エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[6251: マンコミュファンさん]

年内くらいには完売しそうですね。
値上げしてもあまりペースは変わってないように思えます。

[6252: マンション検討中さん]

市況的にはしょうがないと思うけどパンダ部屋と値上げを知ってると今販売中の住戸を購入しようとならない

[6253: 検討板ユーザーさん]

>>6252 マンション検討中さん
そうですねえ。7,8年前の市況を知ってる人からすると今の価格帯で東雲とか有明なら買えちゃったりしますからね。
マンション価格が下がる要素もないので困りますよね。

[6254: 口コミ知りたいさん]

そう思ってたらどんどん日に日に上がって行ってますもんね、マンション…

[6255: 匿名さん]

例のパンダ部屋は集客のための目玉商品としてデべが用意しているというよりは、販売開始後に次期販売予定価格3LDK 3800万円～と物件概要で謳ってしまったことに起因するのではないかと推測します。
販売開始したころの低層階は驚くほど安く、今振り返れば全てがパンダ部屋状態だった。その頃に次期販売予定価格として3LDK3800万円台と当時の価格レベルで物件概要に出していただけで、その後市況が上昇しデべも値上げしたりしたので今となっては驚くほど安く感じるということなのかと（あくまでも想像です）。最終コーナーを回ろうかという段階でわざわざ1部屋だけパンダ部屋を用意してもたいして効果がなく逆に混乱を生じさせて販売に影響が出ることぐらいはデべも当然理解していると思います。
ところでこの推理が当たっているとして、一旦物件概要に出してしまった予定価格を取り下げることは可能なんでしょうか。それはそれでお行儀が悪いと批判する人も出てきそうですね。

[6256: 建築ウォッチャー]

南側のクレーンの脚が短くなってきました。このまま解体するのでしょうか。建物の上四隅に赤色航空障害灯が光ってます。
あと半年、あとはエントランスと内装ですね。

[6257: 匿名さん]

>>6255 匿名さん
なるほどですね。
3LDK3800万円台の部屋はパンダ部屋であったこは間違いないと思いますよ。他の低層階よりも幾分やすく、キャッチのため最終まで売らないことは誰にでもわかる部屋ですからね。ただ販売始めてからの段階的な価格上昇で安さが際立って、とんでもないパンダ部屋になったというのはまさにその通りですね。

パンダ部屋に絞った検討者・来場者の対応で無駄に仕事増やして、真の検討者にはマイナスにしかなっていない。

[6258: 口コミ知りたいさん]

すみません、こちらの住民タグ等いくつか消えているのですが、こういうことって今までも他のマンションでもあるのでしょうか？理由（原因）はなんだろうと…
見ていたので残念。復活しないのでしょうかね

[6259: マンション検討中さん]

パンダパンダ騒いでますが要は単にその部屋の価値＝パンダ価格(激安)＝その価格にしないと売れない、というだけのこと。

[6260: 匿名さん]

>>6259 マンション検討中さん
変な日本語、勉強したら？(笑)

[6261: 検討板ユーザーさん]

>>6259 マンション検討中さん
違いますよ。

[6262: 匿名さん]

>>6259 マンション検討中さん
仮にパンダ部屋と称されている部屋の価格が実は適正価格だとすれば、それ以外の部屋は高すぎて買い手がいないということになりませんかね。
実際にはパンダ部屋以外でも抽選になるような部屋もあり順調に売れているように見えるので、やはり３LDK3800万円代はパンダ以外の何物でもないと思います。
ところでこの部屋は本当にこの予定価格のまま販売されるのかそちらに興味があります。

[6263: 匿名さん]

メイツ、三越跡地にも、特徴的な文章で根拠のない言いがかりを書いてる人ですね。

[6264: マンション検討中さん]

>>6259 マンション検討中さん
誰にも相手にされないいつもの人ですね。
だいたいこの文章能力ではマンションなんて買えないどころか４畳半の家賃すら自分じゃ払えないでしょうに。なんでこの掲示板を利用してるのでしょう？

[6265: 匿名さん]

>>6258 口コミ知りたいさん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/677577/
ページ自体は残ってるようです。
リンクが切れてるだけのようですね。

[6266: 匿名さん]

>>6259 マンション検討中さん
この人は小学1年生で「=」を習ってから、おそらく左辺と右辺を「=」で結べたことがないのでしょうね。
できるようになったことは自作自演の「参考になる」のクリックだけ。

[6267: マンション検討中さん]

また朝方の訳分からん時間帯に意味不明な文章書き込んじゃうのかな？(笑)

[6268: 検討板ユーザーさん]

これすごいな。
坪310万超え。

>A2　3LDK　70.05m2
>22階　6638万円　坪単価313万円

[6269: 匿名さん]

大宮ザスカイがすごい値段に。

55V　2LDK　56.14m2
22階　6590万円　坪単価388万円

70S　3LDK　73.64m2
14階　9980万円　坪単価448万円

[6270: マンコミュファンさん]

>>6269 匿名さん
こんな値段でしたっけ？

[6271: 匿名さん]

>>6270 マンコミュファンさん
値段上がってるみたいです。マンマニさんのスムログ出張所からです。

[6272: 検討板ユーザーさん]

>>6269 匿名さん
埼玉の上がり方はエグいですよ。
千葉のド田舎でベイパーク語ってる奴は井の中の蛙。

[6273: マンコミュファンさん]

価格調査によると、同じ階でもgよりdのほうが坪単価高いんですね。

[6274: マンション検討中さん]

>>6272 検討板ユーザーさん
ベイパークは関係ないような。

[6275: 口コミ知りたいさん]

>>6272
だから買いやすいからいいんですよ。
どんどんマンションも戸建ても高騰して普通のサラリーマンに変えなくなるから
千葉に流れる人増えてきそうと思っています。
神奈川も埼玉も都内寄りのほうは高いですしね。
でも船橋とかも駅前は凄い高いですよね

[6276: 匿名さん]

だんだんブリリアが平均坪330万でもおかしくない感じになってきましたかね。
最下層階でも坪290万前後くらいでしょうか？最上階坪400万？

[6277: 通りがかりさん]

>>6276 匿名さん
ブリリアで平均330だと安すぎません？唯一無二の立地だからこそ仕様を上げてほしい。せめてプレミアム住戸だけでも。
変にグロスの壁を意識して中途半端な仕上がりだと、千葉駅近マンション全体のイメージに響きそうで…。

[6278: 匿名さん]

マンションマニアがベイパークの4棟目はベイパークの中古の取引実績が坪260万円ぐらいなので市況で考えれば坪300万円が妥当だが、戸数も多く5棟目もあるので場合によっては中古と同じぐらいの坪260万円ぐらいでお得感を出してくるかもと予想しています。
ブリリアタワーに関しては千葉市では不動のNO1物件となるでしょうから特別お得感を出して抽選祭りにする必要もなく普通に市況価格で販売するだけなの最低でも坪350万円とみるのが妥当なのかと思っています。
またベイパークの中古が坪260万円ぐらいで動いていることを考えれば、新築で立地に勝るこちらエクセレントザタワーの坪300万円以下はお買い得な印象があります。

[6279: 匿名さん]

23階で住戸が3階~23階
真ん中の13階くらいが平均とすると、70平米7000万
プレミアムが22-23階とすると・・・21階で70平米8500万くらいですかね？　

[6280: 匿名さん]

3階が70平米5980万ならしっくりくるでしょうか？

[6281: マンション掲示板さん]

>>6280 匿名さん
それだと弁天の中層階と同価格帯なのて抽選になりそうですね。

[6282: 匿名さん]

>>6269 匿名さん
大宮ザスカイが人気があり価格上昇してることは納得かな。
現在のエクセレントタワーとの価格差も妥当といった印象です。
でも、伸び代は千葉駅周辺の方があるとも見ていますのでこちらを有力候補にしてます。

[6283: マンション掲示板さん]

大宮とここを比較する方もいるんですね。

[6284: 匿名さん]

>>6283 マンション掲示板さん
かなり少数派でしょうが。
リタイヤ世代には大宮でも千葉でもOKになる人はいるかと。

[6285: 匿名さん]

>>6283 マンション掲示板さん
大宮と千葉を比較する人は投資目的が多いと思います。
投資目線だと将来の物件価格の値上がりの伸びしろや賃料利回りが検討要素だと思いますが、千葉駅周辺は人口増加や商業規模の大きさの割に物件価格がまだ安くまた駅周辺の賃貸相場も高いので、こちらのような手頃な価格で買えるタワマンは投資の観点からも悪くないと思っています。

[6286: マンション検討中さん]

ブリリアは23階建なんですね
今後千葉駅10分以内で30階以上のタワマンは出てこないのかな？
だとしたら、エクセレントタワーは価値ありだと思うけど

[6287: 口コミ知りたいさん]

>>6286 マンション検討中さん
可能性は0ではありませんが、30階以上となるとそれなりの広さが必要になりますね。
大型の再開発がありそうなのは塚本ビルくらいな気がします。
あの立地がマンションになったらそれこそ千葉駅no1ですね。

[6288: 匿名さん]

勝手なこというようですが、タワマンはブリリアが最後でいいかな。
マンションと事業・商業施設のバランスが取れてる方がありがたい。

[6289: 名無しさん]

千葉駅周辺～千葉中央駅～中央2丁目あたりは賃貸の供給過多になってダブついてますね。積水、大東、SEIWA、大和ハウスの賃貸マンションが一気に増えていて空室率が上がってます。
一度退去されると次が決まりにくい状況に。
ファミリータイプが少なかった供給不足に目をつけた大手がこぞって一気に供給してしまい、一気に供給過多に。
低金利だから仕方ないですね。

[6290: 匿名さん]

アマゾンが関東地方に２つの物流拠点を新設、計3000人以上の雇用機会を創出という記事がありました。2つの物流拠点のうちの１つはアマゾン千葉みなとFCで、ロボットが商品棚を持ち上げて移動するアマゾンロボティクスを導入する拠点としては日本最大とのことです。
これだけの雇用を確保するにはそれなりの住宅も必要となり千葉駅周辺の住宅需要にも好影響があると思いました。

[6291: マンコミュファンさん]

>>6290 匿名さん
アマゾンの求人見ましたが……
千葉駅付近に住めますか？

[6292: 口コミ知りたいさん]

>>6291 マンコミュファンさん
共働きなら2000万台で徒歩10分超の中古マンションありますよ。

[6293: 匿名さん]

>>6291 マンコミュファンさん
シングルの人なら１Rや１LDKのコンパクトなお部屋でもよさそうに思います。
穿った見方かもしれませんが、求人情報によると千葉だけでも新規に2000名以上の雇用が発生するようなので千葉駅周辺の新築賃貸マンション建設ラッシュもアマゾンの物流拠点向け人材確保と多少は関係があるのかと思ってしまいました。

[6294: マンション掲示板さん]

>>6293 匿名さん
募集で書いてある給料は管理者で少し高めのようです。千葉駅周辺の賃貸マンション建設ラッシュの賃貸を借りると手取りの4割～半分が家賃に消える感じですか。

[6295: 匿名さん]

ここに来て、売れ行き鈍ってきたみたいですねー。

[6296: 口コミ知りたいさん]

あと実際には残り何戸なんですかね？

[6297: マンション掲示板さん]

いつものパターンだと、販売開始後すぐに15戸程は契約済ですかね。恐らく30戸ほどしか残ってないのでは？

[6298: 匿名さん]

>>6297 マンション掲示板さん
5期1次はそんなかんじでしたね。15戸くらい減ってから、二ヶ月後くらいに全部なくなったはず。

[6299: 匿名さん]

感覚的には3，4ヶ月毎に30戸ずつ売れてるような気もするので、あまり鈍ってる感じはしないですね。
1期より勢いがないのは確かですが。

[6300: 匿名さん]

>>6295 匿名さん
そうですかね？普通に売れてる方ですよ。値上げしてますし。
平均で300万とかなってる

[6301: 評判気になるさん]

ＣもＩもプランから消えましたね。
８月頃には完売しそうですね。

[6302: 匿名さん]

>>6301 評判気になるさん
C´とI1は先週末の抽選で成約し、これで60㎡以下の住居は完売のようです。
残っているお部屋は大きめの２LDKと３LDKで選択肢が狭まっているのと値上げされていることから販売に多少ブレーキがかかるかもしれませんがそれでも他の物件よりはコスパがいいので普通に売れると思います。
5期2次が終わればいよいよ最終期だと思いますが注目のパンダ部屋は果たして予定価格通りで放出されるのか気になります。

[6303: マンコミュファンさん]

1LDKは全部売れたんですね
坪単価は高めな印象でしたが総額だと安かったんでしょう

[6304: マンション検討中さん]

この間営業担当の方に聞いたんですが、今後はあえて戸数も絞ってゆっくり販売していくみたいな事を言ってました。市況に合わせて値上げしながら販売していくみたいです。

[6305: マンション掲示板さん]

>>6304 マンション検討中さん
残り少ないし安く売る必要ないですからね。

[6306: eマンションさん]

早く売り切っても入居までモデルルームを閉めるわけにはいかないですからね。販売活動してないのに開けてても経費の無駄。
一番キレイなのは価格を調整しつつ入居開始直前くらいに売り切ることでしょうか。

[6307: 口コミ知りたいさん]

>>6304
やはりマンションって早め早めに買うのがいいんですね。
同じ間取りでもじりじり上がってきてる感じですね。

[6308: 匿名さん]

今マンションを買うなら第一期販売で買うのが一番だと頭では理解していますが、他物件と比較検討するうちに初動が遅れてしまいますよね。
それにしてもマンションの値上がりはこの先どこまで続くんでしょう。

[6309: eマンションさん]

>>6308 匿名さん
これ程急な値上がりはそろそろ終わりで、ここから横ばいからかなり緩い上昇に入っていきますね。緩やかな年2%くらいの上昇はしばらく覚悟ですかね。

[6310: 匿名さん]

物価上昇が続くため、マンション価格もじわじわ上がると思います。
アルミをはじめとした資源も高いです。
ただ、そこまで急激に上がるわけではないです。

思うのは、賃貸で毎月高い家賃を払っているなら、早めにマイホームを買って、払いきった方がいいのではということです。
いずれ自分のものになるマイホームは、資産なので、最悪、売ってもいいのだし。

[6311: マンション検討中さん]

最近まで3LDK3800万台～だったのに今見たら5100万台～になってた

パンダ抽選してないのに集客のため使ったらパンダ目的の人しかいなくて掲載やめたのかな

[6312: 名無しさん]

>>6311 マンション検討中さん
5期2次の対象が5100万～ってだけでは？

[6313: 匿名さん]

>>6311 マンション検討中さん

6312さんが言っている通り、5期2次の販売戸数は30戸（2戸は抽選済、先着順28戸）ですがこの中に３LDK3800万円台のお部屋が入っていないだけだと思います。
5期2次が終われば370戸成約となり残りは21戸でいよいよ最終期で全て放出でしょうが注目の３LDK3800万円台のお部屋（恐らくB´の4階）がその価格で放出されるのかどうか、仮に放出されれば値上げされている他のお部屋との価格差が物凄いことになり大混乱を招くように思いますが、デべは果たしてどうするのか興味があります。

[6314: 検討板ユーザーさん]

普通に値上げすればオッケーでは？何その判断がくだされる～みたいな上から目線。

[6315: 口コミ知りたいさん]

>>6314 検討板ユーザーさん
入居までまだまだあって在庫は残り少ないのに安く売る訳がない。

[6316: 通りがかりさん]

1LDKの抽選住戸の価格が2898万円だったので値上げはするけれど当初の告知は守る方針のようです。
B'の4階は3898万円になると思います。

[6317: 匿名さん]

>>6314 検討板ユーザーさん
予定価格としてでも３LDK 3800万円台と一旦物件概要に出した以上は、そう簡単に修正することは難しいと思いますよ。

[6318: 口コミ知りたいさん]

>>6316
65平米位ですよね？やすーい！！
でも4階とかだと隣接ビルと丸被りかな…結構このMS周りにビル多いので、かぶる部屋多いですもんね…でも便利な場所だしやっぱほしい人はいるだろうな～

[6319: 通りがかりさん]

そもそも物件概要にでてないですよね？
過去にも何度か指摘あったけど、あくまで表示上は予定価格ってなってるだけだと。
べつに新日本の擁護するわけじゃないけど、この価格通りにしないといけない法律はないっすね。

[6320: 匿名さん]

既に購入した人からすれば相場を度外視したような安値での販売は心情的に面白くないのでやめてほしいと思い、転売目的の業者のような立場の人にとってはお金がそこに落ちているようなものなので予定価格通りで販売してほしいと願っているのではないかと思います。いくら条件が厳しい部屋とはいえ、今のご時世で坪200万円は激安の殿堂ドンキもびっくりの価格だと思います。

[6321: 匿名さん]

>>6320 匿名さん
そうなんですかね？
一戸だけですし、マンション全体に影響が出るような話しではないのでどちらでもいいような気がしますが。

>既に購入した人からすれば相場を度外視したような安値での販売は心情的に面白くないのでやめてほしいと思い

[6322: 匿名さん]

安く売らんとあかんみたいな煽りみたいな執拗な投稿は毎回同じ人でしょ。
法律的には予定だからその価格じゃなくていいんだけど。

その書き込みの内容は悪魔の選択みたいなもので
・その価格で売らないと、後から不誠実だと言うだろうし
・その価格で売ったとしたらいびつすぎる価格差で購入者が戸惑う

既にネタ的に繰り返ししすぎでスレの主旨から外れてるし、同一人物が繰り返してる場合は・・・

[6323: 匿名さん]

物件概要はおろか公式ホームページには「1LDK2800万~、3LDK3800万~」の表示はなくなっています。ということであくまでも予定は予定でしたね。

[6324: 匿名さん]

3LDK3800万はバナー広告の画像に残っているだけのようです。唯一のよりどころがバナーの画像だったということですね。バナーが変更になればそのよりどころも消失ですか？

[6325: 口コミ知りたいさん]

ホントに気になるんであれば、営業に聞くのがいいと思います。
この掲示板で3800万は無しです！とか書かれても信じれないような。。。

内部情報を知ってる人以外に聞いても、有り無しどちらの可能性もあるよ、でしかないですよ。

[6326: 匿名さん]

結構前に聞いたけど多分その頃には値上げになると思いますって言ってたような。その質問自体が多いって（来る人みんな聞いてくる）その頃から言ってたような。

[6327: マンション検討中さん]

最新のSUUMO冊子から、3LDK3800万～が書いてないです！

[6328: 匿名さん]

3LDK3800万台～の部屋があったんですか？
今公式サイトを見てみましたが販売価格は5,158万円～6,688万円でパンダ部屋の情報は見当たりませんでした。
格安情報をチラ見させつつ販売時期は持ち越す戦略ですか？

[6329: 匿名さん]

ほぼ立ち上がったみたいだけど千葉セントラルタワーと比べるとだいぶ低いね。千葉セントラルタワーが裏に見えるイメージCGが詐欺っぽい。１０階以上も低いのだからどこから見たらああ見えるのか。

あっ、最低価格も含めてそれがやり方か。エクセレンだね。

[6330: 匿名さん]

高さだけでなく、実物は建物のスパンもだいぶ違う。どういう遠近法なのだろうか。

[6331: 匿名さん]

長谷工アーベストが販売代理してた某物件もパンダ部屋を最後まで引っ張った上に、唾つけた人にアサインしてあとから来た人を排除。違法行為なんだけど。

[6332: マンション掲示板さん]

いつもの独り語りでした。

[6333: 口コミ知りたいさん]

>>6329 匿名さん
CGと同じ角度から見たらああ見えるんじゃない？
道路に3mくらいの脚立を置いてその上に乗る必要がありそうだけど

[6334: 口コミ知りたいさん]

夕方いったら丁度ムクドリいる時間帯でしたが、中央公園にはいなくて、旧三越前あたりの街路樹に集中して感じでした。
いなくなったら最高だけど、どこも多いですもんねぇ…
ただほんと歩道広いし緑も多いし飲食店やお店も多くてバスも多くて便利そう

[6335: 口コミ知りたいさん]

残り50戸きってるみたいですが、どの部屋が残っているかはもっるルームに行かないとわからないですよね？

[6336: 匿名さん]

＞・その価格で売ったとしたらいびつすぎる価格差で購入者が戸惑う

周知されてたわけだから購入者は了承済みって扱い。

[6337: 匿名さん]

CGのどこが詐欺的なのでしょう？
私にはかなり忠実に再現されてるように見えますが。
空と木の葉が鮮やかすぎること以外は・・・

[6338: 匿名さん]

写真は下から広角で見上げてるから近くのものがより大きく映ってる。CGとはアングルが違うよね。

[6339: 検討板ユーザーさん]

>>6338 匿名さん

。。。(苦笑)

[6340: 評判気になるさん]

>>6329 匿名さん
そりゃCGやパンフは良く見せるために最大限盛るのは当然！
それにセントラルタワーと違いここはデザイナーを使ってないので、見ての通り実物は何のデザイン性もなく至って地味。。

[6341: 匿名さん]

>ムクドリ

下駄の商業施設がガラス張りだけど衝突しての死亡事故が出て来そう。そういう配慮はないようだね。

[6342: マンコミュファンさん]

>>6341 匿名さん
むしろムクドリとかカラスとか千葉だけじゃなくて市街地の鳥害をいつまで放置するつもりなのか。。

[6343: 匿名さん]

行政には頼らず自助しなさいだからね。繁華街だけど朝のカラスはどうなんだろう。

[6344: 匿名さん]

稲毛~

[6345: 検討板ユーザーさん]

変な日本語のオッサンと、千葉駅のマンション掲示板でだからなに？とよく言われるメダパニオッサンがコラボしてて笑える(笑)

[6346: マンコミュファンさん]

>>6340 評判気になるさん
変な日本語の人は久しぶりの登場ですね。

[6347: 匿名さん]

メダバニで混乱してるのはステマ達。自覚してるんだね。

[6348: 名無しさん]

>>6334 口コミ知りたいさん
駅前からの大通りはかなり歩きやすいですね。
西口のJR支社跡地にどのようなテナントが入るのか気になってます。
その前にそごうリニューアルかもしれませんが。

[6349: マンション検討中さん]

稲毛登場ですか？

[6350: 口コミ知りたいさん]

>>6341 匿名さん
れいのムクドリの大群やはり近付いてきましたね…