エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[6129: 通りがかりさん]

リビング前が建物ある部屋はさすがに家族で永住するのなら…投資とかする方なら良いかもしれませんが。もっと早くから検討すればと後悔しています。転勤して少し落ち着いたタイミングでしたので。

[6130: マンション検討中さん]

職場が千葉駅近くなら稲毛駅周辺も考えていいと思いますよ。
新築ならヒルズグランデ稲毛が1期2次の開始前という悪くない時期です。
中古マンションも魅力的なものが多いです。
これから駅前再開発の予定があるので資産性の向上も見込めるかもしれません。

[6131: 評判気になるさん]

>>6130 マンション検討中さん
中古狙いなら稲毛じゃなくても千葉駅で良いような。
ブリリア出る頃にここ売る人もいるかも？

[6132: 匿名さん]

先月このスレに掲示された価格表を基にムクドリさんがまとめてくれたリストを見ると4月初め頃時点だったが、70㎡以上の３LDKはA1、A2、Gタイプ、65㎡以上の３LDKと２LDK＋SはD、D´、B´タイプの高層階住戸はまだそれなりの数が残っていたかと思いますがどうしたんでしょうね。

[6133: 匿名さん]

>>6132 匿名さん
しかもまだ上階が残ってましたから　無い　というのも本当の情報なのか怪しいですね。

[6134: 匿名さん]

ここの眺望が良い住戸は残っていないというのは疑わしいですがどうなんでしょう。まさかとは思いますが、他のマンションへ誘導しようとしているのでしょうか。

[6135: 匿名さん]

参考になる自分押しマンに見えなくもないですね。

[6136: マンコミュファンさん]

>>6135 匿名さん
ジエンマンの登場か。。。

[6137: 名無しさん]

>>6136
マジかよ…マジレスしてしまった。
何かライアーゲームみたいになって来ましたね。

[6138: 匿名さん]

転勤ありなのに永住って…
設定がもう。

[6139: マンション検討中さん]

新しい掲示板の楽しみ方をみつけたね(笑)

[6140: 契約済みさん]

このスレで投資というワードが見られますが、投資ローンを引っ張ってきて実際にここを買えた人っているのですか？住宅ローンで賃貸に出すのはほぼ無理です。

[6141: 匿名さん]

>>6140 契約済みさん
普通のキャッシュで買う人なんてうじゃうじゃいるのでは？
または不動産投資ローン

[6142: 匿名さん]

>>6141 匿名さん
普通に

[6143: 名無しさん]

>>6141 匿名さん
最近投資用は条件厳しくなってるので、担保や背景がかなりしっかりしてないと投資用ローンで新築は買えないと思います＝ほとんどの人は投資用ローンで買えない

[6144: 評判気になるさん]

>>6140
住宅ローンで買って住所移転した後にこっそり賃貸に出すとか？
その場合、住宅ローン控除は捨てる事になりますが…。

[6145: 契約済みさん]

>>6144 評判気になるさん
基本無理ですね。契約違反ですし、バレたら強制全額返済のリスクがあります。住宅ローンで買ったあとに想定外の、例えば海外転勤などで、賃貸に出さなければならい場合はOKでしょうけど。

[6146: 口コミ知りたいさん]

>>6143
知人の銀行員も、サラリーマンの投資用物件は担保価格が充足している等の理由が無い限りは入り口で謝絶すると言ってた記憶があります。
そうなると自己資金での購入になるのでしょうが、キャッシュあるなら不動産ではなく株式に投資した方がイイような…。

[6147: 名無しさん]

2023年に入りセイワやスターツ、地主が積水やダイワハウスで建てたものなどDINKSやファミリータイプがかなり供給過多になっていて、賃料18万以上の物件の動きがかなり鈍くなってます。値下げもちらほら。もともと千葉駅エリアは賃料20万超えると動きが鈍いです。
エクセレントザタワーを投資目的で買った人は想定より利回り1%弱下がると考えた方が良さげ。

[6148: 匿名さん]

投資目的はキャッシュ購入でないとおそらく無理だと思います。無理というのは言いすぎかもですが、銀行は投資ローンというとまずノーといいますね。その銀行と多岐に渡り取引履歴があり、信用力も高ければ別ですが。

[6149: 名無しさん]

>>6146 口コミ知りたいさん
いまの時代だと株式やインデックス投資の方が簡単に儲かりますよね。
下げでも先物やオプション使わなくてもインバや1552でも取れますし。
融資を受けられる投資が不動産なだけで、利回りさがればなんの意味もないですね…黙って高利回り株式に目をつぶってNISA枠で投資してた方がよっぽど良い気が。
ブロガーの存在もマンションブームに火をつけてるんでしょうけれど。

[6150: 名無しさん]

>>6148 匿名さん
そもそも投資用ローンは新築自体が条件厳しいんですよ。
リアルな賃料の実績がないのと実物がまだないから。

[6151: eマンションさん]

>>6119 口コミ知りたいさん


//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47308/28/

[6152: マンション掲示板さん]

>>6151 eマンションさん
ある程度は真実なんだろうけど、どこのデベの板も同じようなもんだね。文句を言う履き溜まりみたいになってる(笑)

三井とか野村ですら、スレの雰囲気は変わらないんだけど、新日本建設だけが悪いという根拠はある？

三井
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/78364/

野村
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/549998/

レーベン
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/50403/

[6153: マンション掲示板さん]

そんな板もあるんだー、と思いつつ興味本位で色々見てますが東急ですらこれ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47436/

デベの問題というよりもマンションや部屋単位じゃないかな。
書き込みが真実なら、新日本建設を含むデベはしっかりと対応すべきだと思うけど、メジャー7だから安心という根拠にはならないよね。

[6154: 名無しさん]

>>6153
以前たなかマンがマンションはブランドが～とか言ってましたけど、どの会社も似たり寄ったりなんでしょうかね。
隣人ガチャに加えて管理会社ガチャも当てないといけないとかハードル高すぎ。

[6155: マンション検討中さん]

火消しマンが朝イチで慌てて弁解してる模様だが要は例えると、ディスカウントショップの商品サービスはやっぱり最悪！と言うのに対しデパートだってクレームはあると。
ただやはり『家』は人生で一番大きな買い物なのでやはり慎重にならないとですね。

[6156: マンション掲示板さん]

>>6155 マンション検討中さん
日本語に変な特徴がある自作自演のキミは大変だね。。。
例えがよくわかんなくて説明になってないよ。

次はこんな感じで自作自演のレスつけるんでしょ？
消されてたけど(笑)

[6157: マンション掲示板さん]

あれだけ日本語が変・特徴があると言われても治らないってことは、素のスキルがそれなのか？

[6158: 名無しさん]

>>6154 名無しさん
でもブランド品はそもそもの品質と何かあった際の対応が全然違います。

[6159: eマンションさん]

>>6158 名無しさん
変な日本語だなあ、短文ですらまともに書けない

[6160: マンコミュファンさん]

>>6158 名無しさん
具体的にどう違うんですか？

[6161: 匿名さん]

セントラルマン＝日本語おかしいマン＝www使うマン＝転勤で永住マン
でおけ？

[6162: 口コミ知りたいさん]

>>6155 マンション検討中さん
その例は、結局、何を例えているのでしょうか？

[6163: eマンションさん]

>>6154 名無しさん
管理会社に関しては、大手だから良い、みたいな客観的なデータはなさそうです。
住まいサーフィンで満足度1位の野村のスレですらあの有様なので、やはり運的な要素はあるのかもしれません。
結局は管理人さんの人柄や性格によるんだと思います。

[6164: 検討板ユーザーさん]

>>6161
それで概ね確定ですね。
セントラルマンとはご近所なので仲良くしたいんですけどね。
◯◯マンのお陰で、ザタワーだけ他競合物件とはスレの伸びがダンチで良いのか悪いのか…。

[6165: 通りがかりさん]

>>6163 さん
そしたらブランドや高いデパートで
買い物する必要ないですね！

[6166: 口コミ知りたいさん]

>>6165 通りがかりさん
そもそも、マンションを小売のデパートや大量生産品のアパレル系に例えるのがおかしいですよ。。。
>>6155でわけわからん例えを出して、それを引きずってるようですが伝わってないです(笑)

[6167: 名無しさん]

>>6164 検討板ユーザーさん
ホントにセントラルの人なんですかね？
新日本建設の下請けの人で、ここを建設してる作業員の人かもしれませんよ。仕事ができなさすぎて待遇悪いから憂さ晴らししてるとか。
>>6151もそうですが、定期的に朝方に書き込んでるので現場の人？か夜勤の人？

あまりにも日本語能力が低すぎて、、、

[6168: 検討板ユーザーさん]

>>6167 名無しさん
自社の実態暴露か…

[6169: マンション掲示板さん]

>>6168 検討板ユーザーさん
真実ならね。
嘘ついて自作自演で削除されるような〇〇の何を信じろと？(笑)

[6170: 匿名さん]

中古売りたい人なら比較物件の価値が下がっても良いことないし、
マンション買えるくらい稼いでる人なら、
こんな非生産的なことで時間を無駄にしないでしょう。
稼ぐ力のある人は大抵は必然的に国語力も高いはずです。

[6171: 名無しさん]

管理の質は管理会社というよりは担当者、フロントさんによる差の方が大きい。

もし仮に中央公園東側の三井ガーデンホテルが三井不動産レジデンシャルのタワマンになって、同じ三井系列の管理会社が担当するようになったとしても、三井にとっては数多あるありふれた郊外タワマンの中の一つでしかない。

一方で新日本建設にとってエクセレントザタワーは、会社の威信をかけた一大プロジェクト。なるべくデキるフロントさんをつけようというモチベーションは高いと思う。

それでも担当者ガチャはあるから、管理始まった後で満足いく内容でなかった場合、管理組合側で今後どうするかしっかり協議していくしかない。

[6172: 匿名さん]

セントラルマンはいい加減にしてください！

[6173: 匿名さん]

>6145

転勤で賃貸でも住宅ローンから投資ローンに借り換えが必要。年末にローンの残高通知が送付されるので住んでないとバレる。スルガ銀行の件でその辺の銀行に対する指導が厳しくなってる。

[6174: 匿名さん]

>>6173 匿名さん
転勤の場合で数年後に戻ってくる可能性が高ければ銀行に事情を説明して許可を得れば住宅ローンのままで良いと以前聞いた覚えがありますがどうなんでしょうかね。
但しその場合には賃貸の契約期間が期限を区切った定期借家契約になるので、家賃収入は普通借家契約の20％減くらいになるかもですが。

[6175: 匿名さん]

>>6174 匿名さん
事情説明で問題なし。
ちゃんと説明してオッケーもらえば。

転勤から帰ってきたときに違う住所にすると銀行に呼ばれる可能性があります。その時に投資用ローン切り替えか全額返済かの相談になります。
なので、住所は転勤の一回しか変えられないと思った方が良いと思います。

[6176: 通りすがりさん]

>>5986 匿名さん

もしかしたら新日本建設もそういった声を把握して目下改善努力中の可能性はあるかと思います。
回し者ではなく、船橋市内のエクセレント新築購入者です。

私は内覧会で数十ヶ所を指摘しまして、確認と修繕を2セット対応して頂きました。
さらに、引き渡しから入居まで2週間程度空いていたのですが、その期間で新たな床とクロスとクローゼット天板のキズを発見したため「まだ引っ越しはしてないんですが、、、」とお伝えしたところ、全て快く対応して頂けました。

もちろん偶然に良い現場担当者様やアフターケア担当者様に巡り会えた可能性もありますが、前述のとおり、会社として重点項目として取り組んでいる結果かもしれません。

これらのことは、もしかしたらメジャーデベなら至極当然なのかもしれませんが、私は今回の対応を受けて、正直不安もある中で中堅？準大手？の物件を購入させて頂きましたが、良かったと思っています。

投資用物件も複数所有する中で、営業の方も尽力して下さいましたし、伸びしろしかない笑、千葉市のエクセレントザ・タワーにおいて皆様が満足感に溢れるタワマンライフを送られることを祈念致しております！

[6177: 匿名さん]

>>6175 匿名さん
住宅ローンを借りて購入した物件を銀行に内緒で賃貸に出し、自分は別の物件を今度はフラット35を利用して購入するなどという人が都内湾岸あたりには少なからずいたという話を以前某金融機関の担当から聞きました。最近は金融機関の管理も厳しくなっているのでこのような確信犯は減っていると思いますが、誠実が一番ですよね。

[6178: 通りがかりさん]

>>6173
今はメールで残高証明書出してる銀行も多いから、工夫すれば行けるかな？
当然住所を置いてないから控除は受けられませんが…。