ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

[匿名さん]

住友不動産の浦和駅近マンションです。場所的には埼玉県庁・さいたま市役所の中間あたりにあります。
ロイヤルパインズホテル浦和や玉蔵院などおしゃれなエリアなので検討する方も多いのではないでしょうか。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho2/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町二丁目96-1の一部、外4筆（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.30平米～71.67平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[463: マンション検討中さん]

野村は眺望もよくない、高砂小・岸中学区っていう特別評価もされてない学区をもちあげて、駅近を頼りに値を上げる気でしょ。やることゲスだねぇ。あーこわ。マンション内に子供の遊び場ぐらいつくってくれるのかなぁ。
野村は浦和のこと金づるにする金の亡者ってことだね

[464: 検討板ユーザーさん]

よく考えたら、このガーデンハウス浦和仲町の坪単価って、浦和タワーやブリリア浦和仲町を超えてんだね。
浦和タワーの12、13階の坪単価が310から330だから、確実にこのマンションは埼玉県で1番坪単価の高いマンションってことになる。
このマンションが！！！

[465: 通りがかりさん]

浦和の歴史とともに生きてきた人間は納得。

[466: マンション検討中さん]

>>464 検討板ユーザーさん
商店街の中にある徒歩7分のマンションがですか。
スミフがやることはめちゃくちゃですね。

[467: 匿名Mさん]

>>464 検討板ユーザーさん
浦和タワーはわからないですが、ブリリア超えはしてないですよ。
ブリリアの最高坪単価は380万円なので。

平均坪単価比較はわからないですが、同じくらいでしょうか。
浦和の坪単価は年々上がる一方で、ここは仕様も高く、住友であることを考慮すると、そうだねって感じです。

[468: マンション検討中さん]

>>464 検討板ユーザーさん

埼玉県だと所沢のタワマンが今のところ一番高いと思う

まぁ、浦和の再開発ビルが最終的には一番になるだろうけど

川口ももう坪300万余裕で行くだろうし、蕨のツインタワーも行きそうな

朝霞台も坪280万でしょ、さいたま新都心も坪300万行きそうだし

ここはこの立地で考えると妥当でしょ

[469: 匿名]

>>466 マンション検討中さん
ここは商店街の中じゃないですよ。商店街しか知らないのね。ブリリア浦和仲町と野村のとこは、まがうことなく商店街通りですけどね。

[470: マンション検討中さん]

仲町アドレスは高砂、岸町、常盤と比べると格下で、一丁目（高砂小学校区）じゃないと少し残念だねという評価になってしまう。
シティテラス浦和仲町も竣工後も売れ残って長い間ノボリが建ってたけど、ここも気長に売るつもりなんでしょうか。

[471: マンション検討中さん]

>>469 匿名さん
知ってますよ。銭湯やガソリンスタンドに隣接していかにも昭和らしい雰囲気が残る汚らしい一角ですよね。
ブリリアや野村は繁華街でしょう？言葉の使い方を知らない人ですね

[472: マンション検討中さん]

学区と駅距離的に、流石にブリリア並みの坪単価じゃ厳しい。最上階を買いたいわけじゃなければとりあえず野村待ちかな。
シティタワー所沢も、一千万以上値下げして、初期に購入した人は大損したようだし。

[473: マンション検討中さん]

>>468 マンション検討中さん
駅徒歩7分でしょう？5分なら納得かな

[474: マンション検討中さん]

確実に言えることは、仲町小学校区のマンションより高砂小学校区のマンションを買うべき。中古になったときの資産価値の維持力がまるで違う。コスタや浦和タワーが代表例

[475: マンション検討中さん]

野村の方はいつ頃竣工のプロジェクトなのでしょうか？

[476: マンコミュファンさん]

>>467 匿名Mさん

貴方はマンションに詳しいはずだから、最高坪単価を比較しても意味ないこと分かるでしょう。
80平方メートル以上の占有面積を有する住戸や、4LDK以上の住戸は、プレミア価格で坪単価が跳ね上がる。
つまり、同じ階数の近い占有面積の住戸で坪単価を比較しないと意味がない。
ブリリア浦和仲町の最高坪単価を叩き出した住戸は、何平方メートルで、間取りは何LDKなんですか？

[477: マンション検討中さん]

ブリリアは確か平均330位でしたでしょうか。
こちらはまだ最上階しか分からないものの、住友は階数でそこまで差をつけないので、平均でと340~350位はいくのではないでしょうか。
住友の営業担当者が、ブリリアよりも高くなると言うくらいなので、まあ越えるんでしょうね。

[478: マンコミュファンさん]

マンションマニアのブログによると、86.14平方メートルの4LDKなんじゃないかな。
一方で、ガーデンハウス浦和仲町の比較対象は、70平方メートルの3LDK。
坪単価を比較するには、条件が違い過ぎる。

[479: 匿名Mさん]

>>475 マンション検討中さん
こちらを見ていただければと思います。

エステムプラザ浦和(仮称)｜埼玉の新築分譲マンション掲示板＠口コミ掲示板・評判
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/623582/

[480: 匿名]

>>470 マンション検討中さん
いいたくなかったんだけど、仲町や仲町よりの常盤には世間で幅のきく人や有力者、いわゆるセレブといわれる人が多く住んでいますよ。マンションとかじゃないですけど。かかわる事があるかもしれませんね。

[481: マンコミュファンさん]

>>477 マンション検討中さん
ブリリアよりも実質的に高い！
住友の営業担当が言うなら確かですね。
このマンションの割高説を否定していた匿名Mさん、背中を撃たれましたね。

[482: マンション検討中さん]

>>479 匿名Mさん

ありがとうございます。
まだまだ先のプロジェクトなんですね。
とても興味はありますが、そこまで購入待てそうもない…。

[483: 匿名Mさん]

>>477 マンション検討中さん
ブリリアより高くなるってどこかででてましたっけ？

[484: マンション検討中さん]

皆さん高い高いね連呼ですね！

買いたい方が買われるのですから、決まって価格は受け入れて、判断すればいいだけです。

ここでスミフさんの値付けにあれこれ言っても何もかわりませんよ！

[485: 通りがかりさん]

>>471 マンション検討中さん
あなた、この時期に商店街じゃない、繁華街だなんて・・・（赤面）。お水関係の人ですか?
それから汚らしい一角ではありませんね。工事中ですから。

[486: マンコミュファンさん]

このマンションがこのまま行くと、埼玉県の平均坪単価最高額を更新する可能性が高いことは明らかですね。
そして、その坪単価を払うなら、浦和駅徒歩5分以内の高砂小・岸中学区じゃないと、全く採算が合わないのも明らか。

[487: マンション検討中さん]

>>480 匿名さん
戸建の豪邸のことを言い出したらきりがないでしょう。
それに、高級住宅街としての格や豪邸の数で比較するなら、仲町より高砂、岸町、神明、別所あたりのほうが確実に上ですよ。
いずれにせよ、あくまでマンションとしての評価を語るべきと思います。マンションの評価は駅距離、築年数、あと特に浦和では学区（高砂小学校区か常盤小学校区）で決まりますので、ここがブリリアより高いのはさすがに理解できないですね。

[488: マンション検討中さん]

>>486 マンコミュファンさん
本当その通りです。比較すると納得が出来ない価格。

[489: マンション検討中さん]

仲町2丁目で戸建てって、よほど本人自身が経済的に成功した人間じゃない限り、単に親から土地を相続した運が良い人ってだけでしょう？それで自分がセレブと勘違いして掲示板で素晴らしい立地のマンションだって吹聴し続けてるって。仲町商店街の住人ってこんな勘違いした人ばかりなんですかね？

[490: 匿名さん]

>>489 マンション検討中さん
商店街の人間が自分でセレブだなんて言ってる？
なかまち商店街は仲町1丁目のほうだけど。うらやましいんだろうけどネガでまわりの人間にあたるのやめてほしいわ。

[491: マンション掲示板さん]

このマンションは見ですね。
少なくとも、駅近プラウドの詳細が分かるまでは。
待てなければ、駅距離あるけど三井もあるし。

[492: マンション検討中さん]

>>490 匿名さん
セレブかどうかは知りませんが、ずっと張り付いて、ここは特別だ浦和の中でも最高の立地だと主張してる地元住民さんはいらっしゃるようですよ笑

[493: 匿名さん]

ここの中年女性の担当営業さんだったりして。
言ってる事の無理矢理感が、生活かかってる必死さを連想させるから。

[494: 通りがかりさん]

>>487 マンション検討中さん
浦和で特別な良い小学校と認識されているのは附属小ですよ。仲町小学校区にある。そこのところわかっていないのか、わかってて知らんぷりしているかですね。営業の必死さが伝わります。

[495: マンション検討中さん]

このマンションと同じ住友分譲のシティタワー所沢クラッシィは、所沢駅直結の自他共に認めるランドマークタワーだけど、それでも住友の利益ブッコミ価格で売れなくて、中層階以下は事実上の値下げに踏み切っている。
このマンションは、浦和のランドマーク足り得るの？
違うよね。
駅直結どころか、駅近でもない、その他大勢に分類されるただの板状マンションだよね。
ここは、上記の所沢のタワーマンションと同じ道を辿ると思う。

[496: 匿名]

>>495 マンション検討中さん
値段に見合わない所沢のタワマンだから売れなかったんだと思う。要するに需要がなかったんだね。住友は間違えたね。

[497: 匿名さん]

>>495 マンション検討中さん
こことシティタワーは違うから、違う結末になるという論理展開かなと思ったが違ったわ（笑）

同じトコ住友ってだけで、同じ展開になるって言われてもね?

ちょっとこれは自分なら削除したくなるほど恥ずかしいですよ。
ぜひ残しておきましょう！

[498: マンション検討中さん]

駅直結のタワマンでさえ、住友の利益ブッコミ価格に応えられなかったのに、このマンションがこの価格で売れる訳ないだろうって話。
住友は、第1期で上層階をブッコミ価格で売り出して反応悪いと、上層階は値下げしないけど、中層階以下の階層ごとの価格差を広げて、実質的な値下げに踏み切る。
逆に、上層階の売れ行きが良いと、階層ごとの価格差を狭めたり、逆に上層階より高価格にすることも躊躇しない。
今回は、シティタワー所沢クラッシィのパターン、ここで言うと前者のパターンを辿ると考えています。
私見ですが。

[499: マンション検討中さん]

議論が終わってしまった？

[500: マンション検討中さん]

野村の仲町一丁目計画が出てきたので、浦和駅近で検討してる検討者はそちらに移った感じですかね

[501: eマンションさん]

ホットな話題の中心でいられたのも、一瞬でしたねー

[502: マンション検討中さん]

ブリリア浦和仲町より高くなると聞いてみんな一気に冷めたところに野村の計画が出てきたのが駄目押しでしたね
このマンション売れるんでしょうか？

[503: 検討板ユーザーさん]

野村不動産の仲町計画は平均@380くらいでしょうか？
竣工時期は、こちらの方が15カ月先ですね。

[504: マンション検討中さん]

>>503 検討板ユーザーさん
住友の営業なら、「野村の仲町計画は坪380くらい行くから、このガーデンハウス浦和仲町の方がお買い得ですよ！野村の仲町計画を待つ必要なんてありません！」ってセールストークを展開するだろうね。
似たようなことが、数年前のシティハウス浦和仲町の分譲初期にもあって。その時の住友の営業は「後に分譲されるプラウド浦和高砂マークスは、このシティハウス浦和仲町よりもきっと高いから、待つ必要ないですよ！」って吹き込んでいたらしい。
結果は、マークスの方が坪単価が安くて、かつ仕様も高かった挙句、あっという間に完売した。
一方のシティハウス浦和仲町は、住友特有の超割高価格が祟って、入居開始後もかなり長く売れ残っていた。販促の看板とノボリに囲まれて。

営業って、自社にとって都合がいいけど全く根拠の無い憶測を、自信ありげに、根拠ありげに話すから注意が必要。
営業は間違っても検討者の味方ではないからね。

[505: アホ]

>>504 マンション検討中さん

住友の営業は、販売価格の高さを自社のブランド価値やひいては自分自身の価値とでも勘違いしてるのか、上から目線で鼻につく。うち買えないならよそへどうぞ、とでも言わんばかりの対応だ。

[506: 匿名Mさん]

>>504 マンション検討中さん
根拠のない空想はやめましょう。
建設的な意見を言いましょう。
三井や野村のスレでも言動がひどいですよ。

[507: マンション検討中さん]

>>506 匿名Mさん
マンコミュ掲示板や自らの経験を元に注意喚起しています。
何にも忖度する事なく、検討者の利益を一番に考えて、投稿しています。

[508: マンション検討中さん]

傍からみてるとどっちもどっち。
この滅茶苦茶な価格設定を正当化しようとする住友営業マンや仲町2丁目住人の言動も酷かったと思いますよ。

[509: マンション検討中さん]

私の仕事は営業ではないですが、営業の人は上の販売戦略＆価格設定をしている人達の決定を踏まえて営業していかなくてはいけないから大変だと思います。
住友の営業の方を悪く言うのは私は違うかなと思うのですが。。。住友の上の方の決定権を持つ方々が、よほどプライドが高いんだなと思います。
営業の方は大変ですね、頑張ってください。

[510: マンション検討中さん]

>>509 マンション検討中さん

住友の営業について掲示板で報告されてきた所業の多くは、住友の企業文化に根ざしたものかもしれませんが、それだけで説明できないと思いますよ。
幾つかモデルルームを訪れましたが、後味の悪い不快な印象をもったのは住友だけです。

[511: 検討板ユーザーさん]

浦和で住民に愛されるマンション、そんな代表格のひとつになりそうですね。住友不動産も野村不動産も頑張ってください。

[512: 匿名さん]

住友が不快なら熊谷にでも住めばいいんじゃない