シティハウス浦和岸町ってどうですか？

[匿名さん]

埼玉の高級住宅地、浦和区岸町に住友不動産のマンションです。浦和駅徒歩9分、人気出そうな立地です。
購入検討を前提に話し合いましょう。

売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawakishicho/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町七丁目65-1、65番2の一部、68番1、68番2、68番3の一部（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.50平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[21: マンション掲示板さん]

土地も建材も何もかも高くなってるからでしょ

[22: 匿名さん]

坪300じゃさすがに捌けないんじゃないかなぁ。建築費上がってると言えどそんなに築年数変わらないパークハウス浦和岸町よりは安くしないとさすがに買いづらいしそれなら駅前再開発タワマン待とうって判断になりそう。坪250?280くらいが妥当

[23: 匿名さん]

まぁ北浦和駅近のステーションプレミアが坪単価260くらいだからここが300くらいになってもおかしくはないか。駅距離あるけど住友だし時間かけて売るんじゃないの？

[24: マンション掲示板さん]

駅前再開発タワマンは坪400と言われてるけどね

[25: 匿名さん]

高いっすなあ

[26: 匿名さん]

住友不動産だと値引きはしないでしょうね。
あそこって、絶大なる自信を持って販売しているから。
場所的にいい立地ですよね。
ファミリー向けマンションになるのかなぁ。
駅からの所要時間を考えるとそういう気がしました。

[27: 匿名さん]

仲町は公式ができましたが、岸町はいつになるんでしょう？

[28: 匿名さん]

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawakishicho/
公式が出来ました

[29: 検討板ユーザーさん]

ここ数年の住友プロデュースの浦和のマンションを見るに、仕様は上げてこないんじゃないかな。そしてコスパ最悪の高価格。
坪単価300のガーデンハウス浦和常盤がいい例。
これから世界的なコロナ不況でマンション価格が1割から2割は落ちると言われてるのに、急いで購入するのは愚の骨頂。
マンション市場のミニバブルはもうすぐ弾けます。

[30: マンション検討中さん]

新築価格は下げられないから、都内物件のように、在庫の山を抱えながら何年もかけて売り切るか、途中で業者に処分価格で売却かするのでは。どちらにしても通常価格で買った買主にとっては腹立たしい結果ですが。

[31: 検討板ユーザーさん]

少なくとも昨年から今年にかけて通常価格で新築マンションを買った（買う予定の）人は後悔しそう。
来年以降は世界的なコロナ不況の煽りを受けて、マンション価格は下がるだろうし。
住友でいえば、ガーデンハウス浦和常盤・浦和仲町とシティハウス浦和岸町は直ぐに手を出すべきじゃない。

[32: 通りがかりさん]

新築物件は値下げせず長期戦で売るだろうね
体力がある大手不動産会社の物件ですから
すぐに下がるのは中古物件だけでしょう
中古に出す個人は金が必要な事情があるから

[33: マンション検討中さん]

でもこれから仕入れる物件は、土地代も建築費用も下がって相当安くなってくる可能性が高いんだよね
そういった後発物件と勝負できる価格に最終的には下げざるを得ないと思うよ。これまでは上がる続ける市場環境だったから強気で出られたけどね。
もちろん表立っては値下げしないだろうけどね

[34: 検討板ユーザーさん]

景気の影響を受けた適正価格の変動を価格設定に反映させるデベロッパーから買った方が、資産価値の維持にはベター。
住友は、我が道を行く割高価格で竣工・入居後も長く売るのが常だから、コロナ不況に突入する今の時期は掴んじゃいけない物件と認識している。
ただ、今の浦和の徒歩10分圏内のマンションの大部分が住友だってのがネック。
三井もあるけどね。

[35: マンション検討中さん]

中古でよければ浦和駅徒歩10分圏内のマンションはいっぱいあるよ

[36: マンション検討中さん]

雨降りや、荷物が多い日はタクシーに乗りたくなる距離と思う。感じ方はそれぞれだとは思うけど、、駅距離がありすぎて厳しそう。

[37: 掲示板ユーザーさん]

岸町とはいえ、駅徒歩9分なら資産価値的に微妙。
パークハウス浦和岸町は、三菱地所が仕様を上げて対応したから高価格でも売れたけど、住友は仕様上げないからなぁ。
それ以前に小規模物件でディスポーザーも無いのだろうし、旧財閥系デベのプロデュースらしからぬ色んな意味で小粒なマンションになりそう。

[38: 匿名さん]

ディスポーザーは設置予定です。

[39: 名無しさん]

>>38 匿名さん

ホームページに載ってた？
何で知ってるのかな？

[40: 検討板ユーザーさん]

>>38 匿名さん

営業の方ですね。
テレワークお疲れさまです。
営業活動されるなら、名乗りましょう！

[41: 匿名さん]

仕様は良くもなく悪くもなくといった感じでしょうか。
両側アウトフレームだし、エントランスの造りは良さそうです。近くのパークハウス浦和岸町の西側棟より格段に日当たりは良さそう。
イマイチなとこは、間取りには期待できなそう。階高３ｍで同じサイズの箱をびっしり詰め込んだ感じ。そして、駐車場がターンテーブルを使う多段機械式。出し入れに時間がかかりそう。車が出入りする道路も狭いし。ただ、完成したシティテラス浦和常盤の駐車場を見ましたが、そっちより若干マシかな。あそこは車に乗らなくなりそう。
あと、機械式駐車場が隣の敷地の祠の鳥居を塞ぐことになりそうですが、なんだか気になります。どうするのかな～？
いずれにしても、価格がどうなるかですね。

[42: マンション検討中さん]

間取りは浦和のマンションは糞なのばかりだから。
両側アウトフレームというだけで素晴らしい仕様に思えてしまう笑

[43: マンション検討中さん]

60戸なら浦和では中規模、ディスポーザーも付くなら文句ないですね。駐車場もネックかな。

[44: マンション検討中さん]

スミフは三菱より高いの確実。
坪320万も有り得る。

[45: マンション検討中さん]

スミフはそれだけ仕様もこだわってますからね
一番高いけどその地域内では一番仕様を上げて価値あるマンションを建てる、それがスミフ

[46: 匿名さん]

設備・仕様、まだ見ることができないのでディスポーザーも決定事項ではなくて何とも言えず…
床暖房やディスポーザー、24時間ゴミ出しなど設備としてついていたらいいなと思えるものがあればいいなと思います。

「マンションギャラリー閉鎖期間：2020 年 5 月 7 日（木）～当面の間」で見に行けないのが残念ですが、逆にマンションギャラリーが開いていると大丈夫なのか心配になります。
どこかでインターネットを利用してモデルルーム見学をしたり、契約打ち合わせができると聞きました。積水ハウスのCMだったかもしれません。
コロナも長引くと予想されますから、自宅から打ち合わせや契約ができるといいですよね。契約書類は郵送やPDFでやりとりしてもOKなら実現可能だと思います。

[47: 匿名さん]

シティタワー所沢クラッシィのスレを「値下げ」で検索かけて絞って読むと、住友不動産の値付けの方針が分かる。
初期に分譲する上層階を思いっきり高値でふっかけて、売れ行き良ければ下層階への価格差を狭め、場合によっては武蔵小杉みたいに上層階より下層階の方をより高値にすることも全く躊躇しない。逆に売れ行きが悪ければ、シティタワー所沢クラッシィのように下層階への価格差を一気に広げて実質的に値下げすることもある。
つまり、住友不動産が初期に分譲する上層階は、市場価格を無視したふっかけ価格だから、注意が必要。
シティハウス浦和仲町やガーデンハウス浦和常盤の初期分譲価格が法外に高いのもその一例。
住友物件は、その上層階に特別な拘りが無ければ、二期や三期まで粘って待つのが妥当だと思う。

[48: マンション検討中さん]

>>45
さいたま市内の最近の住友マンションを知っている人は、誰も同意しないと思う。
シティハウス浦和仲町・パークスクエア浦和常盤・ガーデンハウス浦和常盤
それぞれのスレを見ると分かるが、競合マンションと比較して優れているポイントを指摘したコメントがない。
浦和タワーや東口のプラウドやパークハウス浦和常盤レジデンスに販売スピードが著しく劣っているのは、コスパが伴っていないからではないでしょうか。

[49: 匿名Mさん]

>>46 匿名さん
ディスポーザーはHOME'Sに記載があったので確定かと。
さいたま市の住友マンションは大体仕様が一定なので、床暖とか24時間ゴミ出しはあると思います。

リモートで色々できるようになるといいんですけどね。
業界風土的に中々進まない気がします。

[50: 匿名さん]

住不さんは高層階から売り出し～からの説明は大方正解です。
中でもシティタワーズ東京ベイは１期購入者がウハウハでした。
２期以降に値上げ・維持・値下げの割合で見ると所沢はレアケースです。
所沢は当初から地域の上限を遥かに超えるぶっ飛び価格設定でしたので是正されただけ。
埼玉の小規模物件では多分そのまま高層階の価格を下層階にも適用して値上げも値下げもしないが実質階の違い分だけ値上げという見解になる可能性が高い。
となると、やはり１期購入が良いのですが、浦和での住不は評判が良くないので野村か三菱が無難だと思う。
2018年までは野村・三菱の大量供給が続いていたので買おうと思えば買えたわけで、見送った人はつまりそういうことです。

[51: マンコミュファンさん]

クオリティが伴ってなければ、当然、売れるわけない。
高価格そのものに価値を見出す人は、住友のお得意様なのかもしれないが、そんな○○な人は稀ですよ。

[52: マンション検討中さん]

仲町の物件の方が、絶対いーと思う。

[53: 匿名さん]

地図で見ると駅までの所要時間はもっとかかりそうに思えますが実際に歩くとどのくらいの時間がかかるのでしょうか。
信号があるのと、浦和駅は大きな駅ということもあり電車に乗るまではプラス10分程度と考えたほうがいいでしょうか

大きな駅の分便利さはありますが、電車に乗るまでに時間がかかってしまうのはデメリットでしょう。
自分はあまり大きな駅に住んだことがありませんが、乗り換えのときに利用したりするとホームから駅まで結構距離があったりと
移動が大変だなと思ったことがあるので気になりました。

[54: 匿名さん]

自分もそう思います。駅まではその時間で行けてもホームまでたどり着くのにさらに時間がかかる場合があると思いますので、駅を利用する場合は所要時間に余裕をもって考える必要はあるかと思います。
ただ、大きな駅の場合は駅ビルがあったり駅周辺が栄えていたりして、通勤だけじゃないメリットも大きいと思うので、やはり何を重要視するかが大事になってくるのかなと思います。
部屋の面積が一種類しかないみたいなので間取りもほとんど似たタイプになるんじゃないかと予想します。広さはそこそこあって大きな駅から距離が9分とあって、それらが価格にどう反映されるのかが興味深いです。

[55: 匿名さん]

駅徒歩9分は駅近の範囲には入らないよね。浦和は駅徒歩5分以内でもそこそこマンションあるから。永住目的で買った方が良さそう。
ちなみに浦和駅は大きいと言っても駅建物に入ってから改札口、ホームまでの導線は短い方だと思う。

[56: 検討板ユーザーさん]

これといって、ウリが無さそう。
これで坪単価280超えるようなら採算が合わない。
これからコロナ不況に突入するし、買い替えしようとしたら、残債割れが必至。

[57: ご近所さん]

7月くらいにはどうなってるんだろうね

[58: 匿名さん]

4路線利用できるのはすごい便利そう。混みそうな感じがするけれど。徒歩9分、ぎりぎりセーフでしょうか。資産価値としてはどうなのかなあ？
55さんが言われるように、資産としてではなく、永住目的で考えたほうが無難ということになるのかな。
永住を考えるとなると広さは程々ある感じではあるけれど、間取りが重要になってくると思います。収納が多めかどうかとか。空間が広く無駄なく取られているかとか。

[59: 評判気になるさん]

>>58 匿名さん
永住目的って、つまり分譲価格からして、リセール時は採算が合わない可能性が高い事を最初から認めてるわけね。
分譲価格が適正なら、駅徒歩9分でもリセールで資産が大きく目減りする事は無いはず。
幾らで買うかが問題なんだよ。
営業マンから永住目的の購入を勧めてきたら、暗に割高価格を認めてるってことだから。

[60: 通りがかりさん]

マンションなんて基本は自分が住むために買うのだから検討している方が自分の予算と照らし合わせていけると思った時に買わないと満足できる物件にはなかなか住めないのも事実かなと思う。この辺で７０㎡位の部屋借りたら２年で４００～５００万(敷礼、手数料、引越代等込で)くらいしちゃいますし。家族のイベントや(年なので)これ以上待てないという人は、買うと思うし、けっこういるのでは。マンションは満点はなかなか難しく、どこかで妥協せざるをえないと思えば新築予定のマンションの中ではここはなかなか良いです(値段出てないけれど)。もちろん、お金はとても大事ですが、人生は止められず、我々は年をとるので。私も東京に住みたかったのにいつの間にか浦和に住んでましたが満足してます。

[61: 評判気になるさん]

>>60 通りがかりさん
選択肢は多く持つに越したことないってことです。
徒歩10分以上ですが、三井もこれから分譲されますし、中古もいくつも出ています。
家族にとって至適なタイミングの許容範囲で待ってみるのも大事かと。
コロナ不況が来る中で、間違っても今後マンションの資産価値が上がって値上がりすることは無いですから。
待って損をする事は無いはずです。

[62: 通りがかりさん]

ここはスミフだからすっ高値の坪320位かなぁ?

[63: 評判気になるさん]

坪単価280超えたら、明らかな高値掴みでしょう。
スミフの価格設定は市場の適正価格を無視してるから、販売価格をそのまま資産価値と捉えるのは浅はかです。
コロナの影響でマンションの資産価値はこれから落ちるし、色んな意味で今は待ちだと思います。

[64: 匿名さん]

浦和駅まで徒歩９分。遠すぎずな距離で住むにはちょうど良い距離ですね。
周辺は昔ながらの街並みも残っていて住む環境としては文句なしでしょう。
ただ、今はまだ間取りなども出ていないので、
プランや設備内容をもう少しオープンにしてほしいですね。

[65: マンション検討中さん]

施工不良でトラブルになっている。
いざという時の補償が無ければ、ブランドと信用を高値で買っても意味がない。

https://www.data-max.co.jp/article/36481

[66: 匿名Mさん]

>>64 匿名さん
販売開始は12月なので、まだ先でしょうね。

[67: 匿名さん]

マンション規模６０戸規模ならば中等規模でちょうど住みやすい物件
非分譲住戸２戸という所が気になりますが、規模数としては圧倒的に有利

販売開始は１２月下旬が予定されており、まだまだ先なので検討の余地ありでしょうか。
たしかにHP上では詳しいことがまだ非公開となっておりますから、もう少し情報があるといいのかも

[68: マンション検討中さん]

>>65
今現在進行している案件なので、住友の今後の対応が気になります。
誠意あるデベロッパーからマンションを買いたいですから。

[69: 匿名さん]

細かい情報はまだまだ先になるのかもしれませんが、オンライン見学会ができるのはいいなと思います。
現地建物は2022年の完成予定なので、見学できるのはモデルルームということになるのかな？
モデルルームもまだできていない様子なので、オンライン見学会もまだできないのかもしれませんが。

気になったのは専有面積が70.50平米一種類という点です。
バルコニーやテラスには多少の広さの幅があるのですが、間取りはほぼ似たようなタイプになるのかな？

[70: マンション検討中さん]

>>68 マンション検討中さん
施工不良があった際、デベロッパーに補償や建替えに耐えうる資金力があっても、応じるだけの誠意が無ければ、入居者はとうすればいいのか？
そういうデベロッパーからマンションを買わないのが一番賢明ですが。