ガーデンハウス浦和仲町ってどうですか？

[匿名さん]

住友不動産の浦和駅近マンションです。場所的には埼玉県庁・さいたま市役所の中間あたりにあります。
ロイヤルパインズホテル浦和や玉蔵院などおしゃれなエリアなので検討する方も多いのではないでしょうか。

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawanakacho2/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町二丁目96-1の一部、外4筆（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩8分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩8分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.30平米～71.67平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[1513: 匿名さん]

ここのマンションだんだん出来上がってきましたね。
まわりに高い建物がないから、解放感があっていい感じ。
建物も清潔感がある感じで良いですね。
ある意味、浦和駅西口周辺の中心地って感じがします。
北の方に行けば常盤公園があり、南の方に歩けば玉蔵院、埼玉会館広場、埼玉会館があり、東に15分ほど歩けば別所沼公園がある。ロイヤルパインズホテルもすぐ近く。
もちろん駅のまわりには、いろんな商業施設が集積している。
もうすぐ完売しそうですが、買えるお金があれば欲しかったなぁ。
浦和あたりでマンション探している人は、一度見に行くことをおすすめしますよ。近くにもマンションできますからね！

[1514: 匿名さん]

東に15分ほどじゃなくて、別所沼公園に行くにはここから西に15分位ですね。方角間違っていました。

[1515: マンション検討中さん]

ずっとプラウド浦和を待っていたのですが、開けてびっくり。前のビルとの距離が近すぎ、部屋はダブルアウトフレームじゃないので表示面積よりすごく狭い。駐車場もプレミア以外の部屋だとほぼ当たらない。このガーデンハウス浦和仲町は、3DLKでなくサービスルームがあるのでイマイチかなと思っていたのですが、場所や部屋の広さ、収納など、プラウドの同じような部屋よりずっとよさそうに思いました。しかしプラウドを待っていた間にどんどん高くなってしまった！！。またプラウドの値段見てさらに上げている。スミフはいつもこういうやり方だと他のマンションの営業さんが批判してましたが、今になってよく分かりました。

[1516: 購入経験者さん]

物件価格ばかりに気を取られないでランニングコスト（管理費・修繕積立金）も確認した方がいいですね。
スミフは新築分譲時から高い。修繕積立金はどんどん上がっていくから要注意。

[1517: マンション検討中さん]

>1516
確かにその通りですね。このマンションは15年もすると、ただ暮らしているだけで6-7万出て行くんですよね。でも修繕積立金が高いのは、他のマンションより修繕費が高くかかるマンションということでしょうか？スミフは最初から高い？途中からどんどん上がる設定にしているなら最初は安いはずですが？最初も高くて途中からもどんどん上がるなんて最悪ですね。基本的なことが分かっておらずお恥ずかしいですが。

[1518: 名無しさん]

>>1513 匿名さん
もうすぐ完売？本当ですか？

[1519: マンション検討中さん]

>>1518 名無しさん
こちらより岸町のほうが販売済みの戸数が多かったんではなかったですかね？

[1520: マンション検討中さん]

>>1517 マンション検討中さん
ひと月で6-7万にもなるんですか？この規模でディスポーザーありだとそうなるのかな？

[1521: eマンションさん]

>>1520 マンション検討中さん
モデルルームに行ったときの資金計画例では
管理費　約23,000
修繕積立金　5年目まで約6,000、10年目まで約17,000、15年目まで約28,000、30年目まで約32,000でした。

[1522: 匿名さん]

>>1521 eマンションさん
タワマン級ですね。

[1523: マンション検討中さん]

>>1520 マンション検討中さん
駐車場代を入れると16年目以降は一番安いBtypeでも管理費＋修繕積立金で約55500円、駐車場を試用すると17000～26000円なので月7万円は超えることになりますね。修繕積立金が高いように思うのですが？

[1524: マンション検討中さん]

>>1513 匿名さん
もうすぐ完売？？　下層階はまだ売り出してもいないのではないですか？

[1525: マンション検討中さん]

外観出てきましたね！
個人的な感想ですが、
あまりかっこよくないなぁ笑
コンクリートの打ちっぱなしの
様なデザインがチープに見える

[1526: 匿名さん]

プラウドの方が良い？

[1527: マンコミュファンさん]

この開けた眺望と良い立地で、新宿・東京に25分、渋谷に30分で行けるのは魅力だね！

[1528: マンション検討中さん]

日当たり、眺望と前建ての無さは浦和イチだと思った！

[1529: マンション検討中さん]

ここと岸町は見た目がほぼ同じだと思いますが、既に完成済みの住友不動産マンションで似た外観のマンションてありますか？
タイル張りじゃないのが気になっていまして。

[1530: 匿名さん]

>>1528 マンション検討中さん
将来的にはちょっとリスキーですよね

[1531: マンション検討中さん]

将来のこといったらどこもそうだしな。まずはここ5年の目線で考えるのが良いのかな。眺望良し。

[1532: 匿名さん]

>>1530さん
>>将来的にはちょっとリスキー
リスキーなんですか？

緑も多い地域でいいのかなと思っていました。
眺めもよさそうで、遠くからも自分のマンションの位置がすぐにわかりそうです。

[1533: マンション検討中さん]

通りがかってみたけど、日当たりと眺望は浦和では稀に見るほど良いマンション

外観もタイルが無いから、最近できたマンションだなとすぐわかるね

[1534: マンション掲示板さん]

タイルを貼らないのは何故ですか
コストダウンの為ですかね

[1535: 検討板ユーザーさん]

>>1534 マンション掲示板さん
コストダウンの面は大いにあると思います。特に抜くところは抜く住友さんなので。ただ最近は老朽化した建物のタイル落下事故も問題化してるのでタイル張を避ける流れはあると聞きます。ここも裏手は道路近いですしね。

[1536: マンション検討中さん]

価格少し下げたのかな？A typeとC typeの値段が同じになった？

[1538: マンション検討中さん]

すごく高くて、小さな子供もいないので、やらないつもりです。

[1539: マンション検討中さん]

>>1536 マンション検討中さん
一緒になってますね！SUUMO見てみました

[1540: マンション検討中さん]

>>1539 マンション検討中さん

下にある以前の価格を見ても分かる様に、スミフは周りの状況見て、値段をどんどん変えてくる。しかもレジェイドの様に完成する前に完売する様な値段は絶対につけないのだそうです。だから高く感じるのが当然ですね。

[1541: マンション検討中さん]

ガーデンハウス浦和常盤はかなり安いですが、こことシティハウス岸町はだいぶ高いですよね。なぜこんなに差があるのでしょうか？

[1542: 通りがかりさん]

>>1541 マンション検討中さん
かなり安いってわけではないですが、立地、仕様ですかね。あとは完成時期が異なるので、仕入が若干安かったとかですかね。

[1543: 匿名さん]

建物見てきましたが意外と悪くないですね。
小規模ではありますが、安っぽいタイル張りよりもかっこ良く思えました。

[1544: マンション検討中さん]

このマンションの上の階から富士山は見えるでしょうか？グーグルマップで見ると方角的には見えそうですが。スミフの営業さんが言葉濁すので見えないのかな？遮る建物があるのか？

[1545: マンション検討中さん]

リスキーと仰ってる方もいる通り眺望は期待し過ぎない方が良いと思います。すぐ隣がコンビニと駐車場という高確率でマンション建ちそうな立地で、この物件もそれを想定しているかのように土地を斜めに使う形で建っているので。。。それでも、普通に想定範囲内なので、良い物件だと思ってます。

[1546: マンション検討中さん]

>>1545 マンション検討中さん
自分もその点懸念でしたが、
見に行ったところコンビニと駐車場の土地はマンション建設にはかなり狭いので、高い建物は建ち辛いと思いますがどうでしょう。

[1547: 匿名さん]

駐車場のところに建つ可能性が大だとプレミストの担当者の方が言ってましたね。建たなければいいですが。裏門通りを50mほど東に行ったところに比較的広い土地が整備されてるようですが、あそこには何ができるのでしょうか？

[1548: マンション掲示板さん]

セブンイレブンと駐車場の地権者は同一人物であるとスミフの営業担当に聞きました。
裏門商店街の有力者らしいです。

[1549: マンション掲示板さん]

仮にマンションが建ったとしても、南西向きなのでそれほど支障はないとは思いますよ。

[1550: マンコミュファンさん]

そんな目の前に小さいマンション建てるなんて！

街並み的にヘンだと思う。　

セブンイレブンと駐車場の間の理容室いしいの土地買って、だれか何か建てればいいのに。

[1551: マンション検討中さん]

セブンイレブン＋駐車場だけでなく、西向かいの銭湯もそのうちなくなる気がするけどな。いずれにしてもドミノ化の可能性は結構高いと思う。

[1553: 通りがかりさん]

幹線道路沿いのごみごみしたプラウド浦和より、公園・広場・書店・玉蔵院・ロイヤルパインズ浦和ホテルが連なるこっちのマンションの立地のほうが健康的な気がするな。

[1555: マンション検討中さん]

その後、このマンションの契約状況はどうなのでしょうか？住友不動産は、入居開始1年後くらいに完売するような価格設定にしていると聞いていますので、まだまだ売れ行きはよくないのでしょうかね。出来上がる前に完売してしまう、レジェイド、プレミスト、プラウドと決定的に違うところですね。

[1556: 匿名さん]

マンション購入は周りの古い建物や建て替えられそうな施設もチェックし、
将来の眺望も予測して検討しなければいけないんですね。
自分だったらまさかコンビニが別の建物に建て替えられるとは考えつかないので
こちらの掲示板で勉強させていただいてます。

[1557: 匿名さん]

前に道路があって間があいていて、何か建っても日ざしが入ってこないってことはないからよかったですね。

[1559: 匿名さん]

駅からここは近い場所ですから、周りの建物が建て替えとかそういうのもあってもおかしくないように思います。
それくらいおおらかな気持ちでいてもいいのかなぁって。
といっても、頻繁に変わってしまうのは困るけれど。。。
いずれにしても、ここは道路が開口部側にあるのはいいのかも

[1560: マンション検討中さん]

常盤中目当てはあるけど仲町小目当てなんて聞いたことない。
先行案件のガーデンハウス浦和常盤の宣伝も、常盤中学区が売り文句で仲町小には特に触れてませんでしたよ。他の常盤マンションもそういう傾向だと思います。

[1561: 匿名さん]

常盤中は、いいっていうの聞くけど、そんなわざわざマンション選んで通いたいような学校ではないんじゃない？
仲町小の近くの付属小は教育熱心な親が入れたがるけど、仲町小でいいんじゃないっていうレベルだと思うけど。

[1562: マンション検討中さん]

浦和駅の駅近マンションを買うと結果的に仲町小学区になることはあると思うが、わざわざ仲町小狙いでマンション選ぶ人はいないでしょう
浦和駅の近くからだと、結構歩かされるのも微妙なんだよね。子どもの足だと30分はかかるのでは？
浦和駅にはこだわるけれど学区にはこだわらない人が買うイメージだなぁ、仲町は