エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

[スムログ 関連記事]
お便り返し その299「41歳独身男性 結婚予定なし 年収500万 おすすめのマンションは?」～ご注文はエクセレント ザ タワーですか?～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/38438/

[スムラボ 関連記事]
エクセレントザタワー　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/34995/

[3684: 口コミ知りたいさん]

羽田空港東京駅直接が2029年実現らしいです。

確かに東京駅に直接アクセスできる千葉駅の便利度も上がりそうですね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/ee42013663b9be0d74dde248162b278262ba...

[3685: eマンションさん]

>>3671 匿名さん
BooBoo太郎。はラーメン二郎横浜関内店で修行した店主がやっている二郎インスパイア店ということで、人気です。二郎千葉店もありますがまだできて日が浅く、どちらかというとBooBooの方が人気だと思います。
この辺りのエリアでは一二を争う人気と言って良いと思います。人気という意味では、二郎系ではないですが杉田家か末広家ですかね。エリアをもう少し広げればちばから、濱野家、千葉家、二郎京成大久保店など、人気のラーメン屋は色々とありますが。

[3686: 検討板ユーザーさん]

>>3685 eマンションさん
めっちゃ詳しいですね
あっさり系のラーメン屋でおすすめありますか？(笑)

[3687: マンション比較中さん]

>>3667 マンション掲示板さん
同じ意見の方多数だねーどうせ事実書かれると悔しい関係者諸君は同一人物の自作自演とか恥ずかしい勘違いで励まし合うんだろうがねw

[3688: 口コミ知りたいさん]

ここは飲食店の選択肢が多くてうれしいですね。在宅勤務の日は家の周りでランチどこへ行くか迷いそう！笑

[3689: 匿名さん]

車使わずに外食がほぼ網羅してるところ良いですよね。パン屋もペリエ、そごうにちょっと行けばいいですし。

[3690: 検討板ユーザーさん]

11月26日から、イルミネーションが見れるらしいです。
出店も出て、めっちゃ楽しそう、来年もやってくれないかなー。
スケートはできないけど。。。
https://yorumachi.info/

[3691: 匿名さん]

サッシの話が出ていたので情報として書き込みますがバルコニー前の梁下は高さ2070mmで寝室部の梁下高さは2100mmのようです。
全部屋共通なのかは分かりません。
今住んでいるところが天井高さ2450、サッシ高さ2100mmでほぼ同じなのですが梁があっても床から梁下まで全て開口されているので解放感はあると思います。

[3692: 匿名さん]

>>3690 検討板ユーザーさん
いいですね～。
人の集まるところにマンションが建つことになるので、本当に目立つので、大きな価値になると思います。
クレアホームズ千葉センタークロスも公園に行くたびにいいな～と思いながら眺めてるました。

[3693: マンコミュファンさん]

>>3690 検討板ユーザーさん
建築中の様子が見切れてないか期待してTwitterで定期的に「千葉中央公園」で検索していてさっき他の契約者さんも楽しみとツイートしているのを見ました。西向きの部屋を買いましたが部屋からイルミネーションを見ることができる北向きが羨ましくなりました笑

[3694: 検討板ユーザーさん]

出店が1月9日まで出るみたいなので、毎年開催されたらお金使っちゃいそう(笑)
11月26日のオープニングセレモニーは、安藤美姫さんも来るみたいなので行ってみようかな。

[3695: 匿名さん]

週末ごとに中央公園に行って進捗確認してますがムクドリはいないですね。
いつも千葉駅寄りの大通り上空に群れています。
中央公園と葭川公園はスケボー禁止ですがやってる子供は結構います。
タイルの劣化がかなり進んでいるので補修の際はスケボー対策も必要かと思います。

[3696: 匿名さん]

>>3693 マンコミュファンさん
むくどりさんですね！御指摘が鋭いですよね。
自分はTwitterは　エクセレントザタワー　で検索しちゃいます。

[3697: マンコミュファンさん]

>>3696 匿名さん
スムラボメンバーのようなマンクラではないので迷惑になるかもと名前を出すのは控えましたがその方です。
自分はその方を含む契約者さん数名フォローしているのと「千葉中央公園」「エクセレントザタワー」の他に「千葉パルコ」「千葉PARCO」でも検索しています。意外と「パルコ跡地がマンションになっている」と写真付きのツイートがあって助かっています笑

[3698: eマンションさん]

成約済み250戸、第4期1次30戸供給の案内が！！
これで、残141戸で、明日からの供給分がはけたら、残111戸ですね。
早い。。。早すぎる。。。

[3699: 匿名さん]

>>3698 eマンションさん
すごい早いですょね。9月に入り加速してる感じが。
要望ある程度入ってから4期這入ってるはずなので、今週末で260-270成約はいってるんだと思います。

[3700: eマンションさん]

>>3698 eマンションさん
早いですねー、1期のゲタがあるとはいえ、販売開始から8ヶ月程度で250戸ですからね。
販売ペース落ちたか？と思いきや、そんなこともなさそう。

[3701: マンション検討中さん]

ここは今のご時世ですと超激安物件になりますので、お宝物件という評価でしょうかね。
ここが完売しないと周りの物件は売れていかないでしょうね。

[3702: 通りがかりさん]

ここの駐車場って自走式でしたっけ？
機械式が見直される時代がくるかも知れませんね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/4b47069a0db8e7b2413f3bb5ea34decfc617...

[3703: 建築ウォッチャー]

11月11日で21階の屋根まで出来ているように見えます。
11月2日に建て始めて作業日6日で出来た計算になります。
(3日～6日は4連休でした。働き方改革採用されていますね)
2月中旬までに31階の屋根まで行きそうですね。

[3704: 匿名さん]

夏の閑散期を過ぎて売れ行きが加速しているようです。
年内に残り100になってしまいそう。

[3705: 匿名さん]

>>3704 匿名さん
夏は暑いから閑散期なんですかね。

パンダ部屋以外は、先着順みたいな売り方をしてたはずなので、どこかでペースは落ちるかもしれませんね。

[3706: 検討板ユーザーさん]

これから年度末に向けて不動産購入検討者が増える時期なので、３月までにほとんど売れると予想。売り出す住戸を意図的に絞ったりしなければ。

[3707: 匿名さん]

千葉駅近くで70平米は最低5000万の相場だから割安感が出てきてますね。この1年で相場は大きく上昇してしまってるので。残念ながら結局日本のインフレは来年落ち着きそうで、変動金利の低金利も永く続いちゃいますね。

[3708: 口コミ知りたいさん]

この物件は2021年末～2022年初めの相場の設定価格なので、割安ですよね。子の売れ行きだと来年3月末までには340戸くらいでしょうか？
来年の中旬までには完売ですかね。

[3709: 評判気になるさん]

>>3708 口コミ知りたいさん
住友なら売り渋って、三越跡地の販売開始してから、値上げして売りそうですもんね。

[3710: 匿名さん]

これ基準だとかなりいい感じですね
>>917

[3711: マンション検討中さん]

>>3710 匿名さん
この基準に根拠があるかって話しはありますが、このままだと70%はいきそうですね。

[3712: 評判気になるさん]

>>3711 マンション検討中さん
２ヶ月で30戸ペースだから、来年2月までには更に60戸はけるから、280+60=340だから、ほぼ9割売れることになる。
来年の7月には完売してると思われる

[3713: 評判気になるさん]

角場魚類みたいなお店が入れば嬉しいなぁ。

[3714: 匿名さん]

>>3712 評判気になるさん
10月末で250戸成約なので2か月で30戸ペースとすれば来年2月末までに250＋60戸＝310戸となるのではないでしょうか。
勿論これでも竣工1年前にしてほぼ8割売れたこととなり非常に速いことに変わりはないと思います。

[3715: マンコミュファンさん]

>>3714 匿名さん
おそらく今回で30戸、2ヶ月後→12月下旬頃に30、２月に30でいまから340では？
次の販売12月下旬ですし

[3716: 名無しさん]

スーパーは決まったんですかね？よく分かっておらず

[3717: 通りがかりさん]

>>3716 名無しさん
正式な発表はされてませんね。
営業マンにきくか、インターネットで求人がでるまで待つしかないかもですね。

[3718: マンション検討中さん]

晴美フラッグ難民が押し寄せて幕張ベイパークがものすごい売れ方（全て抽選）をしてきているみたいですね。あの価格帯のベイパークが無くなったら次はどこに？

[3719: 検討板ユーザーさん]

幕張ベイパークは全戸大抽選会でとんでもない勢いで売れてる。ここはマイペースで少しづつ売れて竣工前完売を目指す感じですかね。

[3720: 匿名さん]

ベイパークはベイパークで良いと思うが、ここの検討者層とはあまり重ならないように思う。ここは千葉駅周辺の街の賑わいや充実した商業施設に裏付けされた利便性の高さや千葉駅へのアクセスの良さを重視する人に向いている一方、ベイパークは広々とした街並みや住環境の良さが好きな人に向いているので同じ千葉市でも相当カラーが違うと思う。
個人的な感覚としてはベイパークは好きな人には強烈にはまる物件だと思うが尖った物件で個性も強く、良くも悪くもより一般受けするのはこちらかなと思っています。

[3721: マンション検討中さん]

>>3720 匿名さん
幕張ベイパークも良いですが、ここを良いと思う人とは重ならない感じはしますよね。
ハマってる人が多いからこその人気なのかとは思いますが。

[3722: マンション掲示板さん]

マンマニさんも仰ってましたが、Dinksに受けるのはエクセレント、子育て世帯ならベイパークって感じですかね。
ベイパーク検討層は良くも悪くも千葉は検討候補には入らないでしょうね。ハルフラ落ちも、湾岸エリア、新しい街、新築供給って共通項からベイパークに流れやすいでしょう。
その中でも、本当は都市部のタワマンに住みたいけど手が届かないからハルフラ検討してましたって一部の層はエクセレントに流れるかもですね。

[3723: 匿名さん]

>3717

テナントは入居直前までアナウンスされないってケースが多い。

[3724: 通りがかりさん]

>>3723 匿名さん
アナウンスしたあと、予期せぬ理由でテナント変更があったりすると、契約違反にはならないけど説明がめんどくさいですからね。

決まってたとしても、直前までは公にされないイメージです。

[3725: 匿名さん]

＞３７０６

住友とは会社の財務力が違うからね。

[3726: マンション検討中さん]

公式ホームページの間取りを見ると、プレミア厶はMタイプしか掲載されてないので、他のプレミアム間取りは全部売れたんですかね。

[3727: マンション掲示板さん]

今日現地見たんですが今22階あたりを建設中ですね。もうすでにかなり迫力あり、初見27.8階位まで建ってるかと勘違いした程です。
いや完成がたのしみですね。

[3728: 検討板ユーザーさん]

>>3727 マンション掲示板さん
1階と2階のゲタ、3階のエントランスも、住宅フロアより天井高が高いからですかね？
4階の時点で、普通の板状マンションの7階くらいの高さはありそう。

[3729: 建築ウォッチャー]

15日に南側のクレーンも脚を伸ばしました。現在22階の柱を施工中です。19日には屋根まで行きそうです。
11月末までに23階、年末までに27階の屋根まで行くかどうかという感じです。
手摺も19階まで出来ていますので完成時のイメージがしやすくなって来ましたよ。

[3730: 買い替え検討中さん]

賃貸棟（エクセレントセンタービル）は今年竣工の予定でしたが、こちらはもう囲いとれてるんでしょうか。

[3731: マンコミュファンさん]

>>3730 買い替え検討中さん
まだ賃貸募集もされてないみたいなので、後ろ倒ししたのかもしれませんね。

賃貸等に住む立場で考えても、隣で大規模な工事してるところに住みたいとは思わないような。
タワーの内装工事終わるまで音もしそうですし。

[3732: マンション掲示板さん]

この物件、下駄部分との管理費負担比率ってどんなもんなんでしょうか？

[3733: マンコミュファンさん]

>>3732 マンション掲示板さん
管理費も修繕積立金も面積割りで決まっており負担割合は下駄部分が13.3%。残り86.7%が住戸です。

[3734: 建築ウォッチャー]

今日（19日）で22階の屋根まで行きましたよ。
手摺も20階まで来ています。隣の棟のシートはそのままです。

[3735: マンション掲示板さん]

>>3733 マンコミュファンさん

下駄にテナント入らなかったらどうなるんですか？

[3736: マンコミュファンさん]

>>3735 マンション掲示板さん
下駄部分の所有権は新日本建設が持ち続けるので、テナントの入居有無に関わらず新日本建設が支払います。
たぶん最初の質問もTwitterとかで話題に出てるのを見て不安になったんでしょうけど、彼らが最悪の状況で想定するような「元々の地権者が権利を持っているせいで起きるあれこれ」はここにはないので安心していいと思いますよ。

[3737: eマンションさん]

>>3736 マンコミュファンさん
なるほど、3732さんではないですが。
地権者が下駄の権利を持ってるがゆえに、管理費の割合がマンション住民で極端に高くなったり、借り主が決まらない場合の管理費滞納っていうのは、商業一体の再開発あるあるですもんね。

[3738: 匿名さん]

下駄部分の権利を地権者が持っていた場合に、その部分の管理費を権利保有者の地権者ではなく住民が負うというようなマンションが存在するということでしょうか。下駄部分の収益は権利保有者が取り、その管理費は住民が負担するなどというのは道理に合わないと思いますが、世の中にはそのようなマンションも存在するということでしょうか。

[3739: マンション検討中さん]

下駄に所有者の事務所・商業が入ったマンションで、管理費がマンション全体管理費と住居部分管理費に分かれていた経験がありました。
マンション住人は全体管理費と住居部分管理費のみ支払い、事務所・商業はエレベーター使わないのでマンション全体管理費のみ。もちろん住居部分管理費の方が3倍くらい高かったですが。
その経験からはエクセレントザタワーの管理費はそういうふうに分けていないので良心的なのかという印象をもったのですが・・・

[3740: 評判気になるさん]

>>3738 匿名さん
具体的にどこ？と言われるとぱっとはでてきませんが、ありますよ。
一例ではありますが、管理組合での議決権の割合が異なるケースがあります。
https://gentosha-go.com/articles/-/35431

地権者にとっては、自分の土地をデベロッパーに売り渡すわけですから、土地価格相当のマンションを要求するだけならマシなほうです。
場合によっては、修繕積立金を永久的に無しにする、というようなケースもあります。

そういった意味で、ここの土地が綺麗な四角ではないのも、地権者ともろもろの条件が合わなかったのでしょうね。

[3741: マンコミュファンさん]

>>3738 匿名さん
残念ながら存在するようです。企画段階から入り込んで管理費負担割合を自分の都合のいいようにゴネたりだとか、議決権は多めに取って修繕に反対したりとか面倒くさい話も中にはあるようで、それが嫌で権利関係が複雑なマンションは最初から避ける方もいます。

[3742: マンション検討中さん]

スーパーいなげやなの？

[3743: マンション検討中さん]

目の前の公園のイルミネーションがとても綺麗でした。マンションの飾りになってます。

[3744: 評判気になるさん]

>>3743 マンション検討中さん
26日からなのかと思ってましたが、もう光ってました？

[3745: マンション検討中さん]

>>3744 評判気になるさん
光ってました！

[3746: 評判気になるさん]

>>3742 マンション検討中さん
まだ決まってないとのことでしたよ。この前ですが。

[3747: マンション検討中さん]

>>3745 マンション検討中さん
ありがとうございます！
そうなんですね、こんどみにいってみます！

[3748: 匿名さん]

3738です。
管理費の件でご教示頂きありがとうございました。
こちらの管理費の算出方法が当然と思っていましたが、下駄部分に商業施設等が入るマンションの場合には必ずしもそうならない場合があるということを知りました。
それにしても下駄部分の管理費も住民が負う場合には、重要事項に該当しないのでしょうか。そのようなマンションを購入した方はしっかり認識して納得した上で購入しているのかが気になりました。こことは関係ない話で独り言です。

[3749: 通りがかりさん]

>>3748 匿名さん
宅建持ってるわけではないので正確ではないですが、重要事項説明の管理費のところで割合が説明されるんじゃないですか？
そこで、フーンと思うか、理由を聞くかのどちらかかと、ほとんどの人はフーンとしか思わないような気がします。
大規模修繕や管理費値上げの話しが出たときに、まじか！ってなるのかと。

借地権みたいな売り方もあるわけで、それでも納得して購入する方も多いのでOKなんでしょうね(借地権の場合はマンション価格が安く設定されるのでマシですが)。

めちゃめちゃ良い立地に建つ大規模マンションとかは地権者が多数いるし、強気に出れるので、複雑になりがちと聞いたことがあります。

[3750: 口コミ知りたいさん]

よく分からないのですが、結局のところこのマンションの管理費ってどうなんでしょうか？
相場？でいうと高いのか低いのか。

[3751: 評判気になるさん]

>>3750 口コミ知りたいさん
70平米で管理費2万くらいですよ。
近隣の板マンより5000円くらいは高いかもですね。

共用施設の必要性は置いといて、
ゲタに商業施設ありで、内廊下、各階ゴミ置き場、ジム、キッズルーム、ゲストルーム、パーティールームがあるようなマンションにしては安いほうかと。

[3752: 口コミ知りたいさん]

>>3751 評判気になるさん
普通に今建つタワマンとしては安い

[3753: 匿名さん]

中央公園のイルミネーション
安藤美姫(ミキティが点灯式に参加
スケートショーもあったらしい
https://twitter.com/YORUMACHIArtFes/status/1596507721179594752?t=vwYIa...

[3754: 検討板ユーザーさん]

今日の14時頃の南側。

[3755: マンション検討中さん]

もう280戸終わってそうですよね。
竣工半年前までには完売してそうですね。

[3756: 評判気になるさん]

>>3753 匿名さん
今日、スケートに遊びに行きましたがイルミネーション綺麗でしたよ。
公園の外には音が全く聴こえなかったので、北側低層階であろうとイベント期間中に窓を開けてても問題ないレベルです。
スピーカーで音楽流してますがリンク上と付近にだけ聴こえるように、音量と向きを調節してるみたい(係員の方に教えてもらいました)。

なので北側低層階で部屋の中からイルミネーションが見えるのであれば楽しめそうですね。
あとパーティールームからも見えるはずなので、友達呼んでも楽しいかも。

[3757: 検討板ユーザーさん]

>>3756 評判気になるさん

ぜひロック音楽イベント、和太鼓イベント時に改めて現地をご覧下さい。

[3758: 匿名さん]

>>3757 検討板ユーザーさん
何したいのか知らないけどネガキャンしても意味ないよ。残り110戸暗いしかない上に、広域から割安な千葉に検討者が集まり始めてるんだから。

[3759: 通りがかりさん]

>>3758 匿名さん
寂しいやつなんです、許してやってください。

[3760: 匿名さん]

>>3757 検討板ユーザーさん
さすが掲示板チェックが早いですねー！
いつもお疲れ様です！これからも頑張ってください！

[3761: 評判気になるさん]

>>3755 マンション検討中さん
どこかで鈍化するとは思いますが、来年の今頃には完売してそうですね。

[3762: 匿名さん]

>>3761 評判気になるさん
この値段で千葉駅近のタワマン(しかも階下にスーパー)は最後だと思うので早めに買ったほうが良いですね。

[3763: 匿名さん]

>>3762 匿名さん
海浜幕張のベイパークはスケールの大きな開発と人工的な美しさで人気が高いが、こちらは内廊下のタワマンで下駄部分にスーパーも入り、総武線のビッグターミナル駅であり県随一の街の賑わいを誇る千葉駅にも程よい距離で、普通に考えればこちらのほうが魅力が大きいと思う。

[3764: 口コミ知りたいさん]

>>3763 匿名さん
タワマンという共通点はありますが、特徴違うので好みは大きく分かれそうですよね！
どちらも素敵なマンションだと思います！

[3765: 建築ウォッチャー]

11月29日で23階の屋根まで行きましたよ。
隣の棟のシートはそのままです。

[3766: 通りがかりさん]

>>3765 建築ウォッチャーさん
ありがとうございます、隣は12月30日完了予定と書いてありましたね。

[3767: マンション検討中さん]

エクセレントセンタービルの賃貸情報出てますね。
https://rent.tokyu-housing-lease.co.jp/rent/8027674

[3768: eマンションさん]

>>3767 マンション検討中さん
来年2月入居ですね。
全55部屋埋まるまで時間かかりそうですね。

[3769: 匿名さん]

>>3767 マンション検討中さん
総戸数67戸、賃貸戸数62戸、募集中55戸とありますね。
7戸は（賃貸戸数-募集中）は、関係者が確保済みということでしょうかね。
賃料は3千円/㎡（55㎡で16万円台）なので、購入者目線でみれば物件価格に対して良い利回りだと思います。都内では物件価格が上がりすぎていてとてもこれだけの利回りは期待できず、さすが千葉ということだと思います。

[3770: 名無しさん]

今日のかなり存在感ありますね。

[3771: マンション掲示板さん]

>>3770 名無しさん
ありがとうございます、でかいですねー。

[3772: マンション検討中さん]

数日前に千葉駅いきました。千葉駅のエスカレーターおりて左に少し歩いたら、
もう物件が見えました。大通りのまっすぐ先（真ん中）にたっているので、物件も
大きいせいか徒歩9分？え？もっと近くない？と錯覚しますｗ
妙に近くに見えてしまいました（笑）
でももっと高くなるわけで・・
完成して照明などもつくと駅降りてすぐ、めちゃ目立つと思います。
早くその姿が見たくてたまりません♪
そして下駄の正確なスーパー情報も早く知りたいです笑

[3773: 評判気になるさん]

前の公園は一時市民会館の移転候補地だったので
どちらにしても人が多く集まる施設になってしまう

[3774: マンション検討中さん]

既出だったら申し訳ないですけど、概要欄の4棟の建物っていうのはどれをさしてますでしょうか？
エクセレントザタワー
エクセレントセンタービル
タワーパーキング
タワーパーキング
でしょうか？

[3775: 名無しさん]

>>3774 マンション検討中さん
センタービルは別だと思います。
想像ですが、東側のテナントが別棟あつかいなのかもしれません。

[3776: 評判気になるさん(住人予定)]

>>3774 マンション検討中さん
あってると思います。
タワーパーキングは1つで、もう一つは機械式駐車場ですが。

[3777: 建築ウォッチャー]

12月6日で24階の屋根が出来て、25階の柱が立ち上がっています。作業ピッチが上がってるように思います。

[3778: 名無しさん]

>>3777 建築ウォッチャーさん

ここにきて急いでるですね！

[3779: マンション検討中さん]

>>3777
外観的には３１階までなんだかあっというまに出来そうですね。
来年の前半とかには。。でもそのあとの内装がまた相当大変でしょうね。
400戸近いわけだし、内廊下だし、、

[3780: 匿名]

今日の外観です。写真では分かりにくいかもですが、イルミネーションと相まってとても美しい！

[3781: 口コミ知りたいさん]

>>3780 匿名さん
ありがとうございます。
隣のビルの囲いが取れるとデザインの統一感でかっこよく見えそうですね。

[3782: マンション検討中さん]

>>3781
隣の賃貸棟早く見たいですね～。もうすぐ完成？今月末あたり？ですよね、もうほぼ出来てるんだろうけど。。

[3783: 建築ウォッチャー]

12月13日で25階の屋根まで出来て26階の柱が立ち始めてます。作業日5日です。このペースで行くと19日で26階、26日で27階と年内に27階まで行きそうですよ。