エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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エクセレントザタワー　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[721: 匿名さん]

>>720 匿名さん
そもそも子供いないと分からないでしょうが、、、、、、、
複数子供がいる場合はエレベーターの乗り換えの方が直ぐに道路や外に出られないという点でプラス材料なんですがね。周りで購入者が2人いて聞いてみましたがプラスに捉えてました。
もちろん皆さまはエレベーターの乗り換えの物件に当然住んだことがあるんですよね？もちろん私はエレベーター乗り換え物件に住んでいました！

もちろんエレベーターの乗り換えが残念な人は買わないことが正解と思いますよ！
確かに駐車場雨ざらしは残念ポイントですが。

当初興味もなかった物件でしたが2期で凸予定です。

[722: 匿名さん]

もちろんエレベーターの乗り換えが残念に思う人は買わないことが正解と思いますよ！そういう人も世の中にはいますので。
エレベーターの乗り降りも、歩くのも面倒なら駅徒歩5分圏内に一戸建て建てれば一番ですね！弁天新千葉で表に出ない取引で取得できますよ！

[723: マンション検討中さん]

営業の方からはモデルルームの来場は途切れることなく、好調との話でしたね。
第二期で何戸売れるのかなー。気になる！

[724: 匿名さん]

すみません。ご存知の方教えてください。
ここの住所からすると、
本町小学校→葛城中学校だと思うのですが、
公式HPではロケーションの部分を見ると
院内小学校と椿森中学校の表記しかありません。
正しいのはどちらでしょうか。

院内小学校はあまり知らないのですが、本町小学校は歴史ある学校と聞いていたのでプラス要素で考えていたのですが。

[725: マンション検討中さん]

>>724 匿名さん
基本は本町で、いっぱいになりそうなら院内になる可能性と聞きました。
そうなると三越跡地は確実に院内小になるということでしょうけど。

[726: マンション検討中さん]

下駄が商業施設＋ガラス張りだから築年数経過しても古く見えないメリットが。
セントラルは築年数通りの色褪せ方になってきてますが。

[727: 匿名さん]

>>724
ロケーション記載の学校に通うことになると思います。
小学校は教育委員会と整合の結果、定員の問題で本町小学校ではなく院内小学校になったと営業さんから聞きました。中学については聞いていませんでしたがそちらも遠方になってしまうのですね。
>>725
まだ本町の可能性もあるのですか？3/7時点では院内で確定のように言われましたが。いつ時点の情報でしょうか？

[728: マンション検討中さん]

他の都内タワマン色々見てましたが、新築物件で内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュ付いていて、管理費が㎡当たり、300円程度で安く、こちらはメリットに感じました。
＜既存物件は人件費が安い時の契約金額のため、200円台とか普通にありますが、新築物件は400円台とかザラにあります。＞

[729: マンション検討中さん]

>>725 マンション検討中さん

MRさんに直接伺いましたが、本町の予定であったものの、いっぱいになりそうなため院内で、と市から通達があったそうです。まだ確定ではないようですが、通達があった時点でほぼ院内で決まっていると思う、とのことでした。

[731: 匿名さん]

院内小学校なんですね。
情報ありがとうございます。
院内小学校が良いかどうかはこれから調べますが、
出来れば子どもの行動範囲を栄町エリアから遠ざけたかったので、ちょっと残念ではあります。

[732: 匿名さん]

ここの掲示板にネガ情報しか受け付けないような人がいますね。勿論ネガ情報も煽りでなければ問題ないと思いますが、ポジティブな意見に対して、「張り付いて火消しに躍起、しつこい」とかいって感情的になっているようで、そのほうが見苦しく思います。
都内湾岸の有明地区のマンションのスレには、「早く買え、買わなきゃ損」と定期的にしつこく投稿する輩がいますので、こんなところで油を売っていないでそちらで活躍されることをお祈り申し上げます。

[733: 通りがかりさん]

>>732 匿名さん
気分悪くなるし、見苦しいよな
ネガと人気は表裏一体さ

[734: 匿名さん]

中身のない煽りコメントをして投稿後すぐに「参考になる」を6～7にする重要なお仕事を馬鹿にするなんてひどいわ（）
1期で温存されたパンダ部屋が売りに出た時の倍率下げるために頑張ってるのかな

[735: マンション検討中さん]

なおさら竣工後、実物を見てからだな

[738: マンション検討中さん]

[NO.730～本レスまで、情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[739: 評判気になるさん]

学校区気になりますね。
まあ、近いに越したことないので、本町小学校の復活期待したい。

[740: 匿名さん]

歩く距離は両小学校で350mくらいしか違わないようですが、子供の足ですし、本町の方が大きい通り沿いで通えるので安心できますよね。私も学区の見直しがあるのを期待しています。

[741: 周辺住民さん]

院内小学校の学区内のマンションに住んでます。正直、ここや三越跡地が院内小学校の学区になるのを期待してます。平均年収を引き上げてくれると思うので・・・三越前から院内小学校だと、栄町の中を通っていく通学路になってしまいますが、ここからだと、栄町を回り込んで通学できます。

[742: マンション検討中さん]

>>741 周辺住民さん
三越跡の学区は新宿ですよね。

[743: 匿名さん]

>>742 マンション検討中さん
本来は本町でしょ。

[744: 匿名さん]

ここは店舗何が入るんですかね？？
近くに家系ラーメンの杉田家がオープンして、物凄く並んでますね！
賑わいが戻ればいいなと思います。

[745: 住民板ユーザーさん2]

スーパーは確定らしいですよ。

[746: マンション検討中さん]

三越跡地は高さ80m
三越跡地の隣のダイワハウスの商業ビルが56m
その他の方向も8-10階程度のビルに囲まれているので、しっかり眺望が取れる部屋の割合は半分ないくらいでしょうか
ミシン屋が1階、保育施設が2階に入ることが分かっているだけの未だ全貌の見えない4年後完成の三越跡地を待つのもリスクか。

[747: マンション検討中さん]

店舗面積は1階部分でもリブレやダイエーグルメシティの面積より少し広いくらい。
2階も含めるとかなり広いことが分かるので期待は持てます。
賃貸棟が出来る四谷学院の角の土地も得られたのは大きいですね。見栄えが変わります。その賃貸棟＋飲食の施設が入ると外観的にはタダ乗りできるメリットがあります。
https://www.sumu-log.com/archives/40240/

青田買いなので少しでも不安な人は購入を見送って三越跡地などを検討すればよいと思います。

[748: マンション検討中さん]

こちらも検討参考に
https://2k-online.jp/getabaki

[749: マンション検討中さん]

>>748 マンション検討中さん
参考にはなるのかもしれませんが、非常に残念ながらこれタワマンの話じゃなくて下駄履き板マンの話ですね。
東京にはよくあるあるの板マン。

[750: マンション検討中さん]

>>749 マンション検討中さん
下駄が商業施設なので同じです。
以下まさにご指摘のタワマン商業施設について

https://gentosha-go.com/articles/-/35431

[751: 匿名]

>>750 マンション検討中さん

議決権比率が問題の根本でここには当てはまらないのでは？

[752: 匿名]

>>751 匿名さん
まぁ何れにせよ“何としても契約させたい人(それも完成前に…)”にとっては、必死にあの手この手で“耳障りのイイコト”しか言いませんから^^

[753: 匿名さん]

>>750 マンション検討中さん
セントラルタワーの方が当てはまる感じですね

あそこは下駄の商業施設はそれぞれ所有者いますよ

[754: 匿名さん]

>>752 匿名さん
ちなみに三越跡地を購入ですか？

[755: 匿名さん]

セントラルはそろそろ大規模修繕でしょうか。まだ2年前の台風で壊れているところがそのままにむき出しになっていて内部の錆等大丈夫でしょうか。

タワマンも15年前よりも現代の設計の方が修繕しやすくなっているので、その点はやや有利かなと思いますが。

[756: マンション検討中さん]

>>755 匿名さん
どの辺りが壊れてるんですか？

[757: 匿名さん]

天井板と横の板とでも言えばいいでしょうか？
とても説明しにくいですが、現地に行ってみればすぐわかりますよ。
通る度に見えるので見てしまいますが、ずっと壊れています。鉄の部分むき出しになっています。昨今の台風の勢いが異常だから、直しても壊れるなら・・・。
形あるものいつか壊れますからね。

[758: マンション比較中さん]

>>753 匿名さん
>>755
>>757

セントラルタワーは商業施設より家賃管理費等の健全収入。

また、特に清掃・管理・セキュリティには常に厳しく修繕等は直ちに行われます。

『！現地にてご確認下さい！』

ついでにご指摘の箇所の写真を投稿されると、
より「事実」をお伝え出来るのでは。

当初より二言目にはセントラルを引き合いに出され、何か“思い入れ”があるのは理解しましたが、ご心配には及びませんので、しまいには「あの手この手」で“ガセネタ”まで流されるのは慎んだ方が宜しいかと存じます。

[759: マンション検討中さん]

>>758 マンション比較中さん
セントラル住民の方だと察しますが、検討中でして、このあたり、住環境如何でしょうか？オススメですかね？

[760: 匿名さん]

>>758 マンション比較中さん
なんかめちゃくちゃむきになってるんですが・・・どうしちゃったんですか？
突然何をむきになっているのかは不明ですが、、、

マンションマニアさんの最近のyoutubeでも一部壊れているところ出てきましたよ！
ネット環境があれば簡単に無料で見れるはずなんで見てみてください。

あと何で貴方のためにいちいち写メをとらないといけないのか教えてもらっていいですか？？

セントラルには何の思い入れはないんですが笑。築年数通りのマンションだなっていう感想しかないですが。

セントラル住人なのに壊れているの知らなかったのですか？？？

[761: マンション比較中さん]

>>759 さん

>>759 マンション検討中さん
マンマニさんが詳細に説明されてますよ！

[762: 匿名さん]

>>761 マンション比較中さん
そんなに怒らなくてもみんなセントラルタワーは良いマンションと思っていますよ。

それでも良い中古はもう出ないので検討しようがないんですよ。
（デュオヒルズやシティーインデックスが目の前に建設されて、次はエクセレントが建設されるので、夜間カーテン開けっ放しにできる階がだんだん上にいってしまっているのに高層階の中古はでないので検討しようがないというところです。）

変な形の中住戸か、比較的低層の角部屋しか出ない、高層は強気すぎる価格なので、それならエクセレント一択になってしまうのですよ。良いマンションとはいっても表面が色褪せているところは仕方のないところで、それならその中古価格なら新築だよねってところです。

ちなみにまだ購入していませんが、三越跡地と迷っているところです。

来年はエクセレント住み替えで中古が多くでると思うので、セントラル買うなら来年でしょうけれども。市況も少しずつ悪くなっているので、今より安くせざる得ないと思いますが。

[763: 通りがかりさん]

セントラルにヤベェのいるw

[764: 匿名さん]

>>761 マンション比較中さん
あと、セントラルタワー在住で満足しているんだから新築のスレは見ない方がよいのでは？と思います。すり減らすだけで得なことなにもないですよ。
十分良いではないですか。

セントラル住人にとっても、エクセレントのスーパーや飲食店が出来るのはメリットなんではないかと思えてならないです。

個人的にはエクセレントが売り出しでいきなり100戸売れたのはすごいと思っています。そんなに売れると思わなかったので。

[765: 匿名さん]

時々荒れる原因はセントラルにあるのか。。。

同じ地区の再開発を喜んだ方が人生得な気がします。。。

[766: マンション検討中さん]

今セントラルタワーで出てる中古は間取りや方向がちょっと受いまいちなのかな。

[767: マンション検討中さん]

セントラルはマンマニさんも言う通り高さ規模共にランドマークで目立つし、上の人が述べてる通り良い部屋ゲットは今となってはほぼ不可能。
>>760の様な方が出てきてしまうのも仕方ないのかも。
免震ではない、エレベーター乗り継ぎなと色々あるがエクセレント、グラディス、三越跡に期待！

[768: マンション検討中さん]

三越跡地が@320とか330で出てきたら、割安感出ると思いますが。
建築費によっては350もあるかと。
向こうは高さがない分、低層階でもそんなに割安な価格帯ないでしょうし。
2年待つ＝350万は賃貸であれば捨てることになりますし、既にマンション所有者であれば良いのでは！

[769: 匿名さん]

>>767 マンション検討中さん
今残っている間取りや出ている価格で、駅から離れる方向のセントラルを選択できないってのもありますね。

[770: 匿名さん]

昨今の駅に近づく方がいいという価値観も効いてそうです。

[771: マンション検討中さん]

>>768 マンション検討中さん
320くらいでしょうかね。
低層280？-300？は激戦かも。

[772: 匿名さん]

築年数差がある上に設備の基本レベルが上がってきているからスーペリアだとリフォーム前提じゃないと新築に流れやすいけど、それでもセントラルの最上階は仮に2億超で出てもすぐ売れるくらいのいいマンションだと思いますよ。上の方々の言うように下駄店舗の利便性や人の回遊性が生まれて地域全体が盛り上がることを期待しましょう。
いまは駅ビルとそごう、高架下に人が流れているけど、ブリリア下駄、エクセレント下駄、千葉銀座と盛り上がれば住むにも売るにもプラスですしね。

[773: マンション検討中さん]

>>772 匿名さん
再開発で魅力も増えて、定住人口も増えて、セントラルタワーにとっても絶対プラスですよ！

[774: 匿名さん]

>>772 匿名さん
セントラルのプレミアムは半永久的に価値がありそう。中古では絶対に出ないと思いますが・・・
そういう意味でエクセレントのプレミアムも結構安いような気がします。
特に100平米は。グロスはありますが安いですよね。
プレミアム階の80平米台もそうですが、天井2800mmはこの先出なさそうです。

[775: 検討中さん]

>>774 匿名さん
そそ、セントラル最上階の部屋内に噴水ある(笑)最高値部屋は新築時で2億してたから、万が一今出たら一体何億万円するのやら…(◎o◎)
2階の公共フロアに超巨体な滝噴水や東京湾＆富士山一望の27階に位置するジャグジー付きバリニーズ、石庭のある檜風呂付きジャパニーズなど4種ゲストルームはこの時代には有り得ないほどヤバイですよね…
言われてる通りセントラルは別格過ぎるしそもそも入手不可能だから、中古は期待せず待ちながらもとりあえず三越跡が免震にだけはなってくれる事を祈ってます。

[776: 匿名さん]

>>774 匿名さん
最上階南西角11,000、北西角10,900は特に割安でしたね。1.5倍で転売しても即売れるし、高値追求で2倍にしてもいつかは売れそうくらいに。
半投半住だと2LDK砲で人気だった西向き中住戸Eの低層、北東角6～7階の他、東向きC'の9～10階、北西角14～15階あたりの前建てがなくなる部屋も割安だったし、値付けが上手じゃない感ありますよね。
>>775 検討中さん
セントラル最上階は本当に別格ですよね。共用部での噴水とか水ものも管理費高騰に繋がるから最近のマンションではやりませんしね。その割にセントラルの管理費は抑え目なのは他のシアタールーム等が控え目とは言え大したものです。
エクセレントも下駄に商業入ってる割に管理費抑え目ですけど、ジムは道路渡った目の前にあるしそれを削ってスタディールーム的なスペースにしてくれたら管理費も下がるし個人的な利用頻度からするともっと良かったのに…

[777: 匿名]

>>776 匿名さん
ですね、セントラルとはお隣さんとは言え比較対象には成り得ないから何とも言えないが、価格だけ見るとエクセレントが新築で今の時代にしては安いかも。
ま、理由は会社、日々の不便さ等“色々と”言われてますが…。。。

[778: 匿名さん]

>>775 検討中さん
2億！！！
間違いなく5年後もそのままの価格でも売れますね！

[779: マンション検討中さん]

>>776 匿名さん
めちゃくちゃ参考になります！こういう分析が見たかったです。

できれば残ってるものでその視点で良さそうなところあれば是非教えて欲しいです。

[780: 匿名]

>>778 匿名さん
エクセレントの営業や不動産屋も口を揃えて言うのは、やはりセントラルタワーは43階建てという泣く子も黙る高さで、千葉中心の唯一無二のランドマーク的シンボルだからとの事。
個人的にはエクセレントや三越跡もこれくらい、もしくはこの高さを越えて欲しかった…。。

[781: 匿名さん]

>>777 匿名さん
長谷工仕様と言われてる標準ペアガラス（Low-Eにしろよ案件）もセントラルは1枚ガラス、床暖房も標準装備vs標準ではついてない等、マンションの格云々の前に基本スペック自体が時代の変化で上昇してきてるから一次取得者は新築に流れやすいですよね。ここにかぎらず一般論として。リフォームでなんともならないオール電化がいまのご時世だと逆風なのもあるし。。
賛否両論あるエレベーター乗り換え、個人的には豊洲で感動したのでエントランスを（BTT並みは無理にしても）そこそこ頑張ってくれるならいいかなと思ってます。しょぼかったら朝の出社時に無駄に時間を取られるだけで悲しいですけどね。。
>>779 マンション検討中さん
Eの4階はパンダ用に残したのは知っていますが、他は売れてしまったと思います。C'の4階も残したみたいですが、こちらは前建てがガッツリなので住むにはオススメしないです。他の部屋はどこが残ってるか分からないのでなんとも…申し訳ないです。。

[782: 匿名さん]

>>781 匿名さん
セントラル1枚ガラスなんですね。結構驚きですが築年考えると当たり前なのかもしれません。オール電化も良かった時代でしたし。
これから電気料金はどんどん上がるので、それもまた仕方ないところありますね。
low-eじゃないけれども2枚ガラスなだけまだマシなのかもです。光熱費が上がるので断熱がかなり重要と思われるので、セントラルにせよエクセレントにせよ断熱シートを張るのはよいのかもしれません。
エレベーター乗り換えは今のところ、「面倒」と「特別感がある」という真逆の意見が混在していると思いますし、マンマニさんは広いエントランスを作れるという意見のようです。
個人的にはこのエレベーター乗り換えを知って、特別感を感じて購入前向き検討中です。
そんなところにケチをつけだしたらセントラルは436戸でエレベーター3基（高層と低層区分けなし）で、エクセレントが397戸でエレベータ4基なので、階数も考慮すると、エントランスを出るまでの時間は変わらないかもしかすると時間帯によってはセントラルの方が時間かかる可能性すらあるかなと思えます。

乗り換えのケチつけは難癖でしょうからあまり気にしない方がよいのではと。

[783: マンション検討中さん]

>>754 匿名さん
セントラルはコンピューター制御された超高速エレベーター「4基」です。
また今月からガスもかなりの値上がりです。

日々のエレベーター乗換えが大好きなのはご勝手ですが、
毎度あの手この手でガセネタを流すのは控えた方がよろしいかと。

[784: 匿名さん]

>>783 マンション検討中さん
どうもです。セントラルの住民の方でしょうか？セントラルタワーには興味ないので一緒になることはないので安心してください。
そもそも中古にしたとしてもリフォーム必須だし。
新築マンションスレに粘着すればするほどお住まいの評価を落としてしまうような気がしてなりません・・・
ちなみに電気の方が値上がり率大きいんですがね・・・

[785: マンション検討中さん]

>>784 匿名さん
そう、、エクセレントはガスなのでそこが更にショック・・・

[790: 匿名さん]

どちらも良いマンションてことで張り合わなくても良いのでは。セントラル住人と思しき方はスーパーが近くにできたら便利だなくらいに捉えておいてここには来ない方が精神衛生上よろしいかと思いますよ。別格だと思ってるならドンと構えてればいいだけです。無駄にマウント取ろうとすると反撃食らって貶しあいになってお互いつまらないでしょうし。

[792: 匿名さん]

スーパーがひとつ増えて更に選べるようになるわけで、通常の思考だと大きなメリットでしかないですけどね。

[804: マンション検討中さん]

[NO.786～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[805: マンション検討中さん]

エクセレントとセントラルタワーはどちらも一長一短で、他に比較に適した物件もありませんし、物件の特徴を語る上で話に出るのはどうしても仕方がない気がします。どちらの立場でも、あまり過剰に反応しなくても良いのではないかと。

[806: マンション検討中さん]

>>782 匿名さん
ガラスは自分で変えられるけど、火事の確率はガスのほうが圧倒的に高い事実。

[807: 匿名さん]

>>806 マンション検討中さん

圧倒的に高いとしても、そもそもガスコンロで火事が起きる確率が極めて低い。

[808: 匿名さん]

>>806 マンション検討中さん
まじですか！！

湾岸のタワマンが毎年ロウソクのように燃え盛るわけですな！！！

[809: 匿名さん]

釣りだとは思っていますが、ガラスって専有物じゃない？から変えられないんじゃないですか？

[810: マンション検討中さん]

>>809 匿名さん
管理組合の許可を得れば問題ないのでは。

[811: マンション検討中さん]

マンション標準管理規約
（窓ガラス等の改良）
第２２条　共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計画修繕としてこれを実施するものとする。

[812: eマンションさん]

てかガラスが1枚だの2枚だのって重要ですかね？！笑
何を重視かは人それぞれですが、建物自体の構造、仕様のクオリティ、共用施設、部屋からの景色、そしてまさに日々利用することとなるエレベーターの乗り継ぎや駐車場から雨に濡れてしまう…等の方が遥かに重要かと。

[813: 匿名さん]

>>810 マンション検討中さん
これ全室を修繕の一貫として変えるってことで一部屋だけ勝手に許可をもらって変えられるわけじゃないと書いてありますね。
是非管理組合に案として提出してください。

[814: マンション検討中さん]

>>813 匿名さん
続きがあります。

２　管理組合は、前項の工事を速やかに実施できない場合には、当該工事を各区分所有者の責任と負担において実施することについて、細則を定めるものとする。

[815: マンション検討中さん]

>>814 マンション検討中さん
ちょ笑
すげー。
早速変えてみて！

[816: 匿名さん]

えっ?
1枚ガラス床暖房なしオール電化大島てるがペアガラス床暖房なしオール電化大島てるにできるって?

[817: 匿名さん]

>>814 マンション検討中さん
凄いですね。
815さんと同じ意見ですが、是非取り換えてみてください。とても話題性があります。ちなみに角部屋？の場合の窓の変更はどうするんですかね？下に落ちないように養生費だけでもかなりかかりそうですね。それも話題としてはとても面白いので知りたいです。

[818: 匿名さん]

>>812 eマンションさん
それと目の前の中央公園で定期的に行われる音楽フェスによる終日大騒音、、あれも大きなマイナス要因なんですよね、、、

[819: 匿名さん]

>>818 匿名さん
そんなことより窓の交換の管理組合への申請と窓の交換を行ってください。

[820: マンション検討中さん]

>>818 匿名さん
それなー