シティハウス浦和岸町ってどうですか？

[匿名さん]

埼玉の高級住宅地、浦和区岸町に住友不動産のマンションです。浦和駅徒歩9分、人気出そうな立地です。
購入検討を前提に話し合いましょう。

売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawakishicho/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町七丁目65-1、65番2の一部、68番1、68番2、68番3の一部（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.50平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[41: 匿名さん]

仕様は良くもなく悪くもなくといった感じでしょうか。
両側アウトフレームだし、エントランスの造りは良さそうです。近くのパークハウス浦和岸町の西側棟より格段に日当たりは良さそう。
イマイチなとこは、間取りには期待できなそう。階高３ｍで同じサイズの箱をびっしり詰め込んだ感じ。そして、駐車場がターンテーブルを使う多段機械式。出し入れに時間がかかりそう。車が出入りする道路も狭いし。ただ、完成したシティテラス浦和常盤の駐車場を見ましたが、そっちより若干マシかな。あそこは車に乗らなくなりそう。
あと、機械式駐車場が隣の敷地の祠の鳥居を塞ぐことになりそうですが、なんだか気になります。どうするのかな～？
いずれにしても、価格がどうなるかですね。

[42: マンション検討中さん]

間取りは浦和のマンションは糞なのばかりだから。
両側アウトフレームというだけで素晴らしい仕様に思えてしまう笑

[43: マンション検討中さん]

60戸なら浦和では中規模、ディスポーザーも付くなら文句ないですね。駐車場もネックかな。

[44: マンション検討中さん]

スミフは三菱より高いの確実。
坪320万も有り得る。

[45: マンション検討中さん]

スミフはそれだけ仕様もこだわってますからね
一番高いけどその地域内では一番仕様を上げて価値あるマンションを建てる、それがスミフ

[46: 匿名さん]

設備・仕様、まだ見ることができないのでディスポーザーも決定事項ではなくて何とも言えず…
床暖房やディスポーザー、24時間ゴミ出しなど設備としてついていたらいいなと思えるものがあればいいなと思います。

「マンションギャラリー閉鎖期間：2020 年 5 月 7 日（木）～当面の間」で見に行けないのが残念ですが、逆にマンションギャラリーが開いていると大丈夫なのか心配になります。
どこかでインターネットを利用してモデルルーム見学をしたり、契約打ち合わせができると聞きました。積水ハウスのCMだったかもしれません。
コロナも長引くと予想されますから、自宅から打ち合わせや契約ができるといいですよね。契約書類は郵送やPDFでやりとりしてもOKなら実現可能だと思います。

[47: 匿名さん]

シティタワー所沢クラッシィのスレを「値下げ」で検索かけて絞って読むと、住友不動産の値付けの方針が分かる。
初期に分譲する上層階を思いっきり高値でふっかけて、売れ行き良ければ下層階への価格差を狭め、場合によっては武蔵小杉みたいに上層階より下層階の方をより高値にすることも全く躊躇しない。逆に売れ行きが悪ければ、シティタワー所沢クラッシィのように下層階への価格差を一気に広げて実質的に値下げすることもある。
つまり、住友不動産が初期に分譲する上層階は、市場価格を無視したふっかけ価格だから、注意が必要。
シティハウス浦和仲町やガーデンハウス浦和常盤の初期分譲価格が法外に高いのもその一例。
住友物件は、その上層階に特別な拘りが無ければ、二期や三期まで粘って待つのが妥当だと思う。

[48: マンション検討中さん]

>>45
さいたま市内の最近の住友マンションを知っている人は、誰も同意しないと思う。
シティハウス浦和仲町・パークスクエア浦和常盤・ガーデンハウス浦和常盤
それぞれのスレを見ると分かるが、競合マンションと比較して優れているポイントを指摘したコメントがない。
浦和タワーや東口のプラウドやパークハウス浦和常盤レジデンスに販売スピードが著しく劣っているのは、コスパが伴っていないからではないでしょうか。

[49: 匿名Mさん]

>>46 匿名さん
ディスポーザーはHOME'Sに記載があったので確定かと。
さいたま市の住友マンションは大体仕様が一定なので、床暖とか24時間ゴミ出しはあると思います。

リモートで色々できるようになるといいんですけどね。
業界風土的に中々進まない気がします。

[50: 匿名さん]

住不さんは高層階から売り出し～からの説明は大方正解です。
中でもシティタワーズ東京ベイは１期購入者がウハウハでした。
２期以降に値上げ・維持・値下げの割合で見ると所沢はレアケースです。
所沢は当初から地域の上限を遥かに超えるぶっ飛び価格設定でしたので是正されただけ。
埼玉の小規模物件では多分そのまま高層階の価格を下層階にも適用して値上げも値下げもしないが実質階の違い分だけ値上げという見解になる可能性が高い。
となると、やはり１期購入が良いのですが、浦和での住不は評判が良くないので野村か三菱が無難だと思う。
2018年までは野村・三菱の大量供給が続いていたので買おうと思えば買えたわけで、見送った人はつまりそういうことです。

[51: マンコミュファンさん]

クオリティが伴ってなければ、当然、売れるわけない。
高価格そのものに価値を見出す人は、住友のお得意様なのかもしれないが、そんな○○な人は稀ですよ。

[52: マンション検討中さん]

仲町の物件の方が、絶対いーと思う。

[53: 匿名さん]

地図で見ると駅までの所要時間はもっとかかりそうに思えますが実際に歩くとどのくらいの時間がかかるのでしょうか。
信号があるのと、浦和駅は大きな駅ということもあり電車に乗るまではプラス10分程度と考えたほうがいいでしょうか

大きな駅の分便利さはありますが、電車に乗るまでに時間がかかってしまうのはデメリットでしょう。
自分はあまり大きな駅に住んだことがありませんが、乗り換えのときに利用したりするとホームから駅まで結構距離があったりと
移動が大変だなと思ったことがあるので気になりました。

[54: 匿名さん]

自分もそう思います。駅まではその時間で行けてもホームまでたどり着くのにさらに時間がかかる場合があると思いますので、駅を利用する場合は所要時間に余裕をもって考える必要はあるかと思います。
ただ、大きな駅の場合は駅ビルがあったり駅周辺が栄えていたりして、通勤だけじゃないメリットも大きいと思うので、やはり何を重要視するかが大事になってくるのかなと思います。
部屋の面積が一種類しかないみたいなので間取りもほとんど似たタイプになるんじゃないかと予想します。広さはそこそこあって大きな駅から距離が9分とあって、それらが価格にどう反映されるのかが興味深いです。

[55: 匿名さん]

駅徒歩9分は駅近の範囲には入らないよね。浦和は駅徒歩5分以内でもそこそこマンションあるから。永住目的で買った方が良さそう。
ちなみに浦和駅は大きいと言っても駅建物に入ってから改札口、ホームまでの導線は短い方だと思う。

[56: 検討板ユーザーさん]

これといって、ウリが無さそう。
これで坪単価280超えるようなら採算が合わない。
これからコロナ不況に突入するし、買い替えしようとしたら、残債割れが必至。

[57: ご近所さん]

7月くらいにはどうなってるんだろうね

[58: 匿名さん]

4路線利用できるのはすごい便利そう。混みそうな感じがするけれど。徒歩9分、ぎりぎりセーフでしょうか。資産価値としてはどうなのかなあ？
55さんが言われるように、資産としてではなく、永住目的で考えたほうが無難ということになるのかな。
永住を考えるとなると広さは程々ある感じではあるけれど、間取りが重要になってくると思います。収納が多めかどうかとか。空間が広く無駄なく取られているかとか。

[59: 評判気になるさん]

>>58 匿名さん
永住目的って、つまり分譲価格からして、リセール時は採算が合わない可能性が高い事を最初から認めてるわけね。
分譲価格が適正なら、駅徒歩9分でもリセールで資産が大きく目減りする事は無いはず。
幾らで買うかが問題なんだよ。
営業マンから永住目的の購入を勧めてきたら、暗に割高価格を認めてるってことだから。

[60: 通りがかりさん]

マンションなんて基本は自分が住むために買うのだから検討している方が自分の予算と照らし合わせていけると思った時に買わないと満足できる物件にはなかなか住めないのも事実かなと思う。この辺で７０㎡位の部屋借りたら２年で４００～５００万(敷礼、手数料、引越代等込で)くらいしちゃいますし。家族のイベントや(年なので)これ以上待てないという人は、買うと思うし、けっこういるのでは。マンションは満点はなかなか難しく、どこかで妥協せざるをえないと思えば新築予定のマンションの中ではここはなかなか良いです(値段出てないけれど)。もちろん、お金はとても大事ですが、人生は止められず、我々は年をとるので。私も東京に住みたかったのにいつの間にか浦和に住んでましたが満足してます。

[61: 評判気になるさん]

>>60 通りがかりさん
選択肢は多く持つに越したことないってことです。
徒歩10分以上ですが、三井もこれから分譲されますし、中古もいくつも出ています。
家族にとって至適なタイミングの許容範囲で待ってみるのも大事かと。
コロナ不況が来る中で、間違っても今後マンションの資産価値が上がって値上がりすることは無いですから。
待って損をする事は無いはずです。

[62: 通りがかりさん]

ここはスミフだからすっ高値の坪320位かなぁ?

[63: 評判気になるさん]

坪単価280超えたら、明らかな高値掴みでしょう。
スミフの価格設定は市場の適正価格を無視してるから、販売価格をそのまま資産価値と捉えるのは浅はかです。
コロナの影響でマンションの資産価値はこれから落ちるし、色んな意味で今は待ちだと思います。

[64: 匿名さん]

浦和駅まで徒歩９分。遠すぎずな距離で住むにはちょうど良い距離ですね。
周辺は昔ながらの街並みも残っていて住む環境としては文句なしでしょう。
ただ、今はまだ間取りなども出ていないので、
プランや設備内容をもう少しオープンにしてほしいですね。

[65: マンション検討中さん]

施工不良でトラブルになっている。
いざという時の補償が無ければ、ブランドと信用を高値で買っても意味がない。

https://www.data-max.co.jp/article/36481

[66: 匿名Mさん]

>>64 匿名さん
販売開始は12月なので、まだ先でしょうね。

[67: 匿名さん]

マンション規模６０戸規模ならば中等規模でちょうど住みやすい物件
非分譲住戸２戸という所が気になりますが、規模数としては圧倒的に有利

販売開始は１２月下旬が予定されており、まだまだ先なので検討の余地ありでしょうか。
たしかにHP上では詳しいことがまだ非公開となっておりますから、もう少し情報があるといいのかも

[68: マンション検討中さん]

>>65
今現在進行している案件なので、住友の今後の対応が気になります。
誠意あるデベロッパーからマンションを買いたいですから。

[69: 匿名さん]

細かい情報はまだまだ先になるのかもしれませんが、オンライン見学会ができるのはいいなと思います。
現地建物は2022年の完成予定なので、見学できるのはモデルルームということになるのかな？
モデルルームもまだできていない様子なので、オンライン見学会もまだできないのかもしれませんが。

気になったのは専有面積が70.50平米一種類という点です。
バルコニーやテラスには多少の広さの幅があるのですが、間取りはほぼ似たようなタイプになるのかな？

[70: マンション検討中さん]

>>68 マンション検討中さん
施工不良があった際、デベロッパーに補償や建替えに耐えうる資金力があっても、応じるだけの誠意が無ければ、入居者はとうすればいいのか？
そういうデベロッパーからマンションを買わないのが一番賢明ですが。

[71: マンション検討中さん]

>>63 評判気になるさん

ガーデンハウス浦和常盤で坪300付近だったので、それ以上になることは間違いないかと。

[72: マンション検討中さん]

コロナ流行が全く収束せず、今後も経済が再び回り始める目処が立たない時期に、割高な新築マンションなんて選択肢に入らない。
コロナ前に土地を取得して建設したマンションは基本買っちゃいけないだろ。
敢えて買うなら、それなりに売れ残って値下げしてから。
定価で買ったら、リセール時に残債必至。
今現在、コロナの影響を受けていない職種でも、本格的なコロナ不況に入れば無関係ではいられないし、天災や地震含めて先行き何があるか分からない。
居住目的のマンションでも、目減りしない資産として確保したいところ。

[73: 匿名さん]

コロナの影響読めませんね。

[74: マンション検討中さん]

マンション販売を「オンライン完結」、住友不動産が挑む「新戦術」

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/74111

[75: 通りがかりさん]

>>74 マンション検討中さん

売る工夫よりも、居住者に致命的な施工不良を指摘された際の誠意ある対応を心掛けろよ。
誠意ある対応は長い目で見て、必ず販売実績として結実するぞ。
逆に不誠実なエピソードはネット上に半永久的に記事として残り、こうした新築マンションのスレで繰り返し蒸し返される。

[76: 匿名さん]

空気読めよ。

[77: 通りがかりさん]

オンライン営業にかける意気込みの一部でも、施工不良で問題になっている案件に誠意として注入していたら、ネット上に不名誉な記事は残らなかったのに。
パークスクエア三ツ沢公園で、住民が施工不良を訴えてから住友が認めるまで10年かかっているけど、コロナが流行してからオンライン営業を立ち上げるまで半年もかかっていない。
住友が、売却後の責任よりも販促活動に遥かに重きを置いているかが分かる。

[78: マンション検討中さん]

ここは近隣のパークハウスより高くなるのでしょうか？？

[79: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん

パークハウスは平均300弱の坪単価でしたね。パークハウス より駅からの距離はあるものの、当時よりも仕込のコストは上がっているし、設備仕様のグレードを上げながら、すみふ価格で高くなると推測しています。
とはいえ、コロナ不況で飲食店やホテル、商業施設の閉鎖が増えて遊休不動産が増えればいずれ不動産価格に反映されてくると思います。そうなれば近い将来マンション価格も下がってくると思うので、この立地で強気な価格で売れるのかどうかは疑問があります。

それでも320位付けちゃうのがすみふかなと思ってます。

[80: マンション検討中さん]

パークハウスはここより2分駅近だけど、南東方向がドミノの悪条件でとにかく日当たりが悪く、条件の良い部屋はほぼ地権者住戸に設定されていました。
ここはパークハウスと違って全面南向きにでき、日当たりもよいので、パークハウスより高くなることにあまり違和感はないですね。

[81: マンション検討中さん]

>>79 マンション検討中さん
やはりパークハウスより高くなりますか
立地や仕様などはパークハウスが上だと思っていたので、後悔しています。

パークハウス、中古もなかなか出ないですからね

スミフが280位だと検討に値するんでしょうけど

[82: マンション検討中さん]

>>80
ここは、パークハウス浦和岸町より駅遠で仕様が落ちるのに、パークハウスより高価格ってのは有り得ないだろう。
パークハウスより実際に高価格な設定なら、それはスミフ価格ってこと。
市場の適正価格の上限の更に上を行く高価格設定で竣工後も長期間売るのがスミフスタイル。
特に第一期の上層階は、毎回ふっかけてくるから要注意。

[83: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
仕様が落ちるって具体的にどこですか？
まだ仕様は公開されてないと思うのですが？
知ってる情報あれば教えて下さい。

[84: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん

浦和タワーはどうですか？
天井低いですが、立地はいいです。

[85: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん

パークハウス 浦和岸町、中古で出ますよ。8800とかいう有り得ない高値で、まず売れないと思いますが。

[86: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん

320から始まりそうですね…。

[87: マンション掲示板さん]

>>86 匿名さん
マンションエンジンという不動産情報サイトで浦和駅で検索すると、周辺の新築マンションの平均坪単価が分かります。
ココが320なら間違いなく割高ですね。
コロナ不況で不動産価値が下落する中、コロナ以前に土地を買収したマンションは注意しないといけないですね。

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション掲示板さん

確かに浦和で坪320といったら駅徒歩5分程度の駅近物件ですよね。ここは駅徒歩9分、かつ、学区のアドバンテージもないことを考えれば、すみふ価格を考慮しても坪300辺りが妥当ですかね。

[89: マンション掲示板さん]

>>88 マンション検討中さん

はっきり言ってウリがないから、坪単価300なら竣工後数年は売れ残りそうですね。
すみふマンションの通常パターンですが。
竣工前に完売すると、値付けを失敗したって嘆くデベロッパーですから。
すみふ価格は、市場の適正価格上限の上を行くように敢えて設定されてます。

[90: 匿名]

>>87 マンション掲示板さん

ここの数値はあまり信用しない方がよろしいですよw
コロナ不況で価値が下落してるんですか。それならスミフさん傾いちゃいますねw