エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[1823: 匿名さん]

>>1822 匿名さん
せり出す感じになってますもんね！

[1824: 匿名さん]

東向きで検討してたんですが、B'の部屋で向かいの建物を越すのは9階くらいからですかね？

[1825: 匿名さん]

>>1819 マンション検討中さん
今1番上で何階を建設中なんでしょうか？

[1826: 匿名さん]

>>1825 匿名さん
確か10かいとかでしたよ

[1827: 匿名さん]

>>1826 匿名さん
10階ですか！ありがとうございます！

[1828: 匿名さん]

>>1827 匿名さん
写真でいうと、1番下の真ん中の住戸だけ見えてる階が5階、そのひとつ上ですべてのバルコニーのサッシが見えてるのが6階で、そのまま上に行き10階を作ってるとこです。

[1829: 匿名さん]

>>1824 匿名さん
室内から真東を見るだけなら7階。バルコニーから南東方向も向くなら9階。

[1830: 匿名さん]

バルコニーの真ん中だけ見えているところが4階、手すりガラスが全部嵌ってるのが7階、ガラスなしが8～9階じゃないかな？6階が横のビルの看板と同じ高さのはずだから

[1831: 匿名さん]

>>1830 匿名さん
4階はバルコニーは躯体なので、ガラスではないため、5階ですよ！

[1832: 匿名さん]

>>1828 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます！では、まだまだ高くなりますね。完成が楽しみです！

[1833: 匿名さん]

>>1829 匿名さん
東向きで向かいを気にしない高さが良ければ9階以上ですね。ありがとうございます

[1834: マンション検討中さん]

>>1830 匿名さん
4階のバルコニーは、コンクリートだったはずなので、１番下でみえてるところは5階なはずです！

[1835: 匿名さん]

これからどんどん存在感増してくでしょうね！

[1836: 匿名さん]

>>1831 匿名さん
>>1834 マンション検討中さん
横の建物の高さが分かり易い写真です。こうして見るとやはり看板横が6階になるはずで、4階がコンクリート手摺というのも間違いないので、実はガラスっぽく見えているけど意匠を統一するために縁をつけているだけのコンクリートなのでは？だとしたら相当凝っていますね

[1837: 匿名さん]

ごめんなさい、よく見たら建築写真に写っている看板はフレッシュネスバーガー隣じゃなく奥の建物のものですね。失礼いたしました。。

[1838: マンション検討中さん]

南側に階数表示がありますね。
画像だと小さくて見えないでしょうか。

[1839: マンション掲示板さん]

>>1838 マンション検討中さん

階数表示見えます。ありがとうございます！

[1840: マンション検討中さん]

>>1838 マンション検討中さん
情報感謝です！

[1841: 検討板ユーザーさん]

>>1838 マンション検討中さん

ありがとうございます！

[1842: 匿名さん]

アンケート見ていると東京とか千葉市以外の在住で購入されている方も3-4割程度いるような感じでしたから、工事途中の写真はとても良いと思います！！（簡単に現場に見にくることができないので）

[1843: マンション検討中さん]

>>1819 マンション検討中さん
隣の賃貸棟(センタービル)って、今年の11月末に竣工でしたよね？
竣工まで4ヶ月くらいなのに、そんなに立ち上がってないんですね。

[1844: マンション検討中さん]

管理費と修繕積立金合わせて70㎡で3万円弱という計算で合ってますか？

[1845: マンション検討中さん]

>>1844 マンション検討中さん
あってますよ！

[1846: マンション検討中さん]

>>1845 マンション検討中さん
ありがとうございます。板マンよりはさすがに1万くらい高いのですね

[1847: マンション検討中さん]

>>1846 マンション検討中さん
そうですね、都内とかのタワーマンションよりは安いですが、管理費で2万円、修繕積立金で1万円くらいです。

[1848: 匿名さん]

>>1847 マンション検討中さん
ここは内廊下でディスポーザーや各階ごみ置き場ありで共用施設もあるので千葉の一般的なマンションよりは管理費は高くなるが、それでも都内のタワマンからみれば安く感じますね。

[1849: 匿名さん]

>>1848 匿名さん
普通に安いですよね。都内と比べると管理費の単価が２００円/平米程度安い

[1850: 検討板ユーザーさん]

修繕費を除いた管理費（インターネット、浄水は込み）でエクセレントは328.9円/㎡。
各階ゴミ置き場がなくて最近話題になった戸越公園タワーの管理費は496.6円/㎡。

もともとタワーは高速エレベーターや高層階まで給水するためのポンプ等の電気代で板マンより管理費高いし、さらに各種費用が高騰する中で新しい物件は赤字にならない適正な管理費にしようとしている中で、内廊下＆各階ゴミ置き場＆ディスポーザー有りでこの管理費なら安い方ですね。
同じタワーでも10年以上前の物件なら管理費改定できてなくて安いままのところも多いけど。

ケチって汚れが目立つようになるよりは居住空間を快適にしてもらった方がいいでしょう。

[1851: マンション検討中さん]

どういう仕組みで安くなってるんでしょうね。
24時間有人管理でない等はありますが、一般的なタワーマンションと同じような共用施設のスペックなのかなー、とは思ってます。

そうしたときに、戸越公園のタワーだったり、南町田駅前のタワーと比べて管理費がかなーり安い理由ってなんでしょうか。

[1852: 匿名さん]

>>1851 マンション検討中さん
管理はそんなにお金変わらないでしょうから、単純に人件費が大きいかと。
24時間管理でないこと、新日本建設の管理会社であることが大きく寄与してると思います。
お金たくさん払うから安心ではないものの、今の単価(戸越公園とか)が適正という軸をやめれば、別に安い！安い！とはならないかと。
10年前とかの物件はエクセレントより安いの沢山ありますからね。
要は人件費です。

[1853: 匿名さん]

>>1852 匿名さん
後は物件の戸数にもよるかと。
200戸か400戸で半額とはならんけど、１住戸の負担割合は当然低くなりますからね。

[1854: 匿名さん]

>>1851 マンション検討中さん

>>
どういう仕組みで安くなってるんでしょうね。

その“色々と『安い』…”てのがココの売りです

なぜ安いなのか…

は、過去スレをご覧下さいね

[1855: 検討板ユーザーさん]

1852さんの言う通り人件費が大きいですね。
仮に24時間有人管理とした場合、少なくとも2人追加で必要になって50万円/月×2名。それを面積割すると35円/㎡ほど高くなる計算です。
これは人件費だけなのでその他経費・利益を○%乗せるとさらに高くなります。
また、千葉と都内の給与相場も違うので、日中の管理スタッフ、清掃スタッフの人件費も含めて1.2倍くらい違うと結構な額になります。
購入層がどの程度まで受け入れてくれるか考えて管理費・積立合わせて3万円程度に抑えるよう努力した部分もあると思いますが、大きいのは人件費（非24時間、時給相場）かと思います。

[1856: マンション掲示板さん]

部屋の価格も眺望にこだわらないなら13階くらいまでは千葉駅周辺のエクセレント物件とあまり変わらない金額で買えそうなくらいまで抑えてますよね。外観も立派だから欲しくなってしまう

[1857: 匿名さん]

西友が入ったら24時間営業なので、スーパーの警備員は24時間いることにはなりますね。

[1858: 匿名さん]

管理会社自身の利益がどれだけ乗っているかによっても管理費は違ってくる。デベとすれば都内の高額マンションは管理費を高くしても売れ行きに影響する度合いは小さいので、デベ傘下の管理会社は都内マンションの管理費に郊外マンションよりも大きな利益を組み込んでいるのではないだろうか。

[1859: マンション検討中さん]

1851です。
皆様ありがとうございます！
人件費の部分で利益を取りすぎないのが、安い管理費で済んでる理由なのかもですね。

それとうろ覚えですが、営業マンがゲタの商業施設からも管理費だったり修繕積立金を取ってるって言ってたような気がするのですが、そこら辺の影響もあるんですかね。

[1860: 匿名さん]

>>1859 マンション検討中さん
下駄は新日本建設保有で新日本建設が管理費、修繕費を払うことになるので、面積がどでかいので管理費はある程度抑えたい思惑は少しは働いてそう。
西友が本命なのも、上の人が言ってるように24時間営業スーパーで警備員1人は夜も置くからかもしれない。

[1861: 検討板ユーザーさん]

>>1859 マンション検討中さん
商業含めて面積割しているのも13%くらい抑制の効果がありますね。

[1862: 匿名さん]

今週末にも第３期２次やりそうですね！
何戸供給されるのか。

[1863: 匿名さん]

>>1862 匿名さん
SUUMO新築マンション千葉版の今週号は3期2次の予定が8月下旬販売開始予定になってるんですよね、、、
夏は不動産販売にはキツいのかもですね。

[1864: 匿名さん]

＞夏は不動産販売にはキツいのかもですね。

夏というか長期休暇の期間は帰省や旅行でマンション販売の閑散期。モデルルームも長期にお休みってデベもある。ここは休みの案内出てないから営業するのかな。涼みに行くのもいいかも。

[1865: 匿名さん]

＞1864

しっかり休む三井は売れてなくても10日以上お休み。

[1866: 匿名さん]

＞1860

ゲタ部分の管理費って住棟部分に回してるわけじゃないけどね。某物件では商業施設があるから住棟の警備員を増やすために管理費を高く設定していると説明していた。

割安な理由ちゃんと確認しないと足りなくなって入居早々値上げってなったりするかも。

[1867: マンション検討中さん]

>>1866さん
このマンションが、ゲタ部分の管理費を住棟に回していないというのは事実ですか？それとも想像ですか？

もちろん人件費のおかげで、管理費が安いってのも想像でしょうけど、↑の件も事実かどうかを知りたいです。

[1868: マンション掲示板さん]

自分が管理費を設定する担当者だったとして、初めてのタワマンで計算することを想像すると凄いプレッシャーだな

[1869: 評判気になるさん]

>>1868 マンション掲示板さん
だから長谷工とのJVなんでしょうね。
設計、施工しかり、管理の方法だったり修繕積立金の考え方も参考にさせてもらってるのかと。

[1870: 検討板ユーザーさん]

似たようなスペックの千葉セントラルの中古を見る限り、管理費があまり変わらないので、このマンションが著しくサービスレベルを落としてるわけではないんだろうなーと思ってます。

[1871: 匿名]

>>1870 検討板ユーザーさん

まあここは当初から言われてる通り、全てにおいて何でも「安い」ので！笑

[1872: 匿名さん]

>>1871 匿名さん
この物件は新日本建設として初のタワマンで失敗は許されず、自社の利益を圧縮することで販売価格も通常より安く設定しているとモデルルーム訪問時に営業より説明を受けた。管理費に関しても、管理会社は自社関連企業なのでリーズナブルな費用が実現できているのではないでしょうか。