エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[580: 周辺住民さん]

>>576 匿名さん
そうですね。それを確認する為にもとりあえず、このエクセレントとグラディスが完成後、名実共に地域ナンバーワン君臨の千葉セントラルより格上かどうか、実際に実物を確認してから動こうかと思ってます。
その頃にはセントラルもとんでもない額になってそうですが。。

[581: 匿名さん]

>>580 周辺住民さん

>セントラルもとんでもない額になってそうですが。。
とんでもなく安くなっているという意味ですか？

[582: マンション検討中さん]

ならなか決まらないですがスーパー入らない可能性も出てきたんでしょうか？
オーケーかドンキだったら嬉しいですが。

[583: マンション検討中さん]

>>582 マンション検討中さん

既に１件スーパーからのオファーはあったようですが、より良い条件のスーパーを求めて募集中らしいですね。ドンキになると目の前の公園の治安が悪くなる→夜騒がしくなると思うので遠慮したいです。

[584: 匿名さん]

>>583 マンション検討中さん
騒がしいと言えば目の前の公園で音楽フェス開催時は、終日相当な騒音の覚悟が必要です。

[585: 匿名さん]

マンションの竣工が2年も先なので出店するスーパーの決定は早くても来年後半なのではないか。
因みにブランズタワー豊洲に入るスーパーがダイエーに決まったとの情報が公開された時期も確か竣工半年前の昨年後半だったような記憶がある。

[586: 匿名さん]

>>582
オーケーは千葉市だけで祐光、千草台、幸町(3月オープン、にあるからね
駅前に無くてもやっていけるから可能性は薄い
むしろロピアがミハマニューポート店が昨年末に契約満了で閉店してるからロピア誘えば入るかも
ただ本命？は元々千葉パルコ(現敷地)地下にあった西友かもね
24時間営業で便利だった
西友が再出店してくれても嬉しいからテナント誘致は頑張って欲しいな

[587: 匿名さん]

>>586 匿名さん
質が悪いから西友だけは勘弁

[588: マンション検討中さん]

>>575 匿名さん
値下がるなんてあるんですか？？

[589: 匿名さん]

>>588 マンション検討中さん
ここに限らず何でも価格は需要と供給
売れなきゃ売れるまで下げるのみ

[590: マンション検討中さん]

>>589 匿名さん
売れなくてもじっと待っていればいつかは売りきれるというのがスミフスタイル。
スミフは竣工前に売りきれたら値付けが安すぎたというような会社なので竣工後の在庫があたりまえで、値下げしたという話はほぼ聞いたことがない。確か都内港南地区で10年間ぐらいかけて売り切った物件もあったと思う。
現在はスミフ以外の大手デべもほぼこのスタイルで値下げしてでも一気に売り切るということはしていないようだ。

[591: 匿名さん]

スミフは資金力あるからできること。
新日本は金がないから早めに売らないと会社が終わる。

[592: マンション検討中さん]

新日本建設は、仮に数十戸程度の売れ残りがあったとしても値下げして無理くり売らなければ資金繰りに窮するほどの弱小デべではないと思うが、そこまで断言するということは明確な根拠があるのかな。新日本建設のB/SやP/Lでも確認、検証したうえでのお話でしょうか。匿名掲示板とはいえあまり過激なことを書くと威力業務妨害で訴えられますよ。

[593: マンション検討中さん]

流石に削除した方がよい気がしますね。

低金利だから値下げよりも在庫にしておいた方がどうせ後続のマンションは高いから持っていたらいずれ売れるという

そしてこれ以上どこを値下げするのだろうか。

[594: 匿名さん]

値引きを待つよ
↓
売れ行き好調だから次期は値上げしますね
というパターンもあり得るけどね

こればっかりは読めない

[595: マンション検討中さん]

>>594 匿名さん
一期が実は安かったというパターンは有りがちですね。

[596: 匿名さん]

スーパーというかテナントは入居の直前にアナウンスってのがパターン。何が入るかわからないという意味ではリスク要因。店舗によっては住環境にとってはマイナスだったりするしね。

[597: 匿名さん]

>595

それやるのはすみふぐらい。ロシアのウクライナ侵攻で景気の先行きが見えないから値上げしてゆっくり売るなんてことしたら自殺行為かも。リーマン後、中堅デベはばたばた倒れた。

[598: 匿名さん]

昨日の地震は１発目はそれほど大きな揺れではなかったけど２連発。ここの低降伏点ダンパーは大きな揺れに対して自身が壊れてエネルギーを吸収する。福岡地震のように大きな２連発に見舞われたら…。

[599: 匿名さん]

ここに限らず、他の制震も同様かと。大手（野村、三菱等）のタワマンでも制震物件往々にありますし。
免震はﾒﾘｯﾄありますが、交換費用（＝修繕積立金）高いですし、免震層を設けるために、そのフロアを避ける構造にしなきゃいけないため、色々と制限が付きまといます。
本物件は、地区計画上、1階にエントランスを設けるのができなかったため、3階に上げている状況ですが。

[600: マンション検討中さん]

HP見たら、物件概要が更新されてましたね。
第二期販売（4月中旬予定）となっていた（かつ先着順の概要がない）ので、第一期一次：100戸に加え先着順（第一期二次）の30戸も全戸掃けたことになります。
まあまあの滑り出しですね。

[601: マンション検討中さん]

>>598 匿名さん
何か物凄い勘違いをされているようなのでちゃんと専門家に確認したほうが良いですよ

[602: マンション検討中さん]

>>591 匿名さん

さて直近の有価証券（四半期）報告書で本当にお金がないか検証してみましょう。
新日本（連結）の12月末のBS資産側の手元の現金は585億円です。
一方、負債側の１年以内の支払いが必要な流動負債423億円です。
当座比率138%（+162億円）と流動性は十分で資金繰りに当面困ることはないようですね。
PL側も純利益66億円（前年同期比+20%)で業績は好調のようですね。
結論として資金力は豊富で少々の完成在庫発生により会社が終わるようには思いませんね。

[603: 匿名さん]

>>597
ウクライナ情勢もありますが昨夜、東北に地震が起きたことによる予想外の建築需要？も起きそう
日本国内で色々な取り合いが起きたら今後の建築はコスト高になるから相対的に安く感じて売れそうな気もします
値上げは無くても値下げも現時点ではすぐには無さそう
また需給が変われば分かりませんが…

[604: マンション検討中さん]

先は長く、戸数もまだ半分以上ありますが、第一期の人達は、好きな部屋及びカラーセレクトやオーダーセレクト等選べるのは満足度高いと思いますね。
ここ一年ぐらいでは不動産の相場観としては、大きな値下がりもなく、横ばいか増加すると思いますので。

[605: 匿名さん]

>>604 マンション検討中さん
確かに中心地の不動産価格はヨコヨコもしくは少しずつ値上がりのどちらかになりますよね。

郊外マンションは値下がりするでしょうけれど。

エクセレントはお得と思います。ラストチャンス。

[606: 匿名さん]

>599

ダンパー壊れたら交換費用かかる。問題なのは自然災害は計画できないってことで長期修繕計画に組み込まれていないこと。

[607: 匿名さん]

＞605

アメリカがゼロ金利解除で日本は円高に。ウクライナ侵攻による物価上昇もあるし、日本もいつまでゼロ金利政策を維持できるか。金利が上がったらマンションバブルは崩壊。

[608: 匿名さん]

あっ、間違えた円安。そして輸入価格高騰。

[609: 匿名さん]

>>606 匿名さん
制震構造は高層建築物では一般的です
免震構造にもダンパーは当然設置され（そうしないと揺れが止まらない）、直下型だと免震層の効果は見込めず同等以上の被害が見込まれます。またどの程度マンションを持たせるかによりますが、100年持たせるとなると免震は多額の更新費用が必要（なので60年程度で取り壊す）
また、ここのように高潮や大雨で浸水が見込まれる海の近い低地で基礎免震構造はそのような災害に弱いので、最近は中間免震の建物が増えてきたのだと。むしろ今時基礎免震取り入れてたら評価下げます

[610: 匿名さん]

>>607 匿名さん
金利が上がると不動産価格は下がるってどこに書いてあるんですか？

アメリカは住宅ローン金利は既にかなり上昇していますが、住宅価格がいまだに上昇しているんですが何故ですか？

金利上昇局面では少なくとも物価は上がっているということになるので、価値のあるマンションはむしろ価格が維持されてしまうんですがね。

[611: 匿名さん]

>>610 匿名さん

アメリカとは全く状況が違いますよ。
金利が上がれば最終的な支払額が増えてしまいます。（現金一括で買います！っていうお金持ちは除いて。）
日本以外の国ではどこの国もある程度は経済的に成長し続けていて、物価上昇に伴って所得が増えています。そのため、金利が上がっても支払えます。
一方、30年間全く成長していない日本では寧ろ可処分所得が下がっています。そんな状況で金利があがると物件価格を下げないと売れません。金利上昇後に建てられるマンションは、狭くしたり設備のレベルを下げて安くするんじゃないでしょうか。

[612: 坪単価比較中さん]

>>609 匿名さん
基礎免震は浸水後だと十分に性能が発揮できない。免震タワーのように建築費下げて軽くするために免震にしてる構造物は津波等で免震が機能しない状態で余震受けたら倒壊の可能性がある（公共施設などは制震構造に免震してるから安全)
地下に電気室があるのと同じくらい危険な構造で、そういった古くさい作りの海に近いタワマンの価値が下がるはずなんだけど、この国は免震って書いてあればそれで安心してしまう人がほとんどだしね

[613: 匿名さん]

611です。どうでもいいことですが、611と607は別人です。紛らわしいニックネームでコメントしてすみません。

[614: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん
駅でひとっ風呂浴びて
商店街(死語)いっぱい引っ掛けて
握りを摘んで千鳥足でご帰宅
っていいかも笑

[615: eマンションさん]

いずれにしてもここ、免震でなく安心出来ないし
2回もエレベーター乗り継ぎだし…でなかなか。。
ま、だから安いと言われればそれまでだが…

[616: マンション検討中さん]

>>615 eマンションさん
贅沢と言えば贅沢ですけどね！
地区計画上、そもそもこのエリア付近は1階にエントランス持ってこれないから、しょうがないですが。

[617: 匿名]

>>615 eマンションさん

まさにそれなー

[618: 匿名さん]

>>615 eマンションさん
2回乗り継ぎは不便かもですがインパクトありますよ。特別な感じがありますね。

下駄にスーパーもいいじゃなですか。雨に濡れません。

セントラルタワーは中間免震じゃないので、洪水、津波で免震ゴムが水につかれば地震が来る前に莫大な費用で交換ですね。ハザードマップでは水につかってます。

[619: マンション検討中さん]

>>618 匿名さん
セントラルは関係無いので話しないで下さい。
ちなみに東京湾内は津波はこの辺りまで来ませんね。過去にこの辺り洪水になった事はありますか？

[620: マンション検討中さん]

>>619 マンション検討中さん
津波はこのあたりまで来ますが、都川の河口付近が浸水被害の想定だったと思います

都川自体今でもよく氾濫してますが、河口付近は、治水対策で氾濫しなくなって、何十年に一度程度の大雨なら溢れないんじゃないかな

高潮はこのあたり5m以上浸水。近年の傾向だと巨大台風と満潮時が超リスキー
https://www.pref.chiba.lg.jp/kakan/shinsui/takashio/documents/takashio...
吾妻町界隈は美浜区より低地なのでリスク高いです

[621: マンション検討中さん]

>>620 マンション検討中さん
これは違いました？
https://www.city.chiba.jp/somu/kikikanri/bosai/documents/hazardmap1-1....

[622: マンション検討中さん]

>>621 マンション検討中さん
それです。浸水＝津波が堤防を越えるのは県庁手前まで
この想定以下の津波しか来ないのであれば、吾妻町付近は安心ですね

[623: マンション検討中さん]

>>619 マンション検討中さん
探してて見つけました。昔のこの辺りの洪水の写真
https://www.city.chiba.jp/kensetsu/gesuidokensetsu/keikaku/tyuouusuika...
雨水管掘ってからはこのようなことなくなりました
多分大雨だと合流式に雨水が大量に流れて処理できなくなるんですが、その際この近辺は葭川に放流してました。その葭川自体の水位が高いと放流もできないので主に雨水の下水があふれる仕組みかと
雨水管も当然何十年に一度想定で作ってるでしょうから記録的な大雨だとこのようになる可能性はあるかと

[624: マンション検討中さん]

>>623 マンション検討中さん
確かな数値じゃなく可能性で語るとキリがないですね。想定外の事象は防ぎようがありませんし、ここで語っても意味無いです。学者じゃないので。

[625: マンション検討中さん]

>>624 マンション検討中さん
この物件はその万が一にも備えて、電気室は2階、住居用エレベーターや共用施設、自転車置き場は3階にあるので、洪水でもある程度安心な作りだと思います
一階の店舗がそのリスク被ってますが

[626: マンション検討中さん]

>>625 マンション検討中さん
被害が１階だけで収まれば良いですけどね。

[627: 匿名さん]

>>621
千葉港、新規埋め立てもするし防波堤もまた新設するみたい

首都圏直下型など想定を上回る事態でも無ければ東京湾内だからたぶん大丈夫だとは思うが自然は予想できないから頭には入れておくのが良いかもね

4ha埋立へ設計着手　千葉港千葉中央の埠頭再編（県土整備部

一般会計では、中央埠頭内貿物揚場改修・防波堤新設事業に7020万円を計上。埋立予定地に係留する官公庁船の移転先となる中央埠頭内貿物揚場の改修工事や、防波堤の新設のための調査・設計を進めていく。

http://www.jcpress.co.jp/wp01/?p=28019

[628: 匿名]

>>615 eマンションさん

そう、千葉で津波云々より目下大地震が喫緊

[629: マンション検討中さん]

流れぶった切り申し訳ございません。
めちゃくちゃこの物件いいじゃんと思いましたが
強制加入？となるUCOM光 レジデンスのネット回線にあまりいいイメージ持っていません（同僚がリモートでぶちぶち回線切れるため）
例えばまあ強制加入は仕方ない（管理費に950円プラス）とはいえ
別途NURO光とかに自分で入れたりとかってできるもんなんですかね...。
100戸以下の板マンなら普通にできるけどタワマンはやっぱ無理かな。