エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[1801: 匿名さん]

賃貸棟の2-4階は飲食だと入らなさそうだからクリニックを募集してるのかと思えるのですが、この賃料でこの場所に入るクリニックが５つもあるのか疑問です。既にクリニックはありますし、駐車場がないクリニックで採算とれるのかなと。エキナカにもあるし。

[1802: 評判気になるさん]

>>1728 名無しさん
遅くなりましたが、私の価値観や前提は関係なく、あなたの意見を伺いたいのです。
私にアドバイスが欲しいという質問ではなく、あなたの意見と具体的に比較した物件を教えて欲しいです。

> 余程他で今新築建設中のマンションのが魅力あり
とのことですので。

[1803: マンション検討中さん]

現地に行くとだいぶ建設が進んできましたね
9階くらいまで伸びてますね。

10-11階くらいで西側の建物が越えられるくらいでしょうか。
南西Fタイプなら12F以上で眺望は今のところは安パイといったところでしょうか。
賃貸のエクセレントセンタービルはもうちょい高いので北西なら15Fくらいから西側が見えてきますね。

[1804: マンション検討中さん]

エクセレントセンタービルと、北西側住戸(a1とかb)の低層階ってどれくらい離れてるんですかね。

[1805: マンション検討中さん]

>>1803 さん
ありがとうございます。
眺望の抜ける階数については、事前情報の通りっぽいですね。

[1806: 匿名さん]

>>1804 マンション検討中さん
図面で見た感じでバルコニー先端同士だと狭いところで2m、広いところで4mくらいかな。12階以下は部屋の中めっちゃ見られそうですね

[1807: マンション検討中さん]

>>1806 匿名さん
ありがとうございます。
窓の高さが合わないような設計にしてるようなので目線が合うことはないですね。

[1808: マンション検討中さん]

隣との壁は、乾式戸境壁を採用することなっていますが
スタッドがちゃん千鳥に設置されるかいるか不安です。
千鳥に設置されなければTDL56の機能を満たせないので。
後から確認できるものではないので、不安です。

[1809: 匿名さん]

西向きCタイプとDタイプは店舗入り口の上なので低層でも抜けるのでお得な感じがします。

[1810: 匿名さん]

>>1808 マンション検討中さん
ここ千鳥

[1811: 匿名さん]

近く通りました。見えてる部分見ると予想図よりも格好いいですね。

[1812: 匿名さん]

>>1806 匿名さん
相手側の窓（A1やBタイプに面する相手側の住戸）はすりガラス（不透明）とのことなので、開けない限り見えないですし、1807さんおっしゃるとおり、高さが合わず、窓も片開き型のため、そんなに不安しなくてもいいかと。
あと、距離感は、バルコニーからで４ｍ、部屋からは狭いところで６ｍ、広くて８ｍ程度でしょうか。
今ぐらいだと、夏の直射日光がないため、逆にいいのでは。
北向きは抜けますし。西側道路の音対策にもセンタービルが一躍買ってると思います。
まあ、建物ない方がいいのですが、そこまでマイナス要素でもないと思います。その分価格安いですし！

[1813: 匿名さん]

すりガラスではなく、片板ガラスでした。すみません。

[1814: 匿名さん]

実物見る感じだとA2タイプは低層でも隣の建物の影響受けにくそうでした。エクセレントザタワーが微妙に斜めに建っているので。

[1815: マンション検討中さん]

>>1812 匿名さん
ありがとうございます。
いがいと離れてるんですね！

[1816: マンション検討中さん]

>>1814 匿名さん
最初から前建があるとわかっていたので、できるだけ考慮したのかもしれませんね。

[1817: 匿名さん]

>>1816 マンション検討中さん
そうですね！
今の段階ではA2しか見えないからかもしれませんが、A2いいな~と眺めてました。

[1818: 匿名さん]

検討してる人は一度途中まで建設中のものを見るとイメージ湧きやすくて良いかもしれませんね。

[1819: マンション検討中さん]

今日、撮影しました。

[1820: マンコミュファンさん]

>>1809 匿名さん
賃貸ビルより南側ということですか？立体的な想像力がなくてイメージがわかない笑

[1821: マンション検討中さん]

>>1819 マンション検討中さん
ありがとうございます！！
思ったよりけっこう建ってますね（笑）

[1822: 匿名さん]

>>1819 マンション検討中さん
ありがとうございます！

マリオンが左右非対称なので、手摺ガラスの幅が左右で異なるのですね。結構細部にコダワリを感じます。
コストカットしようと思えばそもそもマリオンは無駄だし、左右非対称にはしないだろうし。

[1823: 匿名さん]

>>1822 匿名さん
せり出す感じになってますもんね！

[1824: 匿名さん]

東向きで検討してたんですが、B'の部屋で向かいの建物を越すのは9階くらいからですかね？

[1825: 匿名さん]

>>1819 マンション検討中さん
今1番上で何階を建設中なんでしょうか？

[1826: 匿名さん]

>>1825 匿名さん
確か10かいとかでしたよ

[1827: 匿名さん]

>>1826 匿名さん
10階ですか！ありがとうございます！

[1828: 匿名さん]

>>1827 匿名さん
写真でいうと、1番下の真ん中の住戸だけ見えてる階が5階、そのひとつ上ですべてのバルコニーのサッシが見えてるのが6階で、そのまま上に行き10階を作ってるとこです。

[1829: 匿名さん]

>>1824 匿名さん
室内から真東を見るだけなら7階。バルコニーから南東方向も向くなら9階。

[1830: 匿名さん]

バルコニーの真ん中だけ見えているところが4階、手すりガラスが全部嵌ってるのが7階、ガラスなしが8～9階じゃないかな？6階が横のビルの看板と同じ高さのはずだから

[1831: 匿名さん]

>>1830 匿名さん
4階はバルコニーは躯体なので、ガラスではないため、5階ですよ！

[1832: 匿名さん]

>>1828 匿名さん
ご丁寧にありがとうございます！では、まだまだ高くなりますね。完成が楽しみです！

[1833: 匿名さん]

>>1829 匿名さん
東向きで向かいを気にしない高さが良ければ9階以上ですね。ありがとうございます

[1834: マンション検討中さん]

>>1830 匿名さん
4階のバルコニーは、コンクリートだったはずなので、１番下でみえてるところは5階なはずです！

[1835: 匿名さん]

これからどんどん存在感増してくでしょうね！

[1836: 匿名さん]

>>1831 匿名さん
>>1834 マンション検討中さん
横の建物の高さが分かり易い写真です。こうして見るとやはり看板横が6階になるはずで、4階がコンクリート手摺というのも間違いないので、実はガラスっぽく見えているけど意匠を統一するために縁をつけているだけのコンクリートなのでは？だとしたら相当凝っていますね

[1837: 匿名さん]

ごめんなさい、よく見たら建築写真に写っている看板はフレッシュネスバーガー隣じゃなく奥の建物のものですね。失礼いたしました。。

[1838: マンション検討中さん]

南側に階数表示がありますね。
画像だと小さくて見えないでしょうか。

[1839: マンション掲示板さん]

>>1838 マンション検討中さん

階数表示見えます。ありがとうございます！

[1840: マンション検討中さん]

>>1838 マンション検討中さん
情報感謝です！

[1841: 検討板ユーザーさん]

>>1838 マンション検討中さん

ありがとうございます！

[1842: 匿名さん]

アンケート見ていると東京とか千葉市以外の在住で購入されている方も3-4割程度いるような感じでしたから、工事途中の写真はとても良いと思います！！（簡単に現場に見にくることができないので）

[1843: マンション検討中さん]

>>1819 マンション検討中さん
隣の賃貸棟(センタービル)って、今年の11月末に竣工でしたよね？
竣工まで4ヶ月くらいなのに、そんなに立ち上がってないんですね。

[1844: マンション検討中さん]

管理費と修繕積立金合わせて70㎡で3万円弱という計算で合ってますか？

[1845: マンション検討中さん]

>>1844 マンション検討中さん
あってますよ！

[1846: マンション検討中さん]

>>1845 マンション検討中さん
ありがとうございます。板マンよりはさすがに1万くらい高いのですね

[1847: マンション検討中さん]

>>1846 マンション検討中さん
そうですね、都内とかのタワーマンションよりは安いですが、管理費で2万円、修繕積立金で1万円くらいです。

[1848: 匿名さん]

>>1847 マンション検討中さん
ここは内廊下でディスポーザーや各階ごみ置き場ありで共用施設もあるので千葉の一般的なマンションよりは管理費は高くなるが、それでも都内のタワマンからみれば安く感じますね。

[1849: 匿名さん]

>>1848 匿名さん
普通に安いですよね。都内と比べると管理費の単価が２００円/平米程度安い

[1850: 検討板ユーザーさん]

修繕費を除いた管理費（インターネット、浄水は込み）でエクセレントは328.9円/㎡。
各階ゴミ置き場がなくて最近話題になった戸越公園タワーの管理費は496.6円/㎡。

もともとタワーは高速エレベーターや高層階まで給水するためのポンプ等の電気代で板マンより管理費高いし、さらに各種費用が高騰する中で新しい物件は赤字にならない適正な管理費にしようとしている中で、内廊下＆各階ゴミ置き場＆ディスポーザー有りでこの管理費なら安い方ですね。
同じタワーでも10年以上前の物件なら管理費改定できてなくて安いままのところも多いけど。

ケチって汚れが目立つようになるよりは居住空間を快適にしてもらった方がいいでしょう。

[1851: マンション検討中さん]

どういう仕組みで安くなってるんでしょうね。
24時間有人管理でない等はありますが、一般的なタワーマンションと同じような共用施設のスペックなのかなー、とは思ってます。

そうしたときに、戸越公園のタワーだったり、南町田駅前のタワーと比べて管理費がかなーり安い理由ってなんでしょうか。

[1852: 匿名さん]

>>1851 マンション検討中さん
管理はそんなにお金変わらないでしょうから、単純に人件費が大きいかと。
24時間管理でないこと、新日本建設の管理会社であることが大きく寄与してると思います。
お金たくさん払うから安心ではないものの、今の単価(戸越公園とか)が適正という軸をやめれば、別に安い！安い！とはならないかと。
10年前とかの物件はエクセレントより安いの沢山ありますからね。
要は人件費です。

[1853: 匿名さん]

>>1852 匿名さん
後は物件の戸数にもよるかと。
200戸か400戸で半額とはならんけど、１住戸の負担割合は当然低くなりますからね。

[1854: 匿名さん]

>>1851 マンション検討中さん

>>
どういう仕組みで安くなってるんでしょうね。

その“色々と『安い』…”てのがココの売りです

なぜ安いなのか…

は、過去スレをご覧下さいね

[1855: 検討板ユーザーさん]

1852さんの言う通り人件費が大きいですね。
仮に24時間有人管理とした場合、少なくとも2人追加で必要になって50万円/月×2名。それを面積割すると35円/㎡ほど高くなる計算です。
これは人件費だけなのでその他経費・利益を○%乗せるとさらに高くなります。
また、千葉と都内の給与相場も違うので、日中の管理スタッフ、清掃スタッフの人件費も含めて1.2倍くらい違うと結構な額になります。
購入層がどの程度まで受け入れてくれるか考えて管理費・積立合わせて3万円程度に抑えるよう努力した部分もあると思いますが、大きいのは人件費（非24時間、時給相場）かと思います。

[1856: マンション掲示板さん]

部屋の価格も眺望にこだわらないなら13階くらいまでは千葉駅周辺のエクセレント物件とあまり変わらない金額で買えそうなくらいまで抑えてますよね。外観も立派だから欲しくなってしまう

[1857: 匿名さん]

西友が入ったら24時間営業なので、スーパーの警備員は24時間いることにはなりますね。

[1858: 匿名さん]

管理会社自身の利益がどれだけ乗っているかによっても管理費は違ってくる。デベとすれば都内の高額マンションは管理費を高くしても売れ行きに影響する度合いは小さいので、デベ傘下の管理会社は都内マンションの管理費に郊外マンションよりも大きな利益を組み込んでいるのではないだろうか。

[1859: マンション検討中さん]

1851です。
皆様ありがとうございます！
人件費の部分で利益を取りすぎないのが、安い管理費で済んでる理由なのかもですね。

それとうろ覚えですが、営業マンがゲタの商業施設からも管理費だったり修繕積立金を取ってるって言ってたような気がするのですが、そこら辺の影響もあるんですかね。

[1860: 匿名さん]

>>1859 マンション検討中さん
下駄は新日本建設保有で新日本建設が管理費、修繕費を払うことになるので、面積がどでかいので管理費はある程度抑えたい思惑は少しは働いてそう。
西友が本命なのも、上の人が言ってるように24時間営業スーパーで警備員1人は夜も置くからかもしれない。

[1861: 検討板ユーザーさん]

>>1859 マンション検討中さん
商業含めて面積割しているのも13%くらい抑制の効果がありますね。

[1862: 匿名さん]

今週末にも第３期２次やりそうですね！
何戸供給されるのか。

[1863: 匿名さん]

>>1862 匿名さん
SUUMO新築マンション千葉版の今週号は3期2次の予定が8月下旬販売開始予定になってるんですよね、、、
夏は不動産販売にはキツいのかもですね。

[1864: 匿名さん]

＞夏は不動産販売にはキツいのかもですね。

夏というか長期休暇の期間は帰省や旅行でマンション販売の閑散期。モデルルームも長期にお休みってデベもある。ここは休みの案内出てないから営業するのかな。涼みに行くのもいいかも。

[1865: 匿名さん]

＞1864

しっかり休む三井は売れてなくても10日以上お休み。

[1866: 匿名さん]

＞1860

ゲタ部分の管理費って住棟部分に回してるわけじゃないけどね。某物件では商業施設があるから住棟の警備員を増やすために管理費を高く設定していると説明していた。

割安な理由ちゃんと確認しないと足りなくなって入居早々値上げってなったりするかも。

[1867: マンション検討中さん]

>>1866さん
このマンションが、ゲタ部分の管理費を住棟に回していないというのは事実ですか？それとも想像ですか？

もちろん人件費のおかげで、管理費が安いってのも想像でしょうけど、↑の件も事実かどうかを知りたいです。

[1868: マンション掲示板さん]

自分が管理費を設定する担当者だったとして、初めてのタワマンで計算することを想像すると凄いプレッシャーだな

[1869: 評判気になるさん]

>>1868 マンション掲示板さん
だから長谷工とのJVなんでしょうね。
設計、施工しかり、管理の方法だったり修繕積立金の考え方も参考にさせてもらってるのかと。

[1870: 検討板ユーザーさん]

似たようなスペックの千葉セントラルの中古を見る限り、管理費があまり変わらないので、このマンションが著しくサービスレベルを落としてるわけではないんだろうなーと思ってます。

[1871: 匿名]

>>1870 検討板ユーザーさん

まあここは当初から言われてる通り、全てにおいて何でも「安い」ので！笑

[1872: 匿名さん]

>>1871 匿名さん
この物件は新日本建設として初のタワマンで失敗は許されず、自社の利益を圧縮することで販売価格も通常より安く設定しているとモデルルーム訪問時に営業より説明を受けた。管理費に関しても、管理会社は自社関連企業なのでリーズナブルな費用が実現できているのではないでしょうか。

[1873: マンコミュファンさん]

>>1872 匿名さん
ま、営業は何とでも言うなw

[1874: 評判気になるさん]

そんなこと言ったら何も信用できないｗ

[1875: マンション検討中さん]

皆さんにお聞きしたいのですが、タワマンの魅力ってなんなんでしょうか？何に魅力を感じで購入されてるのかお聞きしたいです！

[1876: 匿名さん]

>>1873 マンコミュファンさん
ちょっw
参考になるを１人で12連打するにはどうやったらできんのw？
めちゃ気になるw

[1877: 通りがかりさん]

>>1875 マンション検討中さん
周辺住民にマウント取れるところです。

[1878: 名無しさん]

>>1877 通りがかりさん
タワマンでマウントは取れないと思いますが…それだけですか？しっかりした意見が聞きたいのですが。。

[1879: マンション掲示板さん]

>>1878 名無しさん
すみません。
真面目に答えると
各階ゴミ出しは一度経験すると抜けられません。
雨の日の帰宅時にはマンション内に入れば雨に濡れないので安心感あります。
下にスーパーあると天候気にせず買い物出来ます。
加えて眺望の抜けている部屋だと夜景を楽しめますが実際見ないと伝わらないかも知れません。
セキュリティも安心感あります。

[1880: マンコミュファンさん]

>>1878 名無しさん
そもそもタワーマンションだから買うって人、そんなにいるんですかね？
都内だったらタワーマンションじゃなきゃ嫌！みたいな層(そういう人は目立つ建物が好きなんですかね)も一定数いそうですけど。

共用施設の充実度のわりに管理費が安かったり、立地のわりに安かったり、予算の中で探した結果がそれだっただけでは？
同じ共用施設、同じ立地で板マンだったらもっと高くなりそうですけどね。

[1881: マンション検討中さん]

>>1880 マンコミュファンさん
なるほど…。各階ゴミ出しは経験した事なかったので、そこは抜けられない程魅力あるんですね。雨の日ってのは内廊下だからという事でしょうか？駅からはかなり濡れそうですが…。セキュリティ面とか買い物関係もそこまで他の物件と大差生まれないと思うので、魅力はそういう限りなんですね。タワマンだからこその他物件との大きな差が何かあるのかなと思ったのですが…

[1882: マンション掲示板さん]

>>1881 マンション検討中さん
そんなあなたにはタワマン向かないですよ。
そんなもんです。

[1883: マンション検討中さん]

>>1882 マンション掲示板さん
向かないんでしょうけど、それしか魅力ないんですかね？なんかもっとタワマンだからこその何かがあるのか期待して聞いたんですけどそういう言い方もされて残念です。他にもタワマン住んだ事なくて検討されてる方多くいると思いますが…結局はマウント取れそうってところの見栄はりたいだけって事ですね。了解しました

[1884: 検討板ユーザーさん]

>>1883 マンション検討中さん
だから最初からそう言ってるじゃないですか。
わざわざ真面目に回答させてこのくだりやりたかっただけですよね。

[1885: マンション検討中さん]

>>1884 検討板ユーザーさん
ただ素直に魅力を教えて欲しいのにくだりをやりたい？意味不明過ぎて困ります。可能ならこの人とは異なる人とやり取りしたいですが…しかしながらマウントも取れないのに見栄はりたい勘違いした人が購入する物件なのだと言うことはあなたの発言から理解させて頂きました。参考になりましたのでありがとうございます。

[1886: マンション比較中さん]

「それしか魅力ないんですかね？」っていう一言がまじめに答えてくれた人に対して非常に失礼であることに気付いてほしい

[1887: マンション検討中さん]

>>1886 マンション比較中さん
向かない一言で片付けられ、そんなもんです。の返答にそれしかって言葉が出てしまうのは当たり前かと思いますが？何か反論があればどうぞ。どちらにしろその真面目に答えた人の回答が見栄をはりたい、ステータスを勘違いした人が買う物件であるというのが答えのようですのでもう結構です。東京のタワマンであればステータスになると思いますが、千葉のタワマンでドヤ顔できると思っているのは流石に恥ずかしいのでは。お答え頂いたことには感謝致します。ありがとうございました。

[1888: マンコミュファンさん]

>>1887 マンション検討中さん
千葉駅に馴染みがある人ならこの場所にこの価格で
タワマンに住めるのは魅力なのよ。タワマンじゃなくても人気物件だったとは思うけど。

[1889: マンション検討中さん]

タワマン内廊下は良いだにゃ

一度内廊下に住むと外廊下に住みたくなくなるにゃ

内廊下は古めかしいセントラルタワーと新築エクセレソトザタワーの２つしかないにゃ

グラディス千葉駅やエクセレント都市弁天1丁目のような駅近板マンと駅からやや遠いタワマンを比較する意味はないにゃ

住む人の価値観が違うから次元が違うにゃ　　資産価値の比較も無駄だにゃ

どちらにワクワクするかだにゃ

グラディスみたいに駅施設に豪雨でも行けることにワクワクするかタワマン内廊下に住んだ方がワクワクするか考えるにゃ

価値観は人それぞれにゃ

[1890: マンコミュファンさん]

タワマンが良いというより、共用部での一定の利便性や建物外観の特別感を重視する層が住まいを選ぶと、どこかのタワマンにたどり着きやすいのかも。

内廊下や各階ゴミ置き場があると外の天気を気にせずにいつでもゴミ捨てできて良いのだが、全てのタワマンに備わっているわけではない。板マンより高い管理費払うならそのへんの設備は欲しいけど、最近は無いところも増えてますね。

[1891: 匿名さん]

マンマニさんが先日市川駅直結の外廊下・各階ゴミ置き場なし・ディスポーザーすらなしの中古タワマンを「スペック厳しいけど」と紹介していましたね。
戸越公園で話題になるまではタワマンには各階ゴミ置き場は当然あるものと思っていましたが、意外とそうでもないようなのでそれ目当ての人は注意しないといけませんね。

[1892: 匿名さん]

こちらのマンションの売れ行きって最近どうなんでしょうか？初期は供給した分は即完売って聞きましたが、今も順調な感じなのでしょうか？

[1893: 匿名さん]

>>1891 匿名さん
意外と各階ゴミ置き場ないタワマンもありますよ。

あと、各階ゴミ置き場有りでも、ゴミ回収の時間帯になると住戸用エレベーターを1つ運行停止にするタイプとか。
ゴミ回収の時間帯は通勤・通学時以外の時間帯だと思いますけど、在宅勤務が多くなると住戸用のエレベーターが1つ使えないのは不便かもですね。

[1894: 口コミ知りたいさん]

>>1892 匿名さん
正確な事実は営業マン以外わかりませんね。

想像ですが、ホームページの更新内容からすると、当初よりはペースは落ちてるのかと。
とはいえ、竣工まで1年半あるので。。。って感じですかね。

売れ行きを気にする理由でもあるんですか？

[1895: 名無しさん]

>>1894 口コミ知りたいさん
そうですよね…詳しい事は営業の方に聞くしかないですね！
こちらのマンションが凄く魅力的だなーと思っていたのですが、様々な理由から断念したので少し気になってしまいました。回答ありがとうございます！

[1896: マンション検討中さん]

現地見に行ったらマンション入口の目の前のバス停が千葉駅発のバスのかなりの割合が止まるバス停でありえないくらい本数多いの笑った
運賃100円でPasmo支払可能で雨降った場合も千葉駅から5秒くらいしか雨に当たる時間がない
京葉線に出るならモノレール一本だしかなり便利

[1897: 匿名]

>>1896 マンション検討中さん

ちなみに…

駅へ行く際はバス停は通りの向かい側、しかも駅とは逆方向にあるので、駅から遠ざかる信号まで行き、信号が変わるのを待つ、横断する、更に駅から遠ざかる方向へ歩きバス停へ。
なので、最寄りバス停まで到達するのに信号待ち時間入れると最低5分はみた方が良いかと。
それと上の5秒てのもかなり大袈裟…w

[1898: マンコミュファンさん]

>>1897 匿名さん
時間辺りかなりのバスが通過するので朝夕は平均5分も待たないかと。

[1899: 通りがかりさん]

>>1898 マンコミュファンさん

よく読んで
“バス停到達まで…”

[1900: eマンションさん]

>>1899 通りがかりさん
すみません。
ですがバス停まで到達するのに最低5分というのは大袈裟な気がしました。