ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

[匿名さん]

住友不動産の浦和駅近マンションです。場所的には埼玉県庁・さいたま市役所の中間あたりにあります。
ロイヤルパインズホテル浦和や玉蔵院などおしゃれなエリアなので検討する方も多いのではないでしょうか。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho2/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町二丁目96-1の一部、外4筆（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.30平米～71.67平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[563: マンション検討中さん]

シティテラス浦和常盤は、修繕費の計画を当初はありえないほど安く押さえることで毎月のローン返済計画を安く見せると言う姑息な売り方をしてましたね。
営業にそのことを指摘すると「それまでに住み替えることをおすすめします」とお話にならない回答が返ってきました。

[564: 匿名Mさん]

>>563 マンション検討中さん
それが本当ならひどい話ですね。
具体的に管理費・修繕積立金はいくらでしたか？
まだ、どのように費用が上がっていく計画でしたか？

[565: 匿名さん]

562と563の内容は修繕計画の問題であって戸数の問題ではない。
問題のすり替えはよくない。
何が目的ですか？

[566: マンション検討中さん]

>>564 匿名Mさん
検討したのはずいぶん前の話なのでよく覚えていませんが、5、6千円程度から始まり数十年後に3万円程度まで上がっていく計画だったと思います。
まだ完売してないはずなので、マンションギャラリーに問い合わせてみれば教えてくれるのではないでしょうか。

[567: 口コミ知りたいさん]

>>566 マンション検討中さん
マンションそのものに厚い利益を乗せて割高価格で売るため、当初の修繕費を安く抑えて、見た目の返済計画を抑える。
当然足りないであろう修繕費は、入居後数年でうなぎ登りになるか、第一次大規模修繕の直前に臨時徴収されるか‥
誠意も何もない不動産会社がよく使う商法です。
このガーデンハウス浦和仲町とシティハウス浦和岸町はどう見ても割高なので、当初の修繕費は要チェックです。不自然に安く設定されていても、それは不動産会社のサービスではないですから。
いずれ我が身に降りかかってきます。
無責任な営業の言う通り、早々に住み替えるなら話は別ですが、現実的ではない。

[568: 匿名Mさん]

>>566 マンション検討中さん
見学したマンションの修繕積立金計画を見てみましたが、確かに住友はその傾向が強いみたいですね。
個人的には組合管理のお金としてプールなれるので、少ないよりはいいかなと思います。

[569: 匿名Mさん]

>>567 口コミ知りたいさん
管理会社を変えることで一気に解決しますよ。

[570: 匿名さん]

先に払うか後で払うかだから永住するなら一緒ですよ。
逆に売却を考えてるならお得です。

[571: 匿名さん]

569のように管理会社変えれば解決しますしね。

[572: 匿名さん]

>>570 匿名さん

アンチをしてる人はこういう視点がない。
新築で買う人得じゃんってなりますよ。

[573: マンション検討中さん]

>>570
リセールしにくくならないか？
高額な修繕費のマンションに引っ越したいとは思えないんだが

[574: 匿名さん]

リセールは大丈夫です。

[575: マンション検討中さん]

住み替える人もローン組んで買うことが多いですからね。そんな高い修繕費のマンションは買えないよとならなければよいですが。
永住目的としても、年金生活となる老後に高い修繕費が降りかかってくるのは微妙に思えます。基本的には均等に積み立てていく計画とくるのが最も妥当で自然だと思いますが、新築マンション価格がこれだけ高騰するとなかなか難しいのかもしれませんね。

[576: 口コミ知りたいさん]

>>572 匿名さん
新築を売る不動産会社の都合のいい後付け理論だな。
とりあえず割高の分譲価格で売り逃げるために、購入者は修繕費が高騰する前にリセールすればいいとか、管理会社を代えればいいとか無責任な事をよく言うわ。
そもそも、リセールで残債をカバー出来るような分譲価格じゃないだろう。割高過ぎて。
かといって、終の住処にしたら老後に修繕費の高騰がやってくる。
蟻地獄みたいな論理展開でホトホト呆れる。

[577: 口コミ知りたいさん]

>>574 匿名さん
よく言いきれるなぁ。
匿名掲示板だから？
コンセプトルームで面と向かって言われたら、さすがに呆れて帰りたくなるだろうな。
関係者の破綻した論理展開は不愉快極まりない。

[578: 匿名Mさん]

>>573 マンション検討中さん
トータルで見るとそんなに影響はないと思いますよ。

築20年で購入価格を3500万円と仮定しよう。
修繕費が安価なマンションと高額なマンションの差が1万円であるとしても20年で240万円。
購入価格に対して、修繕費の差は1割以下なので、そんなに影響はないと思います。
また、この240万円も管理組合のプール金として貯まるので、どこかに消えるわけでもないですし。

[579: 匿名Mさん]

>>576 口コミ知りたいさん
572には同意です。
住んでみることを想定して検討すれば、当然思いつくことかと。

あなたが売ることを想定して話すから、そういう発想になるのではないでしょうか。

[580: 口コミ知りたいさん]

住友応援団の熱量が凄いな。
ここと岸町のスレで。
上から重点的に売り込めって、圧をかけられてるんだろう。
一方で、シティテラス浦和常盤やパークスクエアやガーデンハウス浦和常磐のスレは、ポジの気配も無い。
ここと岸町は、今の坪単価で一気呵成に売り切れば、住友の利益は相当になる‥
そんな空気を感じます。

[581: 匿名さん]

アンチのコメントはエビデンスが全くなく、単なる個人の感想に過ぎないですね。
さて目的はなんなのでしょうか。
よりよい掲示板になるよう建設的な書き込みを求めます。

[582: マンション検討中さん]

浦和駅徒歩4分、東高砂町にマンション建設計画があるようですね。
東高砂町なら、高砂小・岸中学区で資産価値は鉄板です。

[583: マンション検討中さん]

まるですみふの同業者を彷彿とさせる連投が凄いですね！笑
無視できないあたりが、ここの関心度の高さを窺わせますね。

[584: マンション検討中さん]

あと、ナカギンザ商店会ビル跡地は、再開発で店舗兼マンションになるようですね。

結局、浦和駅徒歩5分圏内の高砂小・岸中学区に、野村の仲町計画の他、東高砂町、ナカギンザ跡地、と3件のマンション計画が立ち上がってます。
賃貸で好機を待つのもありかもしれない。
ちなみに私は不動産業者じゃありません。
検討者の方々に後悔の無い選択をと願う1人です。

[585: マンション検討中さん]

>>584 マンション検討中さん
浦和駅西口前の南高砂再開発のタワーマンション計画忘れてるよ。

[586: マンション検討中さん]

>>585 マンション検討中さん

それは全く目処が立っていないですよね。
着工時期も、もう何度も延期になっています。
私は正直、あまり期待していません。

[587: 匿名さん]

>>584 マンション検討中さん

繁華街のマンションや複合型マンションは害獣や害虫に悩まされることがありますよ。
飲み屋の近くは嘔吐物の心配もあるしトレードオフです。

[588: 匿名さん]

>>580
シティテラス浦和常盤、一時期ティッシュ配りまでしてたのに最近見なくなりましたね。最終入居まであと半年だけど。

[589: 匿名さん]

野村の仲町計画のすぐ近くにはガールズバーとかもありますし、小さな子どもがいると気になるんじゃないですかね。
女性が客引きしてたりするし。

[590: 匿名さん]

浦和駅は他のターミナル駅よりかなりマシですが、それでも飲み屋周辺では嘔吐物を見かけます。
自分の住むマンションの下では見たくない。
私は嫌だなぁ

[591: 匿名Mさん]

>>590 匿名さん
別のマンションに関する話題で、かつ人を不快にするような書き込みはやめましょう。
言い方には気をつけたほうがいいですよ。

[592: マンション検討中さん]

>>586 マンション検討中さん
もう目処がたっているようなこと出てますけどね。計画がなくなることは無いですよ。
それこそ高砂小のとなりで子供も親御さんもラクでしょうね。

[593: マンション検討中さん]

>>590 匿名さん

そういう貴方には、これから建つ東高砂町のマンションがお勧めです。
駅徒歩4分ですが周囲に繁華街は無く、高砂小・岸中学区なので、さいたま市における不動産価値は保証されているようなものです。
この駅徒歩7分のガーデンハウス浦和仲町や9分のシティハウス浦和岸町より資産価値的に優れているのは確かです。

[594: 匿名Mさん]

>>593 マンション検討中さん
東高砂の施主はどこで、どんなマンションが建ちそうかわかりますか？

[595: マンション検討中さん]

>>594 匿名Mさん
まだ詳細は明らかになっていないですね。

修繕積立金を分譲当初は安くして毎月の返済計画を抑えるやり方で、割高マンションを売り込む商法を、貴方は564のコメントでは強く非難してましたが、568では急にトーンダウンしてますね。
その変遷には、個人的な見解とは別のお立場が背景にありますか？

[596: 匿名Mさん]

>>595 マンション検討中さん
せめて施主を確認してからオススメしたほうがいいですよ。
住友だとしたら同じこと言えますか？

564で本当だとしたらひどい話といったのは、営業が言ったとされる言葉だけで、修繕計画のことではないですよ。

[597: マンション検討中さん]

>>593 マンション検討中さん
そこらへん、まえに行ってきたんだけど。ちょっとさびれた感じがあったんだけど、周りにへんな建物とかありません？それと電車の音が気になるなぁ。

[598: マンション検討中さん]

>>593 マンション検討中さん
住友に対抗している業者かなにかの人なんですね。

[599: 匿名さん]

>>595 マンション検討中さん

まだ詳細が明らかになっていない計画を無責任にオススメする理由はなんですか？
高砂小・岸中を妄信しているようですし、ちょっとどうなのかなと思いますね。

[600: マンション検討中さん]

ここ、検討してましたが単純に割高すぎて撤退しました。それこそ、玉蔵院と南側が隣接している低層マンションといったレベルの立地ならこの価格も正当化できるかもしれませんが、ただ近くにあるだけですよね苦笑
野村仲町計画か高砂再開発計画かのどちらかを購入する予定です。こちらは徒歩5分圏内かつ高砂学区に含まれるため、もう少し高くなってもリセールは問題なさそうなので。

[601: マンション検討中さん]

>>599 匿名さん
個人的には公立小である高砂小と仲町小に差はないと思っていますが、高砂小か常盤小学区で指名買いするお客さん、いまでも大勢いますよ。それが現実なんです。
コスタとエイペックスがいまだにあの価格なのもそれが大きな理由です。資産価値を「保つ」という側面からは高砂小学区で買うことは極めて固い選択です。

[602: 匿名さん]

コスタとエイペックスが高いのはランドマーク的な上乗せがあるからですよ。
それに学区についても今はネットで正しい情報を知ることができます。これまでのようにはいきません。
今後を予測し、情弱にならないように、騙されないように。

[603: マンション検討中さん]

>>601 マンション検討中さん
高砂2丁目のシティハウス浦和高砂は、もっと高く売れてるよね。岸町小学区だったと思うけど。

[604: マンション検討中さん]

住友応援団が熱いですね！

[605: マンション検討中さん]

学区がどうとか以前に、ここは単純に高すぎる

[606: マンション検討中さん]

>>596 匿名Mさん

住友の営業マン、営業倫理のネジが飛んでる感じですよね。
それには、私も憤りを感じます。

[607: マンション検討中さん]

>>597 マンション検討中さん

この住友応援団（関係者s/o）がディスってるから、東高砂町のマンションは住友ではない他のデベロッパーの分譲なんだろう。
充分、検討の余地はある。
問題は、分譲開始時期がいつになるのか？

[608: マンション検討中さん]

ここは浦和駅西口徒歩7分、仲町小常盤中なので別に悪くはない。が、単純に高すぎ、持ち上げるのが難しい

[609: マンション検討中さん]

マンション検討中さん?っていうアンチ住友の人が住友のマンションのいいところを書くとディスったりちゃちゃ入れたり茶化したりして、野村の仲町計画などに誘導したりするから本当に迷惑。管理人さん、削除したり書きこみさせないようにしてください。こっちはまじめなんですから。ホント荒らされてるよ。

[610: マンション検討中さん]

オンラインでの資料請求しかしてない私のところにも、住友の営業から電話かかってきましたよ。高すぎて売れてないんでしょうね

[611: 匿名さん]

>>596 匿名Mさん
住友の営業の言い方って、なんなんでしょうね。
私も匿名Mさんと同じ印象を持ちました。
修繕積立金が上がる前に中古で売ればよいって、営業に指示されたくない。
中古で売っても、この分譲価格だったら残債が消化できないでしょうに。

[612: 通りがかりさん]

>>609 マンション検討中さん
604マンション検討中さん若葉マークとかでしょ。ひまな荒らしとかでしょ。気分悪いよね。普通の人間ぶってそういうことするのが目的なんでしょうが。