シティハウス浦和岸町ってどうですか？

[匿名さん]

埼玉の高級住宅地、浦和区岸町に住友不動産のマンションです。浦和駅徒歩9分、人気出そうな立地です。
購入検討を前提に話し合いましょう。

売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawakishicho/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町七丁目65-1、65番2の一部、68番1、68番2、68番3の一部（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分
　　　JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.50平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社　長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか　【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/

[161: 名無しさん]

>>159 通りがかりさん

その発想なかったです。
アンチしてる方って雇われなんですか？？？

[162: 名無しさん]

昨晩歩いてみましたが、マンション周囲は暗かったです。
街灯の数、少ないですよね。
治安はどうか分かりませんが、家族と相談ですね。

[163: マンション検討中さん]

>>162 名無しさん
個人的には浦和の商業地域のマンションを買うなら、高砂2丁目か仲町2丁目がおすすめです。
県庁通りを歩いて17号に至る浦和駅西口のメインストリート上に位置するため、人通りも多く、また古くから宿場町として栄えた浦和の品格と風情が所々に残っていますので。
従って、同時期に出ている新築から選ぶなら、こちらよりガーデンハウス浦和仲町のほうがよいと思いますが、あちらも非常な強気価格を付けていますので迷うところではあります。私なら今の時期は買いません。高砂1丁目の再開発マンションを待つか、その予算がないなら売り急いでいる中古を狙うと思います。結構出ますよ。もっとも、すぐに掴まないとリフォームしての転売を狙う業者に買われてしまいますが。

[164: マンション検討中さん]

163ですが、補足すると、住環境軽視でよければ野村の仲町1丁目計画もおすすめです。あちらは学区が高砂岸学区ですので資産性はピカイチです。

[165: 名無しさん]

>>164
アドバイス有難うございます。
野村の仲町計画の詳細が分からないと、検討が進まないのは事実ですね。
ローンを組むなら、資産性の裏付けのあるマンションでないと。

[166: マンコミュファンさん]

不動産関係者は高砂小を資産価値の裏付けとしたいようですが笑っちゃいますね。高砂小のあの狭っくるしさが子供の教育の場として良いわけない。仲町小、附属小、岸町小などと行ってみて比べて見てください。昔から高砂小が他の小学校よりも優秀などと言われていたことがない。口ぐるまに乗せられないようにくれぐれもお気をつけあそばせ。

[167: 匿名さん]

>>164 マンション検討中さん

高砂か仲町で検討されていますか？
野村のモデルルームどうでした？

[168: マンション検討中さん]

>>166 マンコミュファンさん
仲町小、岸町小の評価が上がってきたのがむしろ最近では。
附属落ちたらせめて常盤小か高砂小の学区に家を買うというのが昔ながらの浦和の考え方でした。仲町小や岸町小学区に家を買おうという判断は聞いたことがないです。

[169: 匿名さん]

>>167
駅徒歩4分の野村のマンションのモデルルームは、まだ始まってないです。
というか、H.P.もまだないですよ。
>>168
高砂小学区は浦和駅西口駅周辺を網羅しているから、必然的に地価が高く、住居を確保しにくいですね。マンションそのものも数が限られている上に賃貸も分譲も高く、戸建て用の土地も中々出てこない。それでもそこに住居を確保して引っ越して来られる家庭が多いので、
高砂小の教育内容がどうこうというより、意識が高い父兄の割合が多いような気がします。クラスの6割以上が中学受験されるようですし。

[170: マンコミュファンさん]

>>168 マンション検討中さん
仲町小、岸町小は昔から教員の間の評価も高かったですよ。附属小落ちてから買うんですか?だめだこりゃ。駅近の線路わきや飲み屋が並んでるところが住みやすいわけないじゃないですか。最近ですよ、マンションが立ち並んできて利便性から駅近、高砂小、常盤小って喧伝されだしたのは。

[171: 匿名さん]

>>170 マンコミュファンさん
常盤小や高砂小が評価されているのは、少なくとも3,40年以上前からです。
そして、評価されているのは利便性からではありません。歴史と実績です。
貴方が浦和に地縁がないことは、投稿内容から明らかです。
高砂小を落としても、このマンションは売れませんよ。

[172: マンション検討中さん]

>>170 マンコミュファンさん さん
教員が市採用になる前は、特別にこの2校に優秀な教員を回してたんですよ。そんなこともご存知ないんですか？
その頃は仲町小は普通の小学校。教員の質に差がなくなり常盤の商業地域にマンションが大量に建ち、マンモス校となって保護者の目線も高学歴化して上がってきたから御三家と並び称されるようになったんですよ

[173: 匿名さん]

>>172 マンション検討中さん
なるほど、勉強になります。

平均世帯年収が高い順で見ると、常盤小が県内2位、仲町小が3位、岸町小5位なのですが、岸町が5位になった背景ってわかりますか？
仲町小と同じ感じですか？

あと気になるのは、生徒に対する教員の割合が低いことです。

[174: 匿名さん]

>>170 マンコミュファンさん さん
うーん？本当に浦和住んでる？
仮に住んでたら高砂常盤あたりに住めないから、それを自分に正当化かさせるためのバイアスかかった妄想の域に行ってる気がするけど。

[175: マンション検討中さん]

>>173 匿名さん
岸町小は昔から評価は低くないですよ。教育熱心な家庭が岸町小学区を選ばなかったのは、中学校区がよくなかったからです。
浦和と一口に言っても、首都圏全体でブランド化してきたのは割と最近の話で、ごく狭い地域以外はかなり微妙なご家庭も多かったんですよ。北浦和東口~浦和西口の旧別所以外が学区に含まれてくると年度によっては相当に荒れたりいじめが多発するようなこともあり、そのため、常盤中、岸中が絶対視されるような風潮があったわけです。教員の質も県全体で優秀な教員を回していましたからね、この2中には。
翻って現在では他の市内の中学と特に教員の質が変わるわけではなく、特に子どもに中学受験させるのであれば公立中学校は保険程度の意味合いしか持たないため、昔ほどのこだわりは薄れているような気がします。

[176: マンション検討中さん]

>>173 匿名さん

生徒数に対する教員数は法律で決まっていますので
上記は誤解かと思います。

公立義務教育諸学校の学級編制及び教職員定数の標準に関する法律ですね

[177: 匿名さん]

高砂小や常盤小がすぐれているという具体的な根拠はどこにもないはずです。

[178: 匿名さん]

浦和区全体でしたら大学進学率などが根拠になりますが、公立小学校での優劣に対する根拠などあるわけがありません。

[179: 匿名さん]

世帯の所得と子供の学力には明確な関連があると言われています。

それを踏まえると浦和駅徒歩圏では高砂学区よりも岸町学区の方が優秀な可能性が高いですね。

所在行政区 学校名 平均年収(万円)
浦和区 岸町小学校 812
浦和区 高砂小学校 750

[180: マンション検討中さん]

確かに、戸建て中心で高齢化が激しいと思われる高砂小学区よりは、分譲マンションや社宅中心に高学歴の共働き世帯の比率が高まっていると思われる常盤小学区、仲町小学区、岸町小学区のほうが平均的な学力は高いと思います。

[181: 匿名Mさん]

小学校の質が良いというよりは、年収が高い家庭のほうが塾などに力を入れている結果、平均的な学力が高くなるって感じだとは思いますが。

学力が高い学校にいるほうが競争力が生まれて、お子さんの学力も高くなっていくと思うので、小学校にこだわるのも良いと思ってます。

[182: 匿名さん]

公立小学校の客観的な優劣の比較は困難としても、歴史と伝統で高砂小・岸中学区を指名買いするファミリー層がさいたま市内外問わず多いことは確かです。特に浦和駅徒歩5分圏内で。
私もその一人ですが。
なので、子供の教育面の他に資産の維持という観点からも高砂小・岸中学区のマンションを購入するというのは、ここさいたま市では堅い判断だと思います。
浦和駅徒歩5分圏内かつ高砂小・岸中学区でこれから分譲されるであろうマンションは、
①野村の仲町計画
②ナカギンザ商店会ビル跡地
③東高砂町の駐車場跡地　　　　があります。

あえて、駅徒歩5分超の非高砂小・岸中学区のマンションを検討されるなら、せめてコストパフォーマンスの優れた物件を探さないと、資産性の観点から後々になって後悔することになると思います。
生活環境の変化でリセールが迫られた際に残債割れしたら、子供の教育や自らの老後の生活資金が危うくなります。

[183: 匿名さん]

下記のサイトで浦和のマンションの相場が分かりますが、駅徒歩5分以内と5分超、非住友と住友で比較すると、歪なマンション価格のバランスが理解出来ると思います。

https://www.manen.jp/market/details/11/2196/2196040/1/

[184: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[185: 匿名さん]

>>182 匿名さん

思考停止が酷すぎる。
他の近隣小学校の歴史と伝統知らんだけでしょ。
実際に数字が示すように裕福なご家庭は高砂小学区を選んでない。
あなたのような思考停止された方が崇めているだけだと思います。

[186: マンション検討中さん]

高砂小岸中プレミアムを払うのは馬鹿らしいが、スミフプレミアムを払うのはもっと馬鹿らしい。
新築といえど、浦和駅徒歩10分岸町7丁目のマンションに払うべき値段じゃない。

[187: 匿名さん]

知らない人が多いんですね。
まず岸町アドレスは人気のアドレスです。
浦和駅徒歩10分圏内だとザックリ言うと4丁目と7丁目が該当します。
家では静かに暮らしたいと考えて岸町でマンション購入を検討している方にとって7丁目は良い立地なんですよ。

[188: 口コミ知りたいさん]

>>186 マンション検討中さん
スミフプレミアムって‥
仰しゃる通り、何の付加価値も生み出さないプレミアムですから、スミフに寄付するのと一緒です。

[189: 通りがかりさん]

>>187 匿名さん
マンション周囲は街灯がまばらで、夜間は静かというより、帰宅路の暗さが気になりました。
塾帰りのわが子を歩かせるのは躊躇します。

[190: 匿名さん]

街路灯は設置基準が自治体ごとにあって、それをクリアしてるわけでしょ。
ここは道幅も広いし近隣マンションの明かりもあり、十分な明るさですよ。

[191: マンション検討中さん]

>>187 匿名さん

良い立地だから7900万円でも適正な価格とお考えということですか？

[192: 匿名さん]

適正な価格じゃないと殆どの検討者が判断しているから、焦って掲示板でも嘘を取り混ぜながらゴリ押ししているんでしょうな。
誰がとは言いませんが。

[193: 匿名さん]

>>192 匿名さん

住友不動産が焦るわけがないですよ。
売り急がないのが住友不動産の売り方です。
それに私にはあなたの方が嘘つきに見えますがね。
適正じゃないと思うなら、ここに張り付いてアンチをするのではなく、他の物件を探された方が有益ですよ。

[194: マンション検討中さん]

駅徒歩9分かつ岸町小でこの価格なら、野村の仲町計画を待つでしょう。普通に。
住居を浦和に定めようって人は、資産価値がある立地を把握してますから。

売り急がない住友は、割高価格でいつも通りゆっくり売ってればいいんです。

[195: 匿名さん]

>>194 マンション検討中さん

野村の仲町計画の場所知ってますか？
ディンクスならイイと思うんですが、子供がいるとちょっと気になる環境ですよ。

[196: 通りがかりさん]

194はどうしたんですか…。
浦和って文教地区が魅力の１つなのに、なんでわざわざ野村の仲町計画検討するのかわからん。 文教地区って風営法の適用をうけるものを制限したりするんだけど、なんでわざわざ風営法の適用をうけるものの近くに住むのさ。 浦和の良さって沢山あるのに交通利便性だけになっていいのかな…。

[197: 匿名さん]

>>190 匿名さん
いや、実際暗いです。
そして、人通りが殆どない。
中学受験の塾帰りの帰宅時間知ってます？
その時間に歩けば分かりますよ。

[198: 匿名さん]

>>197 匿名さん

どの道と比較してますか？まさか旧中山道？
何の根拠もない個人の感想を垂れ流されてもねぇ

[199: 匿名さん]

197って大通りと比較してるのかな。
如何なものか。

[200: 匿名さん]

比較するときって同じカテゴリーとかで比較すると思うんだけど、基礎的なこともわかってないのかな。
まさか大通りと比較してないよね。

[201: 匿名さん]

やっぱり暗いです。
よく言えば、閑静なマンション街ですが。

[202: 匿名さん]

>>201 匿名さん

だからどこの道と比べてですか？

[203: 匿名さん]

ここで暗ければ、この先にあるプラウドなんてめちゃくちゃ暗いことになりますよ。
野村の物件が3つくらいありますが。

[204: 匿名さん]

具体例を挙げずにネガティブな内容を連投する。
201の性格が暗いだけかもしれません。

[205: 匿名さん]

住友の物件の良いところを少しでも書くと、物凄い勢いで否定してくるアンチ住友の人が掲示板に張り付いていますね…
ここの物件、ガーデンハウス浦和仲町、ガーデンハウス浦和常盤、シティテラス浦和常盤等々。

[206: 匿名さん]

>>204
性格が暗いって。
周囲の夜道が暗いって書かれたくらいで、よくそこまで知らない人を貶せるなぁ。
アンチの生みの親はあなた方だよ。

[207: 住友さん]

>>206 匿名さん
荒らしにかまうな。
一人だけなのに複数形にするな。

アンチ住友さんよ

[208: 匿名さん]

アンチの人が同じ時間帯に近隣マンションの掲示板に悪口を書き込みまくってますね。
性格が暗いかどうかはわかりませんが、やってることが陰険です。

[209: 匿名さん]

>>207 住友さん

204は単なる荒らしじゃなくて、住友さんの同僚でしょ？
このマンションの周りの夜道が暗いって書いた人を誹謗中傷してるって意味では荒らしかもしれないけど。
荒らしって認識があるなら、同僚に慎むようお伝えください。
夜道が明るいなら、画像を載せるよう勧めてみてください。

[210: マンション検討中さん]

手堅い建物になりそうですな。
間取りも期待できそうだけど、建物デザインがええやん！

[211: 名無しさん]

>>210 マンション検討中さん
南向きになるのかな？
南向きならドミノだよね？
東向き？

[212: 住友さん]

>>211 名無しさん
向きも調べずに、何ドミノとか言っちゃってるの？
ちょっと調べなさすぎ。

ドミノというなら明確なイメージ図とかデータ出してよ。

[213: 住友さん]

>>209 匿名さん
人のこと悪く言うような同僚はいないから、確実に違うわ。
てか、勝手に同僚扱いされるのは気持ちよくないから謝ってくれる？
決めつけ良くないよ。

[214: 匿名さん]

南側に結構高いマンションあるよね。
マンション全部は重ならないけど、ドミノだよ。
パークハウス浦和岸町みたいに南東向きとかもしくは東向きでも良かったんじゃないか？

[215: 住友さん]

>>214 匿名さん
ごめん。あるよねって言われてもわからないわ。

ドミノと言うのなら、高さや距離・方角、建物の大きさとか正確に教えてくれないかな？

[216: マンション検討中さん]

プラウドでしょ。現地見て検討をやめました。
あっちは東面は調神社、南面は住宅エリアと、岸町のマンションとしては最高の立地なんだよね

[217: マンション検討中さん]

プラウドはまだ距離があるので日照の妨げにはならなさそうだけど、岸7丁目はもう個人が宅地としては買えない価格帯になりつつあるので、南隣地も将来ひとまとめにして何か建つ可能性は高い。シティハウス浦和高砂みたいに半ドミノになるリスクは高い立地だと思う

[218: 匿名さん]

>>217
確かに。
現時点でも眺望は遮られているけど、至近距離でドミノになった場合の値崩れを個人資産の中で持ちこたえられるのか考えないとな。検討する際に。
特に岸町7丁目はドミノマンション銀座だから、何が起こるか分からない。

[219: 検討板ユーザーさん]

現地の航空写真です。
ドミノと騒いでる方の意図が分かりませんでした。
(有)サークルワンと書いてあるあたりに建てるようです。

[220: 住友さん]

>>219 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。

ホント、適当にドミノとか言ってるやつは恥をしれと言いたいね。

[221: 匿名さん]

>>218 匿名さん

ドミノの意味間違ってないですか？
あなたの理屈じゃ日本中がドミノになってしまいますよ。笑

[222: 匿名さん]

不自然な野村アゲが目立つなぁ。
216は東側が調神社とか書いてるけどプラウドから結構距離あるし。しかも確か駅からプラウドまで徒歩10分以上だしね。何が最高の立地なんだよ。ちょっと不自然かつ意味不明な野村アゲだよ。

[223: 匿名さん]

アンチがドミノって連呼してて鬱陶しいけど、ドミノって何棟もつらなって、それこそ本物のドミノみたいになってるのをドミノって言うんでしょ。
岸町は旧中山道ですらドミノになってないけどね。アンチは恥を知りなさい。

[224: 匿名さん]

ここをドミノと言うなら、ブリリア浦和仲町なんか、今後 南も西もドミノだね。冬は影が長いよ。しかも2年位は建築騒音が続くよ。購入後の発覚 残念。

[232: 匿名さん]

[No.225～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[233: 住民版ユーザー]

低層階は日照シュミレーションをよく確認してから購入したほうがよさそうですね。将来すぐ南の戸建てをまとめて買われてなにか建つかもしてませんが14階建とかのマンションは無理そうなのでらあるとしたら3階建くらいですかね

[234: 匿名さん]

南側の目と鼻の先にそこそこ高層のマンションが既にあって、目の前のブロックに中層階のマンションが建つ可能性も考えられる。
岸町7丁目はマンションが密集して林立している地区だから、何があってもおかしくない。
それこそ、パークスクエア浦和常盤の二の舞にならないことを願うのみ。

[235: 住友さん]

>>234 匿名さん
何があってもおかしくないのは浦和駅周辺どこも同じさ。

周辺状況調べて、更に悪くなる可能性が高いかどうかよく検討するのがいいね。
まぁここは大丈夫だと思うけどなー

[236: 匿名さん]

>>234 匿名さん

だからな
どこがどう密集して林立してんだよボンクラが
どこと比べて密集してんだ？
早く答えろよ
何のために地域ディスってんだよ
地域を冒涜してんのか

[237: 名無しさん]

眺望を遮る高いマンションだけでも躊躇するのに、中層から下層階の陽当たりを遮るマンションが目の前に建つリスクまで考え出したら、なかなか前向きに検討できないなぁ。
パークスクエア浦和常盤とブリリア浦和仲町は、最初からドミノリスクが指摘されていて、実際その通りになったからね。

[238: 住友さん]

>>237 名無しさん
ここは大丈夫だよ。
ドミノ言ってるのも、住友物件ディスりたい人だけだから。
たぶん住友じゃなかったら、そんなこと言ってないよ（笑）

[239: 匿名さん]

マンションをそのまま南側にパタンと倒して、南側のマンションに届く位置関係をドミノと定義するなら、ここはドミノになるんじゃないか？
ここは、15階建てだよな。
現地へ行けば分かることさ。

[240: マンション検討中さん]

その定義だとタワマンはほぼドミノになるな

[241: 住友さん]

>>239 匿名さん
細かいけど逆だな。
更に細かく言うと、南側のマンションを北側にパタンと倒して、北側マンションの高さの半分より上に当たるかどうかだね。

高さの半分より下ならドミノは倒れないからね。
日照的にもそれくらいが妥当かな。

[242: 匿名さん]

その定義だと世界中の都市がほぼ全てドミノになる

[243: 匿名さん]

ドミノの定義は知らんが、眺望ないよね。
このマンション。

[244: 住民版ユーザー]

よし分かった、みんな今から現地に行こう。そのうえでコメント頼む！

[245: マンション検討中さん]

賃貸ですけど、近くに住んでいます。良いマンションになると思います。
外観も素敵なので、岸町七丁目の雰囲気がまた少し良くなると思います。

[246: 検討中]

駅から結構遠いですが、リセールはどうなのでしょうか。

[247: マンション検討中さん]

>>246 検討中さん

中古で買う人にとっては分譲時の価格なんて知ったこっちゃないですからね。主に周辺相場や条件で判断するわけで、多少設備仕様が良いとは言え、駅から10分近くかかることを考えれば、残債割れは必至かと。

[248: 匿名さん]

浦和駅徒歩10分以内だと築年数などにもよりますが中古で20件くらいしか出てこないので需要は間違いなくありますよ。
ただいくらで売れるかはその時の相場次第ではないでしょうか。

[249: 匿名さん]

浦和駅から10時の段階で湘南新宿ライン座れません…
新都心のコクーン横にどでかい団地作ってるっぽいしこれ確実に通勤に影響しますよね…
宇都宮線と京浜東北線は。

[250: マンション検討中さん]

>>249匿名さん

グリーンなら座れますよ～。
ところで、あなたが書いていることは、浦和に住んでいる方（これから住む方）の全員に当てはまることですよね。浦和には住まない方が良いということですか（笑）。

[251: 匿名さん]

>>247
駅徒歩9分でこの価格なら。
残債割れで買い替えできないですね。

[252: マンション検討中さん]

買い替えの可能性があって，残債割れが困る人は，マンションでも戸建てでも買わない方が良いです。下手すればローン破産です。

[253: 匿名さん]

>>251 匿名さん

なぜ残債割れって言い切れるの？
エスパーですか？

[254: 匿名さん]

今の浦和の中古相場で3LDKが六千万円台から七千万円台で取引されてるじゃん

[255: 検討板ユーザーさん]

オーソドックスな田の字型で、引戸ですね。また、アルコーブとバルコニーの広さもあり、実際の面積よりは広く感じられるでしょうね。

[256: 匿名さん]

>>255
検討者のためのマンコミュ掲示板で露骨な営業活動…
オンライン説明会でよほど感触悪いのか？
始まったばかりなのに、週末も空きがあるのは異常だしね。

[257: 匿名さん]

グレード良さそうですね。

[258: マンション検討中さん]

戸別宅配ボックス、あるマンションなかなか見ないです。
これはいいですね！

[259: 匿名さん]

戸別宅配はボックスは今の時代に合っていますね。

[260: 匿名さん]

自画自賛の合いの手が連投されている…
オリエンタルラジオか？