エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[600: マンション検討中さん]

HP見たら、物件概要が更新されてましたね。
第二期販売（4月中旬予定）となっていた（かつ先着順の概要がない）ので、第一期一次：100戸に加え先着順（第一期二次）の30戸も全戸掃けたことになります。
まあまあの滑り出しですね。

[601: マンション検討中さん]

>>598 匿名さん
何か物凄い勘違いをされているようなのでちゃんと専門家に確認したほうが良いですよ

[602: マンション検討中さん]

>>591 匿名さん

さて直近の有価証券（四半期）報告書で本当にお金がないか検証してみましょう。
新日本（連結）の12月末のBS資産側の手元の現金は585億円です。
一方、負債側の１年以内の支払いが必要な流動負債423億円です。
当座比率138%（+162億円）と流動性は十分で資金繰りに当面困ることはないようですね。
PL側も純利益66億円（前年同期比+20%)で業績は好調のようですね。
結論として資金力は豊富で少々の完成在庫発生により会社が終わるようには思いませんね。

[603: 匿名さん]

>>597
ウクライナ情勢もありますが昨夜、東北に地震が起きたことによる予想外の建築需要？も起きそう
日本国内で色々な取り合いが起きたら今後の建築はコスト高になるから相対的に安く感じて売れそうな気もします
値上げは無くても値下げも現時点ではすぐには無さそう
また需給が変われば分かりませんが…

[604: マンション検討中さん]

先は長く、戸数もまだ半分以上ありますが、第一期の人達は、好きな部屋及びカラーセレクトやオーダーセレクト等選べるのは満足度高いと思いますね。
ここ一年ぐらいでは不動産の相場観としては、大きな値下がりもなく、横ばいか増加すると思いますので。

[605: 匿名さん]

>>604 マンション検討中さん
確かに中心地の不動産価格はヨコヨコもしくは少しずつ値上がりのどちらかになりますよね。

郊外マンションは値下がりするでしょうけれど。

エクセレントはお得と思います。ラストチャンス。

[606: 匿名さん]

>599

ダンパー壊れたら交換費用かかる。問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画に組み込まれていないこと。

[607: 匿名さん]

＞605

アメリカがゼロ金利解除で日本は円高に。ウクライナ侵攻による物価上昇もあるし、日本もいつまでゼロ金利政策を維持できるか。金利が上がったらマンションバブルは崩壊。

[608: 匿名さん]

あっ、間違えた円安。そして輸入価格高騰。

[609: 匿名さん]

>>606 匿名さん
制震構造は高層建築物では一般的です
免震構造にもダンパーは当然設置され（そうしないと揺れが止まらない）、直下型だと免震層の効果は見込めず同等以上の被害が見込まれます。またどの程度マンションを持たせるかによりますが、100年持たせるとなると免震は多額の更新費用が必要（なので60年程度で取り壊す）
また、ここのように高潮や大雨で浸水が見込まれる海の近い低地で基礎免震構造はそのような災害に弱いので、最近は中間免震の建物が増えてきたのだと。むしろ今時基礎免震取り入れてたら評価下げます

[610: 匿名さん]

>>607 匿名さん
金利が上がると不動産価格は下がるってどこに書いてあるんですか？

アメリカは住宅ローン金利は既にかなり上昇していますが、住宅価格がいまだに上昇しているんですが何故ですか？

金利上昇局面では少なくとも物価は上がっているということになるので、価値のあるマンションはむしろ価格が維持されてしまうんですがね。

[611: 匿名さん]

>>610 匿名さん

アメリカとは全く状況が違いますよ。
金利が上がれば最終的な支払額が増えてしまいます。（現金一括で買います！っていうお金持ちは除いて。）
日本以外の国ではどこの国もある程度は経済的に成長し続けていて、物価上昇に伴って所得が増えています。そのため、金利が上がっても支払えます。
一方、30年間全く成長していない日本では寧ろ可処分所得が下がっています。そんな状況で金利があがると物件価格を下げないと売れません。金利上昇後に建てられるマンションは、狭くしたり設備のレベルを下げて安くするんじゃないでしょうか。

[612: 坪単価比較中さん]

>>609 匿名さん
基礎免震は浸水後だと十分に性能が発揮できない。免震タワーのように建築費下げて軽くするために免震にしてる構造物は津波等で免震が機能しない状態で余震受けたら倒壊の可能性がある（公共施設などは制震構造に免震してるから安全)
地下に電気室があるのと同じくらい危険な構造で、そういった古くさい作りの海に近いタワマンの価値が下がるはずなんだけど、この国は免震って書いてあればそれで安心してしまう人がほとんどだしね

[613: 匿名さん]

611です。どうでもいいことですが、611と607は別人です。紛らわしいニックネームでコメントしてすみません。

[614: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
駅でひとっ風呂浴びて
商店街(死語)いっぱい引っ掛けて
握りを摘んで千鳥足でご帰宅
っていいかも笑

[615: eマンションさん]

いずれにしてもここ、免震でなく安心出来ないし
2回もエレベーター乗り継ぎだし…でなかなか。。
ま、だから安いと言われればそれまでだが…

[616: マンション検討中さん]

>>615 eマンションさん
贅沢と言えば贅沢ですけどね！
地区計画上、そもそもこのエリア付近は1階にエントランス持ってこれないから、しょうがないですが。

[617: 匿名]

>>615 eマンションさん

まさにそれなー

[618: 匿名さん]

>>615 eマンションさん
2回乗り継ぎは不便かもですがインパクトありますよ。特別な感じがありますね。

下駄にスーパーもいいじゃなですか。雨に濡れません。

セントラルタワーは中間免震じゃないので、洪水、津波で免震ゴムが水につかれば地震が来る前に莫大な費用で交換ですね。ハザードマップでは水につかってます。

[619: マンション検討中さん]

>>618 匿名さん
セントラルは関係無いので話しないで下さい。
ちなみに東京湾内は津波はこの辺りまで来ませんね。過去にこの辺り洪水になった事はありますか？

[620: マンション検討中さん]

>>619 マンション検討中さん
津波はこのあたりまで来ますが、都川の河口付近が浸水被害の想定だったと思います

都川自体今でもよく氾濫してますが、河口付近は、治水対策で氾濫しなくなって、何十年に一度程度の大雨なら溢れないんじゃないかな

高潮はこのあたり5m以上浸水。近年の傾向だと巨大台風と満潮時が超リスキー
https://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/shinsui/takashio/documents/takashio...
吾妻町界隈は美浜区より低地なのでリスク高いです

[621: マンション検討中さん]

>>620 マンション検討中さん
これは違いました？
https://www.city.chiba.jp/somu/kikikanri/bosai/documents/hazardmap1-1....

[622: マンション検討中さん]

>>621 マンション検討中さん
それです。浸水＝津波が堤防を越えるのは県庁手前まで
この想定以下の津波しか来ないのであれば、吾妻町付近は安心ですね

[623: マンション検討中さん]

>>619 マンション検討中さん
探してて見つけました。昔のこの辺りの洪水の写真
https://www.city.chiba.jp/kensetsu/gesuidokensetsu/keikaku/tyuouusuika...
雨水管掘ってからはこのようなことなくなりました
多分大雨だと合流式に雨水が大量に流れて処理できなくなるんですが、その際この近辺は葭川に放流してました。その葭川自体の水位が高いと放流もできないので主に雨水の下水があふれる仕組みかと
雨水管も当然何十年に一度想定で作ってるでしょうから記録的な大雨だとこのようになる可能性はあるかと

[624: マンション検討中さん]

>>623 マンション検討中さん
確かな数値じゃなく可能性で語るとキリがないですね。想定外の事象は防ぎようがありませんし、ここで語っても意味無いです。学者じゃないので。

[625: マンション検討中さん]

>>624 マンション検討中さん
この物件はその万が一にも備えて、電気室は2階、住居用エレベーターや共用施設、自転車置き場は3階にあるので、洪水でもある程度安心な作りだと思います
一階の店舗がそのリスク被ってますが

[626: マンション検討中さん]

>>625 マンション検討中さん
被害が１階だけで収まれば良いですけどね。

[627: 匿名さん]

>>621
千葉港、新規埋め立てもするし防波堤もまた新設するみたい

首都圏直下型など想定を上回る事態でも無ければ東京湾内だからたぶん大丈夫だとは思うが自然は予想できないから頭には入れておくのが良いかもね

4ha埋立へ設計着手　千葉港千葉中央の埠頭再編（県土整備部

一般会計では、中央埠頭内貿物揚場改修・防波堤新設事業に7020万円を計上。埋立予定地に係留する官公庁船の移転先となる中央埠頭内貿物揚場の改修工事や、防波堤の新設のための調査・設計を進めていく。

http://www.jcpress.co.jp/wp01/?p=28019

[628: 匿名]

>>615 eマンションさん

そう、千葉で津波云々より目下大地震が喫緊

[629: マンション検討中さん]

流れぶった切り申し訳ございません。
めちゃくちゃこの物件いいじゃんと思いましたが
強制加入？となるUCOM光 レジデンスのネット回線にあまりいいイメージ持っていません（同僚がリモートでぶちぶち回線切れるため）
例えばまあ強制加入は仕方ない（管理費に950円プラス）とはいえ
別途NURO光とかに自分で入れたりとかってできるもんなんですかね...。
100戸以下の板マンなら普通にできるけどタワマンはやっぱ無理かな。

[630: 匿名さん]

入居したマンションがLAN配線方式のUCOM光レジデンスでした。光配線方式でIPv6のフレッツ光からの引っ越しでしたので不安でしたが、今もダウン、アップロードとも500Mbps位の速度で安定して出ています。レイテンシも３ミリ秒でチャットが切れることもないです。
意外とUCOM光レジデンス、良いと思います。ちなみに板マンですが、他社への加入はダメと言われました。

[631: マンション検討中さん]

>>630 匿名さん
大変参考になります。誠にありがとうございます。
リモートワーク中心でバンバンビデオ通話もするので
同僚の前例もありネットで検索しても評判が悪いことからちょっと一番の懸念材料でした。
やはりはじめから備え付けのネット回線を通してる場合は他社加入はNGというか
共有部への工事が必要になるので管理会社や管理組合がOKという可能性のほうが低そうですね...。
念のためMRへ行ってみて営業の方に直接聞いてみることにいたします。

[632: マンション検討中さん]

>>631 マンション検討中さん
会社負担でネット対応(Wi-Fi)してもらうのが１番ですね！

[633: 匿名さん]

>>619 さん

ここはあなたの掲示板ではないので人が何の話しをしようが任意です。
それにセントラルタワーは地域ナンバーワンでランドマークでもあり誰でも知ってるので比較するのも至極当然。

[634: マンション検討中さん]

>>633 匿名さん
個人的にはセントラルの話されても何ともおもいませんが、規約にあるスレ趣旨逸脱にあたるかな？と思っただけなので。予想通りの返信ありがとうございます。面白かったです。

[635: マンション検討中さん]

セントラル推しの人が定期的に現れますが、セントラルの住民さんでしょうか。さすがに住民さんであればそんな見え透いた話をするとも思えないのでどのような方なのかと個人的には興味があります。万が一セントラルの住民さんであればここでセントラルをもち上げても逆効果のように思うので、あからさまなセントラル上げはやめた方が良いかと思います。

[636: 検討中]

>>634 マンション検討中さん
言い訳が…w

[637: 匿名さん]

セントラルタワーほんと興味全くないのでセントラルタワー推し投稿はもうやめて欲しいっすね。

[638: 匿名さん]

ポジショントークする人もいるだろうけど、ふつーに購入に際して比較検討する人もいるだろうし話題には出るでしょう。私も両者を比べました。以下、私目線での比較検討結果。

【ランドマーク性】高さのセントラル、パルコ跡＆商業一体のエクセレントで互角。
【災害耐性】上に書かれていたけど機械室の場所や、免震の方が台風では揺れるだろうことを考えて非高層階予定としてはエクセレント優位と感じた。高層なら台風など風揺れは我慢してでも地震での家具転倒危険性の低いセントラルかなと。
【価格・設備】セントラルのゲストルームはほんと豪華。泊まりたい。その他は専用部含めて意外と普通というか時代を感じてやや見劣りした。ただ坪150程度で買えれば好きにリフォームしても素のエクセレントと変わらない価格に抑えられるので、大規模修繕がまだなのは気になったけど部屋に拘りたい私としてはセントラル優位だった。
【その他】エクセレントは24年引き渡しでその時に住宅ローン金利がどうなっているか不安なので、その点でもすぐ買えるセントラル有利。ここまで考えて内見したセントラル購入に傾いていたけど、大島てるを見て撤回した。築14年で飛び降り4件は私には多すぎた。エクセレントもパルコになる前1971年に火災で1名亡くなったみたいだけどその後50年何もないみたい。マンション建った後も何も無いといいですね。

[639: マンション検討中さん]

>>638 匿名さん
飛び降り４件は多すぎですよね。
一件ならまだ見かけるので抵抗感ないですが。
どのみち、エクセレントザ・タワーは買いだと思いますが。

[640: マンション検討中さん]

>>635 マンション検討中さん
あからさまな上げもそうですが、下げも考えものです。近い将来ご近所さんになる訳なので、もっと友好的な話出来ないのかと残念に感じます。
飛び降りの話を出してる人も人が死んだ話をあえて出さなくても少し調べればわかる話だし、なんだかなと思いました。

[641: 匿名さん]

ここはエクセレントザタワーの「検討板」なので私はこう検討しましたという話をしただけなのですが。。
ここの購入を検討していない千葉セントラルタワーの住人の方が来るようなところでも、仮にいたとしてその方と交流するような場でも無いでしょう。

[642: 匿名]

>>640 マンション検討中さん
ほんとそれ。
大島てるが決め手！wてのも価値観の違いだから自由だが、このエクセレントは絶対大島てるらないのかってハナシ！www

[643: マンション検討中さん]

>>641 匿名さん
検討内容をかかれたのは参考になりますし、ある意味良いと思いますが、子供の学校が同じになったりして仲良くなっても、お互いのマンションの悪いところはどこだって思ってると想像しながら付き合うのは何だかなと思っただけです。ただの意見です。

[644: 匿名さん]

高い買い物なので購入前に比較検討するのは当然のことと思いますが、購入した後も他のマンションの検討板でウチのマンションの方がスゴい！とマウントとるようなのはイメージ通りの状況ですね。そうはならないようにしたいものです。

[645: 匿名さん]

>631

他社回線を引き込めるかどうかはMDF室に他社の終端装置を設置できるスペースがあるか、マンション内のLAN配線が各戸ごとに切り替えできるかといったような物理的な制約もある。

それがOKでもできるかどうかは管理組合次第。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもわからないから管理組合が柔軟な対応をしてくれるかどうかはもっとわからない。

[646: 匿名さん]

現在購入を検討しているのですが、基本価格はモデルルームへ行かないと教えてもらう事はできないでしょうか？
他物件の場合、定期的にメール等で価格表がおくられてくるのですが、当物件ではその様なシステムは導入されていないでしょうか？

[647: 匿名さん]

>>646 匿名さん
ここは残っている部屋・価格はMRに行かないと確認出来ないです。
目安程度でよければ2LDKさんマンマニさんの過去記事にありますが、販売済みの部屋も多いかと

[648: マンション検討中さん]

>>646 匿名さん
価格表は送られることはない(確認済み)ため、モデルルームに行かれたほうが良いですね。

[649: 匿名さん]

ありがとうございます
HPから連絡が欲しいと問い合わせてみても連絡が返ってこなかったのでモデルルームいって確認する様にいたします