エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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エクセレントザタワー　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[951: 匿名さん]

>>950 匿名さん
ウィザー完売です

[952: 匿名さん]

>951

竣工してから長かったけどね。

[953: 匿名さん]

アメリカの物価上昇はそろそろピークアウトって分析も出始めた中、まだまだ上がるの大合唱って滑稽。

[954: マンション検討中さん]

>>953 匿名さん
ピークアウトの意味わかってない人ですね

[955: 匿名さん]

それでもセントラルタワーが関東ナンバー１です。例え1枚ガラスであろうが。

ピークアウトってことはピークが過ぎただけでまだまだ上がってるってことも気が付いていないということですね！流石です！

[956: 匿名さん]

ウィザー完売したのでオーベル殺到しますか？

[957: 検討板ユーザーさん]

日本での建築資材高騰要因はざっくり①世界情勢からの供給不足、②国内事情、③円安があって、仮にこれらが1年以内に落ち着くとしても少なくとも向こう3年は首都圏の新築マンション価格が下がることはないと思いますよ。
一方で②③が改善する時は金利上昇局面だから、その時はまず中古価格から下がるでしょうね。中古でも構わなければ来年4月の日銀総裁交代後を待つのもいいかもです。待って下がらなければ、今と同じようにあと1年でも早く買っておけばという後悔を背負うことになりますが…

[958: マンション検討中さん]

買わない選択肢もありますが、本当に必要な人は今売り出している損しにくい物件を買ったほうが
いい。
買わない人は今いいとこに住んでいて、買わない選択をできる人か、買ったことがなく上がり相場だから、リスク大きくて買わないかだと思います。
ヤジを入れてるのは前者なので、1次取得は気にせず気に入ったものを情報集めた上で買ったほうがいいと思います。

[959: 匿名さん]

>損しにくい物件

郊外はこの条件つけるとね。

[960: 匿名さん]

資材不足により、竣工が遅れるってこともあるんですかね。
それとも、着工済みのマンションは、着工前に一定確保済みだから、大きな影響はないのでしょうか。

[961: 匿名さん]

コンクリート、鉄鋼、壁材、床材が軒並み２割から３割上がる中で、将来の価格は恐ろしい事になりそうです。

[962: マンション検討中さん]

>>961 匿名さん
建築費ものすごいですよね。。日本の円安を何とかしてほしい。

[963: マンション検討中さん]

2期1次が終了してます。
2期2次になっていますが、ゴールデンウィーク後に気が付いたら2期終了してそうですね。。。。。

クロス、床材の価格は1年で2回も値上げあり、合計で1.5倍程に。
壁（アルミ、ボードなど）、配管、ダクト、配線、換気扇、ライト、ガラス等、建てるために必要な材料全ての値段が昨年より2割上がってしまったので今後の価格発表されていない新築はどうなってしまうのですかね。。。

ベイパークの方の売れ行き加速もインフレに乗り遅れまいとする行動なのかもしれないですね。。。

[964: 検討板ユーザーさん]

>>963 マンション検討中さん
2期1次完売してたんですか？公式HP見ても更新されてないけどMRで案内されたのでしょうか。
値上がりも怖いけどここやベイパーク引き渡しの24年時点での長期金利も怖いし悩ましいですねぇ…

[965: 匿名さん]

JR千葉支社跡地
市民会館含めた宿泊&商業施設として2027年オープン確定
https://www.city.chiba.jp/somu/shichokoshitsu/hisho/hodo/documents/220...

[966: マンション検討中さん]

>>964 検討板ユーザーさん
物件概要が更新されていました。たった1週間で2期1次の表示がなくなりました。。。
1年9か月という期間で許容できる長期金利には限界がありますね、、、0.5%程度は考慮してもよいかと思いますが、、、10年債は半年程度で錨を外すとは思います。その次は5年債がありますね。。。

[967: マンション検討中さん]

ちなみに金利が多少上がっても国内の資材価格の原料は輸入なので抑えられないですね、、、、新築は高止まりか品質を落とすしかなさそうです。。。

[968: 検討板ユーザーさん]

>>966 マンション検討中さん
ありがとうございます。スマホで物件概要を見てもまだ2期1次先着順販売概要が出るのですがPC用サイトだと更新されているのですね。好調なようで何よりです。
5千万円の35年ローンで金利が0.5%→1.0%に上がると毎月1.1万、もし1.5%まで上がると月2.3万支払いが増えるからそれが怖くて…

[969: 匿名さん]

物件概要が第2期2次のみ（先着順記載なし）になってますね。
これは第2期1次:30戸が全部申し込み入ったとすると、160戸成約済み（4割越え：160/391）。
契約開始から約1ヶ月半で4割は凄いですね。。
販売期間、竣工まででも後1年10ヶ月も残っているのに。
仮にGW明けの第2期2次で40戸ぐらい供給したら、約3ヵ月で成約数が全体の5割超える可能性も。

[970: マンション検討中さん]

>>968 検討板ユーザーさん
リスク完全回避したいとなると新築だとグラディスですかね。。
黒田総裁のうちは上がらないと思いますゆえ。

[971: 匿名さん]

>>965
ありがとうございます！！
西口駅前のJR支社は、商業、ホテル、オフィス、市民会館なんですね。
マンションも期待してたので残念です（泣）

[972: マンション検討中さん]

>>971 匿名さん
いやいや駅前が何でもマンションになってしまったら魅力なくなって住む価値なくなるのでマンションじゃなくて良かったです。

[973: マンション検討中さん]

>>972 マンション検討中さん
駅前が更に賑わうのはいいことですね！景観上もあそこだけ取り残されてた感じありましたし。

[974: 検討板ユーザーさん]

商業は何が入るか分かりませんが買い物や食事は既に色々あるのでシネコンやスーパー銭湯みたいな娯楽系（海浜幕張やおおたかの森に負けてる点）が入ってくれると駅力向上して嬉しいですね。
ローザ10があるけど少し古いし、配給会社系列のDolbyやら4DXやらに対応してる沿線からの集客が出来るレベルのシネコンが欲しいです。

[975: マンション検討中さん]

マンションの内容自体は別として、HPの作り込みの甘さには少し疑問を感じます…
一生の買い物を検討する人は隅々まで内容を見るので、
しっかりと作り込んでほしいです。
無いとは思うのですが、建物自体の作り込みも甘いのでは無いかと勘ぐってしまいます。

---------------------
◯取次サービス
各種取次及びご紹介サービス
クリーニング取次
宅配便の発想取次　→ “発送”取次
---------------------
低降伏点剛ダンパー　→ 低降伏点“鋼”ダンパー
地震エネルギーを吸収する制振ダンバーを採用。　→ ダン“パ”ー
制振ダンバーを要所に設置しました。　→ ダン“パ”ー
制振ダンバー（低降伏点剛ダンパー）
→ 制振ダン“パ”ー（低降伏点“鋼”ダンパー）
---------------------
スイッチ式サムターン玄関キーの題目が
“ カラーモニター付きインターホン”になっている
---------------------
「設計住宅性能評価書」は取得済みの題目が
“ 劣化対策等級3（最上級グレード）”になっている
---------------------

[976: 匿名さん]

>>975 マンション検討中さん

ちょっとしたタイプミスくらいあっても仕方ないなだろうと思ったのですが、指摘されている内容を見ると、単なるタイプミスではなく何もわかってない人が作っているという感じですね。

[977: マンション検討中さん]

>>976 匿名さん
HPは外注先が作ってるのかも知れないけど、大量に文字があるわけでも無いのに誤字を確認しないのか？とは思いますね。

[978: 匿名さん]

ツイッターで2LDKさんが、エクセレントタワーは第1期1次2次で既に130戸販売済みで第1期の価格から値上げがなければ竣工前完売は余裕そうなペース。当地はJR千葉支社跡地開発も具体化、三越跡地のマンションも控えており楽しみなエリアとコメントしています。

[979: 匿名さん]

＞建物自体の作り込みも甘い

長谷工だから当然のこと。

[980: 匿名さん]

>>975 匿名さん

だから安い

>>979

ですね

[981: マンション検討中さん]

>>980 匿名さん
だから安いに至る理由ではないのですが。
売値安くするには、大きく①会社としての利益率を下げるか、②そもそもの原価を安くするかの2通り。
①をするのは想定価格では売れ残る可能性が高い、もしくは戦略的に早期に売り切る以外、ほぼ行わない。
②については、原価は大きく土地代と建物代で構成。土地代は入札等で取得のため、他のデベでも同じ。建物代は仕様の程度はあれ、基本的にどのデベも安い見積出したところに発注(昨今は高騰が凄まじく土地取得当初の建築費をオーバーしていることがほとんど)。

新日本建設だから値付け間違えて安く供給したら、思いの外需要があったのが正解かと。

[982: 匿名さん]

モデルルーム訪問時に営業より聞いた話では、新日本建設としては最初の本格的なタワマンで絶対に失敗できないからと非常に保守的な価格を出したが、予想以上に人気化してそれを喜んでいいのかどうか複雑な心境みたいなニュアンスだった。

[983: 匿名]

>>982 匿名さん

ここに限らず売るた為には
何とでも言うのが『営業』ですよ^^

[984: マンション検討中さん]

>>982 匿名さん
これが正解でしょうね。
竣工時完売が一番綺麗ですから、このままのペースが続けば竣工一年前完売とかありそう。。

[985: マンション検討中さん]

建築費高騰以前に関東での価格上昇が順番の最終である千葉に来ていることに新日本建設自体が気づかないかなり絶妙なタイミングでの売出しだったのでしょう。。
いわゆる　の　の字の。
埼玉が本格的な価格上昇を起こして千葉に広域検討者が逃避してきてることもあるんでしょうね。。ベイパークも急激に人気上昇してますし。
いまの売れ方はベイパークの売れ行きと似ていて、広域、主に東京方面から入ってきてる売れ方でしょうね。
この現象を値付けミスというのか難しいところですが。結果的には値付けミスということになるのかもしれません。。。

[986: 名無しさん]

値上げすれば、既に契約している人にはお得感がでますね。
契約しておいて良かったかも

[987: 匿名さん]

ここから坪10～15万程度なら値上げしてもたぶん分からない。

[988: マンション検討中さん]

>>987 匿名さん
来場予約画面見るに、GW期間もある程度の来場者はいそうですね。
第2期第2次の供給戸数がいくつになるのやら。

[989: 匿名さん]

>>988 マンション検討中さん

予約できない日時はないし、空いているように見えるんですけど、あれでも人が集まっている方なんですか？

[990: 匿名さん]

>>989 匿名さん

いやいやいや、
ご覧の通りＧＷにも関わらず
全日程、全時間帯全てガラ空きです

[991: マンション検討中さん]

>>988 マンション検討中さん
供給がいくつになるのか気になりますね。次で合計で200超えしてもおかしくないですね。

[992: マンション検討中さん]

>>989 匿名さん
あんな感じで、前回30戸供給されてましたよ笑
三角でも、商談ブース10室以上あって仮に7室以上から三角としても、7人の予約あり→ＧＷ10日で70人と仮定すると、14.15部屋程度。
1日3枠あるため、最大で45部屋程度はける可能性あります。
あくまでも推定、仮の数字ですので悪しからず。

[993: マンション検討中さん]

>>992 マンション検討中さん
そうなんですよね。前回2期1次は1週間で30戸消失でしたね。。。
その時もガラ空きが話題になってましたね。。。
ライバル物件はどうやらなさそうなので売れると残念な気分になる人がいるようですね。恐らく同じ千葉市の住民なのにどうしてでしょうか。千葉市が盛り上がると困るのでしょうか。

[994: マンション検討中さん]

>>993 マンション検討中さん
ガラ空きで売れてたら、教えを請いたいぐらいですね。

[995: マンション掲示板さん]

契約者の口コミにもあったけど並行して検討してるマンションが無いか、少ない人なら訪問～契約に至りやすいし、広域検討者なら昨今のインフレ情勢でお買い得感はあるからそれが秘訣かも
突き詰めたらタイミングが良かったんでしょう

[996: 匿名さん]

2期1次って一期から間もなかったし、そこそこ戸数あったのにもかかわらず瞬間蒸発。もしかしたら投資家にまとめて流したのかな。居住目的の購入者にとって投資対象となるのはリスクでしかない。経緯を確認したほうがいいかもね。入居してから築いても後の祭り。

モデルルームが空いてるのにもかかわらずってのとも符合する。

[997: 名無しさん]

>>996 匿名さん
ただ順調に売れただけではないでしょうか。本物件のモデルルームを先日訪れたところ、商談部屋の数が多くて驚きました。そこそこお客さん入ってましたよ。客の数に対して予約枠を多く用意し過ぎているだけのような気がします。
そもそも投資対象として美味しい部屋は１期でほぼ売り切れていそうな。実需で手堅く売れているなら、千葉駅エリアが盛り上がっていいですね。

[998: 匿名さん]

第2期1次って本当に全戸（30戸？）売れたの？
ホームページを見ると第1期1次2次130戸完売御礼と書かれていて、物件概要には第２期2次5月中旬販売開始予定で販売戸数未定となっている。第2期1次に関しては何も公式情報は上がっていないが、第2期1次に関してモデルルームで何か情報があった？

[999: マンション検討中さん]

>>998 匿名さん
おそらく第2期1次の供給が、4月14日（木）～[先着順]だったため、スムーズにいっていれば、4月14日（木）～4月18日（日）で申込、4月24日、25日のこの前の土日で重説・契約している状況かと。
完売していれば、木曜日か金曜日頃に、HPの記載が変更になるのではと踏んでいます。

[1000: 匿名さん]

>>999 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。それであればめちゃくちゃ早いですね。