エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[620: マンション検討中さん]

>>619 マンション検討中さん
津波はこのあたりまで来ますが、都川の河口付近が浸水被害の想定だったと思います

都川自体今でもよく氾濫してますが、河口付近は、治水対策で氾濫しなくなって、何十年に一度程度の大雨なら溢れないんじゃないかな

高潮はこのあたり5m以上浸水。近年の傾向だと巨大台風と満潮時が超リスキー
https://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/shinsui/takashio/documents/takashio...
吾妻町界隈は美浜区より低地なのでリスク高いです

[621: マンション検討中さん]

>>620 マンション検討中さん
これは違いました？
https://www.city.chiba.jp/somu/kikikanri/bosai/documents/hazardmap1-1....

[622: マンション検討中さん]

>>621 マンション検討中さん
それです。浸水＝津波が堤防を越えるのは県庁手前まで
この想定以下の津波しか来ないのであれば、吾妻町付近は安心ですね

[623: マンション検討中さん]

>>619 マンション検討中さん
探してて見つけました。昔のこの辺りの洪水の写真
https://www.city.chiba.jp/kensetsu/gesuidokensetsu/keikaku/tyuouusuika...
雨水管掘ってからはこのようなことなくなりました
多分大雨だと合流式に雨水が大量に流れて処理できなくなるんですが、その際この近辺は葭川に放流してました。その葭川自体の水位が高いと放流もできないので主に雨水の下水があふれる仕組みかと
雨水管も当然何十年に一度想定で作ってるでしょうから記録的な大雨だとこのようになる可能性はあるかと

[624: マンション検討中さん]

>>623 マンション検討中さん
確かな数値じゃなく可能性で語るとキリがないですね。想定外の事象は防ぎようがありませんし、ここで語っても意味無いです。学者じゃないので。

[625: マンション検討中さん]

>>624 マンション検討中さん
この物件はその万が一にも備えて、電気室は2階、住居用エレベーターや共用施設、自転車置き場は3階にあるので、洪水でもある程度安心な作りだと思います
一階の店舗がそのリスク被ってますが

[626: マンション検討中さん]

>>625 マンション検討中さん
被害が１階だけで収まれば良いですけどね。

[627: 匿名さん]

>>621
千葉港、新規埋め立てもするし防波堤もまた新設するみたい

首都圏直下型など想定を上回る事態でも無ければ東京湾内だからたぶん大丈夫だとは思うが自然は予想できないから頭には入れておくのが良いかもね

4ha埋立へ設計着手　千葉港千葉中央の埠頭再編（県土整備部

一般会計では、中央埠頭内貿物揚場改修・防波堤新設事業に7020万円を計上。埋立予定地に係留する官公庁船の移転先となる中央埠頭内貿物揚場の改修工事や、防波堤の新設のための調査・設計を進めていく。

http://www.jcpress.co.jp/wp01/?p=28019

[628: 匿名]

>>615 eマンションさん

そう、千葉で津波云々より目下大地震が喫緊

[629: マンション検討中さん]

流れぶった切り申し訳ございません。
めちゃくちゃこの物件いいじゃんと思いましたが
強制加入？となるUCOM光 レジデンスのネット回線にあまりいいイメージ持っていません（同僚がリモートでぶちぶち回線切れるため）
例えばまあ強制加入は仕方ない（管理費に950円プラス）とはいえ
別途NURO光とかに自分で入れたりとかってできるもんなんですかね...。
100戸以下の板マンなら普通にできるけどタワマンはやっぱ無理かな。

[630: 匿名さん]

入居したマンションがLAN配線方式のUCOM光レジデンスでした。光配線方式でIPv6のフレッツ光からの引っ越しでしたので不安でしたが、今もダウン、アップロードとも500Mbps位の速度で安定して出ています。レイテンシも３ミリ秒でチャットが切れることもないです。
意外とUCOM光レジデンス、良いと思います。ちなみに板マンですが、他社への加入はダメと言われました。

[631: マンション検討中さん]

>>630 匿名さん
大変参考になります。誠にありがとうございます。
リモートワーク中心でバンバンビデオ通話もするので
同僚の前例もありネットで検索しても評判が悪いことからちょっと一番の懸念材料でした。
やはりはじめから備え付けのネット回線を通してる場合は他社加入はNGというか
共有部への工事が必要になるので管理会社や管理組合がOKという可能性のほうが低そうですね...。
念のためMRへ行ってみて営業の方に直接聞いてみることにいたします。

[632: マンション検討中さん]

>>631 マンション検討中さん
会社負担でネット対応(Wi-Fi)してもらうのが１番ですね！

[633: 匿名さん]

>>619 さん

ここはあなたの掲示板ではないので人が何の話しをしようが任意です。
それにセントラルタワーは地域ナンバーワンでランドマークでもあり誰でも知ってるので比較するのも至極当然。

[634: マンション検討中さん]

>>633 匿名さん
個人的にはセントラルの話されても何ともおもいませんが、規約にあるスレ趣旨逸脱にあたるかな？と思っただけなので。予想通りの返信ありがとうございます。面白かったです。

[635: マンション検討中さん]

セントラル推しの人が定期的に現れますが、セントラルの住民さんでしょうか。さすがに住民さんであればそんな見え透いた話をするとも思えないのでどのような方なのかと個人的には興味があります。万が一セントラルの住民さんであればここでセントラルをもち上げても逆効果のように思うので、あからさまなセントラル上げはやめた方が良いかと思います。

[636: 検討中]

>>634 マンション検討中さん
言い訳が…w

[637: 匿名さん]

セントラルタワーほんと興味全くないのでセントラルタワー推し投稿はもうやめて欲しいっすね。

[638: 匿名さん]

ポジショントークする人もいるだろうけど、ふつーに購入に際して比較検討する人もいるだろうし話題には出るでしょう。私も両者を比べました。以下、私目線での比較検討結果。

【ランドマーク性】高さのセントラル、パルコ跡＆商業一体のエクセレントで互角。
【災害耐性】上に書かれていたけど機械室の場所や、免震の方が台風では揺れるだろうことを考えて非高層階予定としてはエクセレント優位と感じた。高層なら台風など風揺れは我慢してでも地震での家具転倒危険性の低いセントラルかなと。
【価格・設備】セントラルのゲストルームはほんと豪華。泊まりたい。その他は専用部含めて意外と普通というか時代を感じてやや見劣りした。ただ坪150程度で買えれば好きにリフォームしても素のエクセレントと変わらない価格に抑えられるので、大規模修繕がまだなのは気になったけど部屋に拘りたい私としてはセントラル優位だった。
【その他】エクセレントは24年引き渡しでその時に住宅ローン金利がどうなっているか不安なので、その点でもすぐ買えるセントラル有利。ここまで考えて内見したセントラル購入に傾いていたけど、大島てるを見て撤回した。築14年で飛び降り4件は私には多すぎた。エクセレントもパルコになる前1971年に火災で1名亡くなったみたいだけどその後50年何もないみたい。マンション建った後も何も無いといいですね。

[639: マンション検討中さん]

>>638 匿名さん
飛び降り４件は多すぎですよね。
一件ならまだ見かけるので抵抗感ないですが。
どのみち、エクセレントザ・タワーは買いだと思いますが。

[640: マンション検討中さん]

>>635 マンション検討中さん
あからさまな上げもそうですが、下げも考えものです。近い将来ご近所さんになる訳なので、もっと友好的な話出来ないのかと残念に感じます。
飛び降りの話を出してる人も人が死んだ話をあえて出さなくても少し調べればわかる話だし、なんだかなと思いました。

[641: 匿名さん]

ここはエクセレントザタワーの「検討板」なので私はこう検討しましたという話をしただけなのですが。。
ここの購入を検討していない千葉セントラルタワーの住人の方が来るようなところでも、仮にいたとしてその方と交流するような場でも無いでしょう。

[642: 匿名]

>>640 マンション検討中さん
ほんとそれ。
大島てるが決め手！wてのも価値観の違いだから自由だが、このエクセレントは絶対大島てるらないのかってハナシ！www

[643: マンション検討中さん]

>>641 匿名さん
検討内容をかかれたのは参考になりますし、ある意味良いと思いますが、子供の学校が同じになったりして仲良くなっても、お互いのマンションの悪いところはどこだって思ってると想像しながら付き合うのは何だかなと思っただけです。ただの意見です。

[644: 匿名さん]

高い買い物なので購入前に比較検討するのは当然のことと思いますが、購入した後も他のマンションの検討板でウチのマンションの方がスゴい！とマウントとるようなのはイメージ通りの状況ですね。そうはならないようにしたいものです。

[645: 匿名さん]

>631

他社回線を引き込めるかどうかはMDF室に他社の終端装置を設置できるスペースがあるか、マンション内のLAN配線が各戸ごとに切り替えできるかといったような物理的な制約もある。

それがOKでもできるかどうかは管理組合次第。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからないから管理組合が柔軟な対応をしてくれるかどうかはもっとわからない。

[646: 匿名さん]

現在購入を検討しているのですが、基本価格はモデルルームへ行かないと教えてもらう事はできないでしょうか？
他物件の場合、定期的にメール等で価格表がおくられてくるのですが、当物件ではその様なシステムは導入されていないでしょうか？

[647: 匿名さん]

>>646 匿名さん
ここは残っている部屋・価格はMRに行かないと確認出来ないです。
目安程度でよければ2LDKさんマンマニさんの過去記事にありますが、販売済みの部屋も多いかと

[648: マンション検討中さん]

>>646 匿名さん
価格表は送られることはない(確認済み)ため、モデルルームに行かれたほうが良いですね。

[649: 匿名さん]

ありがとうございます
HPから連絡が欲しいと問い合わせてみても連絡が返ってこなかったのでモデルルームいって確認する様にいたします

[650: 匿名]

>>649 匿名さん
それよかその対応…
まぁ当該デベは竣工後の対応も色々と聞きますよね

[651: 通りがかりさん]

>>650 匿名さん
悪い噂あるんですか？
少し対応に違和感はあったのですがまだマンション購入検討初期段階の為強気な所はどこもこんな対応なのかな？って思っていたんですが違うんですね～

[652: マンション検討中さん]

デベのことは分かりませんが、長谷工はしっかり建物作るところなので、心配ないと思いますよ。アフター期間内はきちんと対応してくれると思いますし。

[653: 匿名さん]

>>652 マンション検討中さん
確かに。
長谷工の設計、監理及び施工メジャーであることは少し安心してます。

[654: 匿名]

>>653 匿名さん
>>652

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307493/

[655: マンション検討中さん]

>>654 匿名さん
今は職人少ないですから、どこも質は落ちているように思いますが。ここに限らず。
まあ、だからやめとくって人はそんなにいないようにも思いますが。ただ、一考の余地ありですかね。

[656: マンション検討中さん]

物価、人件費は下がらない
円安もどんどん進行

今買わないでいつ買うのかと思いますが。

ここで指くわえている人は一生買えずに掲示板に書き込みを続けるしかなさそうです。

[657: マンション検討中さん]

>>654 さん
安いには当然”それなり”の理由あり

[658: マンション検討中さん]

>>657 マンション検討中さん
長谷工施工の分譲マンションは大量にあると思いますが、それらは皆駄目なんでしょうか？馬鹿げた話だと思います。
安い理由はそのものの質だけではなく色々な要因があると思いますが。発想が短絡的です。

[659: 匿名さん]

>>652 マンション検討中さん
長谷工というより新日本○○の方が…いろいろ良い話は聞きませんね。

[660: マンション検討中さん]

この物件2024年竣工が2026年竣工になるだけで坪単価15万程上がっていただろうね。

これが分からない人は一生買い遅れる。

[661: マンション検討中さん]

>>659 匿名さん

両者共にダブルで

安いとはそゆうこと

[662: マンション検討中さん]

新日本〇〇のHP施工実績では、プラウド●●やブリリア●●等の大手デべの施工事例があるので、土地絡みであったとしても、大手デべでも与信や施工に問題なし（ブランド棄損しない）との判断があった（＝事例がある）この事実は現に存在している。
結局は自分の判断でしょうか。買わない人の分かりやすい言い訳になるだけで。

[663: 匿名さん]

アンチさんはこのマンション自体に対してネガ材料を見つけることが難しいので、今度は方向を変えてデベである新日本や施工業者の長谷工に対する悪口を言い出した模様。
手を変え品を変えてネガ投稿をしてくる人がいるが何が楽しいのか不思議。

[664: マンション検討中さん]

賃料や物件価格が下がると思っている人は永遠に買えない時代。

この後も下がらない。金利が上がってもね。

もちろんボロ屋の賃料や価格は下がる毛戸。みんなが欲しい立地は下がらん。

ボロ屋でいいならいいんじゃないか。

批判ばかりしているとボロ屋にしか住めなくなる鴨よ。

中国の元、ベトナムのドン見てみな。1年前より15-20%高いぜよ。
リクシルの値上げも20%程度よな。サッシも風呂もトイレも蛇口も値上げよな。

2年後にまた20%値上げしたらどうなるの？元の価格の1.5倍になるよ。

[665: 匿名さん]

>>664 マンション検討中さん

歴史を学ばない人が多いことに驚かされます。
どんな相場でも上がり続けることはない。今後も上がるかもしれないし、下がるかもしれない。
仮に下がっても気にならない程度の買い物をすべき。
エクセレントタワーを買うなとは言ってません。楽に買える資金がある人は買えばいいと思います。
ここに限った話ではないですが、ペアローンを組まないと買えないようなマンションを買おうとしたり、年収の7~10倍が目安とか言われて真に受けてる人は、もっとお金の使い方を真剣に考えた方が良いと思う。
みんなが欲しい立地は下がらない（下がり難い）には同意しますが、そもそもここを「みんなが欲しい立地」だとは思えません。

[666: 買い替え検討中さん]

今後も不動産価格が上がり続けることの理由にアメリカや中国などの例を持ち出す方は居ますが、流石に日本は状況が違いすぎるため、同じ道は辿らないかと思いますが…
日本は労働賃金が先進国で唯一減少している中で、不動産価格が乖離して上昇しており、現状で都内では高所得者やパワーカップルが買えるギリギリの水準まで上昇しています。最近の動向を見る限りでも、現役世代の待遇改善は二の次でしょうし、労働賃金が今後右肩上がりに上昇するとは思えませんし…
中古マンションの主な買い手は、地縁のある地元民や労働者な訳で、あまりにも価格高騰が続くと、出口がなくなり価格上昇にも歯止めがかからざるを得ないかと。大手ディベロッパーは体力がある状況ですし、不動産の特性からも1~2年は大きな低下なく推移するでしょうが、今後右肩上がりの価格上昇は望めず、むしろある程度期間が経った後に緩やかに低下する可能性が高いかと思います。価格低下は都心部よりはむしろ郊外から始まるとされており、今の時点で地域の相場から大きく乖離している物件は、ある程度リスクがあるものと認識しておいた方が良い気がします。もちろん、資産性のある価値あるマンションであれば下がりにくいでしょうが…

[667: 匿名さん]

>>666 買い替え検討中さん
そう思う人はずぅっと待ってればいいと思う！

[668: 匿名さん]

>>666 買い替え検討中さん
>>665

ご丁寧にご回答されてますが、上の667や663は単なるデべ関係者なのは明白。
議論の掲示板なのにここのデべや施工会社の悪評の話題になるや否やアンチと言い、
二言目には「今買わなきゃ損！」「今買わなきゃ損！」の一点張り。
極めて気味が悪い。
ここに張り付き監視してる模様で投稿後30分以内には必ず上のセリフで投稿。
余計に不信感。

[669: 口コミ知りたいさん]

急に話題ぶった切って申し訳ありませんが、現在の残っている住戸わかる方いらっしゃいますか？
価格表など画像があれば、、
今度話聞きに行きますがそれより早く知りたくて、、