屋街の中にあるのも、すぐ近くにガールズバーがあるのも事実ですよね？しかもそれって嫌な人と嬉しい人がいますよね？騒がしいところが好きな人とそうではない人。すなわち個人個人で判断すればいい問題です。

しかし公園の件は事実であるという確証がない。また明らかにネガティブな意味でかかれてあり、その内容も差別的な意味を含みます。

別問題として捉えるべきです。

[977: eマンションさん]

>>976 匿名さん
どちらも事実であってどのように捉えるかは各人によるものかと。

[978: 匿名さん]

>>977 eマンションさん

公園の件は「いつもいる」と「たまにいる」と意見があります。今後は控えますが、実際のところは不明です。現状では不確かな情報です。
野村仲町計画の情報は確定している情報です。

[979: 検討板ユーザーさん]

>>978 匿名さん

どちらにしてもいるのだから 笑。
地元の方が複数報告してますし。
何をそんなにムキになって揉み消そうとしているのか‥
このマンションも、野村仲町計画も、気にする人は気にするであろう周辺環境があるってことです。
それが許容されるか否かは、各々検討者の判断でしょう。
これまでもそうですが、このスレは浦和の地元民が多数見てますから、浦和に関する虚偽の情報や真実の隠蔽は徹底的に糾弾されますから。
お気を付けください。

[980: eマンションさん]

>>979 検討板ユーザーさん
正確に言うと夜から早朝にかけては大抵いるというのが偽らざる確定した事実ではありますが、何か危害があるわけではなく日中は穏やかな公園ですし、そもそもマンションの目の前にその公園があるわけでもないので気にするほどのものではないと思われます。

[981: 匿名さん]

とりあえず、写真を撮ってきてください

[982: eマンションさん]

>>981 匿名さん
写真を撮るのは非常識ですし、「写真を撮ってきてください」という表現もさすがに不躾ではないでしょうか。確証を得られたいのであれば早朝か夜にご自身で確認されにいくのが一番いいと思いますよ。

[983: 匿名さん]

写真があれば、決着

[984: eマンションさん]

本当に気持ち悪い人っているんですね。
仕事が思い通りに行かなくて病んでるのでしょうか。
営業職には向いていないと思います。

[985: 住友さん]

>>984 eマンションさん
不毛なコメントをしないでもらえますか？
983と同レベルですよ。

[986: 匿名さん]

もっと前向きな検討内容を話し合いたいものだねえ

[987: 匿名さん]

浦和は若い夫婦が住むにも年とった人が住むにも女性が住むにも、危険性が少なく変な人間とも会う確率の低い穏やかで暮らしやすく便利な文教都市だというのが本当のところだと思いますよ。

[988: 検討板ユーザーさん]

>>987 匿名さん
まぁ埼玉では一番安全で利便性も高く住みやすい街でしょうね。

[989: 口コミ知りたいさん]

>>987 匿名さん

アド街ック天国でも、浦和は取り上げられてましたね。
高砂小学校狙いの親子が出てましたね。
高砂小ー岸中ー浦高or一女が地元民のゴールデンコースとか。
現在は以前より中学受験率が格段に上がり、高砂小でも6割を越えています。
中学受験するにしても、塾帰りは夜遅いですから、帰宅路が明るい駅近に越したことないですね。

[990: 住友さん]

>>989 口コミ知りたいさん
駅近でなくとも大丈夫ですよ。
徒歩10分圏内ならどこもそこそこ明るいので。

まぁ好みにもよりますかね。

[991: 口コミ知りたいさん]

>>989 口コミ知りたいさん
ここは駅まで商店街を通って行けますから危険は感じないですね。塾は南浦和に多いですが、その場合も浦和駅から電車でいけばそんなに心配はないかなと。

[992: 口コミ知りたいさん]

2匹も釣れた。
何にでも喰らい付くね。

リアルな検討者はいないのか。

[993: 口コミ知りたいさん]

リアルな検討者やマンコミュファンのための掲示板に戻しましょうよ。
ステマはもう、お腹いっぱいです。

[994: 住友さん]

くだらないことするな！byリアル検討者

[995: マンコミュファンさん]

私がこのマンションに住んでこどもができたら、麗和幼稚園ー付属小学校ー付属中学校ー県立浦和高校、浦和一女という昔ながらのエリートコースに入れたいな。もちろん私立の有名進学校受験もOKよ。でも付属小学校は忙しいお母さまには向いてないようね。県立浦和高校はスポーツで活躍した人に有利なんじゃないかしら、浦和一女は英語のできる女だね。市立浦和も中学・高校一貫になって有名大学進学もよくなっているようね。設備整っていて共学で穏やかな学生生活送れそう。確か大宮高校には理数系の大学進学コースがあったよね。そこもよさそうだな。

[996: マンコミュファンさん]

>>995 マンコミュファンさん
ネカマ？

[997: マンコミュファンさん]

>>995 マンコミュファンさん
性別の設定がブレてますよ。

[998: マンコミュファンさん]

>>996 マンコミュファンさん
女以外の何者でも、ありませんよ。その失礼はわざとですね。ちょっと乙女チックになったからって...。
男の営業の方も、ちよっとおんなげ醸すと、受けがよくなるかもしれませんよ。

[999: マンション検討中さん]

女子なら浦和明の星もいいですね。たしかミス東大候補の神谷さんの出身校です。

[1000: 匿名さん]

浦和明の星はあうあわないがあるみたいですね。大人しいおじょうさんのわくにおさまっていられる女の子だといいみたい。クリスチャンだったりキリスト教に興味があったり、英語・仏語などができたりすると楽しいようです。大学進学指導も部活動も、それほど熱心じゃないんじゃないかな。 公立中学の場合、公立行きたくてもてきとうな私立行かされたりすることもあるから要注意ですよ。公立希望の場合どこどこに進学したいってはっきり担任の教師に言っておくことですね。父親も積極的に子供の教育、進学に関わっていると強いですねぇ。

[1001: 住友さん]

>>1000 匿名さん
マンションに直接関係ないことは控えてくれるかな？
改行しないこの書き方は995と同じ方ですよね？

[1002: マンション検討中さん]

>>1001 住友さん
住友不動産と紛らわしいから、その名前やめてほしい。虎の威をかる何とか?

[1003: 住友さん]

>>1002 マンション検討中さん
単純に名字だから仕方ないのですが、次回から別の名前にしときます。
住友不動産とは何ら関係はございません。

[1004: 通りがかりさん]

このマンションの近くにはシアーミュージック浦和校とかボイスクリエーション･シュクルとかあるから、話し方とか習わせて将来アナウンサーもあるかなと。 夢ひろがりますね。

[1005: 匿名さん]

ロイヤルパインズホテルも近いのでポイント高いです。

[1006: マンション検討中さん]

浦和駅徒歩7分程度だと、リセール時の競合マンション多いですよね。
この分譲価格だと、残債割れ必至です。

[1007: 匿名さん]

>>1006 マンション検討中さん
なんぼで売られてるんですか？

[1008: 匿名さん]

>>1006 マンション検討中さん

浦和駅西口7分築浅で検索してみて下さい。
数件しか出てきませんよ。

[1009: 匿名さん]

検索してみました。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/saitama/ek_012604710/?et=7&cn=10&...

5件中4件は8000万円超えですね。
残債割れ必死かどうかはわからない気がします。

[1010: 匿名さん]

残債割れマンは、まだ浦和で納得のいく新築を購入出来ていないから、これ以上高くなるのが嫌なのかな。そんな邪な気持ちでネガキャンしてても無意味だし努力の方向性を間違っていると思う。

[1011: 匿名さん]

浦和駅駅近マンションで近くに緑が多く、これだけ眺望の良いマンション、ここぐらいしかありませんね。

[1012: 匿名さん]

仲町2丁目は浦和の商業地域の中では数少ない落ち着きのあるエリアだったのに、15階建のマンションがおったつんですね。あんなところにマンションが建ってもデベロッパー以外、誰も得をしないでしょう。風情も何もぶち壊しです。
欲深な地主が自制できないのなら市が何らかの規制をすべきだと思いますが、常盤の乱開発も放置しているさいたま市ですから、期待するだけ無駄なんでしょうね。

[1013: 匿名さん]

>>1009 匿名さん
それ、ブリリア以外はコロナ前からの売れ残りばかりですよ。強気すぎて売れてないんです。
ちなみに、妥当な価格は、真剣な検討者なら仲介業者に聞けば教えてもらえますよ。
レインズで過去の成約事例を引けば、妥当なレンジはかなりの精度で推定ができますから。

[1014: マンション検討中さん]

築浅とはいえ坪単価300~450万

[1015: マンション検討中さん]

割高で長く売れ残っている中古物件を比較対象に集めてるんですね。
しかも殆どが浦和駅徒歩5分以内の名のあるマンションじゃないですか。
詐欺行為に近いものがありますね。

[1016: 匿名さん]

年をとると固定資産税が払えなくて、生活のために不動産業者に土地を売らなければならない人もいるでしょう。そこになにをたてるかは買った業者のかってでしょう。まともな企業なら、そんな無謀なものを建てないでしょう。古い建物がなくなり街が活性化する効果もあるでしょう。個人の理想論ばかり述べても、浦和の街のためになりませんよ。

[1017: マンション検討中さん]

中古マンションは最後の公示価格と成約価格が乖離してることが多いから、売れ残りのチャレンジ価格を敢えて集めてるところに悪質さを感じる。
中古マンションの市場価格を推定するなら、成約価格を参考にしないと意味無いことは、不動産業者なら絶対に知っている。

[1018: 匿名さん]

>>1015 マンション検討中さん

東京建物や大京より住友の方が格式は高いんじゃないかな。
住友って三井と三菱に並ぶ存在でしょ。

[1019: 検討板ユーザーさん]

>>1018 匿名さん
浦和のマンションに限ったら、そうは言えないな。
シティハウス浦和仲町
パークスクエア浦和常盤
ガーデンハウス浦和常盤
いずれも同時期の駅近マンションと比べてスペックで劣っている。
細かい事は、各々のマンションスレを見たら分かる。
住友の営業マンって、他の旧財閥系と比べてステータスのアピールが激しい印象なんだけど、浦和に供給したマンションに関してはホント内容が価格ほど伴ってない。

[1020: 匿名さん]

一般論では三井、三菱、住友がトップですよ。やはり財閥です。

[1021: 匿名さん]

>>1015 >>1017 マンション検討中さん
いや。検索すれば出てくると言われたので検索しただけなのに、悪意を感じると言われても。
じゃあ、成約価格出してくださいよ。

あなたコメントがまたいつもの妄想になりますよ。

[1022: マンション検討中さん]

自分としてはマンションを選ぶのは、まず立地と価格と見ためなんだけれど、ガーデンハウス浦和常盤もパークスクエア浦和常盤も他のマンションと比べて仕様もそんな悪くないし、適当な価格だと思うけれどなぁ。

[1023: 匿名さん]

中古価格算定の際にここと比較されるのは、徒歩分数的に、築浅物件ならプラウド高砂マークス、パークハウス浦和岸町あたりになると思いますが、昨年（なのでほぼ新築）で坪290くらいが相場でしたね。
ちょっと比較対象にならないですが、参考までに、パークハウス浦和タワーは坪340くらいだったと思います。

[1024: マンション検討中さん]

最近の浦和で新築分譲されたマンションの平均坪単価の一覧を載せておきます。
適正な相場を把握する一助になると思います。

https://www.manen.jp/mansionlist/11/2196/2196040/1/

[1025: 匿名さん]

>>1023 匿名さん

プラウド高砂マークスは徒歩8分で坂下通りの低くなっている場所なので、立地としてはガーデンハウス浦和仲町の方が良いですね。規模やグレードはプラウド高砂マークスの方が上ですが。

[1026: 評判気になるさん]

>>1025 匿名さん

このガーデンハウス浦和仲町とプラウド浦和高砂マークスは、立地や規模やグレードでそれぞれ一長一短あるけど、マークスは坪単価270で圧倒的にコスパが優れている。
住友を除く旧財閥系では、こういうお買い得マンションが結構出てくる。

[1027: 匿名さん]

プラウド浦和高砂マークスは災害の時もしもエントランスとかに水が入ってきたり、設備に不備が出たりしたら、かなり影響でます。立地ってこういうことも含めて立地なので安いなりの理由がありますよ。良い物件なのですが。ここなら水害の可能歳は低いと思いますし。

[1028: 匿名さん]

坂下通りに面しているためパークホームズ浦和ミッドレジデンスや浦和パークハウスも価格は抑えめですね。

[1029: マンション検討中さん]

その地区が水没したこと無いけどね。

[1030: 匿名さん]

水没したことあったらもっと安いでしょ。
水没する可能性が高いか低いかの問題でしょ。他より低いんだから。
それに地盤がゆるいことも考えられる。

[1031: マンション検討中さん]

物件の欠点が適切に評価されて安くなるのは分かった。
それなら何故、ドミノのパークスクエア浦和常盤やガーデンハウス浦和常盤は高いんだ？
更に、駅徒歩7分のここが、5分未満のマンションを超える程の坪単価なのか理由が分からない。
欠点が欠点として適切に評価されていないということか？

[1032: 匿名さん]

飲み屋街を嫌がる人は相当数います。
駅から徒歩5分の飲み屋に囲まれたマンションよりも、飲み屋街を抜けた駅から徒歩7分のマンションに価値を見出だすかどうかは人それぞれです。

[1033: マンション掲示板さん]

>>1032 匿名さん

つまり、価格設定はデベロッパーの勝手ってことだろ？
プラウド浦和高砂マークスは、市場の適正価格ど真ん中だったから一瞬で完売した。
同時期に分譲していたシティハウス浦和仲町は、竣工後も1年以上余裕で売れ残った。
検討者に価格程の価値が無いと判断されたら、当然売れ残る訳だ。
さて、飲み屋街を抜けた徒歩7分のマンションに、徒歩4分程度の駅近マンション並みの価値を見出す検討者がどれだけいるのか？
このマンションの売れ行きを拝見したいと思います。

[1034: 匿名さん]

>>1033 マンション掲示板さん

マークスが一瞬で完売したというのは誇張だね。

[1035: 匿名さん]

>>1033 マンション掲示板さん

売れてる物が「良い物」だと思い込んでいる典型的な思慮の浅い意見ですね。
売れてるからと言って品質が良いとは限らないですよ。適正価格だとは限らないですよ。

[1036: マンション検討中さん]

>>1034 匿名さん

マークスは瞬間蒸発とまではいかないまでも、抽選住戸を減らすため、申し込みが偏らないよう営業マンが調整に四苦八苦するレベルだった。
一方のシティハウス浦和仲町は、マークスよりかなり先んじて分譲を開始したけど、後から分譲を開始したマークスに検討者を吸い取られて、完売がかなり遅くなったね。
マンションの値付けはデベロッパーの勝手だけど、それが市場の中で妥当なのか否かは売れ行きが全てを物語っている。
そういう意味で、検討しているマンションに割高感を感じたら、一期は静観して売れ行きを確認するのも一つの安全策だな。
仮に一期で購入してしまって、以降の売れ行きが芳しくなかったら情緒不安定になりそう。

[1037: マンコミュファンさん]

>>1031 マンション検討中さん
住友さんは相対的に駅距離のあるシティハウス浦和岸町を早く捌きたいでしょうからガーデンハウス浦和仲町の価格設定を高くせざるを得ないのだと思います。営業戦略上の価格設定であって別に飲み屋街を抜けた駅徒歩7分に価値があるわけではないでしょう。

[1038: 匿名さん]

なんだか癇に障ったようだけど、誇張してるから1033は野村ファンなのかな？
この人いつも長文だし文章にも特徴出てるんだよね。あっちこっちで根拠のないネガキャンするのはやめてほしいよね。

[1039: マンション検討中さん]

>>1035 匿名さん

もしかして、また、住友のマンションをエルメスのバッグに例えようとしてる？
ステータスや信用が全く違うからって言っても分かんないんだろうな。
笑っちゃいけないんだけど、笑けてしまう。

[1040: マンコミュファンさん]

>>1039 マンション検討中さん
一段落目もニ段落目も意味がわからないのですが、伝えたい趣旨は？

[1041: 匿名さん]

スミフのマンションは売れ行き悪いけど、スレはどんどん伸びてゆくね。
パークスクエアとかシティハウス浦和仲町とか、2000超えてるからね。
ネガティブな書き込みに対して、関係者がいちいち応酬しているから？

[1042: マンション掲示板さん]

>>1041 匿名さん
売れ行き悪くても価格を露骨に下げずに販売してくれるおかげで中古市場も高値圏キープできるのでむしろスミフに感謝

[1043: マンション検討中さん]

>>1042 マンション掲示板さん

スミフのマンションは買わなければ資産的に実害無いから良いのかもね。
離れたとこで市場の恩恵があるなら。

[1044: 匿名さん]

>>1041
北浦和の物件も駅前で看板持った人が立ってたりしてて、切羽詰ってるのかなと思ってしまう程。
マンションには横断幕だし、既に住んでいる人は何も思わないのかな

[1045: 匿名さん]

>>1041 匿名さん
ネガティブな書き込みがなぜ多いのかも考えないとね。
価格が高くても最後は売り切れるから、他不動産会社が妬んでるとか。

結果的に今、浦和の新築は住友の独壇場だからな。

[1046: 匿名さん]

>>1044 匿名さん
そんなに気にならないそうですよ。

[1047: 通りがかりさん]

>>1046 匿名さん
気にする人は最初から買わないからじゃない？
だから売れ行きが悪い。
住友の商法を許容できる人しか検討できないだろう。

[1048: 匿名さん]

自分も気にならない。
自分が気に入るかどうかが基準だから他人の評価や状況なんてどうでもいい。
過剰に気にする人って他人の目とかを異様にに気にしすぎて、他人に振り回される人生を送っていると思う。

[1049: 匿名さん]

いい立地です

[1050: マンション検討中さん]

1048と1049の御二方が購入されるから、第1期の滑り出しは上々ですね？
売る側のコメントじゃなければ。

[1051: マンション掲示板さん]

必要なのは色々な難癖を考えることよりもとにかく買って残債を減らしていくことの一歩を進める勇気

[1052: 評判気になるさん]

>>1051 マンション掲示板さん
勇気がないと買えないマンションは嫌だ。

[1053: 匿名さん]

ノボリマンは人の目ばかり気にして生きてきたのか。少し気の毒に思う。

[1054: 評判気になるさん]

このマンションを買う人は、勇者ってことか？
住友に過大な利益を献上するツケを、残債という形でひたすら払っていく‥
勇者とは違う気がする‥

[1055: マンション検討中さん]

こちらは戸別宅配ボックスありますか？
確か浦和の住友物件である所ありますよね
つける物件とつけない物件の違いは仕様の違いですか？

[1056: マンション掲示板さん]

>>1054 評判気になるさん

搾取される者

[1057: eマンションさん]

>>1054 評判気になるさん
勇ましく毒の沼地を歩き搾取され続ける者、略して勇者

[1058: 匿名さん]

>>1054 評判気になるさん
現金以外ならみんなローンになるわけでしょ。
四六時中ローン残高のことばかり考えてるの？
適切かどうかわからないけど可哀想に見えるからそんな思考はやめた方がいいよ。

[1059: 匿名さん]

北側の市民会館跡は何が立つんでしょう

[1060: 評判気になるさん]

>>1051 マンション掲示板さん

リセールしてリセットすることも出来ない残債割れマンションは嫌だな。

[1061: 匿名さん]

>>1060 評判気になるさん
フルローンだから残債割れするんじゃないの。

[1062: 匿名さん]

>>1055 マンション検討中さん
ここはありますよ。
他でついてるところは私知らないですね。

つけるつけないは仕様です。ディスポーザーとかと同じ。

[1063: 匿名さん]

とりあえずディスもポジも検討者の邪魔だからやめたら？
純粋に質問してる人放置してなにしてんの？

[1064: 匿名さん]

ポジは近隣住民の仲町上げ、ディスは住友アンチの住友下げのようですが
浦和駅の近くってこんな変な人らばかり住んでるんでしょうか？

[1065: 匿名さん]

>>1055 マンション検討中さん
同時期に販売される岸町物件にも付きますよ。
仕様の違いというよりはwithコロナ以降の物件だからということではないでしょうか？

[1066: 匿名さん]

>>1064 匿名さん
浦和在住だけど、周りにはいないわ。
そういう人ってリアルでコミュニケーションとってないんじゃない。

[1067: 評判気になるさん]

>>1065 匿名さん
岸町物件の方が仕様はいいんですかね？

[1068: 匿名さん]

ガーデンハウスやシティハウスってグレード関係ありますか？

[1069: 口コミ知りたいさん]

>>1064 匿名さん

ポジは近隣住民じゃない。
近隣住民がどうしてこのマンションをアピールすんだよ。
浦和住友の関係者だろ。
どう見ても。

[1070: マンション検討中さん]

浦和から浦和のように区内で引っ越しする人が多いこと知らない人多いよね。

[1071: 匿名さん]

>>1068 匿名さん
今のところグレードの優劣はないと思います。
シティテラスは100戸以上につけられる感じですね。

[1072: 検討板ユーザーさん]

早く、野村の浦和仲町計画とコスパを比較したいですね。
駅距離と学区と規模は把握できたとして、あとは各住戸や共用部のスペックと肝心の価格。
野村なら残債割れしない分譲価格で出してくると期待してます。