エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[438: 匿名さん]

新日本建設、竣工直前になるとクオカードプレゼント連発。慌てる行く必要ないかな。

[439: 匿名さん]

＞428

マスク付きの顔を登録してってだと、マスクを変えると認証できなさそう。

[440: 匿名さん]

最近だとマスクが邪魔するんで目の周りの特徴点で認証ってのもあるけど、マスク有り無しで登録って古いシステムか。ださっ。

[441: 匿名さん]

＞436

そんな状況で三越跡地も含めてタワーが4棟に。資産価値の維持は厳しいか。

[442: 検討板ユーザーさん]

>>441 匿名さん

４棟は、エクセレントタワー、セントラルタワー、ブリリアタワー、後ひとつは何処でしょうか?

[443: 匿名さん]

グラディス

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん

グラディスはタワーマンションと呼べますか？
ブリリアも「タワー」なのか微妙だと思うのですが。

[445: 匿名さん]

>>436 マンション検討中さん
その説は別のところでも見ましたが、どうもしっくりこなかったです。
千葉県あるいは千葉市には後背地がないので発展性が期待できないというが、千葉市は都市の顔ともいうべき商業施設の充実度は目をみはるものがあり、首都圏の他の大都市（大宮や川崎を想定）と比べてもそん色ないレベルだと思います。商業地の地価で比べても浦和や川口と同等かそれ以上だと思います。後背地がなく発展性が期待できないという説が正しいとすれば、既に大規模商業施設が出来上がっているという事実の説明が難しくなり、将来的には現在の大規模商業施設は衰退していくということなのでしょうか。
また住宅地に関しては、後背地があるかないかということが直接その価値に影響を与えるというわけでもないと思います。そこに住んでいる人にとっては後背地があろうがなかろうがあまり関係ない話で、逆に後背地があるから高いというのはその地域に住んでいる人は無駄なものにお金を払っていることとなり損をしているという見方もできるのではないでしょうか。
以上ぐだぐだと御託を並べましたが、自分にとって満足が得られる住環境で他の都市に比べて安ければ不満はないのですが、不思議なこともあるものだと個人的に感想を持った次第です。

[446: 匿名さん]

倍率どんな状況ですか？

[447: マンション検討中さん]

後背地は検討者数に影響します。
需要と供給が価格に反映されます。

大宮の後背地(住まいとしてみた場合の実家を意味)は長野新潟栃木群馬 更に東北も控えてます。
千葉には茨城の一部と房総半島だけです。
これが船橋では千葉市～習志野も追加され地縁人口も変わってきます。

後背地だけが千葉の安い理由ではないですけども論点が飛躍しない程度に控えさせていただきます。

[448: 匿名さん]

>>446
昨日時点で最高倍率10倍って書いてる人いるね

[449: 千葉好き]

昨日の様子を知りませんが今日でどこまで登録伸びますかねー。
なんだかんだ結構埋まるのか、それとも売れ残っていくパターンか…

[450: 匿名さん]

駅前通りのNTT東日本ビル解体中です　MM氏が
この建て替え中のビルを素通りしてたので気になりましたが
NTTなので屋上にまた巨大なアンテナらしきものを作るんじゃ
ないかと思います

[451: 通りがかりさん]

グラディスはタワーじゃなく板マンです。

タワーは高さ60メートルを超えたマンションをいいます。

[452: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん
445です、返信ありがとうございました。貴方の仰りたいことは理解します。
貴方の理論（過去別のところでも聞いたことがあるので恐らく不動産業界全般に流布している理論ではないかと推察します）は、地方出身者は都内及び東京から見て出身地（実家）がある方向に家を構える習性があるということだと思います。例えば東海地方や関西地方出身者は都内及び神奈川に、東北や信越地方出身者は都内及び埼玉に、甲州地方出身者は東京23区及び立川、八王子にということで、千葉に関しては後背地がないので需要と供給の関係から価格が安いということかと思います。
移動手段が未発達な時代ならそのような考えも分からなくもないのですが、高速道路や新幹線等の鉄道網が発達し、SNSによる交流も盛んな現代のような時代にも、地方出身者が故郷を懐かしんで過去と同様に実家に少しでも近い方向（首都圏出身者が実家の近くに家を買うというのは理解できる）に家を買うというような習性があるのかどうか非常に興味深いところです。
いずれにせよ本件は本マンションとは直接関係ないので、これで終わりにします。

[453: マンション検討中さん]

東京建物は60mの背の低いタワーと伺いました。
なんちゃってタワーの様相でしゅ。

[454: 匿名さん]

>>448 匿名さん
結局そこまでの人気は無さそうですね

[455: 匿名さん]

>>450 匿名さん

それがどうかしたんでしょうか？

[456: マンコミュファンさん]

>>455 匿名さん
意味不明ですよね。ザタワーと関係性がない。
ザタワーの完成が楽しみです。

[457: マンコミュファンさん]

>>454 匿名さん
そうですか？
人気殺到だと近隣から聞いています。

[458: マンコミュファンさん]

>>449 千葉好きさん
売れ残りではなくて、最終的にローン審査が通らなかったが真相だと思います。

[459: 匿名さん]

>458

ローンキャンセルなのか最初から売れてなかったのか真相を知ってるのは売る側のみ。まあ、事前審査してるのに本審査通らないってのが続出ならおかしな話。

[460: 匿名さん]

>454

一期の販売が総戸数の1/4程度だから完売しても人気というほどではない。

[461: 匿名さん]

倍率はパンダ部屋に集中させて人気を装うってのもあるしね。あと、ダミー登録もか。

[462: 匿名さん]

まだ連絡無いけど外れたかな…

[463: 匿名さん]

ロシアのウクライナ侵攻で株価下がってる。販売のタイミング悪かったね。

[464: 匿名さん]

>423

オートロックは顔認証だけど玄関は鍵。玄関も顔認証にしてハンズフリーにすれば便利なのにね。まあ、玄関はインターフォンのカメラもケチってるレベルだし。

[465: 匿名さん]

三越跡地、ここと同じ容積率800%だから同じ高さを建てられなくはない。20階建てなんて風評流してるのは、あっちに流れないようにするためのステマか。

[466: 匿名さん]

>>465 匿名さん

三越跡地は20階になる予定と日経新聞等に書かれています。まだ確定ではないので変更される可能性はあります。
そもそも、高く積めば良いってもんでもないと思います。

[467: 匿名さん]

＞高く積めば良いってもんでもない

だよね。

[468: マンション検討中さん]

しれっと売り切れそうですね。
新規来場者さばくのにも、大変な状況とのことでしたので。

[469: マンション掲示板さん]

>>438 匿名さん
クオカード在庫ないと言われ、くれなかった。
この会社、本当に大丈夫か？

[470: 匿名さん]

>469

チラシに数量に限りがありますって断り書きが無ければアウトでしょ。

[471: 匿名さん]

他デベだけど、以前、ポスティングでモデルルーム来場でプレゼントってあって近くだから行った所で、受付でチラシ見せて、その場ではくれなかったけど後でくれるのかなと思ったら結局何もなし。返してもらったチラシ見たらプレゼントの記載のないものにすり替えてた。最初からプレゼントするつもりなかったんだろうね。

この会社も同じか。

[472: 匿名さん]

ここのデベの蘇我の物件はクオカードプレゼントのDMに冷やかしの場合、上げませんってあったな。契約に至らなければ冷やかし判定されたりして。

[473: 匿名さん]

千葉中央の１LDKがはけずに完成在庫目前。ここも同じ運命をたどるか。

[474: 通りがかりさん]

間違いなく日経株価落ちる、この状況でどこまで売れるのかなぁと疑問。

[475: 匿名さん]

>474

エネルギー不足に伴って物価高騰で、金利上昇ってのも不動産市況にとってはマイナス。

[476: 匿名さん]

前に書き込んでたE5階狙いの実需夫婦は無事当選出来ただろうか。
長く住むつもりの住人多い方が安心できるし当たってるといいな

[477: 匿名さん]

普通登録の最終日には無抽選の連絡来たとか、抽選の後には当選、落選ってコメントがあるけど一切ないね。実際の検討者はここにはいないのか。

[478: 匿名さん]

Twitterにも最終日に7倍の部屋に駆け込みした投資家の落選報告しかないよね
A2が買えて喜んでたけど他の人の反応が無さすぎて不安になってきた

[479: 匿名さん]

>478

無抽選当選も最初はこれで買えると思ってうれしいんだけど、しばらくすると他に誰も希望しない部屋って甘じょっぱい気分にさせてくれる。

[480: 匿名さん]

こういう流れになると慌てて当選報告あるかな。この板ステマのニオイがたっぷり。

[481: 匿名さん]

>>479
ほんとそれです
10倍壁ドンか、A2でも抽選になる6～7階に行けばよかった気がしてきた

[482: 匿名さん]

>481

これから契約までが悩みどころ。契約しちゃったらまな板の上の鯉。

[483: 匿名さん]

>>481 匿名さん
千葉で壁ドンは危険かと。。

[484: 匿名さん]

>>483 匿名さん
マンマニも言ってたね。壁ドンは危険。。。

[485: 匿名さん]

下のスーパー、立地的にはロピアとか誘致したら入りそうなんだよな
千葉駅周りはOKあるけどロピア既存はOKの外側ばかり
ここで一発中心部に出店しませんか？って提案してみたら面白いかも
たぶん入りそうな気はする

[486: 匿名さん]

テナントは何が入るかわからないって意味ではリスク要因。

[487: 匿名さん]

マンション住民だけの購買力だとミニコンビニも維持できないレベル。ここにスーパー入ったら近くの他のスーパーが撤退ってことも。

[488: 匿名さん]

HPの物件概要、次回更新予定が3/21ってことは落選者救済の2次販売はないことが前提か。

[489: マンション検討中さん]

>>488 匿名さん
２次は今日から希望調整してる

[490: マンション検討中さん]

なんだかんだ売れそうですけどね。
立ち上がってくると目立ちますし。
大通りから、直線にあるので、駅からでも見える物件となるので。

[491: マンション検討中さん]

先週に聞いてた話だと第一期は100戸程度販売。自分が希望した部屋タイプ（下層で壁ドンなし）は4階から２２階程度までびっちり埋まる見込みと聞いていたので、プレミアム全戸、壁ドンなしの部屋タイプは中層まで全戸、壁ドンありの格安低層、その他は角部屋と西側の眺望の良い19階以上の部屋を中心に売れると見込んでたが

[492: 評判気になるさん(住人予定)]

無事に買うことができそうです。
週末の1期契約会に参加される皆さま、よろしくお願いします。

ちなみに住人スレは契約後に解放されるんですかね？

[493: 匿名さん]

>492

住民板に限らず板は『新規スレッドを作成する』でつくる。住民板の書き込みは住民or契約者ってルールだから契約したら誰かが作ることになる。

[494: マンション検討中さん]

>>465 匿名さん
日経新聞だったかどうかは確信がないが、私も何かの新聞あるいはニュースで三越跡のブリリアは20階建てに決まったという記事を読んだ。
その記事に関連して、三越跡の土地は高さ制限があるというコメントをしている人もいた。高さ制限があるかどうかまでは不明だが、いずれにせよ記事として公表されているので憶測で話しをしているわけではない。

[495: 千葉好き]

なんだかんだ盛り上がってはいるのかな？
私も無事に契約いけそうです！住民予定の皆さんよろしくお願いします！

[496: マンション検討中さん]

現地に行って建設工事の看板を見れば、三越跡のブリリアは20階建てではないことがわかる。

[497: 匿名さん]

海が見える西向きが本物件の推しであることは分かるのですが、西日の辛さはないのでしょうか。
盲点の様な気がしてならないのですが。

[498: 匿名さん]

ムクドリが気になります。今年の2月～3月に何度か現地行っている際には、特に見かけないのですが、飛来するシーズン時があったりしますでしょうか。

[499: 匿名さん]

>>496 マンション検討中さん

近所に住んでいるので見に行ってもいいのですが、面倒なのでもったいぶらずに教えていただけないでしょうか？

[500: 匿名さん]

>495

商業地域だから絶対高さ制限はない。マンション検討するなら用途地域とそれにかかわる制限を確認するのは基本。住み始めたら隣に高い建物が建ったなんてことになりかねない。

[501: 匿名さん]

>>498 匿名さん
当方もムクドリが気になっていてモデルルーム訪問のたびに公園を見に行っていますがこれまで一度も見かけていません。季節性のあるものなんでしょうかね。
過去にさいたま新都心のシントシティを見に行きましたが、あそこは大量のムクドリが飛来してきていて、色々と対策が施されているようでした。因みにシントシティを見学に行った時期は多少あやふやなところもありますが確か秋ごろだったかと記憶しています。

[502: 匿名さん]

>>501 匿名さん
ムクドリは春～夏前に繁殖期とのことで、夏～秋が大群となって、飛来するらしいです。。
ここがどの程度かは知らないのですが。。

[503: 匿名さん]

>>500 匿名さん
マンクラの人がツイッターに、ブリリアは容積率を100％消化しきれずに少し残さざるを得ないようで（理由は書かれておらず）、当初想定より販売価格が上がるというようなコメントを出していましたが、それはガセネタだったんですね。そうだとすれば随分酷いことを言ったものだと思います。
また高さ制限がないのであれば、セントラルタワーより高いタワマンも建設可能ですね。
私の住んでいる地域（千葉県外）は商業地でも高層ビルが建てられず（条例の関係なのか？）駅前の商業地で例えばエリアAは20m規制、エリアBは31m規制となっているようですが千葉市は商業地なら高さ制限はないのですね。

[504: 匿名さん]

>503

高さ制限は自治体によって異なるから、別エリアの物件を検討する時は要確認。

あと、絶対高さ制限以外に斜線制限と容積率の関係もあるから設計関係者以外は判断難しいでしょ。

[505: 匿名さん]

>503

ブロガーも所詮、素人だからね。ここで話題になったマンマニも絶賛した某物件が違法建築だったなんて落ちもあった。参考にするにしても裏を取らないと。

[506: 匿名さん]

＞エリアAは20m規制、エリアBは31m規制

このパターンは地区計画かな。

[507: マンション検討中さん]

ブリリアの話しは別のスレッドでしたほうがよいのでは？

[508: 匿名さん]

高さ制限はここの周りにどんな建物が建つことが可能かってことでここと無関係ってわけではない。

[509: 周辺住民さん]

>>503 匿名さん
https://webgis.alandis.jp/chiba12/portal/index.html
ここでその地区の状況全部わかるよ
スマホだとうまく表示されないかもしれない。容積率緩和などについては
https://www.city.chiba.jp/toshi/toshi/keikaku/tetsuduki/2021_toshikeik...

詳しくないが、現在関連する建築条例が市議会で審議中なので、それが可決されてから変更後の発表があるのでは、と。このあたりは詳しい人に解説願いたい
上記見ると容積率1000%で建蔽率50%なので普通に考えて超高層タワーマンションしか考えられないと思ってました

[510: 匿名さん]

>509

地区計画だね。壁面後退させて容積率緩和。まさにタワマン作れって行政が後押し。

[511: 匿名さん]

>494

日経誤報だったね。去年、地区計画決定で、その前に公聴会とかあったはずだから報道機関が知らなかったというのも不思議。日経って三井よりだからパークホームズを援護するためのフェイクニュースとか。

[512: 周辺住民さん]

マンション建設が想定されるから建蔽率下げてる傾向かもしれませんが、西口のグラディスは建蔽率50%で同じですが容積率が全然違うので千葉駅近辺でも地区により事実的に高さコントロールをしている模様
東口は今後も塚本大千葉ビルの建て替えが仮にマンション建設だとタワマン確定だと思うがそれ以外はまとまった土地がなかなかないからそのあたりが打ち止めかな
もしろブリリア相場押し上げてくれればここの購入者は恩恵を存分に受けるわけだから良い状況だと思う

[513: 匿名さん]

>もしろブリリア相場押し上げてくれればここの購入者は恩恵を存分に受けるわけ

どうだろうね。ブリリアが20階建てならここが地域ナンバーワンにもなりえたけど。どっかの政治家じゃないけど一番じゃなければという人もいる。

[514: 匿名]

>>511 さん

その時点の東京建物の担当者が20階程度って言ってるんですけどね。勘ぐり過ぎでは？

[515: 匿名さん]

>514

デベ担当はその時点の法令に従ったコメントだったのかな。裏を取らなかったのなら間抜けな記者。

[516: 匿名さん]

おそらく本物件の階数までにはいかないかと。
20階からなんらかの容積割増し受けても、＋２～３階程度だと思うけどなー。
※いずれにしても、本件の方が高いと思う。。
　そういう話が大勢を占めているため、間違っていないと思いますけどね。

[517: マンション検討中さん]

皆さんの代わりに撮ってきました
別物件なのでこれで話は終わりにしましょう

[518: 匿名さん]

>>517 マンション検討中さん

ありがとうございます！
これでエクセレントザタワーの話題に集中していただけますかね。

[519: 匿名さん]

>>517 マンション検討中さん
ありがとうございます。
個人的には階数よりも、野村不動産のJV参画していたのが驚きでした。。

[520: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[521: マンション検討中さん]

>>520 マンション検討中さん
520ですが三越跡地のスレに投稿するつもりが手違いでこちらに投稿してしまいました。
削除依頼を出しておきます。

[522: 評判気になるさん(住人予定)]

>>493 匿名さん
ありがとう。土曜日に契約終わったらすぐにスレ立てるようにします。
住民の皆さま、よろしくお願いします。

[523: 名無しさん]

マンクラで当選した人の報告ありましたね

https://toshin-maru.hatenablog.com/entry/2022/03/09/182424

千葉に地縁ある人の実需なら選択肢として悪くないかも

[524: 匿名さん]

>>523 名無しさん
無抽選ですね

[525: 匿名さん]

2LDK砲された2LDK（E）は投資家殺到したけどそこでディスられた分C'は無風だったんじゃないかな。
9階だとそこまで前建て気にならないから実需でも満足感あるし坪200切ってたし。
先に申し込み入ってて抽選になるから避けたけど実質2LDKの1LDK＋Sを飲めるなら買いだった

[526: 匿名さん]

>>525 匿名さん
1LDKだと売る時苦戦しますか？

[527: 匿名さん]

>>525
SUUMOとかで2LDKで部屋検索された時に引っかからないのだけがマイナス。
使い勝手は変わらないし見てもらえさえすればさほど影響ない。
仲介を依頼する不動産屋次第では2LDKで登録したりもするだろうけど（）

[528: 匿名さん]

上は>>526の間違いです

[529: 匿名さん]

先日の第一期一次供給の100戸が完売、更に今日から追加供給で30戸供給とのこと、HPに記載があります。
総戸数397戸であるものの、内6戸は地権者住戸のため、販売対象住戸は391戸に対し、130戸が売れるとなると、全体の33％が一期一次・二次で売れることに。
販売開始初月で33％、このまま販売3ヵ月とかで50％まで行けば、好調物件ですね。
ブリリアタワーは23階が確定、価格も坪300超えて330万とかでしょうし、こちらのコスパはかなりいいかと！
壁ドンは安かったな。。。

[530: マンション検討中さん]

確かにブリリアタワーのほうがロケーションは良いが23階建てで決定のようなので、目立つという点ではここといい勝負になりそう。またブリリアタワーは建設業者をこれから選定するようなので、建築資材の値上げの影響をもろに受けて販売価格も高くせざるを得ないのではないかな。

[531: 匿名さん]

1階にスーパー（西友予想）が入れば、業務スーパーとの利用で便利で安く食材仕入れできそうですし。
隣のエクセレントセンタービルには飲食店が入るとのことで、こちらも期待したいですね。
なんとなく、この立地は利便性非常に高いと思っている。

[532: マンション検討中さん]

>>530 マンション検討中さん
書き込みが業者っぽいですね。

[533: 匿名さん]

>>530 マンション検討中さん

やっぱり高くなりますかね。
グラディスは駅チカだけどショボい割には高い。エクセレントは駅からちょっと遠くて、周辺の雰囲気が好きではない。ブリリアが良いなと思うんですけど、めちゃくちゃ高くなるならエクセレントで我慢かな。

[534: 匿名さん]

>>533 匿名さん
ブリリアは恐らく坪300万は超えてくると思うので、仮に平均300万/坪とした場合、
55㎡：約5,000万円、70㎡：6,350万とか。[中層（10階部分）]
（坪330万の場合は、55㎡で5,500万、70㎡で7,000万円）[中層（10階部分）]

まあ、それでも埼玉県川口駅のプラウドタワーより安いか同等の単価ではありますが。。

[535: 匿名さん]

角の既存ビル含めて土地形状、あまり綺麗でないと思うけど、売れてるんですね。本当かな、、

[536: マンション検討中さん]

>>535 匿名さん
HP見たら、本当だと分かりますよ！
トップページに書いてます！

[537: マンション検討中さん]

HPに嘘は書けない。
良い部屋から売れてしまうのが通例。
後悔しないようにな。