エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[9151: 匿名さん]

>>9150 マンション掲示板さん
機械式駐車場の駐車場収入を管理費会計に回すとすれば、将来の駐車場設備の修繕費用を上回る駐車場収入がある場合なので、そこそこの規模の機械式駐車場でないと厳しいのかなと想像しました。
また仮に駐車場収入が駐車場設備の修繕費用を上回っていた場合でも保守的に考えればその駐車場収入の余剰分は管理費会計ではなく積立金会計に回すケースが多いのかと推測しまた。メイツの場合には駐車場は機械式で設置台数も少ない模様なので、駐車場収入に余剰が発生したとしてもその金額はそれほど多くなく、それを管理費会計に回したとしても管理費の減額に大きく寄与するとも思えなかったことから個人的な意見を述べただけで、メイツの管理費の中身を承知しているわけでもなく見当はずれでしたらご容赦下さい。
いずれにしてもこのスレでメイツの話は場違いなので、ここまでにしておきます。

[9152: 契約者さん7]

https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/s/000007799303/

賃貸の部屋、増えています。

[9153: マンション掲示板さん]

>>9152 契約者さん7さん

65㎡～70㎡で235000円って家賃安くない？

[9154: 評判気になるさん]

>>9153 マンション掲示板さん
私にとっては安くはないですね。
月に23万円払うって住宅ローンだと9000万以上借りてるのと同じなので。

[9155: 評判気になるさん]

そういえばエクセレントザタワーを購入する前は千葉駅で賃貸を検討していたのですが、あっという間に物件埋まってしまうのと、壁ドンの部屋でもアクセス良ければすぐ埋まってしまうので、千葉駅もなかなか捨てたもんじゃないなと思ったのを思い出しました。
エクセレントザタワーの賃貸が埋まるのかはわかりませんが、埋まるといいですね。

[9156: マンション検討中さん]

賃貸物件現時点で13戸。
低層階は賃料下げないと決まらないかなこれは。

28階のJタイプは透明ガラス手摺が良さそう。透明ってこれほど違うのか…

[9157: 検討板ユーザーさん]

>>9155 評判気になるさん
グラディス千葉駅前は66平米22-23万でかれこれ半年以上決まってない部屋がいくつかありますね。
なんか千葉駅エリアはエクセレントセンターピル含め、積水ハウスやSEIWA、大和ハウスなとか手かげた賃貸マンションの供給ラッシュで空室が多いのですね。
千葉駅エリアは20万超えると賃貸成約率が落ちますね。

[9158: 入居予定さん]

>>9156 マンション検討中さん
転勤族等が考慮するとしたら内示あるのが2末あたりからになるので、3月めちゃ物件動きますよ。昨日あったものが今日はもうないとか繁忙期で探すの大変でした。
経験者より…

[9159: 評判気になるさん]

今週末のMR予約状況も△ですね。
すぐ部屋埋まりそう。

[9160: マンション掲示板さん]

サイトみると中央区は築浅の賃貸物件供給多すぎですね。この1年で増えすぎ

[9161: マンション検討中さん]

マンション高いですからね
後発物件も安くなる見込みはないし
あり物の中で探そう、という人が増えてきたのかもしれませんね

[9162: eマンションさん]

>>9157 検討板ユーザーさん

利回りで見ると千葉駅はかなり低そうですね。

[9163: 口コミ知りたいさん]

>>9162 eマンションさん
千葉駅は　ではなく、関東のほとんどの駅は　ですね
利回り高いのは関東でもベイパークだけ

[9164: eマンションさん]

>>9160 マンション掲示板さん
マンションマニアさん達のYouTubeを見て、なんちゃってマンクラ層が増えてるんですかね。
いま賃貸住まいですが高い家賃で募集されると更新時に賃料上がりそうでやだな。

[9165: 匿名さん]

>>9164 eマンションさん
賃貸で普通借家契約の場合には一旦締結すれば、更新時でも普通は家賃の見直しはできないと思います。
アルゼンチンのように年間100％の物価上昇とかデノミ実施とかの異常事態が発生すれば別でしょうが、オーナーサイドからみると家賃の値上げは難しいのでインフレが発生する場合には最初の取り決めが重要です。

[9168: 口コミ知りたいさん]

アパートオーナーが建築費から利回り計算するから今後の新築家賃から確実に上昇するよ

[9169: マンション検討中さん]

20万出してセントラルルタワー住むなら、メイツの賃貸に住みたい。セントラルルルルルタワーはワークスペースがないという致命的欠陥。

[9170: 評判気になるさん]

>>9152 契約者さん7さん
1LDKの部屋が家賃13万は高いですね～！
借り手の人つくんでしょうか

[9171: eマンションさん]

>>9170 評判気になるさん
57㎡の部屋ですか？
2LDKの広さがあるので新築タワマンである事を考えると妥当では。

[9172: マンション掲示板さん]

>>9171 eマンションさん

>>9170、33㎡の1LDKですよね。
私も高額だと思っていましたが、以前12.5万円の部屋が瞬間蒸発したので案外借りたい人はいるんだなという印象です。

[9174: eマンションさん]

>>9173 検討板ユーザーさん

そうなんですね！それくらい価値があるものなのですね

[9175: eマンションさん]

>>9166 検討板ユーザーさん
なるほど。そうかもしれません。

[9176: 匿名さん]

27階から透明ガラスになるのですが、25,26階の部屋と比べると＋100万弱の値段になるのですが、＋100万かけてでも透明ガラスにした方がいいとかありますかね？

[9177: 評判気になるさん]

>>9176 匿名さん

ベランダは共用部分なので勝手に変更できませんよ。

[9178: マンコミュファンさん]

>>9176 匿名さん

こればっかりは好みな気がします。
私は透明ガラス好きなので、お金気にせず透明ガラスの部屋にしたいと思ってしまいますが、家族からは反対されました。

[9179: 匿名さん]

>>9177
説明が下手で申し訳ないです。
オプション等で変更するではなく、高階層で同じ間取りが、27階になると＋100万という感じでした。

まぁやはり好みの部分がありますよね。

[9180: 匿名さん]

>>9176 匿名さん
https://www.homes.co.jp/chintai/room/80516b121d0f898d27d20d601478ac836...

透明ガラスの部屋が賃貸に出てます。かなり良さそう…

[9181: 匿名さん]

>>9178
家族からはどういう理由で反対されましたでしょうか。
差し支えなければ教えて頂いてもよろしいでしょうか

[9182: 匿名さん]

>>9181 匿名さん

金銭面で反対されました（笑）
あと、どうせカーテン閉めたら見えないでしょと言われました…。

[9183: 匿名さん]

＞＞9182
同じです笑
透明ガラスのために階層上げて費用増やすのは、、、って感じですね

[9184: eマンションさん]

>>9183 匿名さん

9177さんが言うように、ベランダは共有部になるので後からやっぱり透明ガラスがいい！となっても変更はできないので、本当に気に入ったなら透明ガラスのお部屋がいいのではないかな？と思います。
35年ローンで考えると月々の返済って3,000円程度の差じゃないですか？
気に入ったらその部屋にすべきかと。

[9185: マンコミュファンさん]

>>9182 匿名さん
高層階の人は起きている間は基本カーテン閉めないみたいですよ

[9186: 匿名さん]

>>9184 eマンションさん
透明ガラスの階ってまだ売ってましたっけ？もうないような気もします。

[9187: 名無しさん]

>>9186 匿名さん
この間行ったらB'とD'が残ってましたよー。
今は分かりませんが。

[9188: 名無しさん]

テレビを壁掛けにすると売る時高くで売れないとかありますか？

[9189: 名無しさん]

あと何戸くらいなんでしょうね。

[9190: 評判気になるさん]

>>9188 名無しさん
特にないのでは？外せますし

[9191: 入居予定さん]

>>9188 名無しさん
そもそも壁掛けにするのは壁の構造とか補強とか確認してからとかいろいろあるみたいですよね。
うちも検討したけど面倒そうなのでやめました。傷もつけたくなかったし

[9192: マンション検討中さん]

サイトは最終期の予告に差し代わってますね
この前のは1週間で全部売れた感じかな
早いもの勝ちって言われてたけど実際にそうなんでしょう
最終期は4階の格安部屋を中心にB’やDのお値打ち部屋を出すだろうから抽選になって華々しく終わりかな
ブリリアにアシストもらった感じだけど無事引渡し前に完売しそうでよかったね

[9193: 匿名さん]

70.05平米が出ているので、A1かA2のキャンセル住戸でしょうか？

[9194: 匿名さん]

公式HPはDとGのみになっていますね。

[9195: 通りがかりさん]

物件概要とプランがちぐはぐなのはあるものの残り7戸か。

[9196: 匿名さん]

こうゆうシンプルなTVスタンドでもよくないですか？

[9197: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[9198: 匿名さん]

今回値上げするんですかね。

[9199: マンション検討中さん]

↑お金ない貧乏さん、嫉妬でたまらず苦し紛れのコメント

[9200: マンコミュファンさん]

>>9198 匿名さん
そしたらまた購入者の含み益が増えてしまいますね

[9201: 検討板ユーザーさん]

引っ越しまでに完売して欲しい。

[9202: 口コミ知りたいさん]

>>9201 検討板ユーザーさん
7戸はすぐ売れますよ

[9203: eマンションさん]

B’4階のパンダ部屋がどうなるやら

[9204: 名無しさん]

>>9203 eマンションさん

まだあるんですかね

[9205: eマンションさん]

>>9204 名無しさん
最終期で販売だって言ってました。

[9206: 入居予定さん]

４階って日当たりとかどうなんですかね？

[9207: 匿名さん]

4階パンダは買いですね。値上げして4200万くらいかな。

[9208: 通りがかりさん]

B'の4階って千葉メガネのビルの最上階と同じ高さになりませんか
全室壁ドンだけど斜め上から多少光が入りそう

[9209: eマンションさん]

エクセレントシティ千葉駅前っていうマンションで目の前ホストクラブ&ライブハウスで壁ドンの賃貸部屋がありますが、コンスタントに埋まってるらしいです。壁ドンとか周辺環境とか気にしない人は気にしないんだなと。

[9210: 口コミ知りたいさん]

>>9206 入居予定さん
現地で観れるみたい

[9211: 口コミ知りたいさん]

新築で3LDK4000万代なんて今どき珍しい
条件悪くても欲しくなっちゃう

[9212: 評判気になるさん]

>>9192 マンション検討中さん
ブリリアが6000万代後半～だったら微妙でしたが7500万～ですからね。

[9213: 評判気になるさん]

いよいよ最終期なのですね
あと7戸、早期完売願っています。
出来れば引渡し前までに。

[9214: eマンションさん]

パンダ部屋ちゃんと案内しないのでは

[9215: 匿名さん]

今日満席なのを見ると、かなり安い可能性あると思いますよ。

[9216: 匿名さん]

抽選部屋はもう既に始まっていて、多数の申し込みが入ってるとの事でした。

残ってるのは20階より上の部屋のみになってるそうです。

[9217: 匿名さん]

ぶっちゃけ格安部屋は上の階と抱合せで2戸買える人に売れば良さげだけど…

[9218: 匿名さん]

>>9216 匿名さん
価格はご存知ですか？

[9219: 匿名さん]

>>9216 匿名さん
４階のパンダの価格はご存知ですか？

[9220: 匿名さん]

>>9218
>>9219

価格は聞いて無かったです。

5期の4次で申し込みをしていたので、新しい部屋の事をそこまで気にはしてませんでした、、。

今回残ってる部屋の階層や価格は聞いてなかったですが
B´とDとGの部屋が残ってるとの事でした。

B´やDであれば階層にもよりますが5700万前後で販売しているかと。前回案内された時はそのくらいの価格だったので。

[9221: eマンションさん]

あと5部屋くらいみたいですよ。

[9224: 匿名さん]

25日から最終期販売しそうですね。
予約で午前中が満席なので。
これは、26日までに完売しそう。

[9225: 匿名さん]

>>9224 匿名さん
ブリリアとの価格差が坪100万円以上あるみたいなので、最終盤になって販売の勢いが加速しているような感じですね。
ブリリアからしたらここは目の上のたんこぶみたいで目障りなので、早く完売してくれたほうが都合がいいと思っているかもしれません。

[9229: eマンションさん]

ここのマンション、コンセントが初めから多くてびっくりしました。
増設しようと思ってたけどいらなさそうです。

[9230: eマンションさん]

最終期出ましたね。
2戸は抽選の形式取ってますが、めちゃくちゃ安い。
65㎡で3,898万円、70㎡で4,998万って、なぜ笑
それぞれ坪197万円、坪236万円ですが。
なんだこれ笑

買いでしょ。というかなんで？？？この金額なんだ？

[9231: 評判気になるさん]

>>9230 eマンションさん
ホントですね。
即転売しても＋1000万くらいは出そうですね。
個人で即転売すると仲介手数料などが掛かり微妙ですが業者なら美味しいですよね。

それにしても最終期の予告広告が先週だったのに早いですね。

[9232: 評判気になるさん]

ここに来て3LDK3800万～のパワーワードですか
2月1日までに仮審査を通せば良いから今週末に要望出せば間に合うか！？

[9233: マンション検討中さん]

>>9230 eマンションさん
２、３年前の価格帯ですね。。

[9234: 契約者さん8]

営業さんが最後の4階の2部屋はお祭りにすると言っていました。この価格は魅力ですね！もう一部屋欲しくなります。

[9235: 匿名さん]

既に契約しちゃってるけど、
パンダ部屋いいな！！！！やっすい、、、
抽選とか実質当たらなさそうだけど

[9236: eマンションさん]

>>9234 契約者さん8さん
70平米4998万のところは4階なんですか？

[9238: マンション検討中さん]

4998万を24万で貸したら表面利回り5.8%
3998万を21万で貸したら表面利回り6.3%
良いっすね

[9239: eマンションさん]

パンダ部屋は100倍以上はいくと思う
それでも宝くじよりはるかに高確率で損もしないし出さない手はない

[9240: 匿名さん]

B´タイプ４Fの３LDK65.35㎡3898万円は2年前の第1期販売開始時点での価格レベルですね。このお部屋は販売開始後結構早い段階で一旦ホームページ上で予定価格3800万円台として案内してしまった手前変更できずに最後の最後で放出してきたのでしょう。今となればもってけ泥棒みたいな感じの安さです。一体何倍の倍率がつくのやら。

[9243: 購入経験者さん]

>>9240 匿名さん
ある意味、第1期販売開始時点から今日まで、短期間で物価高騰しましたもんね・・・。マンション価格もどんどんあがりました。
なので強烈に安く見えて引き立ちますね。でも昨今の価格が高すぎって気もします。最初は色々選べる時期なので売れない部屋でも、後半相場が高くなってしまい残りがもうないと、この部屋でも欲しい！となり売れるのかも。戦略ですね。
（実際この２つの部屋見てないので環境眺望わかりませんが）

[9248: eマンションさん]

今までこの価格で集客したタイミングがあったから今更値上げできないんだと思う
あと400戸弱あるうちの数戸が安くてもトータルの利益に影響ないだろうから

[9249: 口コミ知りたいさん]

>>9230 eマンションさん
このお部屋見た人はいますか？実際に
低層だけにどんな感じなんだろう

[9250: 匿名さん]

>>9249 口コミ知りたいさん
3898万の方はわかりませんが、4998万の方が4階のa1だとすると北向きは抜けてるのでそこまで壁ドンではないですよ。
一体開発なので意外と距離ありますし窓の高さが違う(賃貸棟は開かないタイプの窓)ので目線も合わないかと。
西向き眺望が悪い分安いのでそれをどうとらえるかでしょうね。

a1に関しては12階くらいまで同じ条件なので4階だけが極端に条件悪いわけではないです。