エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[1843: マンション検討中さん]

>>1819 マンション検討中さん
隣の賃貸棟(センタービル)って、今年の11月末に竣工でしたよね？
竣工まで4ヶ月くらいなのに、そんなに立ち上がってないんですね。

[1844: マンション検討中さん]

管理費と修繕積立金合わせて70㎡で3万円弱という計算で合ってますか？

[1845: マンション検討中さん]

>>1844 マンション検討中さん
あってますよ！

[1846: マンション検討中さん]

>>1845 マンション検討中さん
ありがとうございます。板マンよりはさすがに1万くらい高いのですね

[1847: マンション検討中さん]

>>1846 マンション検討中さん
そうですね、都内とかのタワーマンションよりは安いですが、管理費で2万円、修繕積立金で1万円くらいです。

[1848: 匿名さん]

>>1847 マンション検討中さん
ここは内廊下でディスポーザーや各階ごみ置き場ありで共用施設もあるので千葉の一般的なマンションよりは管理費は高くなるが、それでも都内のタワマンからみれば安く感じますね。

[1849: 匿名さん]

>>1848 匿名さん
普通に安いですよね。都内と比べると管理費の単価が２００円/平米程度安い

[1850: 検討板ユーザーさん]

修繕費を除いた管理費（インターネット、浄水は込み）でエクセレントは328.9円/㎡。
各階ゴミ置き場がなくて最近話題になった戸越公園タワーの管理費は496.6円/㎡。

もともとタワーは高速エレベーターや高層階まで給水するためのポンプ等の電気代で板マンより管理費高いし、さらに各種費用が高騰する中で新しい物件は赤字にならない適正な管理費にしようとしている中で、内廊下＆各階ゴミ置き場＆ディスポーザー有りでこの管理費なら安い方ですね。
同じタワーでも10年以上前の物件なら管理費改定できてなくて安いままのところも多いけど。

ケチって汚れが目立つようになるよりは居住空間を快適にしてもらった方がいいでしょう。

[1851: マンション検討中さん]

どういう仕組みで安くなってるんでしょうね。
24時間有人管理でない等はありますが、一般的なタワーマンションと同じような共用施設のスペックなのかなー、とは思ってます。

そうしたときに、戸越公園のタワーだったり、南町田駅前のタワーと比べて管理費がかなーり安い理由ってなんでしょうか。

[1852: 匿名さん]

>>1851 マンション検討中さん
管理はそんなにお金変わらないでしょうから、単純に人件費が大きいかと。
24時間管理でないこと、新日本建設の管理会社であることが大きく寄与してると思います。
お金たくさん払うから安心ではないものの、今の単価(戸越公園とか)が適正という軸をやめれば、別に安い！安い！とはならないかと。
10年前とかの物件はエクセレントより安いの沢山ありますからね。
要は人件費です。

[1853: 匿名さん]

>>1852 匿名さん
後は物件の戸数にもよるかと。
200戸か400戸で半額とはならんけど、１住戸の負担割合は当然低くなりますからね。

[1854: 匿名さん]

>>1851 マンション検討中さん

>>
どういう仕組みで安くなってるんでしょうね。

その“色々と『安い』…”てのがココの売りです

なぜ安いなのか…

は、過去スレをご覧下さいね

[1855: 検討板ユーザーさん]

1852さんの言う通り人件費が大きいですね。
仮に24時間有人管理とした場合、少なくとも2人追加で必要になって50万円/月×2名。それを面積割すると35円/㎡ほど高くなる計算です。
これは人件費だけなのでその他経費・利益を○%乗せるとさらに高くなります。
また、千葉と都内の給与相場も違うので、日中の管理スタッフ、清掃スタッフの人件費も含めて1.2倍くらい違うと結構な額になります。
購入層がどの程度まで受け入れてくれるか考えて管理費・積立合わせて3万円程度に抑えるよう努力した部分もあると思いますが、大きいのは人件費（非24時間、時給相場）かと思います。

[1856: マンション掲示板さん]

部屋の価格も眺望にこだわらないなら13階くらいまでは千葉駅周辺のエクセレント物件とあまり変わらない金額で買えそうなくらいまで抑えてますよね。外観も立派だから欲しくなってしまう

[1857: 匿名さん]

西友が入ったら24時間営業なので、スーパーの警備員は24時間いることにはなりますね。

[1858: 匿名さん]

管理会社自身の利益がどれだけ乗っているかによっても管理費は違ってくる。デベとすれば都内の高額マンションは管理費を高くしても売れ行きに影響する度合いは小さいので、デベ傘下の管理会社は都内マンションの管理費に郊外マンションよりも大きな利益を組み込んでいるのではないだろうか。

[1859: マンション検討中さん]

1851です。
皆様ありがとうございます！
人件費の部分で利益を取りすぎないのが、安い管理費で済んでる理由なのかもですね。

それとうろ覚えですが、営業マンがゲタの商業施設からも管理費だったり修繕積立金を取ってるって言ってたような気がするのですが、そこら辺の影響もあるんですかね。

[1860: 匿名さん]

>>1859 マンション検討中さん
下駄は新日本建設保有で新日本建設が管理費、修繕費を払うことになるので、面積がどでかいので管理費はある程度抑えたい思惑は少しは働いてそう。
西友が本命なのも、上の人が言ってるように24時間営業スーパーで警備員1人は夜も置くからかもしれない。

[1861: 検討板ユーザーさん]

>>1859 マンション検討中さん
商業含めて面積割しているのも13%くらい抑制の効果がありますね。

[1862: 匿名さん]

今週末にも第３期２次やりそうですね！
何戸供給されるのか。