エクセレント ザ タワー

[匿名さん]

公式URL：https://www.ex-ms.com/ext/index.html

千葉駅から徒歩9分、千葉市の中心部・旧パルコ跡地で再開発工事が始まっています。
住居・商業施設など4棟の建物が誕生します。
中心になるのは31階建て・397戸のタワーマンション。

地元のデベロッパー・新日本建設の単独事業で、同社最大プロジェクトとなります。
期待の複合再開発について、情報交換をよろしくお願いいたします。

所 在 地　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3番3他（地番）
　　　　　　千葉県千葉市中央区中央2丁目3（住居表示）
用　　途　　共同住宅、店舗
総 戸 数　　397戸
階　　数　　地上31階
高　　さ　　107.34m
構　　造　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造

敷地面積　　3,877.67㎡
建築面積　　2,886.18㎡
延床面積　　46,951.29㎡

建 築 主　新日本建設
設 計 者　長谷工コーポレーション
施 工 者　未定

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[963: マンション検討中さん]

2期1次が終了してます。
2期2次になっていますが、ゴールデンウィーク後に気が付いたら2期終了してそうですね。。。。。

クロス、床材の価格は1年で2回も値上げあり、合計で1.5倍程に。
壁（アルミ、ボードなど）、配管、ダクト、配線、換気扇、ライト、ガラス等、建てるために必要な材料全ての値段が昨年より2割上がってしまったので今後の価格発表されていない新築はどうなってしまうのですかね。。。

ベイパークの方の売れ行き加速もインフレに乗り遅れまいとする行動なのかもしれないですね。。。

[964: 検討板ユーザーさん]

>>963 マンション検討中さん
2期1次完売してたんですか？公式HP見ても更新されてないけどMRで案内されたのでしょうか。
値上がりも怖いけどここやベイパーク引き渡しの24年時点での長期金利も怖いし悩ましいですねぇ…

[965: 匿名さん]

JR千葉支社跡地
市民会館含めた宿泊&商業施設として2027年オープン確定
https://www.city.chiba.jp/somu/shichokoshitsu/hisho/hodo/documents/220...

[966: マンション検討中さん]

>>964 検討板ユーザーさん
物件概要が更新されていました。たった1週間で2期1次の表示がなくなりました。。。
1年9か月という期間で許容できる長期金利には限界がありますね、、、0.5%程度は考慮してもよいかと思いますが、、、10年債は半年程度で錨を外すとは思います。その次は5年債がありますね。。。

[967: マンション検討中さん]

ちなみに金利が多少上がっても国内の資材価格の原料は輸入なので抑えられないですね、、、、新築は高止まりか品質を落とすしかなさそうです。。。

[968: 検討板ユーザーさん]

>>966 マンション検討中さん
ありがとうございます。スマホで物件概要を見てもまだ2期1次先着順販売概要が出るのですがPC用サイトだと更新されているのですね。好調なようで何よりです。
5千万円の35年ローンで金利が0.5%→1.0%に上がると毎月1.1万、もし1.5%まで上がると月2.3万支払いが増えるからそれが怖くて…

[969: 匿名さん]

物件概要が第2期2次のみ（先着順記載なし）になってますね。
これは第2期1次:30戸が全部申し込み入ったとすると、160戸成約済み（4割越え：160/391）。
契約開始から約1ヶ月半で4割は凄いですね。。
販売期間、竣工まででも後1年10ヶ月も残っているのに。
仮にGW明けの第2期2次で40戸ぐらい供給したら、約3ヵ月で成約数が全体の5割超える可能性も。

[970: マンション検討中さん]

>>968 検討板ユーザーさん
リスク完全回避したいとなると新築だとグラディスですかね。。
黒田総裁のうちは上がらないと思いますゆえ。

[971: 匿名さん]

>>965
ありがとうございます！！
西口駅前のJR支社は、商業、ホテル、オフィス、市民会館なんですね。
マンションも期待してたので残念です（泣）

[972: マンション検討中さん]

>>971 匿名さん
いやいや駅前が何でもマンションになってしまったら魅力なくなって住む価値なくなるのでマンションじゃなくて良かったです。

[973: マンション検討中さん]

>>972 マンション検討中さん
駅前が更に賑わうのはいいことですね！景観上もあそこだけ取り残されてた感じありましたし。

[974: 検討板ユーザーさん]

商業は何が入るか分かりませんが買い物や食事は既に色々あるのでシネコンやスーパー銭湯みたいな娯楽系（海浜幕張やおおたかの森に負けてる点）が入ってくれると駅力向上して嬉しいですね。
ローザ10があるけど少し古いし、配給会社系列のDolbyやら4DXやらに対応してる沿線からの集客が出来るレベルのシネコンが欲しいです。

[975: マンション検討中さん]

マンションの内容自体は別として、HPの作り込みの甘さには少し疑問を感じます…
一生の買い物を検討する人は隅々まで内容を見るので、
しっかりと作り込んでほしいです。
無いとは思うのですが、建物自体の作り込みも甘いのでは無いかと勘ぐってしまいます。

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◯取次サービス
各種取次及びご紹介サービス
クリーニング取次
宅配便の発想取次　→ “発送”取次
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低降伏点剛ダンパー　→ 低降伏点“鋼”ダンパー
地震エネルギーを吸収する制振ダンバーを採用。　→ ダン“パ”ー
制振ダンバーを要所に設置しました。　→ ダン“パ”ー
制振ダンバー（低降伏点剛ダンパー）
→ 制振ダン“パ”ー（低降伏点“鋼”ダンパー）
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スイッチ式サムターン玄関キーの題目が
“ カラーモニター付きインターホン”になっている
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「設計住宅性能評価書」は取得済みの題目が
“ 劣化対策等級3（最上級グレード）”になっている
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[976: 匿名さん]

>>975 マンション検討中さん

ちょっとしたタイプミスくらいあっても仕方ないなだろうと思ったのですが、指摘されている内容を見ると、単なるタイプミスではなく何もわかってない人が作っているという感じですね。

[977: マンション検討中さん]

>>976 匿名さん
HPは外注先が作ってるのかも知れないけど、大量に文字があるわけでも無いのに誤字を確認しないのか？とは思いますね。

[978: 匿名さん]

ツイッターで2LDKさんが、エクセレントタワーは第1期1次2次で既に130戸販売済みで第1期の価格から値上げがなければ竣工前完売は余裕そうなペース。当地はJR千葉支社跡地開発も具体化、三越跡地のマンションも控えており楽しみなエリアとコメントしています。

[979: 匿名さん]

＞建物自体の作り込みも甘い

長谷工だから当然のこと。

[980: 匿名さん]

>>975 匿名さん

だから安い

>>979

ですね

[981: マンション検討中さん]

>>980 匿名さん
だから安いに至る理由ではないのですが。
売値安くするには、大きく①会社としての利益率を下げるか、②そもそもの原価を安くするかの2通り。
①をするのは想定価格では売れ残る可能性が高い、もしくは戦略的に早期に売り切る以外、ほぼ行わない。
②については、原価は大きく土地代と建物代で構成。土地代は入札等で取得のため、他のデベでも同じ。建物代は仕様の程度はあれ、基本的にどのデベも安い見積出したところに発注(昨今は高騰が凄まじく土地取得当初の建築費をオーバーしていることがほとんど)。

新日本建設だから値付け間違えて安く供給したら、思いの外需要があったのが正解かと。

[982: 匿名さん]

モデルルーム訪問時に営業より聞いた話では、新日本建設としては最初の本格的なタワマンで絶対に失敗できないからと非常に保守的な価格を出したが、予想以上に人気化してそれを喜んでいいのかどうか複雑な心境みたいなニュアンスだった。