エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

[スムログ 関連記事]
お便り返し その299「41歳独身男性 結婚予定なし 年収500万 おすすめのマンションは?」～ご注文はエクセレント ザ タワーですか?～【マンションマニア】
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エクセレントザタワー　モデルルーム訪問レビュー【2LDK】
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[10032: 通りがかりさん]

>>10027 検討板ユーザーさん
購入したのが遅かったので自分では一切指定していないんです。

[10033: 検討板ユーザーさん]

>>10030 匿名さん
> 仮に売主の債務不履行だとしてその場合に売主は手付の２倍を支払って契約解除ができるのでしょうか。もしできるとすればその方向で強行突破しようとしないでしょうか。

手付放棄or倍返しの解除がいつまでできるかは契約内容によります。
ただ、一般的には物件の引き渡しまでは理由を問わずに解除できるというのが多いと思います。
ロゴをつけるためだけに合意しない者全てに対して手付倍返し解除をするかどうかは新日本建築次第ですが、さすがにそこまでするかは・・・

なお、債務不履行については引き渡し後の話になります。

・引き渡し日に売主が物件を引き渡す
・(a) 書主は受領する
・(a-1) ロゴがついているのは契約内容にないから売主に対し取り外せと要求する（追完請求）
・(a-2) 取り外さない場合、損害賠償及び契約解除を請求する
・(b) 買主は受領拒絶をする
・(b-1) ロゴは契約内容にないからロゴのついた物件は引き渡し（本旨弁済）にならない、ロゴのついていない物件を引き渡せと要求する（催告）
・(b-2) 一定の期間後にロゴのついていない物件の引き渡しがない場合、損害賠償及び契約解除を請求する

争点としては、
1. マンションにロゴをつけるのが売買契約時点で合意されていたかどうか
→ そもそも債務不履行かどうか
2. 仮に1が合意されていなかったとして、マンションにロゴをつけるという契約違反は売買契約の目的を達成できないほどの重要性があるか
→ 軽微と判断されれば解除はできない（損害賠償のみは認められる）

でしょうか。

>>10031 匿名さん
> 売買契約時に合意した売主が引き渡すべき物件とこれから売主が引き渡そうとしている物件が異なるっておかしくないですか？？

わかりやすい例でいうと「注文住宅で2階建てを建ててくれと頼んだら間違えて3階建てを建てられた」というのならイメージがつきやすいんじゃないでしょうか？（注文住宅は請負契約の場合が多いですが・・・）

[10034: マンション検討中さん]

タマホーム、Xでトラブルになっていたユーザーに損害賠償請求を準備と発表。
https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/41072c5b436c74240bd76f5503cbd...

あまり騒ぎすぎると逆に訴えられる可能性も！？

[10035: マンション検討中さん]

Xの契約者アカウントに対して誹謗中傷してた人に開示請求して裁判費用を集めればよろしいかと。
昨今は開示請求しても黒字になるみたいですよ。

[10036: 匿名さん]

>>10035 マンション検討中さん
がんばってください！

[10037: 匿名さん]

>>10034 マンション検討中さん
いやいや被害者は購入者だから
契約書や説明一切無かったからこうしてみんな騒いでるんだよ
最後の最後の後出しで看板つけますってしかも何も説明なしに！紙だけ送ってきてサインしろっておかしいよ
＊＊＊みたいなやり方じゃない
今まで説明あった？？？
なかったよね？？？？

[10038: 匿名さん]

>>10037 匿名さん
問題を難しくしているのはこのマンションは下駄部分に商業施設が入りその部分は区分所有者である新日本建設と入居する商業施設が専有使用権を持ち、両社は専有使用権の中で看板を設置する権利が認められている。そしてその看板の設置という中に新本建設のロゴマークを入れることも含まれるのかどうかがポイントなのかなと思いますが。
全く何もないところに突然ロゴマークを入れるというのと今回のケースが同じと言ってよいのかどうかが正直良くわからず、専門家の意見を聞いたみたいです。

[10039: 口コミ知りたいさん]

>>10038 匿名さん
看板スペースじゃないところにつけようとしているみたいですよ。まずは噂のnoteを読んでみては？

[10040: 評判気になるさん]

新日本建設の「後出しジャンケン」には若干腹立たしさを感じつつ、ロゴマーク設置の件は今でも「へぇ、そうなんだ」の感想しかないのですが、ここではお怒りの方が多いですね。私が鈍感なのかなぁ。そうなんでしょうね、きっと。
もし全契約者のアンケートを取ったらどんな結果になるんだろうか。興味あります。

[10041: 名無しさん]

>>10038 匿名さん
テナントの看板という認識でした。
まさか施工会社のロゴを入れるなんて前代未聞です。分譲マンションで。
テナントの看板の話は聞いていましたが施工会社のロゴを入れる等々の説明は今までされていません。
さらに最終入居説明会でも一切その話は触れられていませんでした。
引き渡し1ヶ月前になっていきなり書面だけで説明されるのは納得がいきません。

[10042: 名無しさん]

>>10040 評判気になるさん
契約と違うことをされているからみなさま怒っているのでは…？？
マンションの景観にとても影響を与えます。最悪はマンション自体の価値にも関わってくる問題です。
今後の管理が新日本建設だとしたらこれが始まりで今後の管理も乱雑になりそうで怖いのです。

[10043: マンション掲示板さん]

>>10038 匿名さん

看板スペースですらないところにつけるは意味わからなくないですか？

[10044: マンション検討中さん]

>>10038 匿名さん
https://x.com/exthetower/status/1753782948841787824?s=20

[10045: 匿名さん]

当初の完成CG画像にもロゴの記載なし
購入時にもロゴの説明なし
入居説明会にもロゴの説明なし

引き渡し一ヶ月前の直前に書面のみ送られてくる
やばない？

[10046: マンション掲示板さん]

>>10034 マンション検討中さん
それスラップ訴訟。そんなことしたら企業価値損ねて、株主から訴えられる可能性すらあるんでは？

[10048: eマンションさん]

>>10047 マンション検討中さん
変わんないっすよ。
やり方が気に食わないだけです。

[10049: 匿名さん]

管理と立地を買うのがマンション。
へっぽこデベロッパーの関連会社のへっぽこ管理会社がついてるマンションの外壁には、へっぽこデベロッパーのロゴが付く。
そんなタワマン聞いたことがない。
中古で評価されるかどうかは、実際に入居が始まってから蓋を開けてみないとわからない。

[10050: マンション検討中さん]

>>10033 検討板ユーザーさん
これわかりやすいです。ありがとうございます。

[10051: eマンションさん]

>>10029 検討板ユーザーさん
起案するなら債務不履行ということですが、具体的に契約書のどの条文を根拠に仰っていますか？
消費者契約法を排除する理はありますか？

[10052: 匿名さん]

新日本建設したところしたところ、重要事項説明書に店舗の区分所有者または占有者は専有部分内、壁面看板設置スペースおよび看板設置スペース等の専有部分に看板、のぼり旗等を掲出出来るものとしますと書いてあるの一点ばりでした。
これは泣き寝入りしなければならないのでしょうか。
今まで説明は一切なかったですよね？最初に貰った重説と確定事項説明書の文面が違うこと（ロゴを設置することが付け足しされていたこと）は違反にならないのでしょうか。弁護士に相談しようと思います。

[10053: 匿名さん]

>>10052 匿名さん
そうして頂ければありがたいですね。
新日本建設も自社の顧問弁護士に確認の上で話をもってきているでしょうから、我々素人があーでもない、こーでもないと言ったところで相手にされないように思います。
弁護士さんに相談できる機会があるのであればそうして頂ければ幸いです。

[10054: 検討板ユーザーさん]

>>10052 匿名さん
> 新日本建設したところしたところ、重要事項説明書に店舗の区分所有者または占有者は専有部分内、壁面看板設置スペースおよび看板設置スペース等の専有部分に看板、のぼり旗等を掲出出来るものとしますと書いてあるの一点ばりでした。

だったら、むしろなんで新たに合意取ろうとしたんでしょうか？
「重説の通りロゴを設置します」で済むはずなのに・・・

ちなみに、他のエクセレントシティシリーズにはロゴついているんですかね？

[10055: 匿名さん]

>>10052 匿名さん
専門家ではやいので法律の観点からどうのとは言えませんが、管理規約集の使用細則p57の下に設置工事の項目があります

ここでは、看板などの設置工事に当たっては工事申請書を
店舗区分所有者を通じて申請し、理事長の承認を得なければならないとあります。

設置基準にも
看板設置申請書により申請し、看板設置承認書によりその承認を受けなければならないとあります。

管理組合がない中、理事長承認も得られるわけない中、管理規約を無視することは問題ないのか？という所です。

専有部分を新日本建設が使用することについては重説に記載されていますが、利用するに当たっての承認フローを無視しているのは明らかにおかしいかと考えております

[10056: 通りがかりさん]

これは歴史に刻まれる出来事です。管理組合も毎回紛糾しそう。新日本建設が持ち分あるし、管理会社も新日本建設の子会社だし。　
何かとこの話題は各地のマンションで今後も出てきそう。
その高いリスクを考えてもなお、看板を取り付けたいということなのか、その高いリスクを見積もれないのかどちらでしょうか。既にTwitterは多くリツイートされ、10万回以上読まれてます。CMを凌駕してる気がしますが。

[10057: 匿名さん]

スペック主義のマンクラの功罪でもあるような事件にも思う
ここはマンクラの宣伝でだいぶ集客できただろうし、それで新日本が何か勘違いしてこんなことが起こったんだろうなとも思う
むくどりさんも2LDKさんのスムラボの記事を見なければ、今頃こんなことに巻き込まれなかったんだろうなと思うと気の毒に思う
新日本は、他のエクセレントシティとかでは、マンクラに評価されやすいような高い隔板とかルーバー面格子とかを前面に押し出してスペック偏重にマンションを作ってる印象
その反面、管理会社の評判は一切聞かない
飯田系の伏見管理サービスですら管理会社の満足度ランキングには出てくるのに、新日本コミュニティは、全く出てこない時点で、ソフト面では全くついていってない印象
今後、デベの体質や管理会社の質も含めてレビューするマンクラが出てくるといいなと思う

[10058: 通りがかりさん]

>>10057 匿名さん
買い替えしかしてないから管理組合とか興味無いんじゃない？

[10059: 匿名さん]

>>10058 通りがかりさん
管理組合ではなく、管理会社ですね
管理組合は区分所有者の集まりのことです
管理会社がやばいと、例えばコンシェルジュが使えないとか、各階ゴミ置き場あるのにいつも汚い、共用部の清掃が行き届いてないとかが起こり得る

[10061: 通りがかりさん]

他のマンション板にリンクが貼られていたので覗きにきました。
どうでもいいことでとても盛り上がってますね。
長文ばかりで購入者の書き込みばかりに見えるけどここ検討板ですよね？

[10062: 口コミ知りたいさん]

>>10059 匿名さん
だから管理組合に興味無いマンクラは管理会社との接点も少ないでしょ。
管理組合を極めずスペックその他の情報ばかりでマニアとか笑う。

[10063: 通りがかりさん]

>>10061 通りがかりさん
一部というか数名の購入者と便乗荒しの部屋です。
その他大勢の購入者には大迷惑な話。

[10064: マンション検討中さん]

マンションは管理を買え、ってやつだな

[10065: マンション掲示板さん]

>>10061 通りがかりさん

どうでもいいことではないです。
後出しで売買契約に書いてないことを無理やし押し通そうとしてるんです。
購入者ですけどなにか。

[10066: 名無しさん]

>>10063 通りがかりさん
いやいや、購入者さんたち目を覚ましたほうがいいよ
やってることこれ詐欺と一緒だから
おかしいって
勝手にロゴつけるとか…
入居説明会でそんな話一ミリも出てないよね？

[10067: 通りがかりさん]

書き込みがあると掲示板の上位に上がるのでこのペースで書き込みが続くと、私のようにこのマンションのことを知りもしなかった人も沢山見に来ると思いますよ。ヤバいマンションがあると。
こんな誰でも見れる何年経っても後から残る掲示板に自分のマンションの恥を晒しても何とも思わないのでしょうか。
思わないのでしょうね。

[10068: 匿名さん]

本件に関しては購入者の間でも温度差はありそうな感じがします。
一部の先鋭的な人が大騒ぎをしていますが、多くの購入者は新日本のマークなどないほうがいいがあったからといって新日本建設とけんかするほど事を荒立てようとも思っていないのではないかと思います。本件は新日本建設の出方次第ですが落としどころが人によって違いそうで難しいですね。

[10069: 名無しさん]

これから一生住むかもしれないマンションに妥協をしていいのですか？？
みなさんよく考えてみてください。

[10071: 通りがかりさん]

騒いだらどうなるかも想像せず騒げる人って人生で痛い目に遭った事が無いんだろうな。
ある意味幸せだな。

[10072: 匿名さん]

https://chiba.zennichi.or.jp/guidance/free_consult/
不動産協会に行ってみます。

[10073: 検討板ユーザーさん]

入居前から曰く付きになってしまったんですね

[10074: 匿名さん]

>>10071 通りがかりさん

社員のですか？

[10076: マンション掲示板さん]

>>10074 匿名さん
誰が痛い目に有っても良くないだろ。幸せだな。

[10077: 通りがかりさん]

重説にあるから受け入れるべきみたいなあからさまな擁護は無理筋と悟って住人の分断狙いに切り替えたみたいですね。そんなに頑張らなくても看板設置を諦めたらそれで試合終了ですよ。

[10078: マンコミュファンさん]

>>10077 通りがかりさん
その通り

[10080: マンション検討中さん]

>>10052 匿名さん
まず、①看板設置スペースにデベロッパーのロゴを入れる時点で？？、②看板スペースではなく、壁面に入れる時点でアウト。
壁面は共用部分ですからね。専有部分にはなり得ない。

[10081: 匿名さん]

完売しましたね

[10082: 通りがかりさん]

完ッ売ッ
エクセレントザタワー完売ッッ
エクセレントザタワー完売ッッ
エクセレントザタワー完売ッッ
エクセレントザタワー完売ッッ
エクセレントザタワー完売ッッ
エクセレントザタワー完売ッッ

入居してェ～～～～・・・

[10084: 通りがかりさん]

極右「詐欺だ！市況の値上がりを反映して契約価格の1.3倍で買い取れ！」
右「こんなダサいものは断固拒否！」
中道「白紙委任はできません。組合発足後協議しましょう」
左「ない方がいいけど騒ぐほどのことじゃない」
極左「偉大なる新日本建設のシンボルマークを戴くことが出来るのは光栄至極！」

社員呼ばわりされるのは左からだと思います。

[10086: 口コミ知りたいさん]

>>10085 匿名さん
極右とか極左とかマンション関係無いから相手にするだけ無駄な奴ですよ。

[10087: 通りがかりさん]

>>10085 匿名さん
そうですね。約400世帯もいれば中にはいると思います。それを中道と表現されると違和感を覚えるだけです。

[10088: 口コミ知りたいさん]

>>10081 匿名さん
どこに書いてありますか？

[10089: 匿名さん]

>>10088 口コミ知りたいさん
HPを少し下にスクロールした所に記載があります

[10090: 匿名さん]

誰がなんと言おうと、何が起ころうとエクセレントザタワーは良いマンションですよ。クソなのは間違いなく新日本建設。私は20代でまだ若いんですけど、次マンション購入する際は新日本建設からは絶対に買いません。
どんなに良いマンションが出ても､「新日本建設」と言うだけで､憎悪や嫌悪感のに近い感情を覚えます。生理的に受け付けません。今回､新日本建設が行った行為はそれくらいのレベルだと思います。

[10092: マンション掲示板さん]

親切な住人の方が6日(火)に投稿してくれた内容
大事なことなので、一部抜粋して貼ります。

本来的には、[確定事項説明書]という言葉は、宅建業法上なく、あくまでも重要事項説明を事前にして相手方に十分に説明した上で契約しなさいよというのが、規定されているため、サインする必要がない。

[10093: マンコミュファンさん]

>>10090 さん

>>10090 さん
本当にその通り、「曰くつき」とか「マンションの評判下がる」とかの意見あるけど、購入者からの評価ダダ下がりなのは新日本建設で、Xとか周りの人から向けられてるのは入居者に対する同情が殆どだよ。このマンションの素晴らしさを1番理解してるのは私たち購入者だから､そこはブレちゃいけないと思ってずっと見てました。

[10094: 口コミ知りたいさん]

すいません、正確に理解してないので誰か教えて下さい。
新日本がロゴを付けようとしてるのは

① テナントに専有使用権のある看板設置スペース
② 共用部である壁面

のいずれなのでしょうか？

[10096: マンコミュファンさん]

このロゴが三井とか超人気デベならみんな文句出てないよね？みんな勝手すぎだしデベが可哀想。新日本建設は宅建業法何も違反してないのに一部の人が騒ぎすきて契約者が自分で自分の首しめてるの気づかないのかな。

[10097: マンション検討中さん]

>>10096 マンコミュファンさん
本当に記事書いてた人面白いなと思ってたんですが本性が出ちゃった感じが残念です。

[10101: 匿名さん]

>>131241 口コミ知りたいさん
とつぜん「宅建業法」とか出てくるあたりも何かね．．．

[10102: 検討板ユーザーさん]

むくどり氏のnoteを見ると

> 本物件の壁面に、売主である新日本建設株式会社の看板（シンボルマーク）を設置いたします。

とだけ書いてあります。
1つとは書いていないから、4方全てに設置されたり、壁面全てに水玉模様みたい設置されたりする可能性もあるわけですね。

[10103: 名無しさん]

>>10096 マンコミュファンさん
パークハウスとかプラウドってロゴがつくのは良いし、エクセレントザ・タワーとロゴが入るのも良いでしょ。
でも、三井とか野村ってロゴは人んちの表札かよって思って嫌だわ。

[10104: マンション検討中さん]

>>10102 検討板ユーザーさん
この表現が曖昧な部分がミソで、まだ場所等未確定だが、ロゴは付けたいから、今後どうとでも動けるように「本物件の壁面に、売主である新日本建設株式会社の看板（シンボルマーク）を設置いたします。」の表現にしている。

[10105: 匿名さん]

>>10104 マンション検討中さん
その曖昧なのがイヤですね。
新日本建設も、どうせならロゴがどこにどう付くのかイメージ図を示せばいいのに。

[10106: マンション検討中さん]

マンションの壁に会社のロゴが入るなんて昔のプレサンスみたいですね。　

[10108: マンション検討中さん]

>>10107 検討板ユーザーさん
検討期間1日で、ペロッと載せた感じがしてならない。

[10109: 通りがかりさん]

>>10102 検討板ユーザーさん
常識的にあり得ない例を挙げて荒らして気持ちが良いですか？

[10110: eマンションさん]

>>10109 通りがかりさん
常識を謳うのであれば、そもそも今回の思い付きとしか思えないロゴから始まってますよ。

[10111: 検討板ユーザーさん]

>>10109 通りがかりさん
水玉はともかく、4方はやりかねないと思いますが・・・

[10112: 評判気になるさん]

>>10093 マンコミュファンさん

購入後もアフター等でデベロッパーとは縁は切れないし、管理会社はデベロッパーの子会社だから、結局、新日本建設のマンションであり続ける。
新日本建設は評価下がるけど、マンションの素晴らしさは変わらないというのは矛盾してるし、マンションを箱としか見ていない人の意見ですね。
管理が悪いと中古での評価は悪くなるし、資産価値が下がる。
このスレッドでお隣のマンションは管理が悪いだの修繕できないだの言ってた契約者の人は、対岸の火事ではないですよ。

[10113: 名無しさん]

>>10112 評判気になるさん
どちらのマンション下げてるのも便乗荒しでしょ。
彼らはストレス発散出来れば何でも良いんです。

[10114: 匿名さん]

>>10112 評判気になるさん
まぁ管理会社は変更出来るとなってるので、
管理費が高くなることを受け入れる人の数次第ですね。

新日本建設が、強行突破してくると管理会社から外すという事にもなりかねませんね。

[10115: 通りがかりさん]

>>10100 検討板ユーザーさん
どうも素人ですみません笑
読む方々に意味伝わってればそれで良いです?

[10121: 匿名さん]

>>10120 匿名さん
ロゴ付けようとしてるのも数あるエクセレントシリーズの中の１つですよ笑
そのロジックでいくとどっちもレアケースですよね

レアケースかどうかと、施工不良やロゴを許せるかをごちゃ混ぜにしてません？？？

[10123: eマンションさん]

>>10121 匿名さん
施工不良とロゴを同列に考えてて熱くなり過ぎてますね。
本人が正気を取り戻さない限り何言っても通じないでしょう。

[10125: 口コミ知りたいさん]

ロゴつけようとしてブランド毀損になってるの、ほんとに誰得？

微塵の関係もない他社の過去の施工不良をあげつらって「それに比べたらマシ」って言うのはレベル低すぎというか、プライドを持ってくれ。

[10129: 通りがかりさん]

実質何人ぐらいの人が大騒ぎしてるんですかね。もうこれ以上悪目立ちさせてほしくない。Xで晒すとかホントにやめてほしい。誰かも言ってたけど誰得なんですかこれ。

[10131: 評判気になるさん]

新日本建設が撤回すれば済む話ですよね。