エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[9568: 匿名さん]

>>9567 eマンションさん
それがまかり通ると、割と不動産側何でもし放題みたいになりそうじゃないですかね。

＞＞9567
ご丁寧にありがとうございます。撤去出来るのであれば
最悪看板立てて、すぐ撤去にしてやりたいです

[9569: eマンションさん]

引き渡し前に図面の変更や訂正などはよくあるが、内覧会終わった後に、引き渡し直前になってどさくさに紛れて自社の看板を設置するから同意しろ、なんて聞いたことない。
親会社がこれだと、グループの管理会社も大丈夫なのか。

[9570: 口コミ知りたいさん]

>>9560 匿名さん
諸刃のツルギですよねー
それなりの人数に見られてるので牽制は効きそうな気もします
SNSやこのような板が無いとデベに言いくるめられて終わりかも

想像より部屋が狭い、とか、すぐ引っ越したい、みたいな個人色が強い内容を世の中に公開するのはどうかと思いますが、今回はそういった内容とは性質が違うような
本質的な問題は、ロゴがダサい、じゃなく、後出しかつこのタイミング！？だと思ってます
契約時に言われてたら、ロゴがダサかろうと大きかろうと文句言う権利は無いはずなので

[9571: 匿名さん]

シンボルマークについて、マンションギャラリーの営業に問い合わせて確認した内容を共有しておきます。

・シンボルマークについて直近で出てきた話のため、営業側もまだ把握出来ていな
　いのが実態となっている。
　他の方からも意見は来ている状況ではあるが、確定について営業側ではまだ不明。
　
・看板設置箇所について
　営業が聞いた話では、中央公園側にあるテナントが看板を設置する所に設置するとの事。エントランスの付近ではない。

・マンションギャラリーの営業側も実態をしっかり把握出来ていないそうなのが現状ですね。情報が分かり次第また連絡をするとのことでした。

[9573: 匿名さん]

>>9572 マンション検討中さん
本社にて確認した所、
1F,2Fについては新日本建設の所有する店舗で
テナントが借主となるため、看板を設置が可能とのことでした。

まだ看板設置については確定していないそうですが、、、
話に上がっているので看板設置の可能性は高いですね。また1F,2Fの店舗の所有権が
新日本建設なので、中々厳しいのかも。。。場所はまだ許容範囲でしたけど。

[9574: 通りがかりさん]

経緯がよく分からないけど、店舗スペースのオーナーが看板出したいってことなら、拒否はできないんじゃないかな。

[9575: 匿名さん]

>>9574 通りがかりさん
電話した感じその可能性は濃厚でした。
とはいえ、外壁も共有部という見方であれば、所有権あるので好きにするねというのは違うとなりそうですが。

[9576: 評判気になるさん]

であれば、該当の外壁の修繕は住民の修繕積立金からは出ないということですよね。
そこの整合が取れてるならまあ。

[9577: 匿名さん]

>>9576 評判気になるさん
長期修繕計画にテナントの所からも修繕積立金とるようになってたので、そういうことなのかな、、

[9578: 通りがかりさん]

>>9565 匿名さん
せめて一番下に(笑)
もはや新日本建設のマークなんて赤い丸なのでなんだかわからないですけどね。

さすがに社名は入らないですよね？
社名入るとそれこそ社宅感が出るというか。

[9579: 匿名さん]

テナントの看板スペースにシンボルマークのみなら
なんかのテナントかな～？って思って貰えるだけですみそう。
シンボルマークを入れるってだけですし。

[9580: 匿名さん]

この際、新日本以外のJVに入ってるデベ全部のロゴ入れればいいのに。

[9581: 匿名さん]

賃貸棟に付けるなら反対はしません

[9582: 匿名さん]

テナントの看板と並べて一緒に新日本建設のマークをつけたいということでしょうか。
共用部分の重大な変更は購入者（区分所有者）の4分の3以上の許可が必要となっていますがまだ管理組合も発足していない中、法律上本件の扱いがどのようになるのか、ただそれ以前に赤い丸をつけることが共用部の重大な変更とまでいえるのかどうかも微妙だし、本件はいろいろと考えさせられることがあります。
個人的には赤い丸など無いに越したことはないが、仮にあったとしてもテナントの看板の一部と考えれば、それほど目くじら立てるほどでもないのかなとも思いました。

[9583: 匿名さん]

>>9582 匿名さん
まぁこれはそうですね。

結局他のテナントの看板が入る場所につけてもらうだけであれば、まぁ目くじら立てるほどのことでも無いかなという感じではあります。

ただ、案内の仕方が良くなくちょっと騒ぎになったのかなという感じですね。急に決まったことを内覧会後に、つけます！って言われたので、反対意見が増えたのかと思います。

テナント看板設置箇所の空きスペースに、新日本建設のシンボルマークの看板を入れさせて頂きたいと、事前案内があれば、テナントスペースだしいいんじゃない？ですんだかもしれないですね。

[9584: 通りがかりさん]

まぁ自社初のタワマンでイベントが行われる中央公園の真正面なら自社の宣伝に利用したい気持ちは良く分かる
テナント看板スペースではなく反対側（スーパー入口の左側）ならありえないと思ったけど許容範囲かな

[9585: 匿名さん]

twitterで騒ぎすぎな気がする。
オープンにすることでいいことがあるかもしれないが、契約者しかわからない情報をオープンにしすぎて、リテラシーに欠けるかなと思う。
部屋を特定できる形で書いてるけど、家族はなんとも思わないのか、同じ入居者として少し心配になる。

[9586: 口コミ知りたいさん]

>>9585 匿名さん
ほんとそれ。
自分の事しか考えてないというか他の住民のことも考えてほしい。
ベイパークとかもそうだけど、必ずそうゆう目立ちたがりなのが一人はいますよね。

[9587: 匿名さん]

ムクドリは迷惑ですよね。どっか行ってほしい。

[9588: 匿名さん]

>>9584 通りがかりさん
ですね。
元から看板利用の目的で作成されてる壁面ですから
テナントで使おうが、新日本建設が使おうが、いいかなというかんじです。
変に景観を壊すところじゃなかったので安心しました。
色々言われてますが、まぁ許容範囲です。

許容できない人は、他のテナントが看板使用することにも反対するんでしょうかね

[9589: 匿名さん]

>>9587 匿名さん
特定個人のお名前出すのはあれですが、
他の方も住む家ですし、物件に対して色々文句言われるのは少しいい気はしないですね。
ちょっと過激なところがありますが、宣伝されていたこともあったので、プラマイゼロとしてます笑

[9590: 匿名さん]

賑やかなので外野から

設置される看板の箇所は全体共用ないし、テナント共用の部分かな？
全体共用なら、マンション住民の意見も通るかもしれないけど、看板部分に専有使用権あたえられてたら勝てない気がするよ。テナント共用であれば、住民の意見は論外(住民の資産じゃないから意見を聞く必要がない)

いずれにしても管理規約に書いてあるはずだけど、誰もそこは確認してないのかな？

[9591: 匿名さん]

>>9590 匿名さん
規約は読んでるのですが
共有部には、建物の基礎、外壁とあるのでどうなんですかねって感じです。

専有使用権であれば、今回の確定事項説明でわざわざ通知しないのかなとも思ったりしましたが、会社側の配慮で説明して貰えたのかなという感じですかね。

[9592: マンコミュファンさん]

営業も大変だなと思います。
株主様だぞと言われても、って感じでしょうけど。
果たしてサインするんですかね。

[9593: 匿名さん]

>>9591 匿名さん
外壁は共用部なのかと。
外壁の下駄部分(テナント)と上層(住戸)部分でわかれではいないのでしょうか？

テナント専有使用権がある場合(これも規約に普通は書いてあるし、書いてないのは普通に考えるとあり得ない)は、親切心なのでどうしてこんなことに！？という感情ではないでしょうか？

コンビニやコインランドリーなどには看板設置を許容できて、売主の看板を許容できないのは最大手ではないから嫌だというプライド？？

[9594: 匿名さん]

>>9593 匿名さん
もう少し後で読んでみます。
私はテナントの看板場所に使用するのであれば、問題無いなという認識でしたので。
場所が変なところだと反対でしたけどね笑

看板場所わかっても反対してる人は謎です。
テナントが使用する際にも気に食わないテナントだと反対するって言ってるようなものですからね

[9595: 匿名さん]

あの投稿に対して、マンクラが反応してしまったから、最後の最後で残念マンションっていうイメージがついてしまって最悪。
資産価値下がりそう。

[9596: 匿名さん]

>>9595 匿名さん
まぁこれは確かにありますよね。
問答終わればツイ消ししてもらえばいいんですけど笑

ただ、数年も経てば皆さん忘れ去るのでマンクラが反応したから資産価値が変わるなんて事ほとんどないので大丈夫と思います。

[9597: eマンションさん]

>>9594 匿名さん
看板場所やデザインは関係ないんだよなー。
やり方が汚いんだよな～
今回は看板だけど、例えば同じ箇所の柱の色を赤色にしますって言ったら言うこと聞くしかないってこと？やばくないですか？
1回許してしまうと調子に乗ると思うんですよね。

[9598: 匿名さん]

>>9597 eマンションさん
それは共有部そのものの変更にもなるでしょうし、デザインの変更という形になっちゃうのでダメってなると思いますね。

ただ、今回はテナントに貸す看板の1部を使用しますって事なので、テナントが看板出すようにデベの看板出るって感じなのでまぁいいかなと。

まぁ後出しなのは良くないとは思ってます。
急遽思いつきで決めて、一方的な通知は混乱を招きますからね

[9599: 匿名さん]

>>9590 匿名さん
管理規約を読むと店舗の専用使用権として、壁面看板設置スペース、看板設置スペースがあり、その使用者として店舗の区分所有者又は占有者の記載があるので店舗の壁面の看板設置エリアは区分所有者全体の共用部には含まれませんね。
9591さんが仰っているように、会社側に専有使用権があるので法律上はわざわざ購入者（区分所有者）に通知する必要はないが住民（区分所有者）への配慮として礼を尽くしたということなのかと思いました。

[9600: 匿名さん]

>>9599 匿名さん
管理規約情報
ありがとうございます！良ければ何pに記載されてるか教えて欲しいです。私も目を通したいので

[9601: 検討板ユーザーさん]

むくどりさんという方、Xで事細かく目くじら立てられてて、自分で買ったマンションの資産価値を自分で下げていますね、、友達いなそう、、ていうか私はそんなんどうでもいいと思ってしまうのですが神経質すぎませんかね？ネットリテラシー低すぎてイライラしました

[9602: 匿名さん]

>>9601 検討板ユーザーさん
これは私もです。
初めは、有益な情報助かると思ってましたがなんか目くじら立てすぎですよね。
単純に規約読んでなくてってオチで会社の言い分が有利だとだいぶ恥ずかしいことになりますね、、、

規約ちょっと私も確認できてないですが

[9603: 匿名さん]

重説読んでたので内容共有しておきます。
蒸し返すとかの意図はありませんので。あくまで情報の共有まで。

重説のP2にある一般共用部分の記載があり、そこには壁面看板設置部分の記載があるので、壁面看板設置箇所は一般共用部分となります。※店舗専用使用部分に壁面看板部分とあります。

ただ、P3にある分譲後の権利の種類及び内容の箇所に
一般共用部分は区分所有者全員の共有とあります。
P3の感じだと、看板設置箇所も区分所有者全員の共有物になります。

P38にある土地及び共用部分における使用、専用使用に関する事項には、壁面看板設置の使用者は、店舗区分所有者または占有者となってます。

使用料は管理費に含むとあるので、新日本建設が生じた場合は管理費が発生しない可能性あり。管理費払わないのに看板使用出来るのはテナントなどからみて不公平になるのかも。

P2、P3、P38に書いてることに矛盾を感じます。
写真については控えますが購入者であれば確認出来ますので。

[9604: 匿名さん]

これはムクドリさんの論理に分があると思います。
法的に間違ったこと言ってないですね。
正論だし私も重説通りに解釈すべきかと。確認書で重説覆すというか矛盾させるのはおかしいかと。

[9605: マンコミュファンさん]

>>9603 匿名さん
ごめんどこに矛盾？
P2　外壁はみんなで所有する部分ですね
P3　ここも外壁はみんなで所有する部分ですね
P38　店舗部分の区分所有者か転貸先使用者が看板を好きに使っていいよ。
P2.3は使用権については論じてないかと。

[9606: マンション検討中さん]

>>9603 匿名さん
横からすいません。説明ありがとうございます。

めっちゃ要約しちゃうと
・看板設置箇所の使用は店舗専用。
・看板設置箇所の所有権は区分所有者全員。
・看板設置の使用料は使用者の管理費に含まれる為、デベが使用する場合に管理費払わないと、おかしい。って感じですね。

[9607: 契約者さん8]

自分の部屋に看板つくわけでもないので、正直そこまで気にならないしイライラしませんけどね、私は。
このタイミングで文章でさらっと投げて終わり、みたいなやり方はちょっと嫌だなぁとは思いますし、看板無しに越したことは無いですけどね。

[9608: 匿名さん]

>>9605 マンコミュファンさん
＞＞9606マンション検討中さん

ちゃんと読解できておらず申し訳ないです！
ご説明頂いたとおり矛盾はありませんでした。
所有と専用使用で勘違いしてました。すいません。

要約も頂きありがとうございます！
これ見ると、むくどりさんの論理には分がありますね。

[9609: 契約者さん2]

>>9606 マンション検討中さん
そういう主張のようですね。色の変更でも許容するみたいですけど。

[9610: 匿名さん]

スーパー撤退あるいは一部を縮小して、テナントに新日本建設が入れば問題なくなりますね。
果たしてそんな未来を誰が望んでるのか。

[9611: 名無しさん]

>>9608 匿名さん
管理費に含む＝店舗区分所有者(または、その所有者の転貸先)は管理費を負担するのだから、新日本建設管理費払ってるようなもんですやん。

[9612: 口コミ知りたいさん]

>>9611 名無しさん
新日本建設が管理費分を賃料に転嫁していないならそうですね。
慈善事業でないのなら管理費含めて収益が出るように賃料設定するものだと思いますが。

[9613: 匿名さん]

>>9611 名無しさん
すいません。勉強不足のため教えて欲しいです！
店舗区分所有者または占有者が管理費に含まれるので無償使用という扱いですが、1部を店舗が使用し1部は空きスペースとなった場合は、新日本建設は管理費を払うという感じになるんでしょうか、、、

[9614: マンション検討中さん]

ネットで騒いでる人と同じマンションで暮らすことになるわけか。こういう人はでしゃばって管理組合の理事長に立候補したりするんだろうから、購入者は気が重くなるよな

買ったマンションのデベロッパーのロゴは断じて許さないってのも、なんかまた悲しい話よな。プラウドなら許すんやろし。結局自分で買ったマンションを下げてるだけに感じる

[9615: マンション検討中さん]

後出しでこんな事されたら誰だって怒るでしょ。
ムクドリさんは看板のダサさじゃなくて企業体質に怒ってるんだとお見受けします。
西口のビルを見て頂ければ分かりますが、メチャクチャ目立つロゴですから、看板と同列に扱わない方が良いです。
分譲マンションにロゴつけるなんて常識では考えられないですよ。
私も反対です。
ただ、ムクドリさんを叩いてる人は関心できませんね。
これからも思った事を発信して欲しいと思ってます。

[9616: 通りがかりさん]

今になって思いつきで小学生みたいなことやるからだよ。
イメージ図も寄こさないし雑すぎ。

[9617: 通りがかりさん]

>>9613 匿名さん
それはそうですよ。
むしろ店舗からの賃料有無に関わらず管理費や修繕積立金は新日本建設の負担です。
店舗区分を所有するのは新日本建設で、それを転貸してるという構図です。