エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[4828: 評判気になるさん]

>>4827 匿名さん
あら残念。
国内旅行と出張中心なので羽田へのアクセスを良くしてほしいです。

[4829: マンション検討中さん]

>>4827 匿名さん
電車に詳しくないのですが、検索したらこれが出てきました。
https://www.jreast.co.jp/press/2021/chiba/20211217_c01.pdf

千葉駅から成田空港まで、特急「成田エクスプレス」の利便性が大幅に向上するようですね。新宿や横浜へのアクセスも便利になるようです。
総武線快速で成田方向へ通勤の人は不便になるのでしょうか。

[4830: マンション検討中さん]

>>4828 評判気になるさん
千葉駅から羽田空港へはリムジンバスがありますよ。ご存知だったかもしれませんが。

[4831: 匿名さん]

>4829

それ去年のダイヤ改正。気づいてないってことは利便性向上してなかったってことか。

[4832: マンション検討中さん]

>>4831 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
そのようでしたね。
JR 改正 2023で検索したら、
https://www.jreast.co.jp/press/2022/chiba/20221216_c01.pdf
が出てきました。総武線の千葉以東が少し不便になるのでしょうか？だとしても去年の大幅改善からすると微々たるネガ要因だと思います。
海浜幕張、西船橋は改善ですよね？

[4833: マンション検討中さん]

>>4825 マンション検討中さん
商店街に出店する店も砂町銀座とか戸越銀座とかを参考にきちんと厳選して欲しい。
フリマとかやってる場合ではない。

[4834: 名無しさん]

>>4833 マンション検討中さん
砂町銀座はわかりませんが、戸越銀座は駅前が比較的閑静なので遊びに来た人だけでなく日常使いのニーズもあるので栄えてるのかもしれませんね。
駅前に大きい商業施設があって、商店街と共存してるケースってあるんですかね？

[4835: 口コミ知りたいさん]

>>4827 匿名さん
成田空港を日常使いする人にはいたいのかな？
旅行とかでしか使わない(年に1回とか)人にはあまり影響はなさそうですね。

[4836: 口コミ知りたいさん]

ここ、固定資産税いくらぐらいになるのかなー。

[4837: 通りがかりさん]

>>4817 マンション検討中さん
広域検討で初めて来ましたが、建設地付近を見て寂れた雰囲気とは全く思いませんでした。

チェーン店や個人経営の飲食店がちょこちょこ並んでて美味しそう！千葉神社、きぼーる、イベント時の中央公園は雰囲気良さげで楽しそう！コンビニ、スーパー、ドラッグストアが近くて便利そう！とは感じました。
このレベルで地元の人が嘆くなら、昔の千葉銀座商店街はよっぽど栄えていたんでしょうね。

拓匠開発は千葉公園近辺で勢いのある会社ですね。最近気になっています。

[4838: 匿名さん]

>>4836 口コミ知りたいさん
高層階は年30～40万程度で比較的安めだと思いますよ
最初の5年は新築で軽減がありますが

[4839: 口コミ知りたいさん]

>>4746
なぜそんな心配しているんですか？
セントラルより立地いいと思うし新築だし何も入らないことはないですよ。
期待しかないけどなあ。遅れたとしても別に回りにいろいろあるので困らないし？

[4840: 口コミ知りたいさん]

>>6784
奏の杜高すぎますよね、ずっと築浅中古とか探していたけど高すぎて諦めたものです。
津田沼の奏で中古探しているうちにエクセレントが建築中の情報知り、モデルルーム見に行って気に入り、こちらにしました。中古予定が新築になりうれしいです。

[4841: 口コミ知りたいさん]

>>4805
私も以前都内に住んでいましたが千葉駅おりて大きくて綺麗でびっくりしました。
これだけいろいろあったら生活も便利だし都内みたいに混んでないし歩道も広いし
凄い気に入ってこちらにしました。価格の将来性は都内みたいにはいかないと思うけど、千葉県の中では悪くないと思いますよ。
住み替え予定での購入ですか？

[4842: マンション検討中さん]

4817だけど、千葉駅近辺一帯の中心地ってことで旧パルコ周辺のことを指してた。分かりにくくてすまんが俺はまだジジイじゃなくて30代だぞ。

再開発の元気がいいって嘘だろ？パルコも三越もセンプラもぜーんぶマンションじゃねえか。マンションはいいよ？でも下駄にクソみたいなテナント入れやがってマジで有り得ねぇよ。センプラ跡地のマンションなんてなんの集客も期待できないようなクリニックとか子供園とかどうでもいい店舗入れて。

エクセレントタワーもセンタービルも、テナント募集を丸投げしてマジで適当そうだよね。コンセプトもろくに作らずにまたどうでもいい病院とか歯医者とか入れるんか？そんなので千葉に活気が戻るとでも本当に思ってるんかな行政と新日本建設は。本当に誰かコントロールしてくれマジで頼むから。

千葉市の役割
中央公園～通町公園をきれいにする。中央公園もちゃんと綺麗にすること。
新日本建設と組んで、人が集まるような商業地域のグランドデザインを書き直す。ディベロッパー入れて再開発地域のコンセプトを固めた上で新日本建設と足並み揃えて、一体的な開発をする。

新日本建設の役割
千葉のこと考えるなら、病院とか子供圓とかふざけたこと言ってないで、あんなスケスケのクリニックとか子供園なんて誰も行きたくないから。センタービル1Fの超いい場所にコンビニ入れやがってふざけてるわ。目先の利益しか考えてないのどうにかした方がいい。頼むから行政がコントロールしてくれ。

[4843: マンション掲示板さん]

>>4842 マンション検討中さん
確かにテナント集めのコンセプトは大事な気がします。
東京の日本橋でもコレドのビル群の中で神社をきれいに直して、周辺のお店は参道っぽく調和させてますね。
三井とは企業体力が段違いでしょうが、地元のデベだからこそ新日本建設にしっかりこのエリアを作り込んでほしい。

[4844: 評判気になるさん]

>>4842 マンション検討中さん
口が悪いのでハレーションが起きるかもしれませんが、概ねおっしゃる通りだと思います。
せっかくの再開発なので税金入れて大きいことしてしてくれてもいいのにとは思ってました。

[4845: 匿名さん]

>>4843 マンション掲示板さん
三井の日本橋開発は、日本橋が三井グループ発祥の地でもあり三井として日本橋地区に大きな権益を保有しているので日本橋地区を開発することが三井にとっても価値増大につながるからで、地域貢献だけではないと思います。
新日本建設に求めるとすればこのマンションの商業施設部分を魅力ある店舗にしてほしいということで、マンション周辺の賑わいは行政の力に頼らざるを得ないと思います。

[4846: 評判気になるさん]

>>4842 マンション検討中さん
確かにせっかくのガラス張りの綺麗なテナントにクリニックや塾はもったいないですよね。

[4847: 口コミ知りたいさん]

>>4815
そんなの人はごまんといると思います。よほど都内の立地のいい物件以外。
身動きとれないことはないとおもうけど、、安くてもいいなら不動産屋に買い取ってもらうというのもあるし、でもここでそんな悩みを持ってたら他の中古MSや駅から遠いMSとかの人もっと大変です

[4848: 口コミ知りたいさん]

>>4846 評判気になるさん
クリニックや塾もあってほしいし、それ以外にも特色あるテナント来てほしいです！どうなるのでしょうね～

[4849: 口コミ知りたいさん]

>>4838
年間そんなかかります？？
千葉市のこのあたりのMSいくらぐらいなのかな

[4850: マンション検討中さん]

テナント何が入るか楽しみです。
確かに何かしらのコンセプトがあり、それが更なる集客に繋がるスポットになると嬉しいかもです。
例えば、全国津々浦々のアウトドアブランドを集結させたモールの様になれば、ウインドウショッピングも兼ねて登山やキャンプする趣味の方々も集まってくるとか。
そんなスポットが出来ると千葉市も更に盛り上がってくると思います。せっかく千葉公園も競輪場も新しくなるんだし。

[4851: マンション検討中さん]

>>4850 マンション検討中さん
栄町の新陳代謝が進んでいないのは地権者の所為なのかな？
千葉駅からこのマンション周辺には近隣の駅から来たくなるようなスポーツジムや温浴施設も無い。
飲食店は千葉中央にあるので栄町一体を遊べる施設に作り変えられれば良いのにとは思う。

[4852: 評判気になるさん]

>>4849 口コミ知りたいさん
ここらへんの60平米の2ldk(築浅)に住んでますが10万いかないくらいです。
ここは大規模なのでスケールメリット効くので、70平米でも20万はかからないと思います。詳しくないのでたぶんですが。

[4853: 評判気になるさん]

>>4848 口コミ知りたいさん
えーっ？
クリニックや塾があってほしいですか？
もしこれらが入った場合はあの綺麗なガラス張りに目隠ししてしまうんですよね？
もったいないと思うのですが。
住民が利用するには近くて良いというメリットはありますが、街の活気には貢献しないと思います。

[4854: マンション掲示板さん]

>>4853 評判気になるさん
クリニックや塾しかないならうーんって感じですが、テナント空くよりは入ってほしいですよ。近隣住民にも関係人口的な人にも魅力あるテナントがそれぞれ入ってほしい。

[4855: 通りがかりさん]

>>4851 マンション検討中さん
栄町の不動産登記見てみればわかるけど不可能

[4856: 口コミ知りたいさん]

>>4855 通りがかりさん
反社？

[4857: eマンションさん]

>>4852 評判気になるさん
アパートじゃないですか？

[4858: マンション掲示板さん]

>>4857 eマンションさん
残念ながら鉄筋の分譲マンションですよ（笑）

[4859: 通りがかりさん]

隣の賃貸一階店舗、角のあんな目立つ最高ロケーションでまさかのセブンイレブン。。
真向かいにセブンあるのにどんだけ…(-_-)
こりゃここの下駄もどうなることやら…

[4860: 匿名さん]

>>4852 評判気になるさん
こちらの賃貸棟の募集が3000円/㎡ぐらいで結構埋まっていたようなので、タワマンの分譲住戸を賃貸に回した場合には賃貸棟に比べて設備や仕様が高く共用部分も充実しているのを考慮すれば月3500円/㎡として70㎡なら月25万円ぐらいは期待できると思います。

[4861: 口コミ知りたいさん]

>>4860 匿名さん
4852です、賃料ではなく固定資産税の話しですね。
賃料であれば、デュオヒルズの3LDKがコミコミで24万くらいで募集され借りてが付いてたので、25万は違和感ないです。

[4862: 匿名さん]

>>4861 口コミ知りたいさん
4860です。固定資産税の話を賃料の話と勘違いして投稿してしまいました。大変失礼しました。

[4863: 匿名さん]

>>4862 匿名さん
いえいえ、賃貸棟は隣のタワーが工事中にも関わらず37/62が埋まってるので順調みたいです。
https://rent.tokyu-housing-lease.co.jp/rent/8027674

[4864: マンション掲示板さん]

>>4863 匿名さん
ここに出てても申込入ってたりして、実際はもっと少ないです

[4865: 名無しさん]

現実的にはこのあたりの人流を考えるとファッションや雑貨などの小売店も難しそうだし、重飲食がだめならクリニックや塾にならざるを得ないのかね。複数フロアを使う大規模店舗なら人流を作れるかも知れないがそういう方式ではないよね

[4866: 匿名さん]

街全体の人流を考えるなら今からでもロピアかドンキに逆オファーした方がいい

[4867: 匿名さん]

>>4866 匿名さん
ドンキは客層が下品そうで嫌だな。

[4868: マンション検討中さん]

>>4867 匿名さん
そんな事言ってるから集客しないし寂れていくんだよ。
人が集まってこそ価値が上がる。
六本木だって新宿だってドンキあるし。

[4869: 評判気になるさん]

>>4868 マンション検討中さん
それなー！
それに今さら客層が下品って目の前の中央公園には毎日うじゃうじゃいるし、

[4870: マンコミュファンさん]

>>4849 口コミ知りたいさん
プレミアムだと固定資産税都市計画税合算で年100万程度
販売価格5000万円で年32万程度
https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00631/
他に共有で持ってる施設は持分に応じてかかる
よっぽど古い家や古い団地みたいなマンションだと固定資産税10万円程度だったりするけど

タワマン住むと管理費修繕積立金駐車場代固定資産税で毎月10万円程度はかかるよ

[4871: 名無しさん]

>>4870 マンコミュファンさん
ここ買う人たちは年収1000万以上だと思うから問題ないけど、住宅ローン返済と管理費修繕積立金とか考慮すると、手取り月収60万円（ボーナスなし年収1000万）切ってると住宅ローン破産する典型的な人たちだね
夫婦なら必死に共働きでなんとか返済するんだろうけども

[4872: 検討板ユーザーさん]

千葉駅前にペリエ、そごう、ビックカメラがあり、新ヨドバシ、ＪＲ支社跡地もいずれできそう。千葉中央駅にかけての高架下商店街も人が多い。飲食店も両駅周辺にたくさんある。
あえてここに来てもらうにはかなり強力なテナントじゃないとだめだよね。それが無理なら近隣含む住民向けということか。賑やかになりすぎるより良い面もあるかも知れない

[4873: 匿名さん]

>>4872 検討板ユーザーさん
仰る通り！
地元民ですが“よっぽど魅力的もしくは珍しい何か”でもない限り
わざわざこの地まで決して人は来ません。
肌感覚では同じくドンキホーテが最適！

[4874: マンション検討中さん]

>>4872 検討板ユーザーさん
千葉市が力入れてる中央公園・通町公園への賑わい創出を本気が考えているんだったら、それなりのテナントを入れるべきだし、結局計画倒れになるんだったら周辺住民のための激安スーパーその他が望まれる。

[4875: マンション検討中さん]

>>4871 名無しさん
年収600~800万の人も結構いると思いますよ。住宅ローン5,000万ぐらい下りますし。
⇒手取り40万で、住宅費用（ローン、管理修積金、固都税）で月16万程度、残24万。
　これとは別にボーナスもあるので。

[4876: 検討板ユーザーさん]

タワマンスラム化に警鐘を鳴らす有名な方のファンかな？と思われる人がいますね。

[4877: 名無しさん]

>>4875 マンション検討中さん
5000万も借金して大丈夫…？！？！

[4878: マンション掲示板さん]

>>4871 名無しさん
おっしゃるとおり、特に問題はないかなあ

[4879: 口コミ知りたいさん]

>>4870
そんなかかります？そこまでここ高級でもないと思うけどなあ
都内とかならわかるけど土地評価額によるとは思うけど

[4880: 匿名さん]

ここの住民にしてみればドンキのような店が入って種々雑多な人が来きて煩くなるぐらいなら何も入らないほうが静かでまだよいと感じるのでは。ドンキが下に入っても毎日日常使いするような店でもなく、メリットよりデメリットのほうが圧倒的に大きいだろう（近隣の住民にしてみればメリットのほうが大きいかもしれないが）。
駅及び駅前に大規模商業施設はこれでもかというぐらいそろっているので、住民にとっては下駄部分は素直に日常使い出来る普通のスーパーがこのマンションの価値を高めてくれるのでそれで十分だと思います。

[4881: マンション検討中さん]

>>4880 匿名さん
ドンキに恨みでもあるの？うちの奥さんはドンキ大好きだけどな～。

[4882: 口コミ知りたいさん]

>>4880 匿名さん
大丈夫？？？笑
沢山の人がわざわざでも来る様な施設＝この物件の価値上がる＝住民に大メリットという図式…まさかご存知なくて…？
たかだかここの住民の為のモノで十分…なんて本気で仰ってる？笑

[4883: 匿名さん]

>>4882 口コミ知りたいさん
ここの購入者の方ですか？

[4884: 口コミ知りたいさん]

>>4870
皆さん部屋により広さも違いますしね。

[4885: 口コミ知りたいさん]

でもいずれにしても西友ヤオコーのどちらかになるんじゃない？営業さんもいってたしだいたいその通りになるのでは

[4886: 匿名さん]

>>4881 マンション検討中さん
目の前の中央公園には常にワカモノ達がたむろしてるからスーパーや塾なんかよりドンキは必ずヒットしそう！

[4887: マンション掲示板さん]

>>4885 口コミ知りたいさん
スーパーは決定と言ってました？

[4888: 評判気になるさん]

>>4880 匿名さん

“何も入らない方が静かでまだ良い”…

え？！

[4889: 口コミ知りたいさん]

>>4887
モデルルーム何回か契約者さんなら行かれていると思いますが営業さんと会話しませんでした？広告にもそういう情報があってうちは見に行ったのできいたりしました。

[4890: マンション検討中さん]

幕張のベイタウン中古実勢価格4000万円の物件で固定資産税は土地抜きで年40万くらいだったよ
ベイタウンのマンションは一部除いて借地だから別に土地代払っててこの税額
それよりここが安いのは到底考えられないけど、もっと安いはずと主張している人は長谷工の施工とかが理由で固定資産税下がるとかそういう内部事情知ってるなら教えて欲しい

[4891: 匿名さん]

メガドンキなら実質スーパーです
これなら下駄に最適
問題は誘致可能かどうか

渋谷にファミリー・女性層狙う「MEGAドンキ」?「生鮮食料品」「地域連携」強化
https://www.shibuyabunka.com/phone/blog.php?id=869

[4892: 匿名さん]

メガドンキ
千葉だと四街道や市原にさえあるのに千葉市内に無い
今からでも誘致したら良いのに
https://www.donki.com/store/shop_list.php?bsns=2&pref=12

[4893: マンション検討中さん]

>>4892 匿名さん
千葉駅周辺って栄町といい発展の邪魔になる団体でもいるのか？反社関係が多いとか？

[4894: 名無しさん]

>>4893 マンション検討中さん
どうゆう理由か知らないが幕張ベイパークと違い
確かにぜーーーんぜん発展しない、、、

[4895: 評判気になるさん]

>>4883 匿名さん
購入者でも、ここのパルコ跡地の活用について熱い思いを語っていた方でもないでしょうね。

[4896: 匿名さん]

>>4887 マンション掲示板さん
営業さんに最近聞く機会ありましたけど、まだ決まっていなくて～という返事でした。トラブル回避のため契約固まるまでは情報オープンにならないかも。

[4897: マンション検討中さん]

>>4882 口コミ知りたいさん
私も「何も入らない方が良い」はないと思いますが、一方、「何でもかんでも人が多く集まれば良い」は「住民に大メリット」になるとは思いません。集まる人の数だけでなく、集まる目的や客層もメリット・デメリットの要素になりませんかね？

[4898: マンション検討中さん]

>>4894 名無しさん
今、めちゃくちゃ開発が進んでますが・・・

ディスるのが目的でしょうが、あまりにも頓珍漢で虚しくないですか？

[4899: 名無しさん]

>>4896 匿名さん
そうですか、てことはスーパーどころかやはり何も入らないという可能性もあるのですね。。

[4900: マンション検討中さん]

>>4899 名無しさん
この一等地ですからいつまでも何も入らないということはさすがにないのでは？
完成から１年以内には決まると思います。

[4905: 管理担当]

[No.4901～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信ため、削除しました。管理担当]

[4906: 検討板ユーザーさん]

ドンキは駐車場がないと出店しなそうじゃない？ニトリもだめかな。やはり普通のスーパーが妥当か

[4907: 口コミ知りたいさん]

ドンキって「激安の殿堂」とか看板があって、みたことないメーカーの家電とかハロウィンの奇妙な衣装とか売ってる店ですよね？
せっかくの綺麗なガラス張りのデザインにそぐわない気がします。人が集まるといってもやはり嫌ですね。外から見て見栄えも良く、徒歩でも訪れたいと思われるような店舗を期待したいです。

[4908: 匿名さん]

>>4907 口コミ知りたいさん
だからそれがドンキだっつのwww

[4909: 通りがかりさん]

ドンキを入れるには小さ過ぎる気がしますが、
これくらいのサイズのドンキもあるんですかね。

[4910: 匿名さん]

このサイズのドンキもあるにはありますが、特に目新しいものは販売していないしどこのスーパーやドラッグストアでも販売しているようなものを売っているだけです。
深夜2時だか3時まで営業しているので深夜まで若年層が結構来年しています。そのようなお店をここの住民がありがたがるとも思えませんが。

[4911: 検討板ユーザーさん]

ドンキは東千葉にあるから普通に考えたらここには出さないかな

[4912: 匿名さん]

>>4910 匿名さん
住民ですがドンキ大歓迎！！

[4913: 口コミ知りたいさん]

ドンキが話題になってますが、他にどのような商業施設が魅力的と思われますでしょうか？

[4914: 口コミ知りたいさん]

>>4912 匿名さん
近隣の住民ということですか？
それともこのマンションの契約者ということですか？

[4915: 通りがかりさん]

>>4910 さん

ドンキって言ってる人は、ここの検討者が嫌がりそうなネタを引っ張って遊んでるだけですよ。

人を集める店舗候補を考えると飲食店が手っ取り早いですが、重飲食NGが難しいですね。公園隣接なので、特徴あるパン屋さんやカフェ、持ち帰りできる惣菜系のお店が来てほしいな。神社に続く道が整備されるなら、和菓子系も雰囲気合うと思います。

[4916: 通りがかりさん]

>>4913 口コミ知りたいさん
周りになんでもあるので、正直、欲しいテナントないんですよね。

[4917: eマンションさん]

>>4915 通りがかりさん
何その勝手な決め付けw
検討者ですがドンキ好き！

[4918: マンション掲示板さん]

カジュアルにつまめるお寿司屋さんとか入ってくれないかな～。全国チェーンという規模じゃないほどのやつ。根室花まるとか。

[4919: マンション検討中さん]

ニトリのデコホーム店舗あると便利。

[4920: 口コミ知りたいさん]

>>4919 マンション検討中さん
あ、いいですね。
ペリエとかにもないんでしたっけ？

[4921: 検討板ユーザーさん]

>>4918 マンション掲示板さん
隣に入ってほしかった。。。

[4922: 名無しさん]

>>4920 口コミ知りたいさん
無かったと思います。

[4923: マンコミュファンさん]

>>4918 マンション掲示板さん
根室花まるって。。。
どうせならそごうに入ってるすし大とか美味しいお店が良いな。
そごうはカウンターのみなので数人だと行きづらい。

[4924: 匿名さん]

回転ずしにしては多少値が張りますが、金沢まいもん寿司のようなお寿司屋さんもいいと思います。

[4925: 口コミ知りたいさん]

パン屋、カフェ、持ち帰り惣菜系、和菓子系、デコホーム、寿司・・・
それぞれいいですね。
賃貸棟の1Fに花屋さんなんてどうでしょう？

[4926: マンション検討中さん]

>>4923 マンコミュファンさん

根室花まるは北海道では大人気なお店ですよ。
土日は数時間待ちです。
ネタは新鮮でリーズナブルに価格は観光客よりも地元民からも支持を得てますよ。
札幌で1番高いビルJRタワーにも根室花まるはテナント入ってます。テイクアウトもしてるのであったら便利だとも思います笑

[4927: 名無しさん]

>>4925 さん

>>4859