エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

[スムログ 関連記事]
お便り返し その299「41歳独身男性 結婚予定なし 年収500万 おすすめのマンションは?」～ご注文はエクセレント ザ タワーですか?～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/38438/

[スムラボ 関連記事]
エクセレントザタワー　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/34995/

[3051: マンション検討中さん]

皆考える事は同じでここの安いとこはほとんどは投資目的(=賃貸)かと。
そのうち賃貸募集で沢山出てくるでしょう

[3052: 匿名さん]

これだけ繁栄している商業地に寄り添いながら、坪200万円台というのは大変魅力的に感じます。他のターミナル駅で同じような条件の物件は坪100万円以上高くなってしまうように思います。

[3053: 匿名]

>>3052 匿名さん
過去スレで毎度の話題となりますが、、
では『一体なぜここは激安物件なのか？？？』
という事ですね^^

[3054: マンコミュファンさん]

>>3053 匿名さん
①仕入れたのが2016年による土地原価の圧縮、
②会社としてのフラッグシップマンションのため、売れないのは避けるため、値付けを厳しくできなかった。
③工事費の資材高騰の余波を受ける前に契約して着工したため、建物原価圧縮

でしょうか。

[3055: マンコミュファンさん]

>>3052 匿名さん

今エクセレントと似た坪単価のタワーマンションだと、ブリヶ丘が条件近いですかね。

聖蹟桜ヶ丘からは新宿まで32～35分、東京まで52分。
千葉からは東京まで38分、新宿まで54分。
と、都心までの通勤時間に殆ど差は無いのですが、かたや県庁所在地ド真ん中の繁華街、かたや多摩川の河川敷の田舎と、千葉（エクセレントザタワー）はやはりお買い得だと思います。

ここ3ヶ月くらいでもセントラルタワーの出物がことごとく高騰してきてますし、今エクセレント買えるなら買っちゃった方が良いとおもうなぁ。

[3056: 評判気になるさん]

>>3052 匿名さん
たまにこういう物件があるので、マンション探すのって楽しいですよねー。
最近だと、北綾瀬とか練馬の物件も瞬間蒸発してましたし、これからも掘り出し物てきなマンションが出てくるといいのですが。

[3057: 通りがかりさん]

割とこのマンション、眺望気にしてない人が多い気がするけどやっぱ眺望ほしい勢はベイパ行くだろうしね。

[3058: 評判気になるさん]

>>3053 匿名さん
広域検討としては安いのでしょうが、これまでの千葉駅の相場からすると安くはないと思いますが。

それいったら、グラディスだろうが、弁天だろうが広域検討者からすると激安物件でしょうね。
むしろ駅徒歩5分以内なので、もっと激安物件かと。

柏たなかの、パークホームズとかに対しても『一体なぜここは激安物件なのか？？？』とか思っちゃう感じですか？^^

[3059: 評判気になるさん]

>>3057 通りがかりさん
それはそうでしょうね。
タワーマンションではなく、街中にある背の高い普通のマンションだと思えば、眺望は近辺のマンションと大きな差はないようなきがしますが。

一番良いのは、眺望良し＋便利な立地でしょうけど、ここやベイパークの予算だと難しいので、どっちを取るか？なんでしょうね。

[3060: 通りがかりさん]

>>3059 評判気になるさん
もちろんタワマンなので周辺の板マンよりも眺望もいいとは思います。ただ、それを第一に求める人はベイパとかを狙っちゃうのかなと。

僕は個人的にですが、このマンションは「タワマンである（ゆえに眺望いい）」ってことよりも、「超便利な立地にある周辺物件とは一線を画した高級仕様マンション」ってところに価値を感じて惹かれて買う方が多いのかなぁと。

都内でも湾岸エリアのタワマン郡は周辺環境だけで言えば正直不便ですからね..。

[3061: 名無しさん]

>>3055 マンコミュファンさん
なんか、セントラルタワーの中古上がってる感じしますよね。
感覚的なので根拠はありませんが(笑)

[3062: マンション掲示板さん]

>>3060 通りがかりさん
湾岸エリアは、埋立地のため開放的ですが、一つ一つの区画が大きくて、意外とコンビニ行くとかするにも時間かかりますよね。

[3063: 検討板ユーザーさん]

>>3062 マンション掲示板さん
そうなんですよね。
敷地内にあります、が意外と遠かったり。
ごちゃごちゃしてる街のほうが便利に感じますね。

[3064: eマンションさん]

>>3047 マンション検討中さん
メンテナンスが結構かかるのかもですね。そろそろ各部屋の天カセの寿命、洗濯機はミーレしか入れられないので、そろそろこちらも寿命かと思われるミーレの洗濯機に取替など。
十年毎の修繕一時金が面積あるので結構ヘビーに。
電気代高騰と人件費上昇で今後管理費値上げ懸念。省エネ性能がない大きな窓ガラスからの熱ロス等。
必要以上の床面積も考えものかもしれませんが、金銭的に余裕があれば良い出物でしょう！！！

[3065: 通りがかりさん]

名前がいいよね、エクセレントザタワーって。
千葉ってつかないところに唯一無二感とか本気度を感じる。
この思い切りは若干だけど、伝説のマンションポエム「劇的に千葉」に似たものを感じるわ

[3066: 評判気になるさん]

弁天１丁目のようにＥＶカーシェアあれば良かったのにね。

[3067: マンコミュファンさん]

>>3065 通りがかりさん
正気ですか？
マンション名が一番恥ずかしいのですが…
好みの問題ですね

[3068: マンコミュファンさん]

>>3066 評判気になるさん
カーシェアを用意すると管理費に跳ね返ってくるので、私は無くて良かったと思いました。マンション近くにタイムズのカーシェアがたくさんあり、実際に住み始めたら契約を検討したいです。

[3069: 通りがかりさん]

>>3066 評判気になるさん
あってもいいですけど、周辺にカーシェアあるのでなくても困らないかなー、と思ってます。

[3070: マンション検討中さん]

>>3065 通りがかりさん
「劇的に千葉」で売り出そうと決めた思い切りの良さ！笑
仮にマンション名が気に入らないとしても、「中央公園に面したタワマン」て言えば場所の説明に困らないかと。千葉駅東口から出てすぐ見える、目立つ外観になりそうで楽しみです。

[3071: マンコミュファンさん]

>>3070 マンション検討中さん
冷静に考えると、劇的に千葉って言葉の意味がよくわからないですよね(笑)

31階まで立ち上がった時の見え方が楽しみですね！

[3072: マンション検討中さん]

>>3066 評判気になるさん
全く同感です！
駐車場100%ではなく、高くて、あまり便利ではない駐車場ですので、カーシェアが２～３台あれば、住民の共通の利益になると思います。大手との提携などでもいいので、今からでも検討してほしいですね。

[3073: 評判気になるさん]

はぁ。。荒らしのネタにはなるは、営業の必死トークのネタにはなるはで投稿は金輪際止めます。

[3074: 匿名さん]

マンマニ先生も2016年には劇的に千葉を推してた
昨今の武蔵浦和、柏の葉に続き千葉も評価される時が来るかもね


『今後どのような街が値上がるでしょうか？』
『買ってもいい街はどこですか？』

というような質問をTwitterＤＭ相談でいただくことが多々あります。

２０１５年は
『埼玉県なら武蔵浦和、千葉県なら柏の葉なんておすすめですよ～』
と答えてきましたが、柏の葉に関しては以前よりも価格が上がってきており、千葉県であることを考えると安くはなくなってきました。

それは当然の流れで、不便な時期に一番街、二番街を購入した人が得をするのは当然のことでしょう。

今となっては柏の葉のイメージが向上しており、『柏の葉に家を買いました』と聞いても『柏の葉ってどこ？なんでまた柏の葉？』というように不思議な目で見られることも少なくなったはずです。

豊洲や武蔵小杉だって住宅価格が安いときに購入した人は当時不思議な目で見られたはずです。

得をするには周りから不思議な目で見られる時期に購入するのが鉄板なわけです。

では今はどこが狙い目なのか？
ズバリ『千葉駅徒歩１０分圏内』です
https://fanblogs.jp/mansion48/archive/674/0

[3075: 匿名さん]

>>3073 評判気になるさん
よくわかんないけど、そう思うなら辞めたほうがいいね。

[3076: eマンションさん]

>>3072 マンション検討中さん
私は反対です。車のリース代はマンション管理組合負担なのに、カーシェアの売上はすべて業者に持っていかれるようですよ。貴重な駐車場枠もカーシェアに使わせることになるし。もし今さら入居前にカーシェア導入をデベが決めてきたら、クレームを入れると思います。
駐車場の優先権付きの住戸販売とかなら文句無いですが。

[3077: 通りがかりさん]

>>3076 eマンションさん
安心してください、そのレベルの計画変更が契約後にされることは過去ありませんので。
EVなんて電力と場所が必要なものは、設計完了後に追加できるほど簡単ではありせん。

[3078: 検討板ユーザーさん]

>>3076
EVは電力線の工事だったり、必要な電力の計算も全然異なるので、後からの追加はかなり無理があります。
少なくとも電力線は基礎工事時に埋める必要があるので、今からの追加は無理ですね。

[3079: 検討板ユーザーさん]

3078です。
EVでないカーシェアも、テナント用の駐車場、機械式駐車場だったりと、スペースに余裕はなさそうなので今からの追加は難しいでしょうね。

[3080: 名無しさん]

>>3078 検討板ユーザーさん

https://yourstand-ev.com/condominiums/

そもそも後付けが一般的だし、そんなことないと思いますけどね。
まぁ入居後の理事会で検討でしょう。補助金でほとんど負担ないはずですし。

[3081: ご近所さん]

>>3076 eマンションさん
そんな契約あるわけないですよ。車も設備も管理も業者負担で、売り上げは当然業者。スペースを貸す地代を管理組合が受け取るんですよ。

[3082: 匿名さん]

>>3081 ご近所さん
マンション住人以外もカーシェア利用OKにすれば、事業者負担でいけると思います。その場合、敷地内に外部の人間が立ち入ることになります。マンション管理関係の情報を発信されている「がすたま」さんの2021年6月のnote記事が参考になるかと。
マンション住人のみカーシェアを利用する形式であっても事業者側がコストを将来にわたり全て負担する契約を締結できれば、反対意見は少なくなるでしょう。

[3083: ご近所さん]

>>3082 匿名さん
そうですね。このマンションは１～２Fは商業施設で、その駐輪場はあるわけで、外部の人間が立ち入ることも大して抵抗はないのでは？

https://share.timescar.jp/view/station/detail.jsp?scd=DG78&wid=-60...
ここのように居住専用のマンションでも問題なく運営されてますし。

ただスペースがないですよね？地上3段横行昇降式をカーシェア用にできればいいですが、プレミアムフロアの優先区画でしたかね？

[3084: 匿名さん]

この立地だと徒歩5分圏内にタイムズカーシェアが数箇所、台数にして10台以上あるのにわざわざマンションで持つ意味ある？近くにそういうのがなければ導入検討の価値もあるだろうけど、近隣で賄えるのにわざわざ揉め事の種を作る必要はないでしょ

[3085: ご近所さん]

>>3084 匿名さん
「徒歩5分圏内のタイムズカーシェア」まで取りに行くより、「敷地内のカーシェア」の方が便利では？また近隣にたくさんあれば、外部の人がわざわざここのを借りる理由もなく、実質ほとんど住人だけが利用するかと思います。

[3086: 口コミ知りたいさん]

>>3085 ご近所さん
・入居前の駐車場抽選で未販売住戸を考慮しても十分な空きが発生して
・組合負担一切なし（利用者以外には費用負担が発生しない）、駐車場に振り替えるために契約解除時も違約金発生なしでやってくれる業者が見つかれば
デメリットはないしいいかもしれないですね

[3087: 名無しさん]

>>3085 ご近所さん
実質ほとんど住人だけが利用する状態なら、管理組合からの持ち出し費用がかさむでしょう。そのお金は将来の大規模修繕に回してほしい。

[3088: 匿名さん]

もし管理組合からの持ち出しになるようなら、住民の中でも利用する人しない人がいるわけで利用しない人にとって不公平感が生じるのでは。
利用者が全て費用負担することは必要最低条件でしょう。ただそれでは費用が高くなりそうで、PAYしないと思う。

[3089: 通りがかりさん]

>>3086 口コミ知りたいさん
これくらいじゃないと住民投票でも賛成多数は難しいかもですね。
追加で工事費用や管理費用が発生するなら、んー、ってなっちゃう人も多そう。
これらがクリアされると、あとは外部の方が敷地内に入るリスクくらいしかデメリットはなさそうですね。

どーでもいいですが、カーシェアって色んな使われ方がされるんですね。
https://www.google.com/amp/s/www.mag2.com/p/money/1210983/amp

[3090: ご近所さん]

>>3087 名無しさん
なんでそうなるんですか？
カーシェアを使った人が利用料を払うだけです。ほとんど住民の利用だけでも十分回れば業者の利益になりますよね？WIN-WINの関係になれば、カーシェアがあるといいな、と願ってます。

[3091: ご近所さん]

>>3088 匿名さん
https://note.com/gasu_tama/n/ncedae95b840a
こちらの記事の「オープン型」をご覧いただけますでしょうか？

ほとんど住民の利用だけでも十分回れば業者の利益になりますよね？WIN-WINの関係になれば、カーシェアがあるといいな、と願ってます。

[3092: 通りがかりさん]

前提に差があり空中戦になってるので、あまり意味のある議論だとは思わないけど、管理組合発足後に申請？してみればいいかもしれませんね。

個人的には必要性は感じませんが、利用者以外に費用や管理負担がないならどちらでもいいです。

[3093: 匿名さん]

住民全体での費用負担が一切発生しないということに加えて利用者は住民に限定されるということなら、多少なりともマンション全体の価値が高まるかもしれないので特段強い反対もでないかもしれませんね。
但し、住民以外の第三者にも利用を開放するとなるとそこまでするのは反対というネガティブな意見も多いでしょう。
住民の中の利用しない人にも何かメリットを提供できるかどうかが鍵かと思います。

[3094: マンション比較中さん]

>>3093 匿名さん
費用負担なしなら第三者にも利用を開放が条件になるでしょう。
メリットとなりうるとしたら、ここの駐車場は約３３%ですが、需要が上回れば抽選に外れて利用できない人が増えます。
カーシェアがあれば車を手放しても良いと考える人が増え、３３％に近似してくれば、駐車場を必ず使いたいという人の当選確率が上がります。間接的にカーシェア導入のメリットになりませんか？
ただ、もし導入でみんなが車を手放し３３％の駐車場が埋まらず空きになったら大きなデメリットになりますが、まあ、こういうマンションの住民がそこまで車所有が減るとは思えません。

[3095: 匿名さん]

駐車場に空きがあって、利用者以外の費用負担がない（むしろ業者から場所代の収入が入ってくる）なら導入検討してもいい←分かる

とにかく導入して欲しい！カーシェア導入したら車を手放す人が増えて希望者が駐車場とれるようになる！それがみんなにもメリットだ！←？

駐車場が満車にならないと管理組合の収入に問題が出るけど、手放す人がいてちょうど駐車場が埋まる程度になるハズだ！←？？？？

ちょっと意味わからないので、もし駐車場に空きが出るようなら考えればいいんじゃないですかね…

[3096: eマンションさん]

>>3094 マンション比較中さん
なんでそんなにカーシェア導入にこだわるの？(笑)

管理組合への意見ならまだしも、検討板でそんなに拘るなら、カーシェアが付いてるマンションにしたほうがいいと思いますよ。

[3097: マンション比較中さん]

>>3095 匿名さん
文章が下手ですみません。
例えば、ここの住人のうち現時点で７０％の人が駐車場を使いたいと考えてるとします。ここの駐車場は３３％ですのであふれた３７％は利用できません。約２人に１人がハズレです。
敷地内にカーシェアがあるのなら車を手放しても良いと考える人が増え、駐車場のニーズが５０％に減ればあふれる人は１７％に減ります。
どうしても車を所有して駐車場を使いたいと考える人にとって、当選確率が上がることはメリットにならないかということです。
カーシェアがあるからといって、このマンションで３３％を切ってしまうほど減ることは考えにくいと思います。駐車場不足の需要と供給のバランスの改善にならないかということです。

[3098: 匿名さん]

>>3097 マンション比較中さん
なるほど、その通り！！
敷地内にカーシェア欲しいね！

と、なったとして、どうするんですか？
モデルルームに電話して、検討板で賛成多数なので今から導入を検討してもらえませんか？とか言います？

[3099: マンション比較中さん]

>>3098 匿名さん
デベロッパーは日々市場調査はしてると思いますよ。
こちらの掲示板も多少の影響はあるのではないでしょうか？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668871/3/
このマンションでは、当初なかった食洗機が途中から設置されました。
ここの掲示板の影響もあったかもしれません。

マンション検討中に、マンション対する希望を言ったり、他者の考えを聞いたり、この掲示板を使ってます。
逆にあなたは何を目的にこの掲示板を利用してるのですか？

[3100: 匿名さん]

車を持つ予定のない人目線では「今の駐車場希望率も知らないし」「カーシェア導入時の歩留率も分からないし」「わざわざ損する可能性を飲んで今から考えなくても、もし駐車場に空きが出たらその時に考えればいいじゃん」なのですが、
敷地内駐車場を欲しい人目線では「カーシェア導入したら車手放す人もいるはず」「そうなれば駐車場の当選確率が上がる」「だから駐車場抽選前に導入決定して欲しい！」「まあ駐車場が満車にならないってほどには手放さないだろうから損する可能性は多分ないやろ」ってコト？

私は検討板で妄想するのも盤外戦するのもアリだと思いますよ（笑）