エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[3744: 評判気になるさん]

>>3743 マンション検討中さん
26日からなのかと思ってましたが、もう光ってました？

[3745: マンション検討中さん]

>>3744 評判気になるさん
光ってました！

[3746: 評判気になるさん]

>>3742 マンション検討中さん
まだ決まってないとのことでしたよ。この前ですが。

[3747: マンション検討中さん]

>>3745 マンション検討中さん
ありがとうございます！
そうなんですね、こんどみにいってみます！

[3748: 匿名さん]

3738です。
管理費の件でご教示頂きありがとうございました。
こちらの管理費の算出方法が当然と思っていましたが、下駄部分に商業施設等が入るマンションの場合には必ずしもそうならない場合があるということを知りました。
それにしても下駄部分の管理費も住民が負う場合には、重要事項に該当しないのでしょうか。そのようなマンションを購入した方はしっかり認識して納得した上で購入しているのかが気になりました。こことは関係ない話で独り言です。

[3749: 通りがかりさん]

>>3748 匿名さん
宅建持ってるわけではないので正確ではないですが、重要事項説明の管理費のところで割合が説明されるんじゃないですか？
そこで、フーンと思うか、理由を聞くかのどちらかかと、ほとんどの人はフーンとしか思わないような気がします。
大規模修繕や管理費値上げの話しが出たときに、まじか！ってなるのかと。

借地権みたいな売り方もあるわけで、それでも納得して購入する方も多いのでOKなんでしょうね(借地権の場合はマンション価格が安く設定されるのでマシですが)。

めちゃめちゃ良い立地に建つ大規模マンションとかは地権者が多数いるし、強気に出れるので、複雑になりがちと聞いたことがあります。

[3750: 口コミ知りたいさん]

よく分からないのですが、結局のところこのマンションの管理費ってどうなんでしょうか？
相場？でいうと高いのか低いのか。

[3751: 評判気になるさん]

>>3750 口コミ知りたいさん
70平米で管理費2万くらいですよ。
近隣の板マンより5000円くらいは高いかもですね。

共用施設の必要性は置いといて、
ゲタに商業施設ありで、内廊下、各階ゴミ置き場、ジム、キッズルーム、ゲストルーム、パーティールームがあるようなマンションにしては安いほうかと。

[3752: 口コミ知りたいさん]

>>3751 評判気になるさん
普通に今建つタワマンとしては安い

[3753: 匿名さん]

中央公園のイルミネーション
安藤美姫(ミキティが点灯式に参加
スケートショーもあったらしい
https://twitter.com/YORUMACHIArtFes/status/1596507721179594752?t=vwYIa...

[3754: 検討板ユーザーさん]

今日の14時頃の南側。

[3755: マンション検討中さん]

もう280戸終わってそうですよね。
竣工半年前までには完売してそうですね。

[3756: 評判気になるさん]

>>3753 匿名さん
今日、スケートに遊びに行きましたがイルミネーション綺麗でしたよ。
公園の外には音が全く聴こえなかったので、北側低層階であろうとイベント期間中に窓を開けてても問題ないレベルです。
スピーカーで音楽流してますがリンク上と付近にだけ聴こえるように、音量と向きを調節してるみたい(係員の方に教えてもらいました)。

なので北側低層階で部屋の中からイルミネーションが見えるのであれば楽しめそうですね。
あとパーティールームからも見えるはずなので、友達呼んでも楽しいかも。

[3757: 検討板ユーザーさん]

>>3756 評判気になるさん

ぜひロック音楽イベント、和太鼓イベント時に改めて現地をご覧下さい。

[3758: 匿名さん]

>>3757 検討板ユーザーさん
何したいのか知らないけどネガキャンしても意味ないよ。残り110戸暗いしかない上に、広域から割安な千葉に検討者が集まり始めてるんだから。

[3759: 通りがかりさん]

>>3758 匿名さん
寂しいやつなんです、許してやってください。

[3760: 匿名さん]

>>3757 検討板ユーザーさん
さすが掲示板チェックが早いですねー！
いつもお疲れ様です！これからも頑張ってください！

[3761: 評判気になるさん]

>>3755 マンション検討中さん
どこかで鈍化するとは思いますが、来年の今頃には完売してそうですね。

[3762: 匿名さん]

>>3761 評判気になるさん
この値段で千葉駅近のタワマン(しかも階下にスーパー)は最後だと思うので早めに買ったほうが良いですね。

[3763: 匿名さん]

>>3762 匿名さん
海浜幕張のベイパークはスケールの大きな開発と人工的な美しさで人気が高いが、こちらは内廊下のタワマンで下駄部分にスーパーも入り、総武線のビッグターミナル駅であり県随一の街の賑わいを誇る千葉駅にも程よい距離で、普通に考えればこちらのほうが魅力が大きいと思う。

[3764: 口コミ知りたいさん]

>>3763 匿名さん
タワマンという共通点はありますが、特徴違うので好みは大きく分かれそうですよね！
どちらも素敵なマンションだと思います！

[3765: 建築ウォッチャー]

11月29日で23階の屋根まで行きましたよ。
隣の棟のシートはそのままです。

[3766: 通りがかりさん]

>>3765 建築ウォッチャーさん
ありがとうございます、隣は12月30日完了予定と書いてありましたね。

[3767: マンション検討中さん]

エクセレントセンタービルの賃貸情報出てますね。
https://rent.tokyu-housing-lease.co.jp/rent/8027674

[3768: eマンションさん]

>>3767 マンション検討中さん
来年2月入居ですね。
全55部屋埋まるまで時間かかりそうですね。

[3769: 匿名さん]

>>3767 マンション検討中さん
総戸数67戸、賃貸戸数62戸、募集中55戸とありますね。
7戸は（賃貸戸数-募集中）は、関係者が確保済みということでしょうかね。
賃料は3千円/㎡（55㎡で16万円台）なので、購入者目線でみれば物件価格に対して良い利回りだと思います。都内では物件価格が上がりすぎていてとてもこれだけの利回りは期待できず、さすが千葉ということだと思います。

[3770: 名無しさん]

今日のかなり存在感ありますね。

[3771: マンション掲示板さん]

>>3770 名無しさん
ありがとうございます、でかいですねー。

[3772: マンション検討中さん]

数日前に千葉駅いきました。千葉駅のエスカレーターおりて左に少し歩いたら、
もう物件が見えました。大通りのまっすぐ先（真ん中）にたっているので、物件も
大きいせいか徒歩9分？え？もっと近くない？と錯覚しますｗ
妙に近くに見えてしまいました（笑）
でももっと高くなるわけで・・
完成して照明などもつくと駅降りてすぐ、めちゃ目立つと思います。
早くその姿が見たくてたまりません♪
そして下駄の正確なスーパー情報も早く知りたいです笑

[3773: 評判気になるさん]

前の公園は一時市民会館の移転候補地だったので
どちらにしても人が多く集まる施設になってしまう

[3774: マンション検討中さん]

既出だったら申し訳ないですけど、概要欄の4棟の建物っていうのはどれをさしてますでしょうか？
エクセレントザタワー
エクセレントセンタービル
タワーパーキング
タワーパーキング
でしょうか？

[3775: 名無しさん]

>>3774 マンション検討中さん
センタービルは別だと思います。
想像ですが、東側のテナントが別棟あつかいなのかもしれません。

[3776: 評判気になるさん(住人予定)]

>>3774 マンション検討中さん
あってると思います。
タワーパーキングは1つで、もう一つは機械式駐車場ですが。

[3777: 建築ウォッチャー]

12月6日で24階の屋根が出来て、25階の柱が立ち上がっています。作業ピッチが上がってるように思います。

[3778: 名無しさん]

>>3777 建築ウォッチャーさん

ここにきて急いでるですね！

[3779: マンション検討中さん]

>>3777
外観的には３１階までなんだかあっというまに出来そうですね。
来年の前半とかには。。でもそのあとの内装がまた相当大変でしょうね。
400戸近いわけだし、内廊下だし、、

[3780: 匿名]

今日の外観です。写真では分かりにくいかもですが、イルミネーションと相まってとても美しい！

[3781: 口コミ知りたいさん]

>>3780 匿名さん
ありがとうございます。
隣のビルの囲いが取れるとデザインの統一感でかっこよく見えそうですね。

[3782: マンション検討中さん]

>>3781
隣の賃貸棟早く見たいですね～。もうすぐ完成？今月末あたり？ですよね、もうほぼ出来てるんだろうけど。。

[3783: 建築ウォッチャー]

12月13日で25階の屋根まで出来て26階の柱が立ち始めてます。作業日5日です。このペースで行くと19日で26階、26日で27階と年内に27階まで行きそうですよ。

[3784: マンション検討中さん]

>>3783 建築ウォッチャーさん
ありがとうございます、1月中には31階までいきそうですね。

[3785: マンション検討中さん]

外観は出来ても中がまだまだ時間かかるんでしょうね、１年強待ち長いなー。
今どのくらい売れたのかな？

[3786: 通りがかりさん]

小泉さんがCMやってるので注目度アップでしょうか。

[3787: 名無しさん]

>>3786 通りがかりさん
ユーチューブでもCM流れてました。
効果はどうなんでしょうね。笑

[3788: 検討板ユーザーさん]

隣の囲いが少しとれてきました。

[3789: マンション検討中さん]

チラ見せですねｗ
ここに入居する人も楽しみでしょうねー。
早くスーパー出来て稼働したらもっと便利でしょうね。

[3790: 通りがかりさん]

横顔はこんな感じ。
けっこう迫力ありました。

[3791: 匿名さん]

>>3790 通りがかりさん
ありがとうございます！
実物とてもいいですね！

[3792: 評判気になるさん]

>>3783 建築ウォッチャーさん
25階より上は透明ガラス手摺になるので、また違った雰囲気になりそうですね。、

[3793: 建築ウォッチャー]

12月19日で26階の屋根まで行きました。
透明ガラス手摺は27階からではと思います。

[3794: eマンションさん]

>>3793 建築ウォッチャーさん
あ、透明ガラス手摺は27階からなんですね
失礼しました

[3795: 評判気になるさん]

＞3788
右側の賃貸が気に入ってます
家賃は8万程です　

[3796: 通りがかりさん]

>>3795 評判気になるさん
賃貸の値付けが安すぎてタワーを投資で買う人が困りそう。

[3797: 口コミ知りたいさん]

>>3796 通りがかりさん
2LDKが管理費込みで18万くらいで募集されてたはずなので、利回りとしてはかなり良いと思いますが。
(↑の賃料で借りられればですが)

[3798: 匿名さん]

>>3797 口コミ知りたいさん
この金額でもどーーしてもココ！て特殊な人以外は普通に考えて千葉でこれは無理でしょ

[3799: マンコミュファンさん]

>>3798 匿名さん
パークホームズ千葉だと、似たような広さ賃料で借り手がついてますね。

まあ実際に需要があるかは誰にもわからないですねー。

[3800: 匿名さん]

>>3796 通りがかりさん
賃貸棟の１K　24㎡の部屋が家賃8.5万（管理費込み）です。また２LDK　56㎡の部屋が家賃18万円（管理費込み）なのでそこそこ良いお家賃だと思いますよ。

[3801: マンション掲示板さん]

まあでも、千葉だとかなり目立つ新築のランドマークマンションなのである程度の指名借りはあり得るでしょうね。

[3802: マンション検討中さん]

住宅ローン、金利心配・・・。来年どうなるんでしょう

[3803: 口コミ知りたいさん]

金利が上がると予想してるってことは今後インフレが持続的に何年も何年も続くと予想してるってことと同義ですよね？

[3804: 購入経験者さん]

>>3803 口コミ知りたいさん
市場機能維持のためです。インフレの程度によれ、銀行が優遇幅縮小するだけで変動金利への影響は出ます。固定金利は既に影響が出ています。

[3805: 評判気になるさん]

>>3802 マンション検討中さん
心配な場合、固定金利のメリットは心理的にもありますね。固定金利は上がり続けていますので固定金利設定の判断（引渡し時期）が遅いほど損する構図に今のところはなってます。金利変動リスクを負えるだけの資金力があるのであれば変動で問題なしと思います。

[3806: 通りがかりさん]

長期金利の話なので固定金利は確実に上がりますけど短期の変動金利には関係ないと思いますよ

[3807: 匿名さん]

>>3806 通りがかりさん
マンションマニアさんも固定金利は上がるが変動金利は影響ないので、フラットで購入している割合が多い地域のマンション市況へは影響はでるかもしれないが、一般的には変動金利の割合が多いので大きな影響はないというような見立てをしていました。
個人的には、結論としては実質的な金利の上げはコンマ何％という程度の小さいものなのでマンション市況全体への影響は軽微と思いますが、日銀は今回行った長期金利の変動幅の拡大だけで留めるとも思えず、来年にはマイナス金利の修正にも手を加えると思っています。
その場合には短期プライムレートは変わらないが、変動金利の優遇幅が縮小するので固定金利と同じく実質的な変動金利の上昇ということになるのかと思っています。
優遇幅が縮小する程度では大勢に影響ないとみていますが、どうなりますか。

[3808: ご近所さん]

>>3807 匿名さん
マンションマニアさんは実需マンションのプロです。金融市場では10年物円建てスワップレート1％近くまで上昇、OISが政策金利コンマ何％上昇を織り込んでいます。

当初期間優遇幅1～2％あれば、当初期間満了後優遇幅が縮小された場合、長期的に大勢に影響が出ないとは言い切れないと思います。全期間優遇であれば、政策金利の動向次第ですが、金融市場の予想通り来年はコンマ何％の上昇に留まると予想します。

既に契約中の固定金利ですら、大体の民間金融機関は引き上げることが可能になっています。金融市場や銀行が必ず正しいとは言いませんが、YCC修正発表で銀行株が軒並み上昇した理由、銀行がコンマ何％の変動金利で積極的に融資している理由は示唆に富むと思います。

[3809: 検討板ユーザーさん]

>>3808 ご近所さん
そりゃ大変ですね。
あなたは出来るだけ早く今住んでる自宅を売って賃貸に引っ越した方が良いのでは？

[3810: 匿名さん]

マンマニって副業で不動産投資して利益が出たので稼業にしたってわけでバックグランドは？なんだけどね。某板では建築審査会で違法判定された物件を絶賛してど顰蹙。

あまり真に受けるのも。

[3811: 匿名]

27階まで来ました。
格好いいですね！！！

[3813: マンコミュファンさん]

>>3812 マンション検討中さん
地雷仕掛けないように。
暇か。

[3814: マンコミュファンさん]

下にスーパー入るマンションは千葉市では唯一ですね。
公園のライトアップとよくマッチしそう。

[3815: マンション検討中さん]

>>3812
そうですかね？？そんなことより千葉駅出てすぐ道の先に、ばーんと見える事が嬉しいかな。目立ちますし。セントラルもいいけど少し奥なので駅出てすぐは見えないんですよね。しかもエクセレントが手間に建ったのでますます

[3816: 通りがかりさん]

>>3815 マンション検討中さん
だから地雷だって。まさかアンタもか？

[3817: 評判気になるさん]

目の前が公園で、モノレールとも景色がマッチしてます。ピン立地。
次はブリリアだし中心は駅に近づいていますよね。
セントラルは大きいのは良いけれど逆方向だし、ちょっとデザイン的にも古くなってしまってるので興味が持てないんですよね。

[3818: マンション検討中さん]

公式HP、ご成約280戸になっていますね！

[3819: 名無しさん]

セントラルって高くて目立つかもしれないですが、色んな色が入ってて個人的にはデザイン全然良いと思わない。

[3820: マンション検討中さん]

住宅ローンの金利ニュースが最近騒がしいですね。。来年夏頃でしたっけ、契約した人がローン組むのって。そのころはどうなっているのだろう

[3821: マンション検討中さん]

ちなみに我が家は予定より頭金増やそうと考えてます。

[3822: 口コミ知りたいさん]

>>3818 マンション検討中さん
しれっと更新されてますね(笑)
竣工まで15ヶ月で残り100戸、次が4期2次なので、そろそろ最終期ですかね。

[3823: 名無しさん]

>>3811 匿名さん
賃貸棟の囲い取れてきましたね。
あちらも下駄はガラス張りなので、囲い取れたときにどんな雰囲気かたのしみです。

[3824: マンション掲示板さん]

セントラルのほうが高いことは事実なんだけど、千葉駅側から見た存在感はこの時点でエクセレントザタワーの方が大きいね。
2棟一体開発ってところがポイントかも。
31階まで立ち上がって下駄のお披露目がされたら更に...って考えると、間違いないなく千葉No.1だろうな。

[3825: 職人さん]

>>3824 マンション掲示板さん
どの部屋に住むかによるとは思いますね。セントラルの最上階の部屋は160㎡とかあるので。
ただ最近の千葉は広域検討者が多くて東京からの移住も多いと思うので住民の質（修繕に対する理解含め）はここのが良いかもしれませんね。

[3826: マンション検討中さん]

このHPパソコンで見てるんですが、右側に千葉の人気物件ランキングがいつも出てるんですけど、エクセレントが表示されてないのが不思議。一位は幕張ベイパーク、以下は新鎌ヶ谷や松戸や南柏や・・このランキングってどうやって決めてるんだろう（ベイパークは話題なのでまだわかりますが）

[3827: 匿名さん]

>>3826 マンション検討中さん
千葉の人気物件ランキングの下に、マンコミュからヤフー不動産に遷移いした件数を3日間平均でランキングしていますという但し書きが表示されています。
このスレを見た人がその後物件に興味を持って、ヤフー不動産のＵＲＬをクリックした回数の多さを人気ランキングとしているということなので大した話ではないと思います。

[3828: 検討板ユーザーさん]

さらに言えばエクセレントザタワーは物件ページへのリンクがそもそもないですしね。ランクに乗りようがないです。

ここに投稿したつもりがなぜか住民ページに…

[3829: 通りがかりさん]

緑区への誘致は中央区にとっても嬉しいですね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/e0bb4aabb5a503b50a9a30fe4ca42c1ba721...

[3830: 建築ウォッチャー]

12月28日で仕事納めのようです。
年内で27階の屋根と28階の柱が少し。
手摺が25階まで。南側のクレーンが脚を伸ばして終了って感じです。
2月初めまでには31階の勇姿が拝めそうです。

[3831: マンション掲示板さん]

今日の

[3832: マンション掲示板さん]

>>3831 マンション掲示板さん
ありがとうございます。
隣の囲いもほとんどとれましたね。

[3833: マンション検討中さん]

>>3831
だんだん公式HPや広告やパンフレットの写真に全体像近づいてきましたね！
完成が待ち遠しいです♪

[3834: 評判気になるさん]

ベランダに出られるタイプだ
から子供の転落注意ですね

[3835: 匿名さん]

千葉公園からも姿が見えるようになってきましたね。セントラルタワーと並んで目立つ物件になりそうです。

[3836: 通りがかりさん]

>>3834 評判気になるさん
そのとおりですね。
この物件に限らず二階以上のマンション・戸建てで気をつけましょう。

[3837: マンション掲示板さん]

ちばにゃんさんという方がスムラボのメンバーになったそうですが、エクセレントザタワーを一目惚れした物件として挙げてくださっていますね！！

[3838: マンション検討中さん]

>>3837 マンション掲示板さん
ちばにゃんさん頑張って欲しい！！！
皆さんフォローしましょう！！！

[3839: マンション掲示板さん]

>>3837 マンション掲示板さん
せっかくなので、千葉駅周辺のマンションを紹介してもらって盛り上げてくれるとよいですね！(笑)

[3840: マンション掲示板さん]

チバニャンさん頑張れ！

[3841: 匿名さん]

>>3838 マンション検討中さん
市川・千葉ニュータウン・幕張にしか住んだ事ないみたいなので、千葉駅のマンションには興味無さそう。
ここのマンションを例示してたのもリップサービスかと。
千葉県のマンションを契約したみたいですが千葉駅ではないでしょう。

[3842: マンション検討中さん]

このマンションの周辺はリーズナブルなジムが沢山あっていいですよね。
マンションにもジムあるけど、マシンとか少ないのかな？？どうなんだろう。
空がないと結局外部のジムにいってしまいそう苦笑

[3843: 検討板ユーザーさん]

>>3826 マンション検討中さん
単純にランクに入ってないからでは