エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[9601: 検討板ユーザーさん]

むくどりさんという方、Xで事細かく目くじら立てられてて、自分で買ったマンションの資産価値を自分で下げていますね、、友達いなそう、、ていうか私はそんなんどうでもいいと思ってしまうのですが神経質すぎませんかね？ネットリテラシー低すぎてイライラしました

[9602: 匿名さん]

>>9601 検討板ユーザーさん
これは私もです。
初めは、有益な情報助かると思ってましたがなんか目くじら立てすぎですよね。
単純に規約読んでなくてってオチで会社の言い分が有利だとだいぶ恥ずかしいことになりますね、、、

規約ちょっと私も確認できてないですが

[9603: 匿名さん]

重説読んでたので内容共有しておきます。
蒸し返すとかの意図はありませんので。あくまで情報の共有まで。

重説のP2にある一般共用部分の記載があり、そこには壁面看板設置部分の記載があるので、壁面看板設置箇所は一般共用部分となります。※店舗専用使用部分に壁面看板部分とあります。

ただ、P3にある分譲後の権利の種類及び内容の箇所に
一般共用部分は区分所有者全員の共有とあります。
P3の感じだと、看板設置箇所も区分所有者全員の共有物になります。

P38にある土地及び共用部分における使用、専用使用に関する事項には、壁面看板設置の使用者は、店舗区分所有者または占有者となってます。

使用料は管理費に含むとあるので、新日本建設が生じた場合は管理費が発生しない可能性あり。管理費払わないのに看板使用出来るのはテナントなどからみて不公平になるのかも。

P2、P3、P38に書いてることに矛盾を感じます。
写真については控えますが購入者であれば確認出来ますので。

[9604: 匿名さん]

これはムクドリさんの論理に分があると思います。
法的に間違ったこと言ってないですね。
正論だし私も重説通りに解釈すべきかと。確認書で重説覆すというか矛盾させるのはおかしいかと。

[9605: マンコミュファンさん]

>>9603 匿名さん
ごめんどこに矛盾？
P2　外壁はみんなで所有する部分ですね
P3　ここも外壁はみんなで所有する部分ですね
P38　店舗部分の区分所有者か転貸先使用者が看板を好きに使っていいよ。
P2.3は使用権については論じてないかと。

[9606: マンション検討中さん]

>>9603 匿名さん
横からすいません。説明ありがとうございます。

めっちゃ要約しちゃうと
・看板設置箇所の使用は店舗専用。
・看板設置箇所の所有権は区分所有者全員。
・看板設置の使用料は使用者の管理費に含まれる為、デベが使用する場合に管理費払わないと、おかしい。って感じですね。

[9607: 契約者さん8]

自分の部屋に看板つくわけでもないので、正直そこまで気にならないしイライラしませんけどね、私は。
このタイミングで文章でさらっと投げて終わり、みたいなやり方はちょっと嫌だなぁとは思いますし、看板無しに越したことは無いですけどね。

[9608: 匿名さん]

>>9605 マンコミュファンさん
＞＞9606マンション検討中さん

ちゃんと読解できておらず申し訳ないです！
ご説明頂いたとおり矛盾はありませんでした。
所有と専用使用で勘違いしてました。すいません。

要約も頂きありがとうございます！
これ見ると、むくどりさんの論理には分がありますね。

[9609: 契約者さん2]

>>9606 マンション検討中さん
そういう主張のようですね。色の変更でも許容するみたいですけど。

[9610: 匿名さん]

スーパー撤退あるいは一部を縮小して、テナントに新日本建設が入れば問題なくなりますね。
果たしてそんな未来を誰が望んでるのか。

[9611: 名無しさん]

>>9608 匿名さん
管理費に含む＝店舗区分所有者(または、その所有者の転貸先)は管理費を負担するのだから、新日本建設管理費払ってるようなもんですやん。

[9612: 口コミ知りたいさん]

>>9611 名無しさん
新日本建設が管理費分を賃料に転嫁していないならそうですね。
慈善事業でないのなら管理費含めて収益が出るように賃料設定するものだと思いますが。

[9613: 匿名さん]

>>9611 名無しさん
すいません。勉強不足のため教えて欲しいです！
店舗区分所有者または占有者が管理費に含まれるので無償使用という扱いですが、1部を店舗が使用し1部は空きスペースとなった場合は、新日本建設は管理費を払うという感じになるんでしょうか、、、

[9614: マンション検討中さん]

ネットで騒いでる人と同じマンションで暮らすことになるわけか。こういう人はでしゃばって管理組合の理事長に立候補したりするんだろうから、購入者は気が重くなるよな

買ったマンションのデベロッパーのロゴは断じて許さないってのも、なんかまた悲しい話よな。プラウドなら許すんやろし。結局自分で買ったマンションを下げてるだけに感じる

[9615: マンション検討中さん]

後出しでこんな事されたら誰だって怒るでしょ。
ムクドリさんは看板のダサさじゃなくて企業体質に怒ってるんだとお見受けします。
西口のビルを見て頂ければ分かりますが、メチャクチャ目立つロゴですから、看板と同列に扱わない方が良いです。
分譲マンションにロゴつけるなんて常識では考えられないですよ。
私も反対です。
ただ、ムクドリさんを叩いてる人は関心できませんね。
これからも思った事を発信して欲しいと思ってます。

[9616: 通りがかりさん]

今になって思いつきで小学生みたいなことやるからだよ。
イメージ図も寄こさないし雑すぎ。

[9617: 通りがかりさん]

>>9613 匿名さん
それはそうですよ。
むしろ店舗からの賃料有無に関わらず管理費や修繕積立金は新日本建設の負担です。
店舗区分を所有するのは新日本建設で、それを転貸してるという構図です。

[9618: マンション掲示板さん]

>>9616
ここに来て田舎マイナーデベの嫌な部分が露見しましたね。

[9619: 名無しさん]

>>9614 マンション検討中さん
むしろ理事長やってくれるならありがたいですけど(笑)

[9620: 匿名さん]

>>9615
パークハウスのロゴならまぁいっかとなってしまいそう、と書いてるので、マイナーデベのブランド力が恥ずかしいんでしょ。

[9621: 匿名さん]

自分で買った物件を、クソ物件オブザイヤーとかよく言えるよなと思う。
戸建てじゃないよ、ここ。集合住宅だよ。

[9622: 匿名さん]

>>9612 口コミ知りたいさん
おいおい、賃貸に出す場合
管理費等込み込みで利益が出るようにするにきまってるでしょ。
管理費を新日本建設が直接払うのか、間接的に払うかの違い。
あなたも自宅を賃貸に出したことを想像してみて、その時修繕積立金と管理費を無視して賃料決めます？？

[9623: 評判気になるさん]

>>9620 匿名さん
そりゃあパークハウスのロゴはマンションのロゴですし、だいたいのパークハウスのエントランスについてますよ。
三菱地所のダイヤモンドとは違いますよ？

このマンションのエントランスについてるロゴが付くってだけなら大騒ぎするような内容ではないですよね。見た目の問題でしかないので。
マンションのロゴと会社のシンボルマークが違うってことを理解いただいたほうが。。。

[9624: マンコミュファンさん]

>>9613 匿名さん
すみません。購入者でなくて詳細はいまいちわからず。
テナントA、Bとあったとき、Aだけ貸す。Bは借り手がいないということを想定すると。
Aは賃料から管理費等捻出
Bは自費で管理費等捻出
新日本建設が所有者ならB分は捻出することになるかと。

[9625: マンション掲示板さん]

>>9615 マンション検討中さん
果たして後出しなのかなと思います。
単にテナントまたはその所有者として新日本建設がいるのであれば、管理規約上看板を掲げる権利がありそうですし。
某タワマンでもありましたが、事前に管理規約をしっかり読んでおけば可能性としては確認できたものかと思います。新日本建設はテナントないし所有者であるから看板出しますと連絡をしただけかと。

そんなにも看板が嫌でしたら、テナント区画を住戸のオーナーさんたちで買い取ったらいかがですか？
1戸あたり50万もだしたら、2億くらい集まるので、気に入らないテナント区画くらい買い取らせてもらえるんじゃないでしょうか？

[9626: 匿名さん]

>>9624 マンコミュファンさん
なるほど！！
所有者自体は、新日本建設になると本社から聞いていたので
テナントが1部いない場合は、新日本建設が負担するという形ですね。

テナントが全部埋まった場合に、新日本建設が看板外してくれるなら皆さんいいよとなるかもですね。

[9627: 匿名さん]

>>9600 匿名さん
管理規約集別表第3①ー2店舗の専用使用部分の表示に、専用使用部分として壁面看板設置スペースと看板設置スペースが含まれていて、その使用者は店舗の区分所有者（新日本建設他）又は占有者（店舗運営会社）とあります。
これを解釈するに、新日本建設が店舗の看板横に自社の会社のマークをつけても法律上は認められるということになるのかと思いました。

[9628: 匿名さん]

>>9626 匿名さん
所有者新日本建設のままで、テナントにその区画を貸すとなれば新日本建設は看板設置できるかと(今聞いている話の範囲では)

[9629: マンション検討中さん]

>>9627 匿名さん
それならそのように営業から回答してもらえば良いだけですね。
単純な話しなのにそのような回答がないってこおはそうじゃないのかもしれませんね。

[9630: マンション検討中さん]

何も考えずにサインしてくれる人が多い方が管理している会社はやりやすい気がしますね。

[9631: 匿名さん]

ろくに管理規約読まずに(長ったらしくて読む気にもならない気持ちはわかるが)、文句垂れるなんて子供

[9632: 匿名さん]

>>9627 匿名さん
確認できました。内容自体は重説にあったものと同じ感じでした。
店舗の区分所有者という表記に新日本建設が入るのかという所ですよね。

仮にA店舗に貸し出しした場合は、A店舗は区分所有者という形になるんですかね。その場合店舗が複数または単体店舗で埋まった場合は新日本建設は看板撤去しないといけない形になるよなぁと思いまして。

[9633: マンション検討中さん]

問い合わせても要領を得ない回答なのはなぜなのだろう

ここで書かれてるように、重説の解釈上問題ない、とか、店舗区分所有者は新日本建設だから問題ないみたいに
まずは法律や重説をベースとしたときに今回の件が問題ない旨を伝えれば良いのに

後ろめたいことがあるのかな

これって新日本建設だけじゃなく長谷工にも聞いたほうが良いんじゃない？
引き渡し手続きの問い合わせ先って長谷工だよね
とぼけたフリして長谷工にも聞いてみようかな

[9634: 9633]

重説の説明会は長谷工の人だった気が
説明場所は新日本建設の本社だけど
長谷工にも話しが違う！って聞いてみます

[9635: 名無しさん]

>>9632 匿名さん
貸した場合はあくまでも借り主です。
(賃貸マンションなどを考えればわかりやすいです)

セブン？も入るようですがこれもたぶん借り主。区分所有者(持ち主)は他にいるのが基本かと。

[9636: 匿名さん]

>>9635 名無しさん
なるほど。勉強になります。
所有者自体は本社に問い合わせたところ、店舗テナントの建物は新日本建設の所有物になるそうでしたので、そう見ると特に問題ないのかなという感じですね

[9637: 名無しさん]

>>9636 匿名さん
新日本建設の建物(の上層にマンションがある)に新日本建設の看板を付けて何が悪いの？という印象です。

[9638: 匿名さん]

>>9637 名無しさん
確かにですね。ただテナント占有者が出た場合は管理費をテナント借主が負担する形になるので、そうなった時は看板撤去するのかなとも思いました。

[9639: 名無しさん]

ひっそり暮らしたい高層階の住人からしたら、リテラシーのない低層階の住人がSNSでマンションの価値を毀損するような投稿してるのはイライラするでしょうね。

[9640: マンコミュファンさん]

>>9638 匿名さん
所有者は新日本建設とのことなので新日本建設から払います
ただ、新日本建設はテナントから賃料をもらうので間接的にはテナントが払うことになります。
また、看板の取り扱いについては、新日本建設とテナントとの賃貸借契約次第かととおもいますので、新日本建設が看板を使い続けたいのであれば、そのような契約にすることでしょう。

[9641: 匿名さん]

>>9640 マンコミュファンさん
勉強になりました！ありがとうございます

[9642: 名無しさん]

>>9614 マンション検討中さん
理解力のない隣人も嫌だな…

[9643: マンション検討中さん]

>>9639
ヨコハマフロントタワーとか、内覧会の情報がほとんどネットやSNSに出回ってないらしいですからね。リテラシー含めて結局購入者層が違うってことなんでしょうね

[9644: マンション検討中さん]

彼が理事長なったらトラブル全部SNSに上げるんだろうなｗ

[9645: 名無しさん]

>>9644 マンション検討中さん
それなら貴方が理事長やりなよ～。応援するよ～。

[9646: 匿名さん]

>>9643 マンション検討中さん
そうですね。
白金ザスカイなどは出回ってたので坪1000万以下くらいのマンションは民度が低いのかもしれませんね。

[9647: 評判気になるさん]

>>9645 名無しさん
買えない人は理事長できませんよ？(笑)

[9648: 匿名さん]

>>9643 マンション検討中さん
価格がだいぶ違えばそりゃ、購入層も違います。
また、他の物件では今回のように引渡し1月前に変なことしてこないでしょうし。

ただ、おかしい事にはおかしいというのは大事な事だともいます。なーなーになっちゃう方が私は危険だと思いますので。

[9649: 購入者]

初のマンション購入のため、管理組合とかの事まだあんまり分かってないですが、結構大変なんですかね。総会的なのとか

[9650: マンション検討中さん]

>>9649 購入者さん
積極的に関わろうとすれば大変です。
あまり興味なければ委任状だしたり書面決議でOKなので総会にも参加不要ですよ。
年に何回か決議の紙が届くので賛成or反対の意思表示すれば良いだけです。