エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[4768: 検討板ユーザーさん]

>>4764 マンション掲示板さん
>>4756と>>4758なんて即レスですからね。

[4769: マンション掲示板さん]

>>4766 匿名さん
被害妄想相手に何言っても無駄です
妄想が妄想を生むので終わりはナシ…

[4770: マンション検討中さん]

>>4769 マンション掲示板さん
たしかに意味不明なネガティブ投稿を繰り返す人には何を言ってもムダですね。
嘘つきの件はクリティカルヒットしてるので都合が悪いみたいですが。

[4771: マンション検討中さん]

エレベーター乗り換えホラ吹き君のいつもの自演をお楽しみください。

[4772: 名無しさん]

>>4765 マンション検討中さん
ヤバいよね

[4773: 匿名さん]

>>4770 マンション検討中さん
ヤバいじゃん

[4774: eマンションさん]

>>4769 マンション掲示板さん
まさに自分じゃんw

[4775: 名無しさん]

表面タイルだと修繕きつそう。プレキャスだけど大規模修繕サイクル毎にインフレによるタイル打診費用は回を重ねるごとに同じ作業だったとしても値段が上がるのはきついね。

[4776: マンション検討中さん]

>>4683 検討板ユーザーさん
値上げしているんですね。それでも最近モデルルーム行ったら商談部屋が全て埋まっていました。
稲毛や船橋のこれから販売開始の物件が強気価格らしいので、検討者増えるかも？

[4777: 匿名さん]

>4765

修繕積立は管理組合の経費とは別会計だから振替には総会決議が必要なはず。安易に振り替えができてしまうと修繕費を管理に使って修繕できなくなるってのがおち。

[4778: 匿名さん]

＞４７７５

大規模修繕の人件費って本当に上がってるのかな。外国人が結構入ってるけど。

新築の建築費も実は口実でデベのぼったくりだったりして。

[4779: マンコミュファンさん]

>>4776 マンション検討中さん
一部の部屋が坪単価で20万くらいは高くなってるみたいです。
稲毛は坪250、船橋は坪300を超えてるので、少し調整したみたいです。

[4780: 匿名さん]

値上げして売れ残りってすみふパターンか。

[4781: マンション検討中さん]

>>4779 マンコミュファンさん
部屋によっては70平米換算で400万以上高くなっているわけですか。旧価格で買えた人はラッキーですね。
同時期に販売されていた船橋駅や東船橋駅最寄りのエクセレントシティも、今考えると安かった。

[4782: マンション検討中さん]

>>4496 マンション検討中さん
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/652913/200/

このマンションを検討する人にとっては徒歩９分の立地はそれほどネガティブに捉えてないと見えます。
このアンケート結果を見て皆様の感想はいかがでしょうか？

[4783: eマンションさん]

65m2で700万くらい上がってますね
https://twitter.com/exthetower/status/1627257130997944321?s=46&t=eX2Cy...

[4784: 匿名さん]

>>4779 マンコミュファンさん
船橋の2物件は坪330万円ぐらいでまだそんなものかなという程度ですが、ここと同じ新日本建設の津田沼は奏の杜とはいえ駅徒歩12分で坪350万円などという噂も出回っています。本当にそのような価格で売れるのでしょうかね。もしそれでうれるようなら本当にここは安いと思います。

[4785: eマンションさん]

>>4784 匿名さん
350万！？びっくりー。そんなに価値のある立地なんですね。

[4786: 検討板ユーザーさん]

>>4783 eマンションさん
坪20万どころじゃなかったですね。
前にも低層を値上げしてたので市況にあわせたんでしょうね。

[4787: 通りがかりさん]

>>4783 eマンションさん
エレベーター区分上は低層階扱いの18階でも、けっこう上がってるんですね。前建て無し&眺望良しの西側だから、という理由もあるんでしょうけど。

それでも最近売り出しの物件より坪単価安そう。値上げ幅の小ささを見ると、最後まで保守的な価格で売る気だなこれは。

[4788: 評判気になるさん]

>>4787 通りがかりさん
18階だと海も見えそうなのでいいですよね。

[4789: 評判気になるさん]

>>4783 eマンションさん
もともとの価格が安すぎる気が。
それでも1年前は適正だったと考えると、この1年で船橋～千葉らへんのマンション相場がえぐいですね。

[4790: マンション掲示板さん]

>>4778 匿名さん
外国人はベトナムあたりだけど、コロナ明けても最近円安のためか入ってくるのが減ってるよ。とある工事現場の監督が言ってたわ。それで工期遅れてる。

[4791: 匿名さん]

>>4775 名無しさん
途中から形が変わるようなマンションだったり、DWとそうじゃない住戸が混じってるようなマンションだとエレベーター式の足場組むときも大変そうですよねー

[4792: マンコミュファンさん]

>>4778 匿名さん
建築資材メーカーで働いてますが、びっくりするくらい上がってますよ。ここは調達がだいぶ前なのでもちろん関係ないですが。うちは昨年2回値上げしてもまだ利益改善せず、今年ももう1発値上げはあるのは確実です。まだ全然価格に転嫁しきれてません。

[4793: 匿名さん]

>4790
>4792

だとすると長期修繕計画、入居時点で破綻してるね。

[4794: マンション掲示板さん]

>>4793 匿名さん
だから言ってる通り、売る側は売り切る事だけが目的だから
管理費や修繕計画なんて関係ないからあまり言わない…

[4795: 匿名さん]

今のマンションが3年前、実家のマンションがこの間大規模修繕終わったけど、予算内に収まってるどころか追加工事も発注できてる。どちらも当初は予算オーバーが懸念されてたけど。

実家のマンションなんて美観をもう少しよくしたいなんてレベルのこと追加としてしちゃってる。

[4796: 匿名さん]

>4793

だとしたら今、マンションは買ってはいけないだね。

[4797: 匿名さん]

リゾートマンションで問題になったことが令和のマンションで数十年後に起きるのかな。

[4798: 通りがかりさん]

>>4792 マンコミュファンさん
参考になります。既製品の家具でもどんどん価格改定されてますよね。いつどこに内装やインテリア関連を頼むか悩みます。

[4799: 匿名さん]

低降伏点ダンパー使ってるのも先のことは知らないなんだよね。

[4800: 評判気になるさん]

>>4799 匿名さん

何ですかそれ？

[4801: 匿名さん]

補修のこと考慮してない。

[4802: 匿名さん]

＞修繕計画なんて関係ないからあまり言わない

宅建業法で説明義務あるんだけどね。まあ、考えてませんって説明もありなんだけど。

[4803: マンション検討中さん]

>>4796 匿名さん

その理論だと未来も買っちゃいけないだよね

[4804: 検討板ユーザーさん]

>>4799 匿名さん
そろそろ手紙きた？

[4805: 評判気になるさん]

このマンションの10年後の価格は横ばい？プラス何％？マイナス何％？
千葉はあまり知らなかったけど、都内の価格上昇と本命晴海の倍率難から、最近ここの魅力に気付きまして自身でも調べてますが皆様にもお伺いしたくm(_ _)m

[4806: 評判気になるさん]

エクセレントザ・タワーの10年後のリセールバリューは新築時から何％プラス・マイナス？

＋２０％以上
＋１０％前後
＋?ゼロ
?１０％前後

[4807: 評判気になるさん]

>>4806 評判気になるさん
すみません、作成間違ったみたいです。

[4808: 匿名さん]

マンマニの想定だとー２０％。選択肢たりないよ。

[4809: マンション検討中さん]

>>4808 匿名さん
想定が外れるから問題なし。

[4810: 匿名さん]

あっ、値上げ前の価格でだから今からだとー２０％オーバー。

[4811: マンション掲示板さん]

>>4806 評判気になるさん
人によって、前提が異なるのであなたの望んだ結果が得られないかもしれませんね。

[4812: マンション検討中さん]

>>4810 匿名さん
信者はベイパークスレへ集合してください。

[4813: 匿名さん]

ベイパークはマンマニ所有してるから評価にバイアスかかってるんだよね。

[4814: 名無しさん]

転売や投資目的でなく実需なら、検討余地がまだあると思います。
10年後に売る想定だと、価格下げ圧力になる競合相手があまり多くないと考えています。
このあたりでタワマンスペック、ビッグターミナル駅近、商業店舗や官公庁施設も利用しやすい立地、3LDK5000万円台で購入できる新築物件自体、しばらくは出てこないでしょうね。

中古になった時は都内のような値上がりは望めないでしょうが、後続の似たような物件もしばらく出ないでしょう。
三越跡地は下手したらここより坪100万高くなると想定すると、競合せず別クラスのマンションとなります。

各部屋の条件を無視して乱暴にまとめると、10年後も3LDKでグロス4000万台後半～5000万台後半で動きやすいと見ています。

[4815: 匿名さん]

実需でも売る必要が生じることがある。その時に希望する価格で売れないと身動き取れなくなる。

[4816: マンション検討中さん]

>>4814 名無しさん
三越前がそこまで上がるとすると、駅遠、中小デペ開発とはいえ、千葉駅のランドマークとなるタワマンは、10年後で固くみても大幅な値上がりは望めなくとも、最悪でも値下がりはないんではないでしょうか。

[4817: マンション検討中さん]

まあとはいえ千葉駅中心地の空洞化はひどい。
マンション前の商店街は今後復活することは無いだろうな。
サイゼも消え去ったし。新日本建設は適当にやってるし。

駅前の商業施設と差別化して集客できるスーパーと言ったらなんだ、ロピアとか角上魚類とか？
人が集まる中核テナントが入ればまだ復活もあり得るけど。
新日本建設がテキトーにテナント募集しちゃってるから無理でしょ
折角中央公園～通町公園に投資しようとしてるんだから、その周りの商業とも一体でやらないとうまくいくはずないんだから、千葉市と連携してここにも拓匠開発入れろ