エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[3701: マンション検討中さん]

ここは今のご時世ですと超激安物件になりますので、お宝物件という評価でしょうかね。
ここが完売しないと周りの物件は売れていかないでしょうね。

[3702: 通りがかりさん]

ここの駐車場って自走式でしたっけ？
機械式が見直される時代がくるかも知れませんね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/4b47069a0db8e7b2413f3bb5ea34decfc617...

[3703: 建築ウォッチャー]

11月11日で21階の屋根まで出来ているように見えます。
11月2日に建て始めて作業日6日で出来た計算になります。
(3日～6日は4連休でした。働き方改革採用されていますね)
2月中旬までに31階の屋根まで行きそうですね。

[3704: 匿名さん]

夏の閑散期を過ぎて売れ行きが加速しているようです。
年内に残り100になってしまいそう。

[3705: 匿名さん]

>>3704 匿名さん
夏は暑いから閑散期なんですかね。

パンダ部屋以外は、先着順みたいな売り方をしてたはずなので、どこかでペースは落ちるかもしれませんね。

[3706: 検討板ユーザーさん]

これから年度末に向けて不動産購入検討者が増える時期なので、３月までにほとんど売れると予想。売り出す住戸を意図的に絞ったりしなければ。

[3707: 匿名さん]

千葉駅近くで70平米は最低5000万の相場だから割安感が出てきてますね。この1年で相場は大きく上昇してしまってるので。残念ながら結局日本のインフレは来年落ち着きそうで、変動金利の低金利も永く続いちゃいますね。

[3708: 口コミ知りたいさん]

この物件は2021年末～2022年初めの相場の設定価格なので、割安ですよね。子の売れ行きだと来年3月末までには340戸くらいでしょうか？
来年の中旬までには完売ですかね。

[3709: 評判気になるさん]

>>3708 口コミ知りたいさん
住友なら売り渋って、三越跡地の販売開始してから、値上げして売りそうですもんね。

[3710: 匿名さん]

これ基準だとかなりいい感じですね
>>917

[3711: マンション検討中さん]

>>3710 匿名さん
この基準に根拠があるかって話しはありますが、このままだと70%はいきそうですね。

[3712: 評判気になるさん]

>>3711 マンション検討中さん
２ヶ月で30戸ペースだから、来年2月までには更に60戸はけるから、280+60=340だから、ほぼ9割売れることになる。
来年の7月には完売してると思われる

[3713: 評判気になるさん]

角場魚類みたいなお店が入れば嬉しいなぁ。

[3714: 匿名さん]

>>3712 評判気になるさん
10月末で250戸成約なので2か月で30戸ペースとすれば来年2月末までに250＋60戸＝310戸となるのではないでしょうか。
勿論これでも竣工1年前にしてほぼ8割売れたこととなり非常に速いことに変わりはないと思います。

[3715: マンコミュファンさん]

>>3714 匿名さん
おそらく今回で30戸、2ヶ月後→12月下旬頃に30、２月に30でいまから340では？
次の販売12月下旬ですし

[3716: 名無しさん]

スーパーは決まったんですかね？よく分かっておらず

[3717: 通りがかりさん]

>>3716 名無しさん
正式な発表はされてませんね。
営業マンにきくか、インターネットで求人がでるまで待つしかないかもですね。

[3718: マンション検討中さん]

晴美フラッグ難民が押し寄せて幕張ベイパークがものすごい売れ方（全て抽選）をしてきているみたいですね。あの価格帯のベイパークが無くなったら次はどこに？

[3719: 検討板ユーザーさん]

幕張ベイパークは全戸大抽選会でとんでもない勢いで売れてる。ここはマイペースで少しづつ売れて竣工前完売を目指す感じですかね。

[3720: 匿名さん]

ベイパークはベイパークで良いと思うが、ここの検討者層とはあまり重ならないように思う。ここは千葉駅周辺の街の賑わいや充実した商業施設に裏付けされた利便性の高さや千葉駅へのアクセスの良さを重視する人に向いている一方、ベイパークは広々とした街並みや住環境の良さが好きな人に向いているので同じ千葉市でも相当カラーが違うと思う。
個人的な感覚としてはベイパークは好きな人には強烈にはまる物件だと思うが尖った物件で個性も強く、良くも悪くもより一般受けするのはこちらかなと思っています。

[3721: マンション検討中さん]

>>3720 匿名さん
幕張ベイパークも良いですが、ここを良いと思う人とは重ならない感じはしますよね。
ハマってる人が多いからこその人気なのかとは思いますが。

[3722: マンション掲示板さん]

マンマニさんも仰ってましたが、Dinksに受けるのはエクセレント、子育て世帯ならベイパークって感じですかね。
ベイパーク検討層は良くも悪くも千葉は検討候補には入らないでしょうね。ハルフラ落ちも、湾岸エリア、新しい街、新築供給って共通項からベイパークに流れやすいでしょう。
その中でも、本当は都市部のタワマンに住みたいけど手が届かないからハルフラ検討してましたって一部の層はエクセレントに流れるかもですね。

[3723: 匿名さん]

>3717

テナントは入居直前までアナウンスされないってケースが多い。

[3724: 通りがかりさん]

>>3723 匿名さん
アナウンスしたあと、予期せぬ理由でテナント変更があったりすると、契約違反にはならないけど説明がめんどくさいですからね。

決まってたとしても、直前までは公にされないイメージです。

[3725: 匿名さん]

＞３７０６

住友とは会社の財務力が違うからね。

[3726: マンション検討中さん]

公式ホームページの間取りを見ると、プレミア厶はMタイプしか掲載されてないので、他のプレミアム間取りは全部売れたんですかね。

[3727: マンション掲示板さん]

今日現地見たんですが今22階あたりを建設中ですね。もうすでにかなり迫力あり、初見27.8階位まで建ってるかと勘違いした程です。
いや完成がたのしみですね。

[3728: 検討板ユーザーさん]

>>3727 マンション掲示板さん
1階と2階のゲタ、3階のエントランスも、住宅フロアより天井高が高いからですかね？
4階の時点で、普通の板状マンションの7階くらいの高さはありそう。

[3729: 建築ウォッチャー]

15日に南側のクレーンも脚を伸ばしました。現在22階の柱を施工中です。19日には屋根まで行きそうです。
11月末までに23階、年末までに27階の屋根まで行くかどうかという感じです。
手摺も19階まで出来ていますので完成時のイメージがしやすくなって来ましたよ。

[3730: 買い替え検討中さん]

賃貸棟（エクセレントセンタービル）は今年竣工の予定でしたが、こちらはもう囲いとれてるんでしょうか。

[3731: マンコミュファンさん]

>>3730 買い替え検討中さん
まだ賃貸募集もされてないみたいなので、後ろ倒ししたのかもしれませんね。

賃貸等に住む立場で考えても、隣で大規模な工事してるところに住みたいとは思わないような。
タワーの内装工事終わるまで音もしそうですし。

[3732: マンション掲示板さん]

この物件、下駄部分との管理費負担比率ってどんなもんなんでしょうか？

[3733: マンコミュファンさん]

>>3732 マンション掲示板さん
管理費も修繕積立金も面積割りで決まっており負担割合は下駄部分が13.3%。残り86.7%が住戸です。

[3734: 建築ウォッチャー]

今日（19日）で22階の屋根まで行きましたよ。
手摺も20階まで来ています。隣の棟のシートはそのままです。

[3735: マンション掲示板さん]

>>3733 マンコミュファンさん

下駄にテナント入らなかったらどうなるんですか？

[3736: マンコミュファンさん]

>>3735 マンション掲示板さん
下駄部分の所有権は新日本建設が持ち続けるので、テナントの入居有無に関わらず新日本建設が支払います。
たぶん最初の質問もTwitterとかで話題に出てるのを見て不安になったんでしょうけど、彼らが最悪の状況で想定するような「元々の地権者が権利を持っているせいで起きるあれこれ」はここにはないので安心していいと思いますよ。

[3737: eマンションさん]

>>3736 マンコミュファンさん
なるほど、3732さんではないですが。
地権者が下駄の権利を持ってるがゆえに、管理費の割合がマンション住民で極端に高くなったり、借り主が決まらない場合の管理費滞納っていうのは、商業一体の再開発あるあるですもんね。

[3738: 匿名さん]

下駄部分の権利を地権者が持っていた場合に、その部分の管理費を権利保有者の地権者ではなく住民が負うというようなマンションが存在するということでしょうか。下駄部分の収益は権利保有者が取り、その管理費は住民が負担するなどというのは道理に合わないと思いますが、世の中にはそのようなマンションも存在するということでしょうか。

[3739: マンション検討中さん]

下駄に所有者の事務所・商業が入ったマンションで、管理費がマンション全体管理費と住居部分管理費に分かれていた経験がありました。
マンション住人は全体管理費と住居部分管理費のみ支払い、事務所・商業はエレベーター使わないのでマンション全体管理費のみ。もちろん住居部分管理費の方が3倍くらい高かったですが。
その経験からはエクセレントザタワーの管理費はそういうふうに分けていないので良心的なのかという印象をもったのですが・・・

[3740: 評判気になるさん]

>>3738 匿名さん
具体的にどこ？と言われるとぱっとはでてきませんが、ありますよ。
一例ではありますが、管理組合での議決権の割合が異なるケースがあります。
https://gentosha-go.com/articles/-/35431

地権者にとっては、自分の土地をデベロッパーに売り渡すわけですから、土地価格相当のマンションを要求するだけならマシなほうです。
場合によっては、修繕積立金を永久的に無しにする、というようなケースもあります。

そういった意味で、ここの土地が綺麗な四角ではないのも、地権者ともろもろの条件が合わなかったのでしょうね。

[3741: マンコミュファンさん]

>>3738 匿名さん
残念ながら存在するようです。企画段階から入り込んで管理費負担割合を自分の都合のいいようにゴネたりだとか、議決権は多めに取って修繕に反対したりとか面倒くさい話も中にはあるようで、それが嫌で権利関係が複雑なマンションは最初から避ける方もいます。

[3742: マンション検討中さん]

スーパーいなげやなの？

[3743: マンション検討中さん]

目の前の公園のイルミネーションがとても綺麗でした。マンションの飾りになってます。

[3744: 評判気になるさん]

>>3743 マンション検討中さん
26日からなのかと思ってましたが、もう光ってました？

[3745: マンション検討中さん]

>>3744 評判気になるさん
光ってました！

[3746: 評判気になるさん]

>>3742 マンション検討中さん
まだ決まってないとのことでしたよ。この前ですが。

[3747: マンション検討中さん]

>>3745 マンション検討中さん
ありがとうございます！
そうなんですね、こんどみにいってみます！

[3748: 匿名さん]

3738です。
管理費の件でご教示頂きありがとうございました。
こちらの管理費の算出方法が当然と思っていましたが、下駄部分に商業施設等が入るマンションの場合には必ずしもそうならない場合があるということを知りました。
それにしても下駄部分の管理費も住民が負う場合には、重要事項に該当しないのでしょうか。そのようなマンションを購入した方はしっかり認識して納得した上で購入しているのかが気になりました。こことは関係ない話で独り言です。

[3749: 通りがかりさん]

>>3748 匿名さん
宅建持ってるわけではないので正確ではないですが、重要事項説明の管理費のところで割合が説明されるんじゃないですか？
そこで、フーンと思うか、理由を聞くかのどちらかかと、ほとんどの人はフーンとしか思わないような気がします。
大規模修繕や管理費値上げの話しが出たときに、まじか！ってなるのかと。

借地権みたいな売り方もあるわけで、それでも納得して購入する方も多いのでOKなんでしょうね(借地権の場合はマンション価格が安く設定されるのでマシですが)。

めちゃめちゃ良い立地に建つ大規模マンションとかは地権者が多数いるし、強気に出れるので、複雑になりがちと聞いたことがあります。

[3750: 口コミ知りたいさん]

よく分からないのですが、結局のところこのマンションの管理費ってどうなんでしょうか？
相場？でいうと高いのか低いのか。