エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[4251: eマンションさん]

>>4249 eマンションさん
なにか欲しいテナントあります？

[4252: マンション掲示板さん]

>>4250 名無しさん
15階建てなので賃貸棟と同じくらいじゃないですか？
被るといってもけっこう距離は離れてるとおもいますが。

[4253: 検討板ユーザーさん]

>>4251 eマンションさん
小児科くらいかな？
ドンキ有ったら嬉しいけど面積足りないですよね。

[4254: 匿名さん]

ドンキって２４時間営業で住環境にとってはマイナスだったりするけど。お隣でも影響あるでしょ。

[4255: 評判気になるさん]

>>4253 検討板ユーザーさん
病院系は近くにあると嬉しいですね！
ドンキはタワー側の1階と2階くらいの面積がないと難しいかもしれませんね。

[4256: 評判気になるさん]

>>4254 匿名さん
プラスにしか感じないですね。
マイナスに感じる人ならこの立地選ばないのでは？

[4257: 口コミ知りたいさん]

>>4255 評判気になるさん
内科、歯科は近くにありますが小児科が少し離れています。

[4258: マンション掲示板さん]

貸し手は今後を考えると両マンションがほぼ満室前提の賃料で貸したいが、タワーの引き渡しはまだ1年先で全体として満室には程遠いから、現時点では借り手には割高感があるのかと。ギャップが埋まるのはもう少し先でしょう。

[4259: 名無しさん]

>>4257 口コミ知りたいさん
新日本建設はクリニックや美容院、塾を誘致してるみたいですね。
テナント募集サイトにそんな感じのことかいてあります。

[4260: 匿名さん]

>4258

商圏として考えると、ここのマンションの住民だけだとコンビニも賄えないレベル。ここが満室かどうかってテナントが進出する判断材料にはならないでしょ。

[4261: マンション比較中さん]

向かいのスシローに対抗して、くら寿司とか来ませんかね？

[4262: 匿名さん]

>4256

工業地域のマンションで目の前の工場に日曜日の操業に文句を言う人が出てきちゃったりする。人間ってわがままな生き物。

[4263: 口コミ知りたいさん]

>>4261 マンション比較中さん
くら寿司はマインズにありますよ。

[4264: 名無しさん]

スタバ、クリーニング、コインランドリー、音楽教室、公文とか入ってほしいです。あと、有隣堂とか気軽に立ち寄れる自転車屋さんとか来てくれたらとてもうれしい。

[4265: 匿名さん]

回転寿司は迷惑動画対策でコストかかるから出店経るんじゃない。生もの裸で運ぶのって日本くらい。

[4266: 評判気になるさん]

>>4178 匿名さん

コンシェルジュサービスの説明文、先ほど見たら修正されてました。

[4267: 匿名さん]

チェックが甘いのはHPだけならいいが。ここの会社、製販開一体を謳ってるけどここの施工は別会社。いつものようにはいかないはずだが。

[4268: マンコミュファンさん]

>>4267 匿名さん
別々にやることもあるよ
施工だけやることもあるしね

↓のジオとかリビオレゾンは施工だけかと
https://www.shinnihon-c.co.jp/construction/works/

[4269: 匿名さん]

ゼネコンだから施工だけはあるでしょ。デベとして他社の施工管理の実績はあるのかな。

[4270: 評判気になるさん]

>>4269 匿名さん
長谷工との役割分担はわからないよね。
長谷工の人を出向扱いにして施工管理しながら、新日本建設と長谷工が施工なのかもしれないし。
そもそもデベとして施工管理の実績があるのかもしれないし。

何を気にしてるのかはわかりませんがモデルルームで聞かないとわからないと思いますよ。

[4271: 匿名さん]

＞長谷工との役割分担はわからない

JV物件の場合、役割分担の確認は必須。

[4272: 匿名さん]

長谷工はブランシエラってブランド立ち上げて、新日本建設みたいなビジネスを一時期手掛けてたけど、デベのジョイント・コーポレーション買収してブランシエラブランドはそちらに移管しちゃったね。

[4273: 口コミ知りたいさん]

>>4271 匿名さん
理由は？

[4274: マンション掲示板さん]

>>4269 匿名さん
ウェストゲート千葉は新日本が頭で清水とかとJVで造ってたからあるだろうね。

[4275: マンション検討中さん]

>>4264 名無しさん
おそらくチョイスからして4264様は中学生未満のお子様のいる育児教育に熱心なお母さんですよね？
立地や建物の雰囲気に合ってると思いますから一つでもくるといいですね。

[4276: 検討板ユーザーさん]

賑わいとか人の導線を創出するなら、塾とかクリニックとかそんな人の流れの何の足しにもならないような商業施設じゃなくてちゃんとコンセプト作って、カフェとかセレクトショップとか入れて目の前を通るだけでも楽しいような施設にならないと回遊性は上がらないよね。

ブリリアタワーはより駅にちかいし東京建物が入ってるから上手くやりそうだけど、ここはなんでこんな下手なのか。

まずこんなにスケスケの外観しておいて病院とか塾は無いでしょww 外からの視認性が高まる事がプラスに働くカフェとかバルとか、美容院ならわかるけど。ガラスウォールがショーウィンドウの役割果たすのだから、化粧品やジュエリーブランドなんかは4℃もあるから相乗効果ありそうだし。

コンビニだってすぐ裏にローソンあるんだし、カニバリ起こすだけで出店したがらないでしょ。

[4277: マンション検討中さん]

>>4276 検討板ユーザーさん
鋭い指摘だと思います。

[4278: 評判気になるさん]

>>4276 検討板ユーザーさん

何か買うかは別として、覗いて楽しい輸入雑貨や輸入食料品店に隣接したカフェとかはちょっと立ち寄ろうかなってなったことあるからわかる。

[4279: 匿名さん]

>>4277 マンション検討中さん
普通じゃね

[4280: 匿名さん]

そんな人ほとんど居ないと思うけど、テナントに期待してここを買った人がもし居るなら、買う前にマンションの周囲見ましたか？と聞きたい。
ここは千葉の一等地とは言われるものの、あのパルコさえ集客が落ちて潰れ、その後にペリエやビックカメラが開業して、ますます中央公園に人が流れなくなってる。
下手に塾やらクリニックを誘致するんじゃなくて、個性的なテナントが入るといいんですが。

[4281: マンション検討中さん]

>>4280 匿名さん
テナントを検討要因にするのは普通では？
下駄にスーパーや商業施設があることは大きな魅力です。

[4282: マンション検討中さん]

スーパーですが、近くにはグルメシティ、業務スーパー、千葉中央には京成リブレ、アコレがある。
富裕層向けなら、ペリエに成城石井やザ・ガーデン自由が丘がある。
徒歩10分圏内にこれだけあるけど、ここにもちゃんと出店してくれるんですよね？
期待してるんだけど、不安です。

[4283: マンション掲示板さん]

むかーしは、西友が潰れたんすよね、、？

[4284: 口コミ知りたいさん]

>>4280 匿名さん

入居開始してから何年経ってもテナント入らない・入ってもすぐに募集になるマンションが時々ありますけど、あれ辛いものありますよ。
ここは違うかもしれませんが、テナントの賃料収入をマンションの収支に充てて計画立ててる場合は、管理費の値上げしないといけなくなります。

[4285: 匿名さん]

この辺りはこのタワーをきっかけに活性化してくれるといいんですが。
新日本はどういう街づくりを考えてるんでしょうか。
https://mobile.twitter.com/taikyo_/status/1490603230727852035

[4286: 匿名さん]

>>4283
西友は潰れてません
閉店を決めたのはパルコ
西友はただの地下のテナントだから不可抗力

[4287: 匿名さん]

個人的には下駄スーパー誘致は不安は無い
よほど高い賃料とかでなければ立地が良すぎるから出店しない選択肢が無い
むしろ出店したらグルメシティの方が潰れないか不安
ただ向こうは24時間だから下駄ヤオコーとななら住み分けできるかも

[4288: マンション検討中さん]

>>4287 匿名さん
鋭い指摘だと思います。

[4289: マンション検討中さん]

ソルティア千葉セントラルは駐車場に建設
駐車場はこのあたり沢山あるのでどんどんマンションに化けそうですね
容積率470％で15階建。接道の幅員の影響でしょうが、エクセレントザタワーの周りのような立派な道路なら容積率マックス800%使い切って24階程度の高いマンションが建てられそうですので今前建てない部屋もすぐに目の前がマンションになりそうですね

[4290: 匿名さん]

>>4289 マンション検討中さん
そのあたりの問題は第一期あたりみればわかるけど、
・永久前建てなしのプラン
・すでに前建てがあって価格に前建てが反映してる部屋
・27階以上の前建てリスクが著しく低い部屋（バルコニーのガラスが透明で販売側もわかるようにして売ってる）

を中心人気があります
割高な将来前建てリスクのある部屋は避けられてます

[4291: 名無しさん]

>>4282 マンション検討中さん
大体理想と現実は異なります

[4292: 口コミ知りたいさん]

>>4289 マンション検討中さん
ソルティア千葉セントラルはカーシェアがあるのですね。
エクセレントザタワーも駐車場少ないのであれば便利そう。

[4293: マンコミュファンさん]

>>4291 名無しさん
確かに
確実に店舗が入る、という前提で販売してる訳ではないなら

[4294: 通りがかりさん]

>>4286 匿名さん
パルコ潰れる最後まで西友あったんですね、勘違いしてました。当時まだ学生でパルコで青春する程度で利用した記憶がないのですが、西友は結構繁盛してたんでしょうか？

[4295: eマンションさん]

>>4294 通りがかりさん
地元民です
全くそんな事はなく…
パルコ閉店も然り

[4296: 口コミ知りたいさん]

>>4294 通りがかりさん
パルコも西友も客足が悪かったわけではないので潰れるという表現はいかがなものかと。事業整理の撤退でしょうからまた魅力的なお店がくれば、この一等地ですから再び栄えるのでは。

[4297: 匿名さん]

明るくなってより人も集まる気がします。

[4298: マンション検討中さん]

4287さんのように、ここの立地を良すぎるからスーパーは入ると言ってる人は昔のパルコ時代の西友を知らず、ブロガーの言うことを鵜呑みにして千葉駅に流れてきた人なんだろうなと思う。
中央区中央は住んでる人口が少ないしテナントの入れ替わりが激しいんですよ、昔から。
マンションは千葉中央駅側に固まってますし、商業はどうしてもそっちに固まってしまいます。

[4299: 名無しさん]

業務スーパーとグルメシティが近くて、どちらも安くて品揃えが良いので、
下駄スーパーはなくても日々の買い物は困らなそうですね。
OKは歩いて行くには少し遠いけど自転車なら普通に行ける距離感ですかね。

個人的には錦糸町みたいにシャトレーゼ付きの西友だと凄く嬉しいですが。

[4300: 通りがかりさん]

一等地、、？
パルコがバスを出してたっていうのが、わざわざ歩いてくるにはギリしんどい、人流のないエリアていう裏返しかと思ってました。
このマンションが住むに適さないエリアだ、という意味ではなく、商業的には一等地とはなかなか言いずらく、テナント入居にハードルが高い可能性があるのかなと