エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[1331: マンション掲示板さん]

>>1330 マンション掲示板さん
ここを真剣に検討してる人は、西口の駅近マンションと、海浜幕張のマンションが比較対象になるんですかね。

[1332: 匿名さん]

>>1331 マンション掲示板さん
そうでしょうね！

[1333: マンション検討中さん]

西口はやはり寂しいです

[1334: マンション検討中さん]

売れ行きどうでしょうか？

[1335: マンション検討中さん]

投資目線で買うならこっちだと思いますけどね。幕張ベイパークも悪くないけども。

[1336: マンション掲示板さん]

西口はJR支社跡地次第ですかね。
現状だと淋しすぎますね。

西口の再開発計画は、ホテル＋商業施設＋市民会館で出てましたけど、商業施設に集客力のあるテナントが入ってくれるといいんですが。

[1337: 匿名さん]

テナント、入居時点で決まらずなんて事例もあったりする。

[1338: 匿名さん]

>>1337 匿名さん
不動産屋とか入ってほしくないですものね。

[1339: マンション検討中さん]

ここはハザードマップで見ると良くないと思われますが、これについてデベロッパーはどのような対応とってるんでしょうか？

[1340: マンション検討中さん]

>>1339 マンション検討中さん
電気室を2階、マンションエレベーターを3階で分けてる。
そもそも、千葉市が巨大雨水管建築後下水は溢れてないし、水門があるので高潮など海水も基本的には入ってこないので万が一のための措置でしょうね
電気関係を上げてないタワーマンションが近くにあるみたいですが、そことは違く万が一に備えてるのは良いですね

[1341: 匿名さん]

想定最大規模の台風の高潮は中央区中央は3-5mの想定みたいですね。
ここ最近気候変動で1-2m程度なら今後10-20年で見ると頻発してもおかしくないのかもですね。

[1342: マンション検討中さん]

>>1341 匿名さん
https://www.city.chiba.jp/zaiseikyoku/shisan/shinchosha/documents/1015...
この試算は大間違いって事ですね。
千葉市にクレーム入れないと。

[1343: マンション検討中さん]

>>1342 マンション検討中さん

津波と高潮は別物やで

[1344: マンション検討中さん]

>>1343 マンション検討中さん
中身を良く読んで堤防の高さを考慮して比較したつもりですが、私の頭が悪いみたいです。

[1345: マンション検討中さん]

>>1341 匿名さん
これですか？
https://chiba.uminohi.jp/information/takashiosotei_chiba/
5000年に１度で、堤防が決壊した場合ですか。
運が悪いと来年起きますね。
恐い。

[1346: マンション掲示板さん]

液状化にしろ、高潮にしろハザード関係はあまり強くないと思います。
とはいえ、東日本大震災クラスで液状化しないのであれば、大抵の地震では大丈夫だと思いますが。

ハザード気にする人は千葉の北西部だったり埼玉の奥のほうが良いかもしれないですね。

[1347: 匿名さん]

>>1346 マンション掲示板さん
意外でしょうけれど埼玉の方が揺れやすいですね（直下だとその付近が揺れやすいのは当たり前なので直下ではなく遠方の地震）。埼玉だと生越とか秩父辺り、東京だと青梅とかあきる野市まで行けば揺れにくく・・・
江東、江戸川、墨田、葛飾、荒川区は突出して揺れやすいですよね。

[1348: マンション検討中さん]

5000年に１度の防波堤が決壊した場合のリスクをまとめた資料を何故公開したのか。
千葉県の責任は大きい。
資料が１人歩きして千葉市のリスクとして真面目に語る人も現れるし。
それにしても5000年に１度はウケますね。

[1349: 匿名さん]

もちろん地震毎に挙動は異なりますが、、、例えば2021年10月7日の千葉市中央区直下の地震（深さ75km）では中央区が震度5弱、川口市、足立区が震度5強になっていて、その地域の揺れやすさを示しているかと思います。
千葉市中央区は5弱になっていましたが、数字は揺れやすい千葉みなとの地震計なので、体感よりも大きく出ていると思います（5弱あったように感じなかった方もいたのでは）。
免震が良いかという問題は免震が良いに決まっていますが、その地域の揺れやすさも加味してもよいかと思います（この地区は水害の可能性と地震の可能性を考慮すると基礎免震ではなく中間免震でないといけないと思います。基礎免震では20-30cm程度の洪水でも免震層が水没してしまいます）。
東日本大震災で修繕を要したマンションは江東区、荒川区、葛飾区などの揺れやすい地域が多かったはずです。震度にして0.5程度揺れやすいだけで同じ地震でも壊れてしまいます。
その土地の揺れやすさが重要かと思いますが、千葉市が公表している最新の千葉直下地震の推計メッシュではこちらの物件は特段揺れやすい場所ではないのではないかと思います。免震じゃないからといって購入を辞めるという選択にはしなくてよいと思います。

[1350: マンション検討中さん]

>>1349 匿名さん
防波堤も雨水管もあって対策はしてあるし必要以上に水害不安を煽るのは如何かと。

[1351: 匿名]

>>1349 匿名さん

匿名の掲示板上でしかもどこの誰だかも知らない人から長文で説明されても…www

[1352: マンション検討中さん]

セントレアタワーの人が粘着してるからちょうどよい感じじゃん。

[1353: 匿名さん]

地震に対してどれぐらい震度加算されるか？
で見ると埼玉や湾岸河口部は揺れやすいのがわかります
そこと比較したらここは揺れにくい方ですね


https://twitter.com/ShinagawaJP/status/1527805880653447168?t=WouHTMP2U...

[1354: 評判気になるさん]

院内小学校なんだってね。通学路的にも子供心配になるな

[1355: マンション掲示板さん]

>>1354 評判気になるさん
院内小学校は遠いですしね。
近隣の小学校への越境とかは難しいんですかね？

[1356: マンション検討中さん]

>>1355 マンション掲示板さん
本町も大差無い距離だし、新宿は一杯なので仕方ない気も。

[1357: マンション検討中さん]

ここ大通り側の旧耐震のビルとピタリとくっついてるのがネックでやめた。
地震が来た時に巻き添えくらって大ダメージ受ける気がする。

[1358: マンション掲示板さん]

>>1357 マンション検討中さん
たしかに、自分のマンションは大丈夫でも、隣のビルの倒れる方向によってはダメージくらいますもんね。

防災をかなり意識する人にとっては、同じくらいの価格帯ならどこがいいんですかね？

[1359: マンション検討中さん]

グラディス千葉駅前しかないですね。
70平米4980万（坪234万）のパンダ部屋が販売申し込み開始されているようです！急げ！！
中古としても、デュオヒルズ千葉中央も隣が倒れてきそうだし、セントラルタワーも非免震の駐車棟が本体にぶち当たりそうだし、サンクレイドル千葉も目の前のビル大丈夫？って感じだし、中央区中央だと仕方ないのかもですね。パークホームズ千葉は区画的に完全独立してるから安全なんですかね。

[1360: 口コミ知りたいさん]

>>1354 評判気になるさん
心配です。
遠いのも心配ですが、風◯エリアが学区なんてあり得ないです。

[1361: 匿名さん]

>>1360 口コミ知りたいさん
そういう人はグラディス千葉駅前が良いと思いますよ。
登戸小まで徒歩5分です。そして千葉駅徒歩2分です。
それよりも電気代高騰が凄いですね。オール電化はきついです。

[1362: 匿名さん]

>>1361 匿名さん
オール電気まじきついっすよね。今年の冬は電気代ぶっ飛びますよ。

[1363: 匿名さん]

ここはIHクッキングヒーターに変更できるんですか？
今どきIH選択する人はいないとは思いますが、IHってなんかメリットあるんですかね？

[1364: 匿名さん]

>>1360 口コミ知りたいさん
ここは院内小ではないと思ってました。
かなり残念な情報だ

[1365: マンション掲示板さん]

>>1364 匿名さん
学区的には本町小だけども、想定される受け入れ人数的にはキャパオーバーになる可能性があるため、院内小かも。
と、営業の人に言われました。

[1366: 匿名さん]

>>1365 マンション掲示板さん
これは建前でどちらも選べるということを暗に意味してるんですよね。住民移動班に聞いてみてください。
まあ最近は本町のいい話は聞かないですが。

[1367: マンション掲示板さん]

>>1366 匿名さん
ありがとうございます。
よくわかってないのですが、最寄りは本町小学校だから、学区移動できるってことですか？

[1368: 口コミ知りたいさん]

>>1366 匿名さん
いい話は聞かないと言うことは、悪い情報があるってことですね。
院内小じゃないほうがいいが、本町小もよくないなら微妙な学区なんだな

[1369: 匿名さん]

>>1368 口コミ知りたいさん
登戸小いいですよ。
グラディス千葉駅前です。

[1370: 匿名さん]

世界的インフレで価格上がることあっても、下がることはまずなくて。建設コストのインフレきてるのを指くわえて見てたらチャンス逃すだけなので分かってた人はまっ先に買っちゃうよね。千葉が海幕が最近売れ始めてるのは値上がりがまだ追いついてないからか？

どうでもいいけどココアの値段が去年の1.3倍くらいになっとるのとセブンの新作パンがどんどん値上がりしててその上サイズも小さめになっててorz　セブンはステルスやめたみたい。

[1371: 検討板ユーザーさん]

>>1370 匿名さん
文章半分下はほんとどうでもいい話。
もしくは、それを気にしないと生活できない程の方がこちらを検討してるのか？

[1372: 匿名さん]

>>1371 検討板ユーザーさん＝1364 匿名さん
登戸小結構いいみたいですよ。良かったですね。

[1373: 匿名さん]

>>1371 検討板ユーザーさん
オール電化の電気代を気にした方がいいですねw

[1374: 匿名さん]

>>1371 検討板ユーザーさん
業務用スーパーはなんであそこにあるんですか？

[1375: マンション検討中さん]

>>1374 匿名さん
都内に比べたら激安マンション地帯なので激安スーパーを日常使いしてて当たり前かと。

[1376: マンション検討中さん]

>>1375 マンション検討中さん
おっしゃる通り。
業務用スーパーは目の前のマンションがあるからそこにあるわけ。
本当は下駄に入った方が良かったのかも。

[1377: 匿名さん]

>>1375 マンション検討中さん
同意

[1378: マンション検討中さん]

院内小の学区の内、祐光、院内、道場は栄町のベッドタウンで＊＊＊の事務所とかある地域で昔から有名
同じ学区の椿森は優秀なのに、祐光、院内、道場が学校荒らしてるのでこのマンションが編入されるのは椿森民からは歓迎されてるみたいだけど、どうせタワマンに住むような金持ちは私立行かせるから公立の学区は気にしないでしょうけどね

[1379: 匿名さん]

>>1378 マンション検討中さん
ただ、荒れてるという噂は聞かないのでいい先生送り込んでるんでしょう
やばい地域はまともな先生固めて、平和な学校にやばい先生送るからそのせいで周期的に荒れてしまうと事情通からききました
そもそも小学生とか子育てするならこんな場所のマンション選ばないでしょうし、普通に海浜幕張の三井か千葉市で一番の金持ち地区の西千葉駅から稲毛の宅地、マンション狙う人が地元で多い
また、伝統的には県千葉進学者数が多い葛城中学校区が人気で、住所のとおり葛城中になるかどうかが重要な気がするけど中学校区は聞いてる人いるのかな？

[1380: マンション検討中さん]

>>1379 匿名さん
現在賃貸で院内小に通ってますが全くもって問題ないですよ。優秀な生徒は本町よりも多いみたいです。

[1381: マンション検討中さん]

>>1379 匿名さん
千葉市教育委員会学事課のサイトに院内小、椿森中ですでにエクセレントザタワーで記載があるので確定ですね

[1382: マンション検討中さん]

これからの時代はグラディス千葉駅前

[1383: マンション検討中さん]

>>1379 匿名さん
その伝統の県千葉成績落ちてますよね。
というか最近千葉市の公立高校の成績落ちてる。

[1384: マンション検討中さん]

>>1383 マンション検討中さん
それはトップ層が私立中学行くのになったからどこもそうだけど、葛城中とか緑町中とかの公立の名門は先生が良い（人事考えればなぜトップ校にいい先生集まるのかはわかると思います）

[1385: 匿名さん]

>>1384 マンション検討中さん
断言してますが、、、そういう世代じゃなかったような気がするんですが。。。
得意のソースをお願いします。

[1386: 匿名さん]

ちなみに現代においては葛城中の評判は普通ですよ。いつの時代のことでしょうね（白目）？
たしかにグラディス千葉駅前なら高校通学も東京とか越境も簡単でしょうね。
将来を見越すとグラディス千葉駅前が良いかもですね。千葉1学区の高校も含め近辺の高校は落ちてますしね。

[1387: 匿名さん]

>>1384 マンション検討中さん
今現在中学生の親じゃないだろうから付け加えておくけど、本町小から県立千葉中受験して落ちたら、県立千葉中の真隣りの葛城中に行かなくちゃいけなくなるんだけど、それは結構本人には酷なことなんだよ。

ここを見てる方々、本町小学区だとそういう可能性になることも十分考えてね。デメリットにもなることあるから。

[1388: マンション検討中さん]

エビデンスで公開できるものは持っていないけど、県千葉出身者なら国立千葉大附属中が一位で葛城中が二位で緑町中三位なのは知ってる人多いと思う
現在は統計的事実は公開しなくなったので地元のご近所さんから聞いた話になるけど、相変わらず葛城中はテスト問題難しくて大変で県千葉進学者数多いって言ってたからその人が嘘言ってなければそんなにかわりはないんじゃないかな

[1389: マンション検討中さん]

>>1388 マンション検討中さん
中高一貫ですよ。。。

[1390: マンション検討中さん]

そもそも県立千葉高は千葉市トップクラスとは思えないやや残念な進学実績なので、よくよく考えた方がよいってことでしょうね。良くも悪くも千葉。

[1391: マンション掲示板さん]

いつのまにか、どこの学校が優れてるかの戦いになってますね（笑）

結局、このマンションの学区は、小学校は院内小で中学校は椿森中で確定ってだけですよね。
確定だとして、学区通りの学校にするか、私立にするか、越境するか(できるかは知りませんが)でしかないですね。

[1392: マンション検討中さん]

現地看板の竣工予定が、23年12月→24年2月に変わってましたね

[1393: 検討中さん]

>>1392 マンション検討中さん

ヤバ…なぜ？？？

[1394: マンション掲示板さん]

>>1392 マンション検討中さん
公式ホームページでは、まだ12月竣工のままですね。

[1395: マンション検討中さん]

>>1393 検討中さん
それはヤバいですね！
引き渡しがどうなるかですね！
引き渡しが変わらないなら2023年12月完成よりも2024年2月完成の方が築年のプロファイル上は見栄えが良くなるっす。
引き渡し遅れならやばすぎでアンチが喜ぶっす！

[1396: マンション検討中さん]

築年数の差を計算するときは年数の引き算！月は面倒だから考慮しない！誰でもできる！

例
2024年-2009年=15年
2023年-2009年=14年

[1397: 匿名さん]

2月竣工だと内覧の時間無い引き渡しアウトでしょ。

[1398: 匿名さん]

>>1397 匿名さん
これ契約違反みたいな感じですか？
手付金返金＋契約解除とかですか？

[1399: マンション検討中さん]

竣工24年になったら住宅ローン減税ゼロになるやん。かなり大きな問題やぞ

[1400: マンション検討中さん]

>>1399 マンション検討中さん

減税の判定基準の入居は元々24年だし、減税は税制改正により延長されて2025年までだから関係ない

引き渡し遅れの理由期間の如何よっては解除できるだろうね。重説見た方が良い。

[1401: マンション検討中さん]

というよりも、営業マンに問い合わせたほうが早いのでは。看板が2024年2月竣工となってますが、なんかあったんですか？と。
看板の写真見たいですね。

[1402: マンション掲示板さん]

>>1401 マンション検討中さん
そうですね。公式HPの表記も変わってないので、事実確認をしたいですね。
それか、看板の写真もらえると嬉しいのですが。。。

[1403: 匿名さん]

＞1398

売り主事由による引き渡し遅れは、遅れに伴う損害賠償（家賃とか）。施工トラブルで遅れた場合の他デベの過去事例では、合意による契約解除で手付金倍返しもある。

ただ、どう対応するかは理由次第。コロナの感染拡大やロシアのウクライナ侵攻に伴う資材調達遅れとかだと、売り主に責はないから契約者は泣き寝入りのリスクも。選手村跡地の事例がある。

[1404: 匿名さん]

＞引き渡し遅れの理由期間の如何よっては解除できるだろうね。

これ売り主の出方次第。売り主が遅れても引き渡す（当然、遅延損害は補填）と主張してきた場合、自分から解約を申し出ると買主事由で手付金没収なんて言い出したデベもある。

[1405: 匿名さん]

SUUMOに3期の4ページ広告。ポスティングもあったし集客きつくなってきたのかな。

[1406: マンション検討中さん]

>>1405 匿名さん
通常に戻っただけでは？予算たんまり余ってるだろうからね。
竣工まで予算見込んでるのが普通だから、あと1年8ヵ月分の予算はあるよー。

[1407: 匿名さん]

>>1405 匿名さん
ポスティングはそのへんのエクセレントシティシリーズでもいつもやってたから通常なのかもしれないなと。
SUUMOの4ページは最初の期からずっと4ページだった気がします。

[1408: マンション検討中さん]

たしかに

[1409: マンション掲示板さん]

>>1408 マンション検討中さん
ありがとうございます。
あーー、って感じですね。

公式ホームページより先に建築看板が更新されるんですね。
特に理由がないのであれば、お粗末な対応ですね。。。

[1410: 匿名さん]

どうせ釣りだろと思ったら本当だったのか。
中層以下の内覧会は先行でやるとしても入居時期もズレそうですね。引越し代金高くなりそう…

[1411: 匿名さん]

突貫工事でやるより賢明ですが。

[1412: 契約済みさん]

これは残念ですね。。カスタムオーダーの締め切りも伸びる、メリットがあるかも？

[1413: マンション検討中さん]

>>1408 マンション検討中さん
撮影会お疲れ様です！ありがとうございます！
アンチ喜びますね！
やはり築年数の表紙上メリットはありそうですが賃貸更新被害がどうなるか！

[1414: マンション検討中さん]

余裕持って工事してもらいたいです。2023年12月内見、2024年2月完了、2024年3月引渡しなど。
恐らく決算年度はずらせない（死守する）と思うので、引渡しは2024年3月は守ってくるとは思いますが。
それか単純に引渡し時期を完了時期に変更したかどちらかですね。

[1415: マンション掲示板さん]

>>1414 マンション検討中さん
これだけの大規模マンションの売上が、まるごと決算期ずれすると影響おおきいですもんね。

とはいえ、工事完了から引き渡しまで一ヶ月ってのは現実てきなんですかね？
他のマンションだと、工事完了から引き渡しまでの期間ってもっと長いような。

[1416: マンション掲示板さん]

公式ホームページの物件概要みると、次回更新日が6月23日なので、そこで引き渡し日等が明確化される感じですかね。

[1417: 匿名さん]

>>1409 マンション掲示板さん
ほんと…何が問題って、
HPや契約者にすら全く知らせず未だ物件概要もそのまま…
現地にてしれっと情報付け替えって、、
完成前からこの対応、姿勢として一体どうなの…

[1418: マンション検討中さん]

お、アンチが湧いてきましたね～。

[1419: マンション検討中さん]

>>1414 マンション検討中さん
単純に決算調整という話ではないんでしょうか？
アンチではないです。

[1420: マンション検討中さん]

>>1419 マンション検討中さん
それもありますね。逆に2023年度の売上が調子良すぎて、工期に余裕をもって安心して入居頂くために、後ろにずらしているのかも。
個人的には、突貫工事でなんとか間に合わせるよりかは、きちんと工事してもらった方が良いと思います。
ただ、入居日（2月末の予定から）早まる可能性の方が高いと言われていたため、建築看板の修正の意図は分かりかねますが。。。営業マンに聞こうかな。

[1421: 匿名さん]

販売開始前の一報時点では23年3月目標だったのが12月予定になって、コロナ影響やら余裕もって見込んだのかと思ってたのに24年2月になるのか。。
https://www.chibanippo.co.jp/news/local/678760

>>1420
聞いたら結果教えて下さい

[1422: マンション掲示板さん]

>>1420 マンション検討中さん
私も入居日は早まる可能性が高いと言われたので残念です。
子供の学校に合わせる予定だった人たちが可哀想ですね。
新年度から新しい学校の予定だったはずが、ずれちゃう可能性があるわけですから。

[1423: 匿名さん]

入居時期が遅れるとして3期販売のどの時期で公表するかで会社の誠意がわかるかもね。このまましれっと契約して、後から実はなんてやったりして。

[1424: 匿名さん]

>>1423 匿名さん
スシローには興味ないです。

[1425: 匿名さん]

遅れるのが確定しているにもかかわらず、もともとのスケジュールを伝えて販売したらおとり広告とはレベルが違う。

[1426: 匿名さん]

＞1420
＞1422

引き渡しって遅れるのも問題だけど、早まっても子供の学校の都合で無理って人もいるので問題になる。営業がそういう説明していたとしたらそれも問題。契約はきっちり守るのが鉄則。

そもそもここの販売のタイミングってロシアのウクライナ侵攻が始まったりして、リスク要因増えてたわけだし、軽率。

[1427: マンション掲示板さん]

>>1425 匿名さん
建築看板が変わってるので、購入検討者やモデルルームでは実際の建築完了日を伝えてるのでは。。。
すぐにバレる嘘はさすがにつかないでしょ。

隠すつもりだったら建築看板もギリギリまで変更しないと思いますけど。

[1428: 匿名さん]

＞1427

広告は変えずにモデルルーム行ったら伝えるだとおとりと一緒のレベルではある。

[1429: マンション検討中さん]

>>1428 匿名さん
伝えるだとおりと　って何デスカ？
日本語デスカ？

[1430: 検討中さん]

>>1429 マンション検討中さん

「伝える通りだと、おとりと一緒」

日本語ちゃんと勉強してね…w