埼玉の高級住宅地、浦和区岸町に住友不動産のマンションです。浦和駅徒歩9分、人気出そうな立地です。
購入検討を前提に話し合いましょう。
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/urawakishicho/
所在地：埼玉県さいたま市浦和区岸町七丁目65-1、65番2の一部、68番1、68番2、68番3の一部（地番）
交通：JR湘南新宿ライン「浦和」駅から徒歩9分
JR京浜東北線「浦和」駅から徒歩9分
JR高崎線「浦和」駅から徒歩9分
JR東北本線「浦和」駅から徒歩9分
間取：2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.50平米
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社 長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムラボ 関連記事]
さいたま市の浦和で新築マンションを買うなら「プラウド浦和」なのか 【カネー】
https://www.sumu-lab.com/archives/33890/
[スレ作成日時]2019-10-23 19:34:23
シティハウス浦和岸町ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名Mさん 2019-10-23 23:47:42
投稿する
削除依頼
15階建て、60戸、工期は2020.3月末日～2022.3月末日だそうです。
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|---|---|---|
| No.2 |
きっとお高いんでしょうね・・天井
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| No.3 |
>>1
所在地、交通、敷地面積、床面積などの情報もお願いします。 |
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| No.4 |
いま解体工事してますね
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| No.5 |
KDB 30835
届出日 2015/07/15 件名 (仮称)さいたま市浦和区岸町7丁目計画新築工事 地名地番 埼玉県さいたま市浦和区岸町7-28-1ほか 住居表示 埼玉県さいたま市浦和区岸町7-4 主要用途 共同住宅、店舗、駐車場 工事種別 新築 構造 鉄筋コンクリート造、鉄骨造 基礎 階数（地上） 15 階 階数（地下） 階 延床面積 13092.83 ㎡ 建築面積 1404.88 ㎡ 敷地面積 2579.24 ㎡ 建築主 三菱地所レジデンス株式会社、ミサワホーム株式会社 建築主住所 東京都千代田区大手町1-6-1、東京都新宿区西新宿2-4-1 設計者 株式会社アルク設計事務所 設計者住所 埼玉県さいたま市浦和区岸町7-1-29 施工者 川口土木建築工業株式会社 施工者住所 埼玉県川口市本町4-11-6 着工 2016/03/01 完成 2018/12/31 備考 共同住宅(137戸)、店舗、立体駐車場 こちらでしょうか？ 最寄り駅は浦和？ もしそうなら、たどり着くまで信号がいくつかあるから、実際には時間がもう少しかかりそう。 |
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| No.6 |
それは竣工済みのパークハウス浦和岸町です
そのパークハウス浦和岸町の駐車場側の道路を100メートルほど南下した場所が建設予定地です |
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| No.7 |
それは三菱ですね
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| No.8 |
東西の眺望は良さそうですが、南側はマンションが立ち並んでいます。
南側は3メートルもない道路と民家を挟んで10階建てと12階建てのマンションが並立していて、その10階建てマンションの向かい隣りは14階建てのプラウド浦和岸町マークスです。 |
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| No.9 |
浦和の常盤と岸町といえばドミノマンションの代名詞なので、多少のドミノは諦めるしかないでしょう。
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| No.10 |
岸町アドレスはいいですね
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| No.11 |
東と西が抜けてるから、全戸南向きではないかな？
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| No.12 |
岸町の新築マンションを買うなら本物件が最後のチャンスかもしれませんね
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| No.13 |
岸町でマンションを建てられそうな商業地域は、ほぼ７丁目だけなので、たしかに
あとは、旧中山道沿いの大邸宅周辺の駐車場群がどうなるかでしょうか |
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| No.14 |
周辺図です。確かに南側はマンションがあって、眺望の抜けは良くないです。
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| No.15 |
いまのところの計画では、建物はこのような感じです。
４戸×15階 全戸南向き １階住戸は専用庭付 エントランスは東側で２層吹き抜け 駐車場は北側で機械式２基 エレベーターホール無し（１階住戸前に設置） 全体の配置としては、南側道路から少し下げた位置に板状の本体を建て、北側の左右に駐車場とエントランスを配置する模様です。 |
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| No.16 |
全部角部屋ですかね。徒歩9分の立地ですし、これは人気でそうですね
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| No.17 |
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| No.18 |
待ってます
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| No.19 |
徒歩9分は資産価値的に厳しいしパークハウス浦和岸町徒歩7分（これはこれで駅近とは言い難い）との比較感からしても劣後せざるを得ない。仕様とか間取りを良くする前提で坪300くらいじゃないかな
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| No.20 |
駅から9分で坪300ですか？
パークハウス岸町より高いのは住友価格だからですか？ 坪260でも高いと感じます。 |
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| No.21 |
土地も建材も何もかも高くなってるからでしょ
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| No.22 |
坪300じゃさすがに捌けないんじゃないかなぁ。建築費上がってると言えどそんなに築年数変わらないパークハウス浦和岸町よりは安くしないとさすがに買いづらいしそれなら駅前再開発タワマン待とうって判断になりそう。坪250?280くらいが妥当
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| No.23 |
まぁ北浦和駅近のステーションプレミアが坪単価260くらいだからここが300くらいになってもおかしくはないか。駅距離あるけど住友だし時間かけて売るんじゃないの？
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| No.24 |
駅前再開発タワマンは坪400と言われてるけどね
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| No.25 |
高いっすなあ
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| No.26 |
住友不動産だと値引きはしないでしょうね。
あそこって、絶大なる自信を持って販売しているから。 場所的にいい立地ですよね。 ファミリー向けマンションになるのかなぁ。 駅からの所要時間を考えるとそういう気がしました。 |
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| No.27 |
仲町は公式ができましたが、岸町はいつになるんでしょう？
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| No.28 | ||
| No.29 |
ここ数年の住友プロデュースの浦和のマンションを見るに、仕様は上げてこないんじゃないかな。そしてコスパ最悪の高価格。
坪単価300のガーデンハウス浦和常盤がいい例。 これから世界的なコロナ不況でマンション価格が1割から2割は落ちると言われてるのに、急いで購入するのは愚の骨頂。 マンション市場のミニバブルはもうすぐ弾けます。 |
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| No.30 |
新築価格は下げられないから、都内物件のように、在庫の山を抱えながら何年もかけて売り切るか、途中で業者に処分価格で売却かするのでは。どちらにしても通常価格で買った買主にとっては腹立たしい結果ですが。
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| No.31 |
少なくとも昨年から今年にかけて通常価格で新築マンションを買った（買う予定の）人は後悔しそう。
来年以降は世界的なコロナ不況の煽りを受けて、マンション価格は下がるだろうし。 住友でいえば、ガーデンハウス浦和常盤・浦和仲町とシティハウス浦和岸町は直ぐに手を出すべきじゃない。 |
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| No.32 |
新築物件は値下げせず長期戦で売るだろうね
体力がある大手不動産会社の物件ですから すぐに下がるのは中古物件だけでしょう 中古に出す個人は金が必要な事情があるから |
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| No.33 |
でもこれから仕入れる物件は、土地代も建築費用も下がって相当安くなってくる可能性が高いんだよね
そういった後発物件と勝負できる価格に最終的には下げざるを得ないと思うよ。これまでは上がる続ける市場環境だったから強気で出られたけどね。 もちろん表立っては値下げしないだろうけどね |
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| No.34 |
景気の影響を受けた適正価格の変動を価格設定に反映させるデベロッパーから買った方が、資産価値の維持にはベター。
住友は、我が道を行く割高価格で竣工・入居後も長く売るのが常だから、コロナ不況に突入する今の時期は掴んじゃいけない物件と認識している。 ただ、今の浦和の徒歩10分圏内のマンションの大部分が住友だってのがネック。 三井もあるけどね。 |
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| No.35 |
中古でよければ浦和駅徒歩10分圏内のマンションはいっぱいあるよ
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| No.36 |
雨降りや、荷物が多い日はタクシーに乗りたくなる距離と思う。感じ方はそれぞれだとは思うけど、、駅距離がありすぎて厳しそう。
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| No.37 |
岸町とはいえ、駅徒歩9分なら資産価値的に微妙。
パークハウス浦和岸町は、三菱地所が仕様を上げて対応したから高価格でも売れたけど、住友は仕様上げないからなぁ。 それ以前に小規模物件でディスポーザーも無いのだろうし、旧財閥系デベのプロデュースらしからぬ色んな意味で小粒なマンションになりそう。 |
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| No.38 |
ディスポーザーは設置予定です。
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| No.39 |
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| No.40 |
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| No.41 |
仕様は良くもなく悪くもなくといった感じでしょうか。
両側アウトフレームだし、エントランスの造りは良さそうです。近くのパークハウス浦和岸町の西側棟より格段に日当たりは良さそう。 イマイチなとこは、間取りには期待できなそう。階高３ｍで同じサイズの箱をびっしり詰め込んだ感じ。そして、駐車場がターンテーブルを使う多段機械式。出し入れに時間がかかりそう。車が出入りする道路も狭いし。ただ、完成したシティテラス浦和常盤の駐車場を見ましたが、そっちより若干マシかな。あそこは車に乗らなくなりそう。 あと、機械式駐車場が隣の敷地の祠の鳥居を塞ぐことになりそうですが、なんだか気になります。どうするのかな～？ いずれにしても、価格がどうなるかですね。 |
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| No.42 |
間取りは浦和のマンションは糞なのばかりだから。
両側アウトフレームというだけで素晴らしい仕様に思えてしまう笑 |
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| No.43 |
60戸なら浦和では中規模、ディスポーザーも付くなら文句ないですね。駐車場もネックかな。
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| No.44 |
スミフは三菱より高いの確実。
坪320万も有り得る。 |
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| No.45 |
スミフはそれだけ仕様もこだわってますからね
一番高いけどその地域内では一番仕様を上げて価値あるマンションを建てる、それがスミフ |
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| No.46 |
設備・仕様、まだ見ることができないのでディスポーザーも決定事項ではなくて何とも言えず…
床暖房やディスポーザー、24時間ゴミ出しなど設備としてついていたらいいなと思えるものがあればいいなと思います。 「マンションギャラリー閉鎖期間：2020 年 5 月 7 日（木）～当面の間」で見に行けないのが残念ですが、逆にマンションギャラリーが開いていると大丈夫なのか心配になります。 どこかでインターネットを利用してモデルルーム見学をしたり、契約打ち合わせができると聞きました。積水ハウスのCMだったかもしれません。 コロナも長引くと予想されますから、自宅から打ち合わせや契約ができるといいですよね。契約書類は郵送やPDFでやりとりしてもOKなら実現可能だと思います。 |
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| No.47 |
シティタワー所沢クラッシィのスレを「値下げ」で検索かけて絞って読むと、住友不動産の値付けの方針が分かる。
初期に分譲する上層階を思いっきり高値でふっかけて、売れ行き良ければ下層階への価格差を狭め、場合によっては武蔵小杉みたいに上層階より下層階の方をより高値にすることも全く躊躇しない。逆に売れ行きが悪ければ、シティタワー所沢クラッシィのように下層階への価格差を一気に広げて実質的に値下げすることもある。 つまり、住友不動産が初期に分譲する上層階は、市場価格を無視したふっかけ価格だから、注意が必要。 シティハウス浦和仲町やガーデンハウス浦和常盤の初期分譲価格が法外に高いのもその一例。 住友物件は、その上層階に特別な拘りが無ければ、二期や三期まで粘って待つのが妥当だと思う。 |
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| No.48 |
>>45
さいたま市内の最近の住友マンションを知っている人は、誰も同意しないと思う。 シティハウス浦和仲町・パークスクエア浦和常盤・ガーデンハウス浦和常盤 それぞれのスレを見ると分かるが、競合マンションと比較して優れているポイントを指摘したコメントがない。 浦和タワーや東口のプラウドやパークハウス浦和常盤レジデンスに販売スピードが著しく劣っているのは、コスパが伴っていないからではないでしょうか。 |
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| No.49 |
>>46 匿名さん
ディスポーザーはHOME'Sに記載があったので確定かと。 さいたま市の住友マンションは大体仕様が一定なので、床暖とか24時間ゴミ出しはあると思います。 リモートで色々できるようになるといいんですけどね。 業界風土的に中々進まない気がします。 |
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| No.50 |
住不さんは高層階から売り出し～からの説明は大方正解です。
中でもシティタワーズ東京ベイは１期購入者がウハウハでした。 ２期以降に値上げ・維持・値下げの割合で見ると所沢はレアケースです。 所沢は当初から地域の上限を遥かに超えるぶっ飛び価格設定でしたので是正されただけ。 埼玉の小規模物件では多分そのまま高層階の価格を下層階にも適用して値上げも値下げもしないが実質階の違い分だけ値上げという見解になる可能性が高い。 となると、やはり１期購入が良いのですが、浦和での住不は評判が良くないので野村か三菱が無難だと思う。 2018年までは野村・三菱の大量供給が続いていたので買おうと思えば買えたわけで、見送った人はつまりそういうことです。 |
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| No.51 |
クオリティが伴ってなければ、当然、売れるわけない。
高価格そのものに価値を見出す人は、住友のお得意様なのかもしれないが、そんな○○な人は稀ですよ。 |
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| No.52 |
仲町の物件の方が、絶対いーと思う。
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| No.53 |
地図で見ると駅までの所要時間はもっとかかりそうに思えますが実際に歩くとどのくらいの時間がかかるのでしょうか。
信号があるのと、浦和駅は大きな駅ということもあり電車に乗るまではプラス10分程度と考えたほうがいいでしょうか 大きな駅の分便利さはありますが、電車に乗るまでに時間がかかってしまうのはデメリットでしょう。 自分はあまり大きな駅に住んだことがありませんが、乗り換えのときに利用したりするとホームから駅まで結構距離があったりと 移動が大変だなと思ったことがあるので気になりました。 |
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| No.54 |
自分もそう思います。駅まではその時間で行けてもホームまでたどり着くのにさらに時間がかかる場合があると思いますので、駅を利用する場合は所要時間に余裕をもって考える必要はあるかと思います。
ただ、大きな駅の場合は駅ビルがあったり駅周辺が栄えていたりして、通勤だけじゃないメリットも大きいと思うので、やはり何を重要視するかが大事になってくるのかなと思います。 部屋の面積が一種類しかないみたいなので間取りもほとんど似たタイプになるんじゃないかと予想します。広さはそこそこあって大きな駅から距離が9分とあって、それらが価格にどう反映されるのかが興味深いです。 |
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| No.55 |
駅徒歩9分は駅近の範囲には入らないよね。浦和は駅徒歩5分以内でもそこそこマンションあるから。永住目的で買った方が良さそう。
ちなみに浦和駅は大きいと言っても駅建物に入ってから改札口、ホームまでの導線は短い方だと思う。 |
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| No.56 |
これといって、ウリが無さそう。
これで坪単価280超えるようなら採算が合わない。 これからコロナ不況に突入するし、買い替えしようとしたら、残債割れが必至。 |
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| No.57 |
7月くらいにはどうなってるんだろうね
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| No.58 |
4路線利用できるのはすごい便利そう。混みそうな感じがするけれど。徒歩9分、ぎりぎりセーフでしょうか。資産価値としてはどうなのかなあ？
55さんが言われるように、資産としてではなく、永住目的で考えたほうが無難ということになるのかな。 永住を考えるとなると広さは程々ある感じではあるけれど、間取りが重要になってくると思います。収納が多めかどうかとか。空間が広く無駄なく取られているかとか。 |
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| No.59 |
>>58 匿名さん
永住目的って、つまり分譲価格からして、リセール時は採算が合わない可能性が高い事を最初から認めてるわけね。 分譲価格が適正なら、駅徒歩9分でもリセールで資産が大きく目減りする事は無いはず。 幾らで買うかが問題なんだよ。 営業マンから永住目的の購入を勧めてきたら、暗に割高価格を認めてるってことだから。 |
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| No.60 |
マンションなんて基本は自分が住むために買うのだから検討している方が自分の予算と照らし合わせていけると思った時に買わないと満足できる物件にはなかなか住めないのも事実かなと思う。この辺で７０㎡位の部屋借りたら２年で４００～５００万(敷礼、手数料、引越代等込で)くらいしちゃいますし。家族のイベントや(年なので)これ以上待てないという人は、買うと思うし、けっこういるのでは。マンションは満点はなかなか難しく、どこかで妥協せざるをえないと思えば新築予定のマンションの中ではここはなかなか良いです(値段出てないけれど)。もちろん、お金はとても大事ですが、人生は止められず、我々は年をとるので。私も東京に住みたかったのにいつの間にか浦和に住んでましたが満足してます。
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| No.61 |
>>60 通りがかりさん
選択肢は多く持つに越したことないってことです。 徒歩10分以上ですが、三井もこれから分譲されますし、中古もいくつも出ています。 家族にとって至適なタイミングの許容範囲で待ってみるのも大事かと。 コロナ不況が来る中で、間違っても今後マンションの資産価値が上がって値上がりすることは無いですから。 待って損をする事は無いはずです。 |
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| No.62 |
ここはスミフだからすっ高値の坪320位かなぁ?
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| No.63 |
坪単価280超えたら、明らかな高値掴みでしょう。
スミフの価格設定は市場の適正価格を無視してるから、販売価格をそのまま資産価値と捉えるのは浅はかです。 コロナの影響でマンションの資産価値はこれから落ちるし、色んな意味で今は待ちだと思います。 |
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| No.64 |
浦和駅まで徒歩９分。遠すぎずな距離で住むにはちょうど良い距離ですね。
周辺は昔ながらの街並みも残っていて住む環境としては文句なしでしょう。 ただ、今はまだ間取りなども出ていないので、 プランや設備内容をもう少しオープンにしてほしいですね。 |
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| No.65 |
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| No.66 |
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| No.67 |
マンション規模６０戸規模ならば中等規模でちょうど住みやすい物件
非分譲住戸２戸という所が気になりますが、規模数としては圧倒的に有利 販売開始は１２月下旬が予定されており、まだまだ先なので検討の余地ありでしょうか。 たしかにHP上では詳しいことがまだ非公開となっておりますから、もう少し情報があるといいのかも |
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| No.68 |
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| No.69 |
細かい情報はまだまだ先になるのかもしれませんが、オンライン見学会ができるのはいいなと思います。
現地建物は2022年の完成予定なので、見学できるのはモデルルームということになるのかな？ モデルルームもまだできていない様子なので、オンライン見学会もまだできないのかもしれませんが。 気になったのは専有面積が70.50平米一種類という点です。 バルコニーやテラスには多少の広さの幅があるのですが、間取りはほぼ似たようなタイプになるのかな？ |
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| No.70 |
>>68 マンション検討中さん
施工不良があった際、デベロッパーに補償や建替えに耐えうる資金力があっても、応じるだけの誠意が無ければ、入居者はとうすればいいのか？ そういうデベロッパーからマンションを買わないのが一番賢明ですが。 |
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| No.71 |
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| No.72 |
コロナ流行が全く収束せず、今後も経済が再び回り始める目処が立たない時期に、割高な新築マンションなんて選択肢に入らない。
コロナ前に土地を取得して建設したマンションは基本買っちゃいけないだろ。 敢えて買うなら、それなりに売れ残って値下げしてから。 定価で買ったら、リセール時に残債必至。 今現在、コロナの影響を受けていない職種でも、本格的なコロナ不況に入れば無関係ではいられないし、天災や地震含めて先行き何があるか分からない。 居住目的のマンションでも、目減りしない資産として確保したいところ。 |
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| No.73 |
コロナの影響読めませんね。
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| No.74 |
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| No.75 |
>>74 マンション検討中さん
売る工夫よりも、居住者に致命的な施工不良を指摘された際の誠意ある対応を心掛けろよ。 誠意ある対応は長い目で見て、必ず販売実績として結実するぞ。 逆に不誠実なエピソードはネット上に半永久的に記事として残り、こうした新築マンションのスレで繰り返し蒸し返される。 |
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| No.76 |
空気読めよ。
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| No.77 |
オンライン営業にかける意気込みの一部でも、施工不良で問題になっている案件に誠意として注入していたら、ネット上に不名誉な記事は残らなかったのに。
パークスクエア三ツ沢公園で、住民が施工不良を訴えてから住友が認めるまで10年かかっているけど、コロナが流行してからオンライン営業を立ち上げるまで半年もかかっていない。 住友が、売却後の責任よりも販促活動に遥かに重きを置いているかが分かる。 |
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| No.78 |
ここは近隣のパークハウスより高くなるのでしょうか？？
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| No.79 |
>>78 マンション検討中さん
パークハウスは平均300弱の坪単価でしたね。パークハウス より駅からの距離はあるものの、当時よりも仕込のコストは上がっているし、設備仕様のグレードを上げながら、すみふ価格で高くなると推測しています。 とはいえ、コロナ不況で飲食店やホテル、商業施設の閉鎖が増えて遊休不動産が増えればいずれ不動産価格に反映されてくると思います。そうなれば近い将来マンション価格も下がってくると思うので、この立地で強気な価格で売れるのかどうかは疑問があります。 それでも320位付けちゃうのがすみふかなと思ってます。 |
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| No.80 |
パークハウスはここより2分駅近だけど、南東方向がドミノの悪条件でとにかく日当たりが悪く、条件の良い部屋はほぼ地権者住戸に設定されていました。
ここはパークハウスと違って全面南向きにでき、日当たりもよいので、パークハウスより高くなることにあまり違和感はないですね。 |
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| No.81 |
>>79 マンション検討中さん
やはりパークハウスより高くなりますか 立地や仕様などはパークハウスが上だと思っていたので、後悔しています。 パークハウス、中古もなかなか出ないですからね スミフが280位だと検討に値するんでしょうけど |
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| No.82 |
>>80
ここは、パークハウス浦和岸町より駅遠で仕様が落ちるのに、パークハウスより高価格ってのは有り得ないだろう。 パークハウスより実際に高価格な設定なら、それはスミフ価格ってこと。 市場の適正価格の上限の更に上を行く高価格設定で竣工後も長期間売るのがスミフスタイル。 特に第一期の上層階は、毎回ふっかけてくるから要注意。 |
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| No.83 |
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| No.84 |
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| No.85 |
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| No.86 |
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| No.87 |
>>86 匿名さん
マンションエンジンという不動産情報サイトで浦和駅で検索すると、周辺の新築マンションの平均坪単価が分かります。 ココが320なら間違いなく割高ですね。 コロナ不況で不動産価値が下落する中、コロナ以前に土地を買収したマンションは注意しないといけないですね。 |
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| No.88 |
>>87 マンション掲示板さん
確かに浦和で坪320といったら駅徒歩5分程度の駅近物件ですよね。ここは駅徒歩9分、かつ、学区のアドバンテージもないことを考えれば、すみふ価格を考慮しても坪300辺りが妥当ですかね。 |
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| No.89 |
>>88 マンション検討中さん
はっきり言ってウリがないから、坪単価300なら竣工後数年は売れ残りそうですね。 すみふマンションの通常パターンですが。 竣工前に完売すると、値付けを失敗したって嘆くデベロッパーですから。 すみふ価格は、市場の適正価格上限の上を行くように敢えて設定されてます。 |
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| No.90 |
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| No.91 |
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| No.92 |
やっぱり高いのでしょうか…？
参考までにいくらくらいか聞かれた方いたら教えてください。 |
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| No.93 |
このマンション、320じゃ到底収まりそうもないです。恐らく330から350で販売されるのではないでしょうか。
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| No.94 |
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| No.95 |
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| No.96 |
>>94 匿名さん
パークホームズ浦和仲町三丁目 低層階の中住戸が条件に合うかもしれませんよ、参考までに。 https://www.31sumai.com/mfr/X1803/equipment.html |
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| No.97 |
>>96 匿名さん
三井は北浦和の2物件よりも設備仕様を落として、徹底的なコストカットにより値頃感を出してきてますね。ただ、それでも70平米6000万近くしてしまうのだから、もう浦和は富裕層にしか住めない街になってしまいましたね。 |
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| No.98 |
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| No.99 |
>>98 名無しさん
ですね。仮にここが7400万円だとすると、10年前から1500から2000万円値上がりしてますね。もっとも、すみふはマンション相場から逸脱してますが。 個人的にはすみふは価格だけでなく、営業マンもやや上から来るんでイラッとします。 |
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| No.100 |
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| No.101 |
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| No.102 |
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| No.103 |
>>102 匿名さん
これからコロナ不況が顕在化してくる中で、新築マンション価格は頭打ちから下落に向かって行くのはほぼ確実でしょう。 そうした状況で割高物件を掴まないようにしないと、リセールで泣きを見ることになります。 |
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| No.104 |
パークハウス浦和岸町は、三菱地所がパークハウス浦和タワーよりも内装にお金をかけている。つまり高スペックマンションってこと。
あくまで埼玉レベルでの話だけど。 今まで旧財閥系らしからぬ低スペックマンションを浦和に供給し続けてきた住友が多少仕様を上げてきたところで、パークハウス浦和岸町に及ばないまま価格だけ上回ったら呆れ果てる。 エントランスから各戸の標準仕様まで、つぶさに比較したいね。 |
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| No.105 |
マンション相場（原価）が上がってるのは理解してましたが、浦和の上がり様というか住友の上げ方は異常な気がします。もはや文京区にすら手が届く価格になってきました。ここ埼玉だってこと忘れてんじゃないかと思うほどです。
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| No.106 |
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| No.107 |
>>106 マンション検討中さん
時代もさることながら、浦和の需給バランスで言えば競合物件がないから、というのも影響してるんでしょうね。数年前のように野村や三菱辺りで競合があればまた違った結果になるかも。 |
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| No.108 |
リーマンショックと同じように半年から1年遅れて景気が沈んでいくのに、他社の競合が殆どないからって値上げされたマンションを買うのは抵抗があるなぁ。
我が家は買い替え時期に余裕があるから、じっくり待つつもり。 知識と相場感覚を養う目的で新築と中古共に見てまわるけど。 家庭のタイミングなどで待てない人は、キツイかもね。 今の浦和のマンション相場は。 |
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| No.109 |
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| No.110 |
内容が伴わないまま高騰するから、当然コスパはどんどん悪くなる訳で。
５年後から10年後になんで買ったんだろうって、ローン払いながら後悔しそうで怖い。 一方、北浦和の方が色んなデベロッパーで雨後の筍のようにマンションが増えているから、コスパが良さそうな気がする。 浦和のマンションって言っても、高砂小・岸中学区でなければ特別感が無いしね。 |
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| No.111 |
高砂小・岸中に特別感はない。普通の公立の小・中学校。だれが特別感出してんだ。
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| No.112 |
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| No.113 |
高い資産価値の裏付けを伴わない価格高騰だから受け入れ難いんだよな。
確かに今の浦和駅近の数少ない新築マンションはスミフ物件で殆どが占められているけど、購入して中古になったら数多ある中古の一つに過ぎないからね。 しかも、築1-2年の差で野村や三井の築浅物件が多くあるから、新築時のスミフの値付けをリセールで取り戻せるイメージは全く湧かない。 |
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| No.114 |
普通に高砂小・岸中って昔から評判が良いし、
良い伝統が受け継がれていそうな感じが外から見ているとするのだけどなぁ。 女の子のいる家庭だと、一女が近いから いい影響を受けそう、というふうに思うし。 値段が上がっていて誰も買わなかったら値段の上がりは止まると思いますが そうでないということは それでも需要がこのあたりにはあるのでしょう。 |
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| No.115 |
特別感を出してるのは商売の種にしたい不動産ディベロッパー、仲介業者ですよ
高砂小・岸中自体はただの公立です |
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| No.116 |
>>114 匿名さん
売手が数多いる戸建や注文住宅用地については、既に価格上昇は止まっててやや下降トレンドだけど、新築マンションについては大手の寡占市場なのでちょっと特殊なんですよ。供給を絞ることで維持できてしまうんです |
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| No.117 |
高砂小・岸中学区から外れた凸凹学区のマンションスレでは、先の学区はただの公立だって否定されるんだな。
親の平均所得や最終学歴に有意差があるのに。 ちなみに住友は、先の学区に新築マンションを供給したことないんじゃないかな。 少なくとも10年以内は。 |
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| No.118 |
>>117 マンション検討中さん
高砂・岸学区の親の平均年収は、浦和西口エリアの中では有意に低いんですが、ご存知ないんですか？ |
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| No.119 |
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| No.120 |
>>119 マンション検討中さん
あなたには不愉快な事実でしょうが、岸町小のほうが上なんですよ 順位 所在行政区 学校名 平均年収(万円) 1 さいたま市浦和区 常盤小学校 850 2 さいたま市浦和区 仲町小学校 836 3 さいたま市浦和区 針ヶ谷小学校 816 4 さいたま市浦和区 岸町小学校 812 5 さいたま市浦和区 本太小学校 769 6 さいたま市浦和区 上木崎小学校 769 7 さいたま市浦和区 北浦和小学校 758 8 さいたま市浦和区 仲本小学校 757 9 さいたま市浦和区 高砂小学校 750 10 さいたま市浦和区 木崎小学校 721 |
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| No.121 |
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| No.122 |
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| No.123 |
高砂小学校区の岸町は地価が高過ぎて一つ一つの区画が小さいので、注文住宅に適した土地が全然出ないんですよね。稀に大きな土地が出ても業者がバラバラに区割りして建売にしてしまうので、結局、中流程度の収入の世帯が購入することになってしまう。
用途地域的に分譲マンションも難しくアパートになってしまうので、やはり低~中収入の世帯が入居するケースが多く、世帯年収を引き下げていると思います。 |
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| No.124 |
実感として、高砂小は、公立にしては医師家庭が多い印象なんだけどね。
学区内のマンションなんて、高くて中々買えないしね。 |
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| No.125 |
そんなこと言ったって高砂小の保護者しかご存知ないんでしょう？
大手分譲マンションが数多立地する高砂2丁目、岸町6・7丁目、豪邸が立ち並ぶ岸町5丁目を学区内に擁する岸町小学校のほうが、世帯年収のデータで見る通り、平均的な家庭属性は上だと思いますよ |
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| No.126 |
駅徒歩5分以内で高砂小・岸中学区の浦和タワーやブリリア浦和仲町に匹敵する坪単価なら笑うしかないね。まさに住友価格だと。
同じ階層で坪単価を比較したらいい。 資料は持ってるので、楽しみにしてます。 |
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| No.127 |
価格は、ガーデンハウス浦和仲町>シティハウス浦和岸町>ガーデンハウス浦和常盤ですか？
ガーデンハウス浦和仲町とシティハウス浦和岸町がさらに高騰することを考えると、ガーデンハウス浦和常盤がまだいいのかな… |
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| No.128 |
>>127 匿名さん
いやいや、ガーデンハウス浦和常盤は全面ドミノだし。それ以前にスミフの4物件はいずれも割高すぎて、購入後は中古市場で値崩れ半端ないと思う。 浦和に拘るなら三井の仲町3丁目の1択、もしくは北浦和にも目を向けるか。 |
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| No.129 |
ガーデンハウス浦和仲町が埼玉県のマンションの坪単価最高値を更新したようですが、こちらは更にそれを更新するのでしょうか？
駅徒歩5分以内のマンションの坪単価をアッサリ抜き去る住友の価格設定に唖然とします。 |
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| No.130 |
浦和駅徒歩4分の野村の仲町計画が予想以上の150戸規模だから、浦和駅近を希望してるプチセレブ世帯はそちらに流れますね。
おそらく価格帯は、超割高なココやガーデンハウス浦和仲町と同等なので、圧倒的な資産価値の差で迷うことは無いでしょう。 野村の快挙に拍手喝采です。 |
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| No.131 |
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| No.132 |
オンラインの事前見学会、結構埋まっているんですね。予約できない日時がある。
オンラインで見て、良い感じだったら実際にマンションギャラリーへみたいな流れになっているのかと思います。 あまりやたらに外出したくないので、 まず家でどうなのかというのを見られるのは本当に良い。。。 マンション買う年齢だと、こどもがまだ小さい人も多いし そういう意味でも良さそうな。 |
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| No.133 |
>>132
マンション買う年齢ってやはり子供が未就園児が多いんですかね。子供の同級生が多くなると親の付き合いが大変そうで。 |
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| No.134 |
ここもガーデンハウスと全く同じ価格帯です。
7500万・7900万が予算に合わないのであれば、オンライン見学会など時間の無駄ですよ。 しかも、その高価格帯を正当化するために、現在の中古の売出し状況（長期にわたって成約してない物件含む）を引き合いに出してきたのにはあきれました。 |
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| No.135 |
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| No.136 |
>>135 匿名さん
第一期では13から15階辺りが対象みたいで、角部屋が7900万円、中住戸が7500万円です。ただ、EV前の部屋だけ採光の関係で2SLDKになるようですが、それは今回対象ではなかったです。（恐らくその部屋が最安と思われます。） 価格だけあって設備仕様は充実してます。ディスポーザー、アウトフレーム、ミストサウナ、スロップシンク、御影石のキッチン天板等。 |
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| No.137 |
埼玉物件にしては仕様が良いのかもしれないが、この立地で埼玉県の最高坪単価に挑戦してる辺りが住友らしい。
エビタイ作戦が透けて見えるわ。 134の投稿であった、成約できていない中古の価格って、オーナーと仲介不動産屋で相談して決めたチャレンジ価格だから、相場とは別次元の話だし。 まぁ、この住友のマンション価格も、相場とは別次元なんだが。 |
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| No.138 |
>>134 マンション検討中さん
坪単価が、中部屋は350万で、角部屋は370万ですか。 マンションエンジンっていう新築マンション価格の比較サイトで、パークハウス浦和岸町をはじめとする周辺のマンションと比較したら、価格差に唖然とするよ。 リセールしたら普通に残債割れするじゃないか。 |
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| No.139 |
ここらへんから駅まで、どんどんお洒落になりそうで良いですね。
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| No.140 |
現地歩いたことありますか？ドミノマンション銀座の岸町7丁目が、お洒落な雰囲気に変えられるとはとても思えません
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| No.141 |
岸町7丁目は、マンションが近接して林立していて、お洒落な街並みとは程遠いし、夜道は暗くて人の気配もしない。
夜中9時過ぎに周辺を歩いてみたらいい。 塾帰りの娘を1人で歩かせる気にはならないだろう。 実際、西口交番で聞いたら、浦和駅周辺でいうなら、岸町の住宅街でのひったくりや空き巣が比較的みられると言われた。 |
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| No.142 |
確かに、岸町は道が狭くて暗いし、空き家になってる古アパートも多くて夜はあまり良い雰囲気ではないね
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| No.143 |
>>141 検討板ユーザーさん
確認したら岸町よりも常盤の方が多そうですよ。西口でいうなら岸町も常盤も高砂も何件かはあるようですね。 それよりも私が受けた印象では西口よりも東口の方が件数が多かったように思いますよ。 |
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| No.144 |
岸町は荒れ果てた一軒家やアパートが点在していて、通りも暗いから、路上強盗や痴漢に引きづり込まれたらアウトだね。
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| No.145 |
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| No.146 |
岸町をさげたい人がいるようですが無駄です。
浦和で高級住宅地といえば岸町と高砂と常盤です。 個人の恨み辛みで悪口を言ったところでそれは変わらないです。 |
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| No.147 |
マンションを売る側の人間は、「ここらへんから駅まで、どんどんお洒落になりそうで良いですね。」とかテキトーなこと言って高値で買わせれば万事OKなのかもしれないが、購入して入居する人にとっては家族の安心と安全がかかっている。
実際に検討者として、浦和駅から岸町7丁目へのルートを確認し、昼夜問わず散策して受けた私の印象から推察するに、マンションを主とする住宅街の夜の静けさと生活感の無さがひったくりや痴漢が発生しやすい背景にあると思う。 ちなみに現地を歩いてみて、駅までのルートがお洒落になりそうな気配は一切ありませんでした。マンションの間に一軒家が混在する中を通って行くだけの無味乾燥なルートです。 夜の帰宅路は、途切れがちの街灯が頼りです。検討される方は、まず夜間の帰宅路を歩いてみてください。できれば奥様や娘さんと一緒に。 |
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| No.148 |
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| No.149 |
>>147 匿名さん
ホント、行ってないの丸わかりだわ。 調神社も行ったことないんじゃない？ 検討者で歩いたこともあるなら、写真の一枚くらいアップしてみてはいかがですか？ 住友貶すのはいいけど、地域まるごとはいかんでしょ |
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| No.150 |
147は言い過ぎだけど、マンションばかりで道が暗いのは本当かな。
岸町と言っても7丁目は住宅地としての評価は高くない。常盤1、2丁目と同様に浦和ドミノマンション地帯のど真ん中のエリアだからね。 もちろん駅10分の利便性は評価できるし、地価も高いので資産価値も期待できるとは思う |
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| No.151 |
>>148 匿名さん
エイペックスに賃貸で数年住んで、子供を調公園で遊ばせてました。そして、今も浦和在住です。 それに、一時的にパークハウス浦和岸町を検討していたので、岸町は7丁目をはじめ界隈はくまなく散策しています。 私が指摘しているのは道幅ではなく、夜間の人通りや暗さです。議論のすり替えはよくないですね。 |
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| No.152 |
>>151 匿名さん
だとしたら、あなたは嘘をついていませんか？ 駅から現地までの道のりは人通りがあります なぜなら道幅があるため5丁目、6丁目の方々も通る道だからです 街灯についての感じ方は人それぞれですが、普通にありますよ |
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| No.153 |
検討者の方々に、マンション周囲の夜間の人通りを確認して頂けたら幸いです。
昔も今も、進学塾の帰りはかなり遅いですから。 私も中学受験経験者ですが、同じ教室の子で帰宅路で不審者に手を掴まれたというのもありました。 |
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| No.154 |
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| No.155 |
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| No.156 |
人通りがあるのは葬儀屋のある交差点まででしょう。そこから計画道路沿いに斜めに下っていくにせよ、旧中仙から途中で折れていくにせよ、夜となると寂しい雰囲気なのは間違いないですよ。
だからといって犯罪が多発してるかまでは知りません。人気のない脇道を歩く時間なんて5分もかからないですし、あのあたりは県庁も近いのでもし犯罪多発地帯になっているなら警察が放っておくとは思えません。 アンチだか擁護だか知りませんが、どっちもエキサイトしすぎでは。 |
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| No.157 |
ちなみに150です。落ち着きましょう皆さん。
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| No.158 |
繁華街以外で夜に賑やかな道ってどこですか？幹線道路沿いですか？
浦和周辺でならどこが該当しますか？ |
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| No.159 |
擁護の方は、仕事なんでしょうね。
歩合がかかっているから必死なのか。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
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| No.162 |
昨晩歩いてみましたが、マンション周囲は暗かったです。
街灯の数、少ないですよね。 治安はどうか分かりませんが、家族と相談ですね。 |
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| No.163 |
>>162 名無しさん
個人的には浦和の商業地域のマンションを買うなら、高砂2丁目か仲町2丁目がおすすめです。 県庁通りを歩いて17号に至る浦和駅西口のメインストリート上に位置するため、人通りも多く、また古くから宿場町として栄えた浦和の品格と風情が所々に残っていますので。 従って、同時期に出ている新築から選ぶなら、こちらよりガーデンハウス浦和仲町のほうがよいと思いますが、あちらも非常な強気価格を付けていますので迷うところではあります。私なら今の時期は買いません。高砂1丁目の再開発マンションを待つか、その予算がないなら売り急いでいる中古を狙うと思います。結構出ますよ。もっとも、すぐに掴まないとリフォームしての転売を狙う業者に買われてしまいますが。 |
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| No.164 |
163ですが、補足すると、住環境軽視でよければ野村の仲町1丁目計画もおすすめです。あちらは学区が高砂岸学区ですので資産性はピカイチです。
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| No.165 |
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| No.166 |
不動産関係者は高砂小を資産価値の裏付けとしたいようですが笑っちゃいますね。高砂小のあの狭っくるしさが子供の教育の場として良いわけない。仲町小、附属小、岸町小などと行ってみて比べて見てください。昔から高砂小が他の小学校よりも優秀などと言われていたことがない。口ぐるまに乗せられないようにくれぐれもお気をつけあそばせ。
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| No.167 |
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| No.168 |
>>166 マンコミュファンさん
仲町小、岸町小の評価が上がってきたのがむしろ最近では。 附属落ちたらせめて常盤小か高砂小の学区に家を買うというのが昔ながらの浦和の考え方でした。仲町小や岸町小学区に家を買おうという判断は聞いたことがないです。 |
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| No.169 | ||
| No.170 |
>>168 マンション検討中さん
仲町小、岸町小は昔から教員の間の評価も高かったですよ。附属小落ちてから買うんですか?だめだこりゃ。駅近の線路わきや飲み屋が並んでるところが住みやすいわけないじゃないですか。最近ですよ、マンションが立ち並んできて利便性から駅近、高砂小、常盤小って喧伝されだしたのは。 |
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| No.171 |
>>170 マンコミュファンさん
常盤小や高砂小が評価されているのは、少なくとも3,40年以上前からです。 そして、評価されているのは利便性からではありません。歴史と実績です。 貴方が浦和に地縁がないことは、投稿内容から明らかです。 高砂小を落としても、このマンションは売れませんよ。 |
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| No.172 |
>>170 マンコミュファンさん さん
教員が市採用になる前は、特別にこの2校に優秀な教員を回してたんですよ。そんなこともご存知ないんですか？ その頃は仲町小は普通の小学校。教員の質に差がなくなり常盤の商業地域にマンションが大量に建ち、マンモス校となって保護者の目線も高学歴化して上がってきたから御三家と並び称されるようになったんですよ |
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| No.173 |
>>172 マンション検討中さん
なるほど、勉強になります。 平均世帯年収が高い順で見ると、常盤小が県内2位、仲町小が3位、岸町小5位なのですが、岸町が5位になった背景ってわかりますか？ 仲町小と同じ感じですか？ あと気になるのは、生徒に対する教員の割合が低いことです。 |
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| No.174 |
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| No.175 |
>>173 匿名さん
岸町小は昔から評価は低くないですよ。教育熱心な家庭が岸町小学区を選ばなかったのは、中学校区がよくなかったからです。 浦和と一口に言っても、首都圏全体でブランド化してきたのは割と最近の話で、ごく狭い地域以外はかなり微妙なご家庭も多かったんですよ。北浦和東口~浦和西口の旧別所以外が学区に含まれてくると年度によっては相当に荒れたりいじめが多発するようなこともあり、そのため、常盤中、岸中が絶対視されるような風潮があったわけです。教員の質も県全体で優秀な教員を回していましたからね、この2中には。 翻って現在では他の市内の中学と特に教員の質が変わるわけではなく、特に子どもに中学受験させるのであれば公立中学校は保険程度の意味合いしか持たないため、昔ほどのこだわりは薄れているような気がします。 |
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| No.176 |
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| No.177 |
高砂小や常盤小がすぐれているという具体的な根拠はどこにもないはずです。
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| No.178 |
浦和区全体でしたら大学進学率などが根拠になりますが、公立小学校での優劣に対する根拠などあるわけがありません。
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| No.179 |
世帯の所得と子供の学力には明確な関連があると言われています。
それを踏まえると浦和駅徒歩圏では高砂学区よりも岸町学区の方が優秀な可能性が高いですね。 所在行政区 学校名 平均年収(万円) 浦和区 岸町小学校 812 浦和区 高砂小学校 750 |
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| No.180 |
確かに、戸建て中心で高齢化が激しいと思われる高砂小学区よりは、分譲マンションや社宅中心に高学歴の共働き世帯の比率が高まっていると思われる常盤小学区、仲町小学区、岸町小学区のほうが平均的な学力は高いと思います。
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| No.181 |
小学校の質が良いというよりは、年収が高い家庭のほうが塾などに力を入れている結果、平均的な学力が高くなるって感じだとは思いますが。
学力が高い学校にいるほうが競争力が生まれて、お子さんの学力も高くなっていくと思うので、小学校にこだわるのも良いと思ってます。 |
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| No.182 |
公立小学校の客観的な優劣の比較は困難としても、歴史と伝統で高砂小・岸中学区を指名買いするファミリー層がさいたま市内外問わず多いことは確かです。特に浦和駅徒歩5分圏内で。
私もその一人ですが。 なので、子供の教育面の他に資産の維持という観点からも高砂小・岸中学区のマンションを購入するというのは、ここさいたま市では堅い判断だと思います。 浦和駅徒歩5分圏内かつ高砂小・岸中学区でこれから分譲されるであろうマンションは、 ①野村の仲町計画 ②ナカギンザ商店会ビル跡地 ③東高砂町の駐車場跡地 があります。 あえて、駅徒歩5分超の非高砂小・岸中学区のマンションを検討されるなら、せめてコストパフォーマンスの優れた物件を探さないと、資産性の観点から後々になって後悔することになると思います。 生活環境の変化でリセールが迫られた際に残債割れしたら、子供の教育や自らの老後の生活資金が危うくなります。 |
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| No.183 |
下記のサイトで浦和のマンションの相場が分かりますが、駅徒歩5分以内と5分超、非住友と住友で比較すると、歪なマンション価格のバランスが理解出来ると思います。
https://www.manen.jp/market/details/11/2196/2196040/1/ |
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| No.184 |
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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| No.185 |
>>182 匿名さん
思考停止が酷すぎる。 他の近隣小学校の歴史と伝統知らんだけでしょ。 実際に数字が示すように裕福なご家庭は高砂小学区を選んでない。 あなたのような思考停止された方が崇めているだけだと思います。 |
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| No.186 |
高砂小岸中プレミアムを払うのは馬鹿らしいが、スミフプレミアムを払うのはもっと馬鹿らしい。
新築といえど、浦和駅徒歩10分岸町7丁目のマンションに払うべき値段じゃない。 |
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| No.187 |
知らない人が多いんですね。
まず岸町アドレスは人気のアドレスです。 浦和駅徒歩10分圏内だとザックリ言うと4丁目と7丁目が該当します。 家では静かに暮らしたいと考えて岸町でマンション購入を検討している方にとって7丁目は良い立地なんですよ。 |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
街路灯は設置基準が自治体ごとにあって、それをクリアしてるわけでしょ。
ここは道幅も広いし近隣マンションの明かりもあり、十分な明るさですよ。 |
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| No.191 |
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| No.192 |
適正な価格じゃないと殆どの検討者が判断しているから、焦って掲示板でも嘘を取り混ぜながらゴリ押ししているんでしょうな。
誰がとは言いませんが。 |
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| No.193 |
>>192 匿名さん
住友不動産が焦るわけがないですよ。 売り急がないのが住友不動産の売り方です。 それに私にはあなたの方が嘘つきに見えますがね。 適正じゃないと思うなら、ここに張り付いてアンチをするのではなく、他の物件を探された方が有益ですよ。 |
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| No.194 |
駅徒歩9分かつ岸町小でこの価格なら、野村の仲町計画を待つでしょう。普通に。
住居を浦和に定めようって人は、資産価値がある立地を把握してますから。 売り急がない住友は、割高価格でいつも通りゆっくり売ってればいいんです。 |
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| No.195 |
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| No.196 |
194はどうしたんですか…。
浦和って文教地区が魅力の１つなのに、なんでわざわざ野村の仲町計画検討するのかわからん。 文教地区って風営法の適用をうけるものを制限したりするんだけど、なんでわざわざ風営法の適用をうけるものの近くに住むのさ。 浦和の良さって沢山あるのに交通利便性だけになっていいのかな…。 |
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| No.197 |
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| No.198 |
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| No.199 |
197って大通りと比較してるのかな。
如何なものか。 |
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| No.200 |
比較するときって同じカテゴリーとかで比較すると思うんだけど、基礎的なこともわかってないのかな。
まさか大通りと比較してないよね。 |
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